Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2011 г. N 15АП-6306/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-14887/2009

15 июля 2011 г.

15АП-6306/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Еремина О.А.

судей Пономаревой И.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войновым А.В.

при участии:

от истца - представитель Ярцев А.С. по доверенности от 11.05.2011,; представитель Быков К.О. по доверенности от 08.05.2010;

от третьих лиц - Глущенко А.С.; Полывян Е.Г. по доверенности от 10.08.2010;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Желдорипотека" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2011 по делу N А53-14887/2009

по иску - ЗАО "Желдорипотека"

к ответчику - ЗАО "Южная электрическая компания"

при участии третьих лиц - Шевченко Т.О., Постыл Н.Ю., Глущенко А.С., Вязьминой С.Ю., Писковой С.В., Гомельского Л.Р., Алексерова Р.Р., Полывян А.С., Остапенко А.А., Куликова А.И.

о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве принятое в составе судьи Абдулиной С.В.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Желдорипотека" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Южная электрическая компания" о понуждении к заключению договора долевого участия в отношении 57 жилых помещений, расположенных в 18-этажном 112-квартирном жилом доме со встроенными объектами и поземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105г (балка Безымянная), ранее оплаченных по договору инвестирования строительства объекта недвижимости N 03-СД/19 "СК" от 22.03.2007 в сумме 96186741 рубль (с учетом изменения предмета требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 3 л.д. 79).

Определением от 02.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены граждане Постыл Н.Ю., Глущенко А.С., Вязьмина С.Ю., Пискова С.В., Гомельский Л.Р., Алескеров Р.Р., Полывян А.С., Шевченко Т.О.

Решением от 09.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 решение от 09.07.2010 и постановление от 20.09.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Остапенко А.А. и Куликов А.И.

Решением от 25.04.2011 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что требования истца о понуждении заключить договор в отношении 45 квартир удовлетворены в рамках дела N А53-19262/2010. на момент рассмотрения дела в отношении 12 квартир: N 23, N 32, N 41, N 42, N 43, N 48, N 59, N 68, N 73, N 79, N 95, N 96 зарегистрировано право собственности граждан Постыл Н.Ю., Глущенко А.С., Вязьминой С.Ю., Писковой С.В., Гомельского Л.Р., Алескерова Р.Р., Полывян А.С., Шевченко Т.О., Остапенко А.А., Куликова А.И., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.12.2010. В данной части исполнение договора невозможно.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения в части отказа понудить заключить договор в отношении квартир N 23, N 32, N 41, N 42, N 43, N 48, N 59, N 68, N 73, N 79, N 95, N 96, просил его изменить.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истец вправе избирать способ защиты своих прав. Передача ответчиком спорных квартир в собственность в нарушение принятых на себя обязательств, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Иск заявлен о понуждении ответчика исполнить свои обязательства, а не об оспаривании права собственности граждан. В настоящее время право собственности на квартиры у граждан отсутствует, имеется зарегистрированное право на объект долевого участия в строительстве.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.

Представитель ЗАО "Южная электрическая компания" в заседание не явился, отзыв не представил. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Представители третьих лиц - Полывян А.С. и Тищенко А.С. возразили против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третьи лица - Постыл Н.Ю., Глущенко А.С., Пискова С.В., Гомельский Л.Р., Алескеров Р.Р., Шевченко Т.О., Остапенко А.А. и Куликов А.И. в заседание не явились, о месте и времени рассмотрения спора извещены.

В судебном заседании апелляционной инстанции 06.07.2011 был объявлен перерыв до 11.07.2011 до 11 час. 00 мин. Информация о перерыве в заседании размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва заседание продолжено с участием представителей истца и третьего лица Полывян А.С..

Законность и обоснованность решения проверяется в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22.03.2007 между сторонами заключен договор N 03-СД/19"СК" (т. 1 л.д. 13 - 16), согласно которому ЗАО "Желдорипотека" (инвестор) обязалось осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, Балка Безымянная на условиях, установленных настоящим договором, а ЗАО "ЮЭК" обязалось в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв.м и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв.м. Перечень квартир и их характеристики, включая их проектные номера, общую площадь и месторасположение в объекте, указаны в приложении N 1 к договору (т. 1 л.д. 17 - 18). Перечень отделочных работ, которые должны быть выполнены в квартирах и установленного оборудования определен сторонами в приложении N 2 к договору (т. 1 л.д. 19).

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года. Инвестирование строительства является основанием возникновения (с момента государственной регистрации) права собственности инвестора на полученные квартиры (пункт 1.5 договора).

В пункте 2.1 договора установлено, что общая сумма, уплачиваемая инвестором ЗАО "ЮЭК" в счет инвестирования строительства объекта, составляет 96186741 рубль. Указанная сумма инвестиций включает в себя все затраты и расходы общества, связанные с проектированием и строительством объекта, вводом его в эксплуатацию, развитием социальной и инженерной инфраструктуры, подключением объекта к инженерным сетям, исполнением иных обязательств ЗАО "ЮЭК" перед органами местного самоуправления, а также компенсацию расходов ЗАО "ЮЭК" по приобретению земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта, включая оплату арендной платы или земельного налога (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 5.1 договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами с приложением печатей и действует до исполнения ими всех его условий. В случае оформления обществом права аренды или права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство объекта, стороны обязуются заключить договор долевого участия в строительстве в объеме, предусмотренном настоящим договором (пункт 6.2 договора).

Во исполнение названного договора инвестор платежными поручениями N 100 от 10.04.2007, N 1667 от 18.05.2007, N 1985 от 13.06.2007, N 2471 от 16.07.2007, N 2902 от 16.08.2007, N 3045 от 27.08.2007, N 3156 от 31.08.2007, N 3223 от 06.09.2007, N 3425 от 20.09.2007, N 3489 от 25.09.2007, N 3639 от 02.10.2007, N 3942 от 29.10.2007, N 4040 от 31.10.2007, N 4129 от 07.11.2007, N 4379 от 27.11.2007, N 4482 от 30.11.2007, N 4718 от 17.12.2007, N 547 от 14.10.2008, N 789 от 16.12.2008 перечислил ЗАО "ЮЭК" 96186741 рубль (т. 1 л.д. 49 - 66).

ЗАО "Желдорипотека" 05.22.2008 обратилось к ЗАО "Южная электрическая компания" с требованием о заключении договора долевого участия в строительстве (т. 1 л.д. 47, 48).

В связи с отказом ответчика заключить договор, ЗАО "Желдорипотека" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

Статьей 429 Кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В обоснование своего права на понуждение к заключению договора долевого участия в строительстве истец ссылается на пункт 6.2 договора инвестирования строительства объекта недвижимости, в котором указано, что в случае оформления ЗАО "Южная электрическая компания" права аренды или права собственности на земельный участок, на котором ведется строительства объекта, стороны обязались заключить договор участия в долевом строительстве в объеме, предусмотренном настоящим договором.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В пункте 1 статьи 4 названного Федерального закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 названной статьи).

Предметом договора долевого участия в строительстве является создание объекта долевого строительства.

Порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен в статье 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В пункте 3.1 указанной статьи установлен запрет на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в случае наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.

В пункте 6.2 договора инвестирования строительства объекта предусмотрели заключение договора участия в долевом строительстве в будущем в объеме, предусмотренном настоящим договором, то есть в соответствии с пунктом 1.2 договора в отношении 57 квартир, указанных в перечне - приложении N 1 к договору, в том числе квартир N 23, N 32, N 41, N 42, N 43, N 48, N 59, N 68, N 73, N 79, N 95, N 96.

В отношении 12 квартир из данного перечня ЗАО "Южная электрическая компания" заключены договоры участия в долевом строительстве жилья N 79 от 21.05.2009, N 32 от 22.04.2009, N 41 от 16.03.2009, N 96 от 21.04.2009, N 95 от 25.03.2009, N 73 от 06.08.2009, N 23 от 11.08.2009 с физическими лицами Глущенко А.С., Вязьминой С.Ю., Писковой С.В., Гомельским Л.Р., Алескеровым Р.Р., Полывяновым А.С., Шевченко Т.О., Постыл Н.Ю., а также с Остапенко А.А. и Куликовым А.И.

Названные договоры зарегистрированы в установленном порядке в Управлении ФРС по Ростовской области, о чем свидетельствуют отметки на текстах договоров и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 5 л.д. 21-32).

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции указанные граждане зарегистрировали свои права на объекты долевого участия в строительстве: квартиры N 23, N 32, N 41, N 42, N 43, N 48, N 59, N 68, N 73, N 79, N 95, N 96.

Следовательно, условие пункта 6.2 договора инвестирования строительства объекта недвижимости в отношении спорных квартир не может быть исполнено.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 по настоящему делу, которым отменено решение от 09.07.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010, указано, что суды правильно указали на возникновение препятствий для включения в перечень объектов долевого строительства квартир, по которым заключены договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами. Действия компании по повторному обременению части квартир, которые являются предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц, не могут служить основанием для отказа в защите прав общества путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении оставшихся квартир.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о невозможности удовлетворения иска о понуждении заключить договоры долевого участия в строительстве в отношении квартир, обремененных правами физических лиц, признан судом кассационной инстанции обоснованным.

При таких условиях, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2011 по делу N А53-14887/2009 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Пономарева И.В. Чотчаев Б.Т.