Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 г. N 18АП-7356/11

г. Челябинск

09 августа 2011 г.

N 18АП-7356/2011 Дело N А07-5905/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2011 по делу N А07-5905/2011 (судья Гареева Л.Ш.),

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Хакимовой Эльвиры Науфаловны - лично (паспорт), Хакимова Ф.Н. (доверенность от 06.05.2011);

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району (далее - КУС МЗИО РБ по Илишевскому району, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хакимовой Эльвире Науфаловне (далее - ИП Хакимова Э.Н., ответчик) о взыскании пени в сумме 18 226 руб. 85 коп., расторжении договора аренды от 20.05.2008 N 43 и обязании освободить арендуемое помещение (требования изложены с учетом изменения предмета заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л. д. 51-52, т. 1).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено муниципальное автономное учреждение "Молодежный центр" (далее - МУ "Молодежный центр").

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.06.2011 (резолютивная часть объявлена 03.06.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ИП Хакимовой Э.Н. в пользу КУС МЗИО РБ по Илишевскому району РБ взысканы пени в сумме 1 021 руб. 09 коп. В остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУС МЗИО РБ по Илишевскому району (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии изменений договора аренды в части размера платы за использование имущества. Указывает на направление расчетов арендной платы на 2010 и 2011 годы в адрес арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении.

По мнению КУС МЗИО РБ по Илишевскому району информированность ответчика об изменении размера арендной платы подтверждается подписанием акта сверки взаимных расчетов от 24.11.2010. Полагает, что подписав акт сверки, ответчиком подтвержден факт неуплаты и просрочки в уплате задолженности по арендной плате более двух сроков подряд, что является основанием для расторжения договора аренды.

От ИП Хакимовой Э.Н. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с ее доводами. Ответчик пояснил о предоставлении ему истцом измененных расчетов арендной платы 23.11.2010 и несоблюдении порядка уведомления о наличии таких изменений. Считает, что подписанием акта сверки зафиксированы обстоятельства факта внесения арендной платы, но не выводы арендодателя о сроках платежа.

От МУ "Молодежный центр" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержаны доводы апелляционной жалобы, со ссылкой на использование помещения арендатором с существенным нарушением условий договора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители КУС МЗИО РБ по Илишевскому району и МУ "Молодежный центр" не явились. МУ "Молодежный центр" направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей КУС МЗИО РБ по Илишевскому району и МУ "Молодежный центр".

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании заявки ИП Хакимовой Э.Н. и распоряжения Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району от 20.05.2008 N 43, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району (арендодатель), Кинотетаром им. Муссы Гареева (балансодержатель) и ИП Хакимовой Э.Н. (арендатор) был оформлен договор от 20 мая 2008 года N 43 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа. По условиям договора арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект государственного нежилого фонда: помещение на 1-ом этаже здания кинотеатра им. Муссы Гареева, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с.Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 10, общей площадью 40,0 кв. м, для использования в целях осуществления торговой деятельности (л. д. 10-13, т. 1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.04.2008 и действуют по 30.03.2009

В соответствии с пунктом 3.1 договора, расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно расчету годовой арендной платы на 2008 год, квартальная арендная плата составляет 8102 руб. 84 коп., без НДС - 6 866 руб. 81 коп. (л. д. 69, т. 1).

Согласно расчету годовой арендной платы на 2009 год, квартальная арендная плата составляет 15 422 руб. 28 коп., без НДС - 13 069 руб. 73 коп. (л. д. 16, т. 1).

Согласно расчету годовой арендной платы на 2010 год, квартальная арендная плата составляет 15 422 руб. 28 коп. без НДС - 13 069 руб. 73 коп. (л. д. 15, т. 1).

Согласно расчету годовой арендной платы на 2011 год, квартальная арендная плата составляет с учетом НДС 17099 руб. 39 коп. без НДС - 14 491 руб. (л. д. 14, т. 1).

Согласно пункту 3.2 договора, расчет арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.

Пунктами 3.7, 5.2.4 договора предусмотрено, что отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа, являются основанием для досрочного расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора, при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.4 договора, настоящий договор аренды считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна сторона не заявила о его расторжении.

Письмами от 13.10.2010 N 264/10 и 03.02.2011 N 22/11 истец уведомлял ответчика о наличии задолженности по договору аренды от 20.05.2008 N 43 , а также об одностороннем расторжении договора с 17.02.2011 (л. д. 17, 19, т. 1).

Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании суммы пени за просрочку платежа в сумме 18 226 руб. 85 коп., расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что расчет пени, представленный истцом, произведен исходя из ставки месячной арендной платы, не согласованной с ответчиком соглашением об изменении арендной платы. Доказательств направления нового порядка расчета арендной платы в материалы дела истцом не представлено. Расчет пени в размере 1021 руб. 09 коп., который произведен ответчиком, исходя из ранее направленного истцом расчета арендной платы, признан верным. Суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку со стороны ответчика не допущено нарушений условий договора аренды от 20.05.2008 N 43.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, в силу следующего:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Комитет, в подтверждение полномочий собственника, представил постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан" (л. д. 35, т. 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При подписании договора, в пункте 1.1 стороны определили предмет, указав местонахождение объекта и его площадь. Сведения о расположении помещения на поэтажном плане в договоре отсутствуют. Вместе с тем, длительное исполнения договора сторонами и отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора, в том числе при рассмотрении иска о взыскании задолженности по договору, исключает наличие разногласий в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о незаключенности договора.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее чем на один год, в связи с чем, не подлежал государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.4 договора от 20.05.2008 установлено, что договор аренды считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении.

На основании постановления Администрации муниципального района Илишевский район от 28.01.2010 N 62 здание кинотеатра, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с.Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 10, передано в оперативное управление муниципальному учреждению "Молодежный центр" муниципального района Илишевский район РБ (л. д. 33, 34, т. 1). Сведений о внесении изменений в договор, отказа от договора, в связи с указанным обстоятельством, суду не представлено.

Совокупность имеющихся в деле доказательств и существо исковых требований позволяет сделать вывод о том, что после 30.03.2009 арендатор продолжал пользование арендуемым помещением, следовательно, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Рассматривая требование о взыскании с ответчика договорной неустойки, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности просрочка исполнения влечет обязанность должника уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора, при невнесении арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку анализируемый договор аренды являются заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

Таким образом, требования истца о взыскании пени являются обоснованными по праву.

При оценке обоснованности требований в части размера пени, судом установлено, что расчет пени произведен истцом на сумму задолженности начиная с января 2010 года, исходя из размера арендной платы, указанного в расчетах на 2010-2011 годы.

Вместе с тем, расчет годовой арендной платы на 2010 год вручен ответчику 23.11.2010, о чем имеется соответствующая запись (л. д. 15, т. 1). Сведений о вручении ответчику иных расчетов, как и внесении соответствующих изменений в договор, материалы дела не содержат.

Довод подателя апелляционной жалобы о внесении изменений в договор путем направления в адрес арендатора расчетов годовой арендной платы на 2010-2011 года, подлежит отклонению.

При толковании условия о порядке изменения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2 договора, судебная коллегия пришла к выводу о том, что изменение размера арендной платы подлежало оформлению посредством составления нового расчета арендной платы. Новый расчет подлежал направлению арендатору и являлся обязательным для исполнения с момента получения арендатором. Момент уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.

Таким образом, момент изменения размера арендной платы обусловлен соблюдением порядка уведомления арендатора о таких изменениях.

Из материалов дела следует, что расчеты годовой арендной платы на 2010-2011 годы направлены ИП Хакимовой по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с.Верхнеяркеево, ул. 50-лет Октября, д. 14, кв. 15 (л. д. 58, 61, т. 1). Доказательств направления указанных расчетов по адресу арендуемого объекта, (Республика Башкортостан, Илишевский район, с.Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 10), истцом не представлено. Их вручение арендатору до 23.11.2010 не производилось.

Таким образом, предусмотренный договором порядок изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем, до 23.11.2010 соблюден не был.

Ссылка подателя жалобы на подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 24.11.2010, необоснован, поскольку акт не является доказательством соглашения сторон об изменении размера арендной платы, достигнутого ранее 23.11.2010.

Подписание акта, фиксирующего хронологию расчетов по договору, не может служить основанием для вывода о ненадлежащем исполнении договорных обязательств ответчиком и признания им обоснованности применения мер договорной ответственности.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для применения расчетов годовой арендной платы на 2010-2011 годы в целях установления обязательств ответчика, возникших ранее 23.11.2010.

Поскольку материалами дела подтверждается факт внесения предпринимателем арендной платы в размере, определенном при заключении договора аренды - 6 866 руб. 81 коп. (л. д. 46-50, т. 1), а с 23.11.2010 в сумме 13 069 руб. 72 коп., квартальные сроки внесения платежей по договору аренды, предпринимателем Хакимовой Э.Н. не нарушены.

Следует отметить, что факт наличия у ответчика переплаты в размере 1 017 руб.98 коп., подтвержден истцом, даже с учетом исчисления размера квартальной арендной платы в сумме 13 069 руб. 73 коп. с января 2010 года (расчет на л. д. 54)

Наличие у ответчика переплаты по договору исключает начисление пени.

Поскольку решение обжалуется истцом в части отказа в удовлетворении требований, оснований для его отмены судебной коллегией не установлено.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктами 3.7, 5.2.4 договора аренды предусмотрено расторжение договора по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Поскольку ответчиком не допущено таких нарушений условий договора аренды, требование истца о расторжении договора и производные от их удовлетворения требования об освобождении занимаемого помещения, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

При этом судебной коллегией отмечается, что по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора могут являться существенные нарушения договора арендатором, не устраненные в разумный срок.

В этой связи, незначительное нарушение сроков внесения арендной платы, при отсутствии задолженности на дату рассмотрении спора, не может являться основанием для удовлетворения иска о расторжении договора.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району, не являются основанием для отмены решения суда в обжалуемой части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения государственная пошлина относятся на подателя жалобы. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, на основании статьи 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2011 по делу N А07-5905/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Илишевскому району - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

В.В. Баканов Л.В. Пивоварова