Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 13АП-10384/11

г. Санкт-Петербург

21 июля 2011 г.

Дело N А21-281/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Копыловой Л.С., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Суюнчалиевой С.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10384/2011) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.04.2011 г.. по делу N А21-281/2011 (судья Сычевская С.Н.), принятое

по заявлению Агентства по имуществу Калининградской области

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гирса Евгению Витольдовичу

3-и лица: 1) ООО "Специализированная фирма "Оценка", 2) Правительство Калининградской области

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от заявителя: Коркин И.А. доверенность от 30.12.2009 г.. N АБ-5223

от заинтересованных лиц: Никитин П.В. доверенность от 24.02.2011 г..

от 3-их лиц: не явились, извещены

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с требованием к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гирса Евгению Витольдовичу (далее - КФХ Гирса) о признании недействительным договора купли-продажи находящегося в собственности Калининградской области земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:05:030505:2 общей площадью 190 000 кв.м, местоположение: Калининградская область, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение, заключенного 27 сентября 2010 года между Агентством по имуществу Калининградской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсой Евгением Витольдовичем; о применении последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: Гирсе Евгению Витольдовичу возвратить Агентству по имуществу Калининградской области земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:05:03 05 05:2, общей площадью 190 000 кв.м., местоположение: Калининградская область, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение; возвратить из бюджета Калининградской области Гирсе Евгению Витольдовичу 638 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Специализированная фирма "Оценка" (далее - ООО "СФ "Оценка") и Правительство Калининградской области.

Решением суда от 20.04.2011 г.. в иске отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Агентство просит решение суда от 20.04.2011 г.. отменить, исковые требования - удовлетворить. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришёл к неверному выводу о том, что для оспариваемой сделки рыночная стоимость земельного участка является рекомендуемой. В данном случае законом предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки. Агентство считает определённую в соответствии с отчётом об оценке цену сделки недостоверной по основаниям, которые указаны в исковом заявлении и которые судом первой инстанции не рассмотрены и не оценены.

В судебном заседании представитель Агентства поддержал доводы апелляционной жалобы.

Присутствовавший в судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить в силе решение суда.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 28 октября 2009 года глава КФХ Гирса Е.В. обратился в Агентство с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:05:03 05 05:2, площадью 190 000 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

17 сентября 2010 года Правительством Калининградской области было вынесено постановление N 766 "О предоставлении в собственность за плату главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсе Евгению Витольдовичу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Постановление N 766).

Согласно указанному Постановлению N 766 главе КФХ Гирсе Е. В. предоставляется в собственность за плату земельный участок с КН 39:05:03 05 05:2; общей площадью 19,0 га; адресные ориентиры: Калининградская область, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; обременения в использовании отсутствуют; разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; цена выкупа земельного участка составляет 638 000 рублей согласно рыночной оценке земельного участка, определенной в установленном законодательством порядке.

В названном постановлении и договоре указана цена продажи земельного участка в размере 638 000 рублей, которая равна рыночной стоимости, определенной согласно отчету N З -144- 09 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО "СФ "Оценка", дата составления отчета: 01 декабря 2009 года.

27 сентября 2010 года на основании Постановления N 766 между Агентством (продавец) и главой КФХ Гирсой Е. В. (покупатель) был подписан договор N 10/п купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Калининградской области (далее - договор купли-продажи), а также акт приема-передачи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (без указания даты).

Агентство, полагая содержащуюся в отчете N З-144-09 величину рыночной стоимости земельного участка недостоверной, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Договор купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2010 года заключен между истцом и ответчиком на основании Постановления N 766, которое на день рассмотрения настоящего спора никем не оспорено, недействительным не признано. Договор купли-продажи сторонами исполнен.

Отчет N З-144-09 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка", составленный на 01.12.2009 года, на основании которого установлена цена спорного земельного участка в Постановлении N 766 и в договоре купли-продажи, никем не оспорен, оценка недостоверной не признана. С требованиями о признании оценки недостоверной истец в суд не обращался.

Довод истца о нарушении пункта 26 Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г.. N 256 (далее ФСО N 1), согласно которому указанная в отчете об оценке величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев, не был принят судом первой инстанции ввиду признания незаконным бездействия Агентства по незаключению договора купли-продажи с ответчиком в течение шести месяцев с даты оценки. Судом первой инстанции отклонён также довод Агентства об обязательности величины оценки для целей заключения договора купли-продажи и соответственно признана рекомендательной и неприменимой для сравнения величина рыночной оценки согласно представленному Агентством отчёту ООО "СНОБ" N 03 от 14.01.2011 г.. о рыночной стоимости права собственности спорного земельного участка, определённая оценщиком в сумме 8 247 600 руб.

Между тем судом первой инстанции не учтены разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г.. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в соответствии с которыми, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и др.).

Таким образом, Агентство вправе ссылаться на недостоверность величины оценки рыночной стоимости земельного участка, проданного ответчику, как на основание недействительности сделки, при том, что Агентством утрачена возможность для самостоятельного оспаривания величины оценки до момента заключения договора купли-продажи, который был заключен 27.09.2010 г.. в соответствии со статьёй 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и в соответствии с подпунктом "в" пункта 2 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 " Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области". Согласно подпункту "в" пункта 2 статьи 25 названного закона при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, цена земельного участка устанавливается в размере, равном рыночной стоимости земельного участка, на котором не расположены здания, строения, сооружения, если договор купли-продажи этого участка заключается на основании решения соответствующего органа, рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом оценка оспариваемой сделки на соответствие требованиям нормативного правового акта - пункта 26 ФСО N 1 не зависит от оценки законности действий Агентства, которые могли обусловить нарушение установленного данным пунктом срока действия определённой оценщиком в отчёте рыночной стоимости участка. Признание незаконными действий государственного органа в нарушение прав предпринимателя влечёт другие предусмотренные законом последствия.

Кроме нарушения пункта 26 ФСО N 1 Агентство в исковом заявлении и апелляционной жалобе ссылается и на другие многочисленные нарушения федеральных стандартов оценки (ФСО N 1 и ФСО N 3) при определении рыночной цены спорного земельного участка в отчёте об оценке от 01.12.2009 г. N 3-144-09, выполненном ООО "СК "Оценка".

Истец ссылается на нарушение оценщиком пункта 19 ФСО N 1 о принципе достаточности и достоверности оценки, пункта 12 ФСО N 3, утверждённого приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 г.. N 254, согласно которому в случае, если в качестве информации существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчёте об оценке должен быть проведён анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. В отчёте N З-144-09 данные нормы нарушены, что выражается в следующем.

В разделе 6.2 отчёта приведён расчёт стоимости земельного участка методом сравнения продаж. В таблице корректировок величина применённой корректировки для фактора "Условия продажи" составила 40 % в сторону уменьшения цены оцениваемого участка. При этом согласно порядку проведения анализа, его результатам, приведённым оценщиком в отчёте, максимальный размер такой корректировки, отмеченный экспертами, составляет 20 % (таблица на стр. 27 отчёта); в таблице корректировок величина применённых корректировок для факторов "Местоположение" и "Транспортная доступность" применена в размере от 5 до 15 % и от 10 до 20 % соответственно в сторону уменьшения цены оцениваемого участка. Корректировки оценщик обосновал наличием мнения экспертов, однако предусмотренные стандартами данные и информация при этом не приведены.

Применение данных корректировок привело к снижению стоимости оцениваемого земельного участка, определенного методом сравнения продаж, в несколько раз.

Согласно пункту 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчёте, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчёте информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчёту об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В отчёте N З-144-09 данные нормы нарушены, что выражается в следующем.

Данные о расчёте прибыли, указанные при расчёте стоимости земельного участка доходным методом невозможно проверить, так как указанные оценщиком сайты в сети Интернет не существуют, либо отсутствие указания на конкретные страницы сайта не позволяет найти на них указанную оценщиком информацию, также к отчёту не приложены распечатанные страницы с указанных оценщиком сайтов.

Данные о расчёте ставки капитализации, указанные при расчёте стоимости земельного участка доходным методом, либо невозможно проверить (в части безрисковой ставки), либо недостоверны, так как не указан источник их получения.

Применение недостоверных данных привело к снижению стоимости оцениваемого земельного участка, определённой доходным методом, в несколько раз.

Согласно разделу отчёта "Основные понятия и технология оценки" метод сравнения продаж, по мнению оценщика, является наиболее точным, однако, при согласовании результатов расчётов разными методами, оценщиком придано почти такое же значение расчёту по доходному методу, стоимость по которому в 5 раз меньше стоимости по методу сравнения продаж.

Такое согласование результатов также привело к существенному занижению стоимости оцениваемого участка.

Данные доводы Агентства не опровергнуты ни ответчиком, ни третьим лицом (оценщиком), в связи с чем апелляционный суд находит указанные Агентством нарушения федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости земельного участка достаточными для признания недостоверной величины стоимости объекта купли-продажи по договору от 27.09.2010 г.. N 10/п, заключённому между сторонами, что влечёт признание недействительным договора в целом, так как недействительность условия о цене сделки влечёт недействительность всей сделки, совершение которой без указания цены противоречит закону.

С учётом вышеизложенного и в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования Агентства подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 20 апреля 2011 года по делу N А21-281/2011 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи находящегося в собственности Калининградской области земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:05:03 05 05:2, общей площадью 190000кв.м., расположенного в Калининградской области, Зеленоградский район, Красноторовское сельское поселение, заключенный 27.09.2010 г.. между Агентством по имуществу Калининградской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Гирсой Евгением Витольдовичем.

Применить последствия недействительности сделки:

Гирсе Евгению Витольдовичу возвратить Агентству по имуществу Калининградской области указанный земельный участок;

возвратить из бюджета Калининградской области Гирсе Евгению Витольдовичу 638 000 руб.

Взыскать в бюджет Российской Федерации с Гирсы Евгения Витольдовича 8 000 руб. госпошлины по иску, 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Л.С. Копылова Н.С. Полубехина