Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 г. N 18АП-4642/11

г. Челябинск

25 июля 2011 г.

N 18АП-4642/2011 Дело N А76-16405/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОРЭС" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-16405/2010 (судья Забутырина Л.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "КОРЭС" - Попова А.А. (доверенность от 30.09.2010),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 11.01.2011 N 4).

Администрация города Челябинска (далее - истец, администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Черкизово-Урал" (далее - ответчик, ООО "Черкизово-Урал"), обществу с ограниченной ответственностью "КОРЭС" (далее - ответчик, ООО "КОРЭС") (определение от 18.11.2010, т. 1, л. д. 129-130) о взыскании с ООО "Черкизово-Урал" в пользу муниципального образования "Город Челябинск" в лице комитета 427 628 руб. 03 коп., в том числе суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за период с 01.01.2005 по 15.01.2006 в размере 69 317 руб. 53 коп., суммы неустойки за просрочку платежей за период с 01.01.2006 по 14.11.2010 в размере 358 310 руб. 50 коп.; взыскании с ООО "КОРЭС" в пользу муниципального образования "Город Челябинск" в лице комитета 21 941 043 руб., в том числе суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за период с 16.01.2006 по 30.09.2010 в размере 6 330 423 руб., суммы неустойки за просрочку платежей за период с 16.01.2006 по 14.11.2010 в размере 15 610 620 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 119).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.03.2011 (резолютивная часть объявлена 14.03.2011) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Корэс" в пользу муниципального образования "Город Челябинск" в лице комитета задолженность по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за земельный участок площадью 5935 кв. м за период с 12.11.2007 по 30.06.2010 в размере 3 302 451 руб. 78 коп., пени, начисленные на сумму задолженности за 4 квартал 2007 года, 2008 год, 2009 год, 1-2 кварталы 2010 года за период с 16.01.2008 по 14.11.2010, исходя из ставки 0,1 %, в размере 1 696 964 руб. 28 коп., всего 4 999 416 руб. 06 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано. Кроме того, с ООО "КОРЭС" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 64 866 руб. 52 коп.

С вынесенным решением не согласилось ООО "КОРЭС" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "КОРЭС" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд, делая вывод о том, что к ООО "КОРЭС" в связи с переходом права собственности на здание перешли права на использование земельного участка площадью 5937 кв. м на условиях, отраженных в договоре аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97, не учел то обстоятельство, что указанный договор аренды был заключен только до 13.06.2007.

Суд не дал оценку тому обстоятельству, что прежний собственник здания - ООО "Черкизово-Урал" обращался в комитет с просьбой переоформить договор аренды земельного участка на нового собственника здания, однако положительный ответ на данное заявление получен не был.

В качестве следующего довода апелляционной жалобы ООО "КОРЭС" ссылается на то, что истцом в порядке пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации не доказано то обстоятельство, что для эксплуатации здания площадью 2639,4 кв. м необходим земельный участок площадью 5937 кв. м. При этом податель жалобы ссылается на технический отчет, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Межевой центр" (далее - ООО "Межевой центр"), согласно которому площадь земельного участка, фактически занимаемая для эксплуатации здания Универсама "Черкизовский", составляет 4572 кв. м. ООО "КОРЭС" в апелляционной жалобе указало, что суд в обжалуемом решении не привел доводы, по которым отклонил указанный технический отчет как устанавливающий фактический размер земельного участка, используемого ООО "КОРЭС".

Кроме того, ООО "КОРЭС" полагает, что суд не учел то обстоятельство, что в договоре аренды предусмотрена плата за аренду земли и плата за пользование муниципальной инфраструктурой. Однако, по мнению подателя жалобы, положения статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации на пользование инфраструктурой не распространяются, так как регулируют правоотношения по аренде только земельных участков, а на пользование инфраструктурой должен быть заключен отдельный договор.

ООО "КОРЭС" также считает, что судом необоснованно взыскана сумма неустойки в размере 1 696 964 руб. 28 коп., поскольку в нарушение статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации между истцом и ООО "КОРЭС" отсутствует заключенное в письменной форме соглашение о неустойке. Кроме того, податель жалобы полагает, что неисполнение ООО "КОРЭС" обязательств по перечислению платы за пользование землей произошло по вине истца, который сам содействовал увеличению размера убытков. Кроме того, по мнению подателя жалобы, взысканная сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

В качестве следующего довода апелляционной жалобы ООО "КОРЭС" указало на то, что судом в нарушение положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неверно распределены судебные расходы, полагает, что исходя из взысканной суммы в размере 4 999 416 руб. 06 коп., подлежит уплате государственная пошлина в размере 47 997 руб. 08 коп.

От администрации, комитета, ООО "Черкизово-Урал" письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители администрации, ООО "Черкизово-Урал" не явились.

С учетом мнения представителей ООО "КОРЭС" и комитета и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие администрации, ООО "Черкизово-Урал".

В судебном заседании представитель ООО "КОРЭС" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель комитета против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалованного судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 13.06.1997 на основании постановления главы г. Челябинска от 02.06.1997 N 672-П (т. 1, л. д. 9) между администрацией (арендодатель) и ООО "Черкизово-Урал" (арендатор) заключен договор N 001691-Д-97 долгосрочной аренды земельного участка площадью 5937 кв. м, кадастровый номер 74:36:03:17, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Тухачевского, 11, изначально сроком на 15 лет, для эксплуатации существующего здания универсама "Черкизовский" (т. 1, л. д. 10-13). Земельный участок передан в аренду для эксплуатации существующего здания универсама "Черкизовский".

В договоре приведены выкопировка из плана г. Челябинска с показанием под литерой А участка, находящегося в аренде (т. 1, л. д. 11, оборот), чертеж границ с геоданными границ участка и описанием границ смежных землепользователей (т. 1, л. д. 12).

Пунктом 2.1 договора определено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении N 1 (т. 1, л. д. 14) к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязан, в том числе своевременно вносить арендную плату за землю, своевременно вносить плату за пользование инфраструктурой города (право застройки).

В соответствии с пунктом 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатором выплачивается штраф за каждый день просрочки в размере 0,7 % от суммы задолженности по платежам.

13 июня 1997 года договор был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Челябинска за номером 30 (т. 1, л. д. 13, оборот).

После заключения договора аренды между администрацией и ООО "Черкизово-Урал" были подписаны дополнительные соглашения N 1 (т. 1, л. д. 24-25), N 2 (т. 1, л. д. 26-27) к договору аренды, зарегистрированные в комитете 11.01.1999 (т. 1, л. д. 25, оборот) и 18.11.1999 (т. 1, л. д. 27, оборот), соответственно.

Договор долгосрочной аренды земель города от 13.06.1997, дополнительное соглашение к нему от 11.01.1999 N 1 были зарегистрированы регистрирующим органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 02.03.2001 серии 74-АА N 032935 (т. 1, л. д. 75), от 03.02.2005 серии 74-АА N 031758 (т. 1, л. д. 76), а также выписок из ЕГРП от 22.07.2010 (т. 1, л. д. 29), от 08.09.2010 (т. 1, л. д. 77), содержащих информацию о наличии обременения в отношении земельного участка площадью 5937 кв. м в пользу ООО "Черкизово-Урал".

Пунктом 1.4 дополнительного соглашения N 1 установлено, что настоящее дополнительное соглашение заключено на срок до 13.06.2007.

Согласно пунктам 2.2 и 2.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в четыре срока в течение года с момента регистрации настоящего договора в комитете, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет комитета и налоговой инспекции.

В соответствии с пунктом 6.3 дополнительного соглашения N 1 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В представленных в материалы дела расчетах платы за землю (т. 1, л. д. 15-23) отражено, что основной вид деятельности арендатора - розничная торговля; целевое назначение: для эксплуатации существующего здания универсама "Черкизовский".

Из кадастровой выписки о земельном участке от 19.08.2010 N 7436/227/10-426 (т. 2, л. д. 79-80) следует, что сведения о земельном участке площадью 5937 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 02.06.1997, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации существующего здания универсама "Черкизовский", кадастровый номер 74:36:0317014:2, местоположение: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Тухачевского, 11. В графе 16 - "особые отметки" отражено, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства; удельный показатель кадастровой стоимости - 6598,37 руб./кв. м, кадастровая стоимость - 39 174 522,69 руб.

Из материалов дела также следует, что 30.11.2000 в ЕГРП регистрирующим органом внесена запись о регистрации права собственности ООО "Черкизово-Урал" на нежилое здание площадью 2632 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тухачевского, 11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2000 серии Г N 081918 (т. 1, л. д. 30).

Выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества от 24.11.2010 N 01/442/2010-571 (т. 2, л. д. 16) подтверждается, что запись о праве собственности ООО "КОРЭС" на нежилое здание площадью 2632 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тухачевского, 11, была внесена в ЕГРП 16.01.2006.

11 июля 2006 года ООО "Черкизово-Урал" обратилось к заместителю главы г. Челябинска с просьбой дать согласие на переуступку права аренды по договору аренды земли от 13.06.1997 N 001691-Д-97 с ООО "Черкизово-Урал" на ООО "КОРЭС" (т. 2, л. д. 23).

27 декабря 2010 года федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области принято решение N Ф3621/10-1239 (т. 2, л. д. 56) об отказе в выдаче кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0317014:2, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Тухачевского, 11, поскольку в государственном кадастре недвижимости отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:0317014:2.

В материалы дела представлен технический отчет (т. 2, л. д. 108-110), выполненный ООО "Межевой центр", в котором указано, что на основании геодезической съемки выявлено, что фактическая площадь земельного участка, используемого ООО "Черкизово-Урал", составляет 4572 кв. м.

Актами обследования земельного участка по ул. Тухачевского, 11 в Ленинском районе от 26.01.2011 (т. 2, л. д. 60), от 09.02.2011 (т. 2, л. д. 86) установлено, что объект недвижимости универсам "Черкизовский" арендует ряд коммерческих организаций.

Удовлетворяя частично заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Черкизово-Урал" обязано было своевременно и в полном объеме до момента регистрации перехода права собственности на здание вносить плату за использование земельного участка. Между тем, в связи с тем, что истцами был пропущен срок исковой давности, о котором заявлено ООО "Черкизово-Урал", суд пришел к выводу, что требования истцов к ООО "Черкизово-Урал" о взыскании в пользу муниципального образования "Город Челябинск" в лице комитета задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за период с 01.01.2005 по 15.01.2006 в размере 69 317 руб. 53 коп., неустойки за просрочку платежей за период с 01.01.2006 по 14.11.2010 в сумме 358 310 руб. 50 коп. не подлежат удовлетворению. Арбитражный суд первой инстанции пришел также к выводу о том, что поскольку между истцами и ООО "Черкизово-Урал" возникли арендные правоотношения по поводу использования земельного участка площадью 5937 кв. м, то с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на нем, к новому собственнику (в данном случае - ООО "Корэс") перешли права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и у прежнего собственника. При этом суд отклонил довод ООО "КОРЭС" о том, что истцами не доказан факт необходимости использования участка площадью 5937 кв. м для эксплуатации здания площадью 2639,4 кв. м. В связи с тем, что истцами был пропущен срок исковой давности, о котором заявлено ООО "КОРЭС", суд пришел к выводу, что требования истцов к ООО "Корэс" о взыскании с него в пользу муниципального образования "Город Челябинск" в лице комитета задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за период с 16.01.2006 по 11.11.2007, неустойки, начисленной на сумму задолженности указанного периода, не подлежат удовлетворению. В отношении периода взыскания с 12.11.2007 по 30.06.2010 судом самостоятельно произведен расчет задолженности на основании соответствующих нормативных правовых актов. Задолженность ООО "Корэс" по арендной плате за земельный участок площадью 5937 кв. м за период с 12.11.2007 по 30.06.2010 составила 3 302 451 руб. 78 коп. Поскольку к ООО "Корэс" перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земли от 13.06.1997, то суд пришел к выводу, что предъявление истцами требований о взыскании неустойки, установленной договором, является правомерным. Суд самостоятельно произвел расчет пеней исходя из ставки 0,1 % с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Итого размер пеней, начисленных на указанную сумму задолженности в период с 16.01.2008 по 14.11.2010, исходя из ставки 0,1 %, составил 1 696 964 руб. 28 коп.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Поскольку предметом иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между администрацией и ООО "Черкизово-Урал" возникли на основании договора от 13.06.1997 N 001691-Д-97 долгосрочной аренды земельного участка площадью 5937 кв. м, кадастровый номер 74:36:03:17, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Тухачевского, 11, для эксплуатации существующего здания универсама "Черкизовский" (т. 1, л. д. 10-13), а также дополнительных соглашений к нему N 1 (т. 1, л. д. 24-25) и N 2 (т. 1, л. д. 26-27).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что договор от 13.06.1997 N 001691-Д-97 долгосрочной аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания договора аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 усматривается, что сторонами определены местонахождение, площадь и целевое назначение земельного участка. Также в договоре аренды указано, что передаваемый в аренду земельный участок имеет кадастровый номер 74:36:03:17.

Таким образом, исследовав содержание договора аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97, дополнительных соглашений к нему, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о регистрации договора и дополнительных соглашений к нему соблюдено.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Из указанных норм права следует, что ответчик - ООО "Черкизово-Урал" обязано своевременно и в полном объеме до момента регистрации перехода права собственности на здание вносить плату за использование земельного участка.

Между тем, таких доказательств материалы дела не содержат.

С учетом отсутствия доказательств в материалах дела оплаты арендной платы со стороны ООО "Черкизово-Урал" по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на наличие правовых оснований для взыскания с ООО "Черкизово-Урал" задолженности по арендной плате.

В связи с тем, что ООО "Черкизово-Урал" заявлено о применении срока исковой давности, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200, 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, принимая во внимание тот факт, что исковое заявление было подано истцами в арбитражный суд 18.08.2010 (т. 1, л. д. 2), арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что с ООО "Черкизово-Урал" не подлежит взысканию 427 628 руб. 03 коп., в том числе сумма задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за период с 01.01.2005 по 15.01.2006 в размере 69 317 руб. 53 коп., сумма неустойки за просрочку платежей за период с 01.01.2006 по 14.11.2010 в размере 358 310 руб. 50 коп.

Как следует из материалов дела, 16.01.2006 зарегистрировано право собственности ООО "КОРЭС" на нежилое здание площадью 2632 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тухачевского, 11 (т. 2, л. д. 13, 16).

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Поскольку ООО "Черкизово-Урал" по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 передавался земельный участок площадью 5937 кв. м, следовательно, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на нем, к новому собственнику (ООО "Корэс") перешли права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Таким образом, в результате приобретения права собственности на объект недвижимости к ООО "Корэс" перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.06.1997 N 001691-Д-97.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не исследован факт истечения срока указанного договора 13.06.2007, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется.

Так, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

ООО "КОРЭС" не представлены доказательства того, что на 13.06.2007 от ответчика имелись какие-либо уведомления об отсутствии намерения на продолжение арендных отношений.

Более того, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что использование ООО "КОРЭС" земельного участка, в отношении которого был заключен договор аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97, связано с наличием на данном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего подателю жалобы.

Таким образом, после 13.06.2007 договор аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 следует считать возобновленным на неопределенный срок.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о наличии вины истца в том, что договор аренды не был перезаключен с новым собственником здания, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения истца от заключения нового договора аренды на земельный участок с ООО "КОРЭС".

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что подлежащая взысканию с ООО "КОРЭС" арендная плата исчислена арбитражным судом первой инстанции на основании действующих в соответствующий промежуток времени нормативных актов, а подлежащие взысканию пени уменьшены судом с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что фактически площадь, занимаемая для эксплуатации здания универсама "Черкизовский", составляет 4572 кв. м, что определено техническим отчетом, выполненным ООО "Межевой центр".

Из материалов дела следует, что ООО "Черкизово-Урал" был предоставлен в аренду земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (т. 2, л. д. 79-80), для эксплуатации существующего здания универсама "Черкизовский".

Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что доказательства формирования участка с нарушением установленных пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации норм предоставления земельных участков в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного довод подателя жалобы о необходимости взыскания в настоящем случае суммы арендной платы, исходя из площади земельного участка 4572 кв. м, определенной ООО "Межевой цент", арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что площадь земельного участка 4572 кв. м была определена ООО "Межевой цент", земельный участок площадью 4572 кв. м не был поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с Законом о кадастре. Кроме того, представленный в материалы дела технический отчет (т. 2, л. д. 108-110) был составлен с целью определения фактической площади земельного участка, используемого ООО "Черкизово-Урал" (т. 2, л. д. 110, оборот), а не с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания универсама "Черкизовский" площадью 2632 кв. м.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также отклоняет довод ООО "КОРЭС" о том, что суд не учел то обстоятельство, что в договоре аренды предусмотрена плата за аренду земли и плата за пользование муниципальной инфраструктурой, поскольку из буквального толкования пункта 4.2 договора не следует, что плата за пользование инфраструктурой города определена в составе арендной платы за пользование земельным участком. Обратного подателем жалобы не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выше арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные истцами исковые требования к ООО "КОРЭС" являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ООО "Корэс" заявлено о пропуске срока исковой давности в отношении исковых требований за период до 11.11.2007 (т. 2, л. д. 18-19).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковые требования к ООО "КОРЭС" истцами заявлены в Арбитражный суд Челябинской области 12.11.2010 (т. 1, л. д. 119).

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования истцов к ООО "Корэс" о взыскании с него задолженности по арендной плате за период с 16.01.2006 по 11.11.2007, неустойки, начисленной на сумму задолженности указанного периода, за просрочку платежей, не подлежат удовлетворению.

За период с 01.07.2008 по 30.06.2010 расчет должен производится в соответствии с Законами Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, от 30.10.2008 N 316-ЗО, решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7 по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (39 174 522,69 руб.) Ч ставка арендной платы (3 %) Ч коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке (К1 - 0,395 розничная торговля) Ч коэффициент, учитывающий особенности расположения участка земельного участка в городском округе (К2 - 3, Ленинский район) Ч коэффициент, учитывающий категорию арендатора (К3 - 1).

Расчет, произведенный арбитражным судом первой инстанции самостоятельно, арбитражным судом апелляционной инстанции проверен, является верным.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты арендной платы ООО "КОРЭС" за земельный участок в период с 12.11.2007 по 30.06.2010, исковые требования заявлены обоснованно, то с ООО "КОРЭС" подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды от 13.06.1997 N 001691-Д-97 за земельный участок площадью 5935 кв. м за период с 12.11.2007 по 30.06.2010 в размере 3 302 451 руб. 78 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что судом необоснованно взыскана сумма неустойки ввиду того, что между истцом и ООО "КОРЭС" отсутствует заключенное в письменной форме соглашение о неустойке.

Как указано выше, судом установлено, что к ООО "Корэс" перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земли от 13.06.1997 N 001691-Д-97, следовательно, предъявление истцами требований о взыскании неустойки, установленной указанным договором, правомерно (статьи 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 330, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11). Доводы подателя жалобы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Расчет пеней, произведенный арбитражным судом первой инстанции самостоятельно с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из ставки процента 0,1, арбитражным судом апелляционной инстанции также проверен, признан верным.

Также отклоняется довод подателя жалобы о нарушении положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" разъяснено, что при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "КОРЭС".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-16405/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОРЭС" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова