Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2006 г. N 17АП-1614/06

г. Пермь

14 декабря 2006 г.

Дело N 17АП-1614/2006-ГК

Арбитражный суд в составе:

председательствующего М.С. Крымджановой

судей Л.Ф.Виноградовой, Г.Л.Паньковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.А.Гребневой

рассмотрел в заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Продукты N 22" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2006 г. по делу N А60-11889/06-С4 (судья В.Л.Кузнецова)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - не явились (о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом)

от ответчика - Давыдова Е.В. (доверенность от 01.12.2005).

Суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Продукты N 22" (далее - ООО "Магазин "Продукты N 22") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о расторжении договора аренды N 74640006 от 05.01.1997 нежилого помещения - подвала площадью 326,6 кв.м в доме N 24 по ул.Грибоедова,24 г.Екатеринбург, заключенного между истцом и Екатеринбургским Комитетом по управлению городским имуществом.

Заявлением от 24.07.2006 истец уточнил основание иска - просил расторгнуть названный договор в соответствии с нормами п. 3 ст. 450, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 42).

Решением от 03.08.2006 суд в удовлетворении исковых требований отказал (л.д. 50-53).

Истец с решением не согласен по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить, заявленное требование о расторжении договора удовлетворить.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, государственная регистрация является единственным доказательством существования действующего договора, при этом договор по различным основаниям может утратить свою силу, независимо от наличия его государственной регистрации. На дату заключения договора аренды правомочиями на заключение договора обладал ответчик, однако с введением в действие Жилищного кодекса РФ с 01.03.2005 (п. 1 ст. 36 ЖК РФ) установлено право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме. В данном случае право общей долевой собственности не требует государственной регистрации, поскольку является производным от права собственности, которое, в свою очередь, является неделимым и регистрации не подлежит. Поэтому вывод суда об отсутствии регистрации перехода прав ответчика на помещения к другим лицам не имеет отношения к рассматриваемому спору. Кроме того, нормами ч. 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в случаях, когда такой отказ допускается законом. Также, по мнению истца, следует учесть, что ч. 1 ст. 417 ГК РФ предусмотрено такое основание прекращения обязательства как издание акта государственного органа (в настоящем случае - Жилищный кодекс РФ, введенный в действие с 01.03.2005), в результате чего исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как указывает ответчик, помещения подвала площадью 326,2 кв.м зарегистрированы на праве собственности за муниципальным образованием "Город Екатеринбург", поэтому ответчик может являться арендодателем по спорному договору аренды; довод истца о прекращении действия договора аренды в связи с вступлением в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ является неправомерным; спорные нежилые помещения подвала не являются общим имуществом.

Апелляционным судом дело рассмотрено в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Между Екатеринбургским Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Магазин "Продукты N 22 (арендатор) 05 января 1997 года был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Екатеринбург N 74640006 (л.д. 6-9), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда (подвал), расположенный по адресу: г.Екатеринбург, ул.Грибоедова,24 площадью 326,6 кв.м на срок с 01.01.1997 по 31.12.2008.

Названный договор зарегистрирован Бюро технической инвентаризации г.Екатеринбург 06 мая 1998 года.

По акту приемки-передачи нежилого помещения от 05.01.1997 ответчик передал истцу указанное помещение (л.д. 13).

27 декабря 2005 года истец направил в адрес ответчика письмо N 97 (л.д. 18) о прекращении действия договора аренды N 74640006 от 05.01.1997, в котором указал, что в связи с введением в действие с 01 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ, пунктом 1 ст. 36 которого определено, что все помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, следует прекратить действие договора аренды и возвратить уплаченные истцом арендные платежи за период с 01.03.2005 по декабрь 2005 года.

05 апреля 2006 года ответчик направил в адрес истца письмо (л.д. 19), в котором указал, что считает требования, изложенные в письме о прекращении действия договора и возврате арендных платежей необоснованными.

В соответствии со ст.ст. 307, 310 ГК РФ договор является основанием для возникновения обязательств у сторон, заключивших его. Односторонний отказ от исполнения обязательств и внесение односторонних изменений в условия договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ одностороннее расторжение договора возможно при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ определяет случаи возможного досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, такое основание для досрочного расторжения договора аренды как принятие нового закона, нормами данной статьи не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из материалов дела не усматривается то обстоятельство, что спорные подвальные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, пользование которым регулируется нормами пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Нахождение в спорном помещении инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования (технические подвалы) также не усматривается.

Следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что ссылка истца в обоснование своих прав на Жилищный кодекс РФ неправомерна, поскольку данный закон регулирует жилищные права граждан, а объектами жилищных прав являются жилые помещения на основании ст.ст. 1, 15 ЖК РФ, в то время как истец является владельцем нежилых помещений, права и обязанности в отношении которых регулируются нормами Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, ст. 36 ЖК РФ не является принципиально новой нормой, регулирующей право общей долевой собственности в многоквартирном доме.

На основании постановления Главы Администрации г.Екатеринбург от 19.01.1995 N 36 "Об утверждении перечня состава муниципальной собственности г.Екатеринбург" помещения подвала площадью 326,2 кв.м, расположенные по адресу: г.Екатеринбург, ул.Грибоедова,24, включены в Перечень нежилых помещений объектов муниципальной собственности (л.д. 36-37).

В материалах дела имеется свидетельство от 05.12.2001 о государственной регистрации права, согласно которому в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 декабря 2001 года произведена запись регистрации за номером 66-01/01-347/2001-390 на объект права - встроенное помещение (литер В), назначение - нежилое, площадью 926,00 кв.м по адресу: г.Екатеринбург, ул.Грибоедова,24, номер на плане: подвал - пом. N N 1-23, 1 этаж - пом. NN 1-27, антресоль - пом. NN 1-2 с указанием субъекта права - муниципальное образование "Город Екатеринбург" (л.д. 48).

Таким образом, на момент заключения договора аренды N 74640006 05 января 1997 года арендодатель - собственник спорных помещений - был вправе сдать имущество в аренду как принадлежащее ему на праве собственности (ст. 608 ГК РФ).

Вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке со ссылкой на ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 1 ст. 131 ГК РФ, не привел к принятию неправильного решения.

При вышеизложенных обстоятельствах решение суда вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2006 года по делу N А60-11889/06-С4 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

М.С.Крымджанова

Судьи

Л.Ф.Виноградова Г.Л.Панькова