Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2011 г. N 19АП-64/11

"21" апреля 2011 г.

Дело N А48-3834/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Владимировой Г.В.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от ЗАО "Омикс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Омикс" на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 по делу N А48-3834/2010 (судья Зенова С.В.) по иску Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 10257008265) к Закрытому акционерному обществу "Омикс" (ОГРН 1035751003650) о взыскании 43160 руб. 82 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Омикс" (далее - ЗАО "Омикс") о взыскании 43 160 руб. 82 коп. основного долга, 3 047 руб. 72 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 исковые требования удовлетворены в части. С ЗАО "Омикс" в пользу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла взыскано 40 113 руб. 10 коп. основного долга, (в том числе 38041 руб. 83 коп. - за пользование непосредственно помещением и 2071 руб. 27 коп. - за пользование земельным участком при использовании помещения), 2537 руб. 72 коп. - пени (в том числе 2407 руб. 72 коп. - пени за просрочку оплаты пользования непосредственно помещением и 130 руб. 00 коп. - за просрочку оплаты за пользование земельным участком при использовании помещения), всего - 42650 руб. 82 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его неправомерность и необоснованность, ЗАО "Омикс" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение - отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование возражений ответчик, ссылался на неправильное применение судом области норм материального права, не выяснение в полном объеме существенных обстоятельств, имеющих значения для рассмотрения дела.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 рассмотрение дела откладывалось.

В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции стороны явку полномочных представителей не обеспечили.

Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от ЗАО "Омикс" поступило заявление о рассмотрение дела в отсутствие их представителя.

При наличии доказательств надлежащего извещения истца и ответчика о времени и месте судебного разбирательства, с учетом заявленного ходатайства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В порядке статей 163, 266 АПК РФ в судебном заседании апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 14.04.2011.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции - не подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что 18 июля 2005 года между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (арендодатель) и ЗАО "Омикс" (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения N 0790 с приложениями и Дополнительным соглашением от 19.06.2009, в соответствии с которыми арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи нежилое помещение N 74 общей полезной площадью по первому этажу - 155,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул.Комсомольская, д.251. В качестве балансодержателя договор аренды подписан Муниципальным унитарным предприятием города Орла "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие".

Свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2006 (л.д. 46) подтверждает право собственности Муниципального образования город Орел на помещение N 74, назначение: нежилое, общей площадью 155,30 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул.Комсомольская, д.251.

Срок аренды в пункте 1.2. договора N 0790 от 18.07.2005 установлен с 01.02.2005 по 31.01.2015.

Как следует из "Уведомления о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения), выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области от 26.04.2006 N 01/049/2006-128, проведена государственная регистрация аренды на объект недвижимого имущества: встроенное помещение N 74 общей площадью 155,3 кв.м.

Представленная ответчиком копия договора N 0790 от 18.07.2005 также содержит отметку о произведенной регистрации договора аренды.

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы за помещение при подписании договора составлял 147323 руб. 79 коп. в год. Оплата производится помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным в соответствии с прилагаемым порядком оплаты.

По условиям пункта 2.3.21 договора аренды, отношения по земельному участку, на котором расположено арендуемое помещение, изложены в приложениях N 4 и N 5 к договору аренды и договор аренды нежилого помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, расчет которой и размер приводится в приложении N 4 и N 5.

В приложении N 4 к договору аренды стороны оговорили порядок оплаты и размер платы за земельный участок, приходящийся на арендуемое помещение.

Уведомлениями об изменении арендной платы (л.д. 21, 24) в соответствии с соглашением сторон, определенном в пункте 3.2. договора аренды, в договор внесены изменения в части размера арендной платы за помещение. Уведомлением (л.д. 25) истец уведомил ответчика об изменении годовой арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды. Направление уведомлений ответчику подтверждается квитанциями (л.д. 22-24). К уведомлению об изменении годовой арендной платы за пользование земельным участком прилагался расчет земельных платежей, на котором имеется подпись арендатора.

По условиям пункта 3.2. договора аренды перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке арендодателем, который письменно уведомляет арендатора и данное уведомление является неотъемлемой частью договора. Пункт 3.4. договора аренды предусматривает, что новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом. Стороны оговорили, что настоящее условие является заблаговременным согласием арендатора с изменением арендной платы в соответствии с пунктами 3.2 - 3.4 договора.

По данным истца, не оспоренным ответчиком, оплата за пользование помещением за период с 02.10.2009 по 29.11.2009 производилась частично, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями (л.д. 51-70).

Направленные Управлением в адрес ответчика претензии о задолженности по арендной плате и пени, оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части взыскания С ЗАО "Омикс" в пользу Управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города Орла взыскано 40 113 руб. 10 коп. основного долга, (в том числе 38041 руб. 83 коп. - за пользование непосредственно помещением и 2071 руб. 27 коп. - за пользование земельным участком при использовании помещения), суд первой инстанции, полно и всесторонне установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, на основании статей 307, 309, 606, 611,614, 654 ГК РФ исходил из того, что, требование истца о взыскании спорной задолженности является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции находит данные выводы арбитражного суда соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы ответчика о том, что с 01.10.2009 (с момента заключения договора N 229 купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2009) отношения сторон по пользованию объектом регулируются уже не договором аренды, а договором купли-продажи и арендная плата до момента регистрации за ответчиком права собственности на объект не может быть взыскана, были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Суд правомерно отклонил данные доводы, посчитав, что арендные отношения сторон прекратились с момента регистрации права собственности ЗАО "Омикс" на спорное помещение, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что 01.10.2009 между сторонами был заключен договор N 229 купли-продажи недвижимого имущества с дополнительным соглашением к нему от 03.11.2009, в соответствии с которым ЗАО "Омикс" приобрел в собственность помещение N 74 общей площадью 155,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.251.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2009 по акту приема-передачи от 01.10.2009 Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла передало, а ЗАО "Омикс" приняло помещение N 74, расположенное по адресу: г.Орел, ул.Комсомольская, д.251.

Право собственности ЗАО "Омикс" на помещение N 74 общей площадью 155,3 кв.м. по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Комсомольская, д.251 зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 30.11.2009 серии 57 АА 903169.

Согласно статьям 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Правовым последствием сделок купли-продажи является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Часть 3 статьи 433 ГК РФ предусматривает, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным только с момента его регистрации.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержаться следующие разъяснения. Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исполнение сторонами договора купли продажи-недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (30.11.2009) продавец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения и арендатор обязан был платить ему арендную плату в соответствии со статьями 309, 310, 614 ГК РФ.

Кроме того, в апелляционной жалобе заявитель указывал на ничтожность договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия считает, что данный довод ответчика является безосновательным, поскольку отдельный договор аренды на пользование земельным участком стороны не заключали, а в договоре на аренду нежилого помещения N 0790 от 18.07.2005 стороны указали и согласовали размер арендной платы за пользование земельным участком, занятым зданием в котором расположено арендуемое помещение.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Данная позиция отражена в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в сумме 3047 руб. 72 коп. из которых 2 407 руб. 72 коп. - пени за просрочку оплаты пользования непосредственно помещением за период с 11.11.2009 по 15.09.2010 и 640 руб. 00 коп. - за просрочку оплаты за пользование земельным участком при использовании помещения за период с 11.11.2009 по 15.09.2010.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Несвоевременная оплата арендных платежей за помещение влечет применение к ответчику ответственности установленной пунктом 1 Дополнительного соглашения от 19.06.2009 (л.д. 20), согласно которому в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает пени в соответствии со ставкой рефинансирования Банка России, действовавшей на момент оплаты.

Пункт 2.6. приложения N 4 к договору аренды предусматривает, что в случае неуплаты платы за пользование земельным участком в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 процента от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В рассматриваемом случае, частично удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика неустойки, суд правомерно исходил из наличия оснований для применения статьи 333 ГК РФ и возможности уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки за просрочку оплаты пользования земельным участком при использовании помещения - до 130 рублей ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что общая сумма неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составила 2 537 руб. 72 коп. (в том числе 2407 руб. 72 коп. - пени за просрочку оплаты пользования непосредственно помещением и 130 руб. 00 коп. - за просрочку оплаты за пользование земельным участком при использовании помещения).

Рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Возражения заявителя, изложенные в жалобе, не опровергают правильность выводов суда по существу настоящего спора и направлены на переоценку выводов суда области при отсутствии к тому оснований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. согласно статье 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 АПК РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 18.11.2010 по делу N А48-3834/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Г.В. Владимирова А.И. Поротиков