Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 18АП-6529/11

г. Челябинск

21 июля 2011 г.

N 18АП-6529/2011 Дело N А07-5380/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Румянцева А.А., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2011 по делу N А07-5380/2011 (судья Гареева Л.Ш.),

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району - Муртазина А.Я. (доверенность от 04.05.2011);

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району (далее - КУС МЗИО РБ по Федоровскому району, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Манзуровой Ольге Егоровне (далее - ИП Манзуровой О.Е., ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 86 123 руб. 94 коп. за период с 01.01.2008 по 17.02.2011, пени в сумме 125 131 руб. 82 коп. за период с 11.01.2008 по 17.02.2011 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 2-4, т. 2).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.05.2011 (резолютивная часть объявлена 05.05.2011) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУС МЗИО РБ по Федоровскому району (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие права собственности на нежилое помещение, переданное в аренду ответчику, поскольку указанное помещение является муниципальной собственностью, на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2006 N 281 "О внесении изменений в приложения к постановлению Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан".

От ИП Манзуровой О.Е. письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступал.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения подателя апелляционной жалобы, усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан от 26.03.2008 и от 27.05.2009, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району (арендодатель), МУ "Агентство Федоровского ЖКХ" (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Манзуровой Ольги Егоровны (арендатор) оформлены договоры N 51 от 01.04.2008 и 22.06.2009 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. Согласно указанным договорам арендодатель, совместно с балансодержателем, передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: помещение в кирпичном здании Дом Быта на 1 этаже, расположенного по адресу: Федоровский район, с. Фёдоровка, ул. Коммунистическая, 76, общей площадью 45,2 кв.м, для использования в целях оказания парикмахерских услуг населению. Характеристики объекта нежилого фонда приведены в выкопировке от 22.02.2006 из технического паспорта, регистрационный инвентарный номер 107 (л.д. 13-23, 26-35, т. 1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 01.04.2008 N 51, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 02.02.2008 по 31.01.2009. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 02.02.2008, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 22.06.2009 N 51, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 02.02.2009 по 31.01.2010. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 02.02.2009, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

Пунктами 2.1.3 договоров предусмотрено, что арендодатель обязан доводить до сведения арендатора новые расчеты арендной платы по настоящему договору в случае изменения размера и порядка внесения арендной платы за пользование объектом.

Согласно пунктам 2.3.11 договоров, арендатор обязался своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями дополнениями к нему, а также налог на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктами 2.3.15 договоров, арендатор обязался письменно сообщить арендодателю и балансодержателю, не позднее чем за месяц, о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта, сдать его балансодержателю по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом его износа, в соответствии с действующими нормативами.

Согласно пунктам 2.3.16 договоров, арендатор обязался, по истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия, в срок не более четырнадцати дней, передать по акту приема-передачи балансодержателю, вместе с арендуемым объектом, все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, не требуя возмещение средств.

В соответствии с пунктами 3.1 договоров, расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Пунктами 3.2 договоров предусмотрено, что размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пунктам 3.3 договоров, арендная плата вносится арендатором за каждый месяц, путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан, без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно расчету годовой арендной платы на 2008 год, годовая арендная плата составляет без НДС 35503 руб. 90 коп. (л.д. 25, т. 1).

Согласно расчету годовой арендной платы на 2009 год, годовая арендная плата составляет без НДС 39419 руб. 90 коп. (л.д. 37, т. 1).

Согласно расчету годовой арендной платы на 2010 год, годовая арендная плата составляет без НДС 39419 руб. 90 коп. (л.д. 39, т. 1).

В соответствии с пунктами 3.4 договоров, расторжение или прекращение действия договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени.

Пунктами 3.5 договоров предусмотрено, что в случае использования арендатором объекта по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта), в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа в размере и порядке, установленном договором.

В соответствии с пунктами 4.2.1 договоров, при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Вышеуказанный объект передан арендатору по актам приема-передачи (л.д. 24, 36, т. 1).

11.03.2010 истец письмом N 67 уведомил ответчика о том, что действие договора аренды от 22.06.2009 N 51 закончилось 01.02.2010, в связи с чем, арендатору было предложено заключить договор аренды на новый срок или освободить помещение (л.д. 39, т. 1). Указанное письмо оставлено без ответа со стороны арендатора.

11.03.2010, 17.02.2011, 13.04.2011 истец претензиями N N 66, 31, 107 соответственно, уведомил ответчика об имеющейся задолженности по арендной плате (л.д. 38, 68, 72, т. 1).

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по арендной плате, за период с 01.01.2008 по 17.02.2011, составляет 86 123 руб. 94 коп., размер пени, за период с 11.01.2008 по 17.02.2011, составляет 125 131 руб. 82 коп. (л.д. 129, т. 1).

Нарушение условий договора аренды, в части внесения платы за использование имущества, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцу на момент подписания договоров аренды не принадлежало право распоряжения имуществом, поскольку право собственности истца на спорное имущество возникло с момента государственной регистрации права собственности 16.03.2011. Суд первой инстанции квалифицировал договор аренды от 01.04.2008 N 51 в качестве ничтожной сделки, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду несоответствия положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта, ввиду неправильного применения норм материального права.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Комитет, в подтверждение полномочий собственника, представил свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 16.03.2011 (л.д. 98, т. 1), постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан" (далее - Постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312), договор передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан от 30.01.2006 N 1700 (л.д. 76, т. 1), акт приема-передачи N 1700 (л.д. 77, т. 1), перечень государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность муниципального района муниципального образования муниципальный район Федоровский район Республики Башкортостан (л.д. 78-83, т. 1), и дополнительное соглашение от 12.12.2008 к договору передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан от 30.01.2006 N 1700 (л.д. 85-97, т. 1), в соответствии с которыми здание по адресу: Федоровский район, с. Фёдоровка, ул. Коммунистическая, 76 (в котором расположено переданное истцу помещение), вошло в перечень государственного имущества Республики Башкортостан, переданного в муниципальную собственность.

Оценивая доводы и возражения сторон относительно момента возникновения права муниципальной собственности, судебная коллегия пришла к следующим выводам:

Порядок разграничения публичной собственности на имущество установлен статьей 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Исходя из статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.

Названной нормой установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества, в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 132, право муниципальной собственности на передаваемое имущество возникает с 1 января 2006 года. Таким образом, моментом возникновения права собственности муниципального образования Федоровский район Республики Башкортостан является дата 01.06.2006.

Пунктом 2 статьи 4, статьей 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности, возникшего в результате разграничения государственной собственности. При этом, факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество, определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 8, пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что правоотношения сторон по предоставлению имущества в аренду возникли после 01.01.2006, основания для оценки договора в качестве заключенного лицом, не имеющим полномочий, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Вывод суда о ничтожности договора аренды является ошибочным.

На основании Положения о территориальном органе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районном, городском комитете по управлению собственностью, утвержденным приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 01.12.2005 N 996 и Положения о территориальном органе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - районном, городском комитете по управлению собственностью, утвержденным приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 09.08.2007 N 1458, заключено соглашение о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району и администрации муниципального района, по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом от 01.01.2006, согласно которому территориальному органу Министерства земельных и имущественных отношений по Республике Башкортостан предоставлено права от имени администрации муниципального района осуществлять функции в сфере гражданских и иных правоотношений по управлению и распоряжению муниципальной собственностью муниципального района, полномочия по управлению и распоряжению, которые Законом Республики Башкортостан переданы органам местного самоуправления.

Оценивая положения спорных договоров от 01.04.2008, 22.06.2009 N 51, с учетом требований пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд во всех случаях оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорные договоры являются заключенными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пунктов 1.1 договоров, содержащих наименование, определение местонахождения объекта, его площадь, исполнения договора сторонами.

В материалы дела истцом представлена выкопировка из технического паспорта от 22.02.2006, инвентарный номер 107, на помещения, арендуемые в здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, р-н Федоровский, из которой можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договорам (л.д. 58-60, т. 1).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договоров аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемые договоры аренды заключены сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, государственной регистрации в установленном законом порядке не подлежали.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договоров аренды.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемые договоры незаключенными. Оснований для оценки договоров в качестве недействительных также не имеется.

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект арендатору по актам приема-передачи, однако ответчик обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.01.2008 по 17.02.2011 не исполнил, в связи с чем, допустил задолженность в заявленном по иску в размере 86123 руб. 94 коп.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При установлении периода взыскания задолженности арбитражный апелляционный суд принимает во внимание следующее:

Срок действия анализируемых договоров аренды установлен с 01.04.02.2008 по 31.01.2010 (пункт 1.2 договора).

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношением, возникшим до заключения договора. Названное свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды с 02.02.2008.

Вместе с тем, расчет задолженности ответчика, составлен истцом начиная с 01.01.2008. Пояснений об основаниях такого определения начала периода взыскания, суду не представлено, в том числе в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, оснований для взыскания задолженности с 01.01.2008 по 02.02.2008, не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения, оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (по передаточному акту).

В соответствии с абзацем 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из содержания указанной нормы права, следует, что необходимым условием для признания договора возобновленным на тех же условиях является отсутствие возражений со стороны арендодателя и продолжение использования помещения арендатором. Доказательств наличия возражений арендодателя, его требований о возврате имущества, как и возвращения имущества, арендатором после окончания установленных в договорах аренды сроков - 31.01.2009 и 31.01.2010, суду не представлено.

Принимая во внимание изложенное, за период с 02.02.2010 по 17.02.2011 с предпринимателя подлежит взысканию арендная плата. Общий размер задолженности ответчика за период с 02.02.2008 по 17.02.2011 составляет 83 261 руб.44 коп.

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона, участвующая в деле, должна доказывать обстоятельства в подтверждение своих возражений.

Поскольку ответчик доказательств отсутствия задолженности не представил, суд приходит к выводу, что требования КУС МЗИО РБ по Федоровскому району о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 83 261 руб.44 коп., являются обоснованными и подлежат удовлетворению (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения влечет обязанность должника уплатить кредитору неустойку (штраф, пени) определенную законом или договором.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 4.2.1 договоров, при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку анализируемые договоры аренды являются заключенными, а условие о неустойке содержится в тексте договоров, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Таким образом, требования истца о взыскании пени являются обоснованными по праву.

По расчету истца размер пени за период с 11.01.2008 по 17.02.2011 составил 125131 руб. 82 коп.

Названный расчет произведен истцом, исходя из установленного договором размера пени, суммы фактической задолженности, периода просрочки, начиная с 11.01.2008 до 17.02.2011.

При оценке представленного истцом расчета, суд апелляционной инстанции не находит оснований к признанию его верным в части определения начальной даты периода начисления пени.

Как усматривается из материалов дела, первый договор аренды сторонами заключен 01.04.2008. В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с 02.02.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (01.04.2008 в рассматриваемом случае).

Таким образом, основания для удовлетворения иска о взыскании договорной пени за период, предшествовавший заключению договора, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, отсутствуют.

Исходя из алгоритма расчета истца, размер пени, исчисленной за период с 01.04.2008 по 17.02.2011, составляет 122 486 руб. 19 коп. В названной сумме требования истца являются правомерными, однако подлежат удовлетворению в части.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 8 от 01.07.1996 при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие.

Исходя из соотношения договорного размера пени 0,3% за каждый день просрочки, что составляет 108% в год, и ставки рефинансирования ЦБ РФ, равной на дату рассмотрения спора 8,25% годовых, судом установлено превышение установленного договором размера пени в 13 раз. Принимая во внимание превышение размера пени размера основной задолженности, период неисполнения обязательств, суд приходит к выводу о несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения денежного обязательства. Доказательств наличия негативных последствий для истца в связи с просрочкой оплаты суду не представлено.

Вместе с тем, положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и действия сторон по определению размера неустойки 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, исключают взыскание пени в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

С учетом совокупности имеющихся в деле доказательств, суд считает необходимым, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить размер пени до суммы 30 000 руб.

С учетом изложенного, исковые требования КУС МЗИО РБ по Федоровскому району подлежат удовлетворению в сумме 113 261 руб. 44 коп., включающей задолженность по арендной плате в сумме 83 261 руб. 44 коп. и пени 30 000 рублей.

При таких обстоятельствах, решение суда Арбитражного суда Республики Башкортостан подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Отнесение расходов по уплате государственной пошлины по иску производится пропорционально удовлетворенным требованиям. При распределении расходов по государственной пошлине по иску, судебная коллегия руководствуется пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6, в соответствии с которым при уменьшении арбитражным судом размера пени, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.05.2011 по делу N А07-5380/2011 отменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району - удовлетворить.

Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Манзуровой Ольги Егоровны в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Федоровскому району задолженность по арендной плате в сумме 83 261 руб. 44 коп., пени в сумме 30 000 руб., всего 113 261 руб. 44 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Манзуровой Ольги Егоровны (ИНН 0247021600728, ОГРН 306024704000016) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 10 932 руб. 13 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Манзуровой Ольги Егоровны (ИНН 0247021600728, ОГРН 306024704000016) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

А.А. Румянцев Г.Н. Богдановская