Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. N 16АП-1993/10

г. Ессентуки

Дело N А63-4479/2010

01 августа 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2011 г.

полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 г.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Джамбулатова С.И., Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кипкеевым Р.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного учреждения - Ставропольского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2011 по делу N А63-4479/2010 по иску Государственного учреждения - Ставропольского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации к ООО "Крован-КМВ", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Фонда социального страхования Российской Федерации, о признании договора мены объектов недвижимости незаключенным, признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности, признании права собственности Российской Федерации и права оперативного управления Государственного учреждения - Ставропольского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации (судья Сиротин И.В.), при участии в судебном заседании представителя Государственного учреждения - Ставропольского регионального отделения Фонда социального страхования Российской Федерации: Ковалева О.Ю. (доверенность N 173 от 16.08.2010), представителя "Крован-КМВ" - Крячкова Ю.А. (доверенность от 07.12.2010), представителя Фонда социального страхования Российской Федерации - Фатхуллина Р.З. (доверенность N 14-03-25/05-59 от 15.06.2011), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Государственное учреждение - Ставропольское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крован-КМВ" (далее - общество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю (далее - территориальное управление) о признании договора мены объектов недвижимого имущества от 17.07.2008 N 317 между учреждением, территориальным управлением и обществом незаключенным, о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Пятигорск, ул. Пастухова 18 на земельном участке площадью 778 кв.м с кадастровым номером 26:33:130510:0006, о прекращении права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Пятигорск, ул.Пастухова 18 на земельном участке площадью 778 кв.м с кадастровым номером 26:33:130510:0006, о признании права собственности Российской Федерации и права оперативного управления учреждения на данный объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Фонд социального страхования Российской Федерации.

Решением суда от 29.04.2011 в удовлетворении иска отказано ввиду отсутствия оснований для признания договора мены объектов недвижимого имущества от 17.07.2008 N 317 незаключенным.

В апелляционной жалобе учреждение просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт и удовлетворить заявленные им требования в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права.

Представитель учреждения в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.

Представитель общества доводы, приведенные в отзыве, поддержал.

Представитель фонда поддержал позицию апеллянта.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2011 по делу N А63-4479/2010 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что 17.07.2008 между территориальным управлением, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом федеральной собственности, расположенным на территории Ставропольского края (сторона 1), учреждением, являющимся балансодержателем федерального имущества (сторона 2) и обществом (сторона 3) в соответствии с распоряжением территориального управления от 16.07.2008 N 177 "О вовлечении в хозяйственный оборот объекта незавершенного строительством" заключен договор мены объектов недвижимого имущества N 317 (далее - договор N 317), согласно которому стороны обязуются осуществить обмен объектами недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.2 договора N 317 сторона 1 и сторона 2 обязуются передать стороне 3 в собственность объект незавершенного строительства - административное, 9% готовности (строительство осуществлено на стадии возведения фундамента (бетонных блоков), расположенный по адресу: г.Пятигорск, ул.Пастухова, 18 (далее - объект). Объект является собственностью Российской Федерации и находится на балансе на праве оперативного управления у стороны 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.12.2005 серия 26 АА N 230763). Объект расположен на земельном участке площадью 778 кв.м, кадастровый номер 26:33:130510:0006, находящемся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2007 26АЕ N 078093) и предоставленном стороне 2 на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2007 26АЕ 147664). Рыночная стоимость объекта составляет 11 070 000 руб., включая НДС на сумму 1 688 644 руб., что следует из отчета N 04 "Об определении рыночной стоимости незавершенного строительством административного здания лит. А, расположенного на земельном участке площадью 778 кв.м по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ул. Пастухова, 18" по состоянию на 16.06.2008.

Согласно плану объекта недвижимости от 08.11.2005, выполненному ГУП СК "Крайтехинвентаризация", объект имеет 100 % готовности фундамента.

В соответствии с пунктом 1.3 договора N 317 сторона 3 обязуется передать в федеральную собственность для последующей передачи в оперативное управление стороне 2 нежилые офисные помещения, общей площадью 400 кв.м (далее - помещения), расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта, расположенного по адресу: г.Пятигорск, на пересечении улиц Пастухова и Кузнечной (далее - жилой дом). Жилой дом расположен на земельном участке, площадью 1296 кв.м с кадастровым номером 26:33:13:05:10:0007, находящемся у стороны 3 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 10.03.2004 N412/04, заключенным с Управлением имущественных отношений администрации г.Пятигорска и договора уступки прав и обязанностей от 01.04.2005, заключенного с ОАО "Автостоянка", сроком до 22.02.2029. На момент заключения договора жилой дом является объектом незавершенным строительством. Площадь помещений указана согласно данным проектно-сметной документации. После завершения строительства жилого дома площадь помещений не может быть меньше, указанной в настоящем договоре. Стоимость помещений определена согласно проектно-сметной документации и составляет 11 070 000 руб., включая НДС на сумму 1 688 644 руб.

Согласно пункту 1.4 договора N 317 стороны признают, что договор является равноценным и иные расчеты между сторонами отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1.6 договора N 317 стороны признают, что договор является неодномоментным.

Согласно пунктам 2.4 - 2.7 договора N 317 сторона 3 обязуется в срок до 4 квартала 2010 года завершить строительство жилого дома, в течение трех месяцев с момента завершения строительства объекта получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в течение месяца со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать стороне 1 и стороне 2 помещения, указанные в пункте 1.3 договора.

Согласно приложению N 1 к договору N 317 "План объекта недвижимости" - нежилые офисные помещения, планируемая общая площадь (согласно проектной документации) 400 кв.м, расположены на первом этаже в соответствии с проектной документацией на отметке 0.000 м в осях А-М-13-17; В-Л-17-19 многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта по строительному адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, район пересечения улиц Пастухова и Кузнечной, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N 26:33613:05:10:0007. Расположение нежилых помещений (400 кв.м) обозначено цветным маркером на прилагаемом плане первого этажа на отметке 0.000 м.

17.07.2008 между сторонами договора N 317 заключено дополнительное соглашение к договору N 317, согласно которому абзац 3 пункта 1.3. договора N 317 изложен в следующей редакции: "На момент заключения настоящего договора многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительства. Нежилые офисные помещения планируемой общей площадью (согласно проектной документации) 400 кв.м, расположены на первом этаже в соответствии с проектной документацией на отметке 0.000 в осях А-М-13-17; В-Л-17-19 многоквартирного жилого дома, расположение нежилых офисных помещений (400 кв.м) обозначено цветным маркером на плане первого этажа на отметке 0.000 в Приложении N1 к настоящему договору".

Согласно акту приема-передачи от 17.07.2008 сторона 1 и сторона 2 передали, а сторона 3 приняла в собственность объект незавершенного строительства - административное, 9% готовности, расположенный по адресу: Ставропольский край, г.Пятигорск, ул.Пастухова, д.18.

28.03.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства - административное, по ул. Пастухова, 18, г. Пятигорск (запись регистрации N 26-26-33/016/2009-360 от 28.03.2009, свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 729859 от 28.03.2009).

Учреждение, ссылаясь на незаключенность договора N 317, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Материалами дела, в том числе генеральным планом на жилой дом, постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края N 4527 от 22.09.2006 "О разрешении ООО "Крован" строительства жилого многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта ниже отметки 0.000 в районе пересечении улиц Кузнечная и Пастухова", постановлением руководителя администрации города Пятигорска Ставропольского края N 4228 от 18.09.2006 "О разрешении ООО "Крован" изменения вида разрешенного использования земельного участка (территории автостоянки) в районе пересечения улиц Кузнечная и Пастухова для строительства жилого многоквартирного дома со встроено - пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта", договором уступки права и обязанностей по договору аренды земельного участка N 412/04 от 10.03.2004, заключенным между обществом и ОАО "Автостоянка", кадастровым планом земельного участка с кадастровым номером 26:33:13 05 10:0007, проектом жилого дома, проектной декларацией от 27.09.2006, пояснительной запиской, планом объекта недвижимости объекта незавершенного строительства от 23.05.2008, кадастровым паспортом объекта недвижимости объекта незавершенного строительства от 23.05.2008, актом освидетельствования выполненных работ от 24.06.2010, подтверждается, что условия договора N 317 позволяют достоверно установить, какой конкретно объект приобретает учреждение по этому договору, а именно - нежилые офисные помещения, общей площадью 400 кв.м, расположенные на первом этаже в соответствии с проектной документацией на отметке 0.000 в осях А-М-13-17; В-Л-17-19 многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта, расположенного по адресу: г.Пятигорск, на пересечении улиц Пастухова и Кузнечной, на земельном участке, площадью 1296 кв.м с кадастровым номером 26:33:13:05:10:0007, находящемся у общества на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 10.03.2004 N412/04, заключенного с Управлением имущественных отношений администрации г.Пятигорска и договора уступки прав и обязанностей от 01.04.2005, заключенного с ОАО "Автостоянка". Кроме того, расположение нежилых офисных помещений (400 кв.м) обозначено цветным маркером на плане первого этажа на отметке 0.000 в Приложении N1 к договору.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал, что в договоре N 317 указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче истцу по договору, в том числе данные, определяющие расположение имущества на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Сторонами договора N 317 также согласованы и иные существенные условия договора - стоимость обмениваемых товаров и сроки передачи обмениваемых товаров. Оснований для признания договора N 317 незаключенным не имеется.

Вышеперечисленными документами, а также планом объекта недвижимости от 08.11.2005, выполненным ГУП СК "Крайтехинвентаризация", подтверждено наличие в натуре спорного объекта, как объекта недвижимого имущества, 100 % готовности фундамента. Кадастровым паспортом от 23.05.2008 и планом объекта недвижимости от 23.05.2008, изготовленными Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ставропольскому краю установлена площадь застройки - 904,5 кв.м, готовность объекта 4%, объекту присвоен кадастровый номер 26:33:130510:0007:07:427:002:000015360:А:20000 и инвентарный номер 07:427:002:000015360. Следовательно, на момент заключения договора N 317 жилой дом в качестве объекта незавершенного строительства существовал в натуре, имел присвоенный органом технической инвентаризации кадастровый и инвентарный номера, позволяющие однозначно его идентифицировать.

Кроме того, строительство жилого дома осуществляется с привлечением денежных средств третьих лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". На момент заключения договора N 317 обществом зарегистрированы в установленном законом порядке договоры участия в долевом строительстве жилого дома с третьими лицами, что также подтверждает возможность идентификации жилого дома и входящих в него помещений.

Суд правомерно не принял во внимание ссылку учреждения на то, что жилой дом расположен на принадлежащем учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке площадью 778 кв.м, с кадастровым N 26:33:130510:0006, в обоснование доводов о незаключенности договора N 317.

На момент заключения договора N 317 жилой дом возводился на земельном участке, указанном в договоре N 317. В настоящее время жилой дом частично размещен на прилегающем земельном участке по ул. Пастухова, 18, являющимся предметом договора N 317, под объектом незавершенного строительства, собственником которого является общество (свидетельство о государственной регистрации права 26-АЕ 729859 от 28.03.2009). Между тем, обществом были внесены изменения в проектную документацию на объект в части его размещения на отведенном земельном участке.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства по ул. Пастухова, 18, учреждение в силу закона утратило право пользования земельным участком.

Данный вывод также подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2011 по делу N А63-19891/2009 по иску общества к учреждению о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования учреждения в отношении земельного участка, площадью 778 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Пастухова, 18, согласно которому общество, как приобретатель объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, имеет право на приобретение этого участка в аренду и вне зависимости от отказа учреждения от права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с наличием в законе императивных норм, предусматривающих переход к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости, прав на земельный участок (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35, подпункт 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, использование обществом земельного участка по ул. Пастухова, 18 г.Пятигорск после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не свидетельствует о незаключенности договора N 317.

Довод учреждения о том, что в приложении N 1 к договору N 317 вместо земельного участка с кадастровым номером 26:33:13:05:10:0007 указан другой кадастровый номер земельного участка - 26:33613:05:10:0007, правомерно отклонен судом, поскольку в самом договоре указан кадастровый номер земельного участка - 26:33:13:05:10:0007, а в приложении N1 имеет место опечатка - вместо ":" напечатано "6", что подтверждается материалами дела, в том числе кадастровым планом земельного участка с кадастровым номером 26:33:130510:0007.

Довод учреждения о том, что в архитектурном решении указан объект - "многоквартирный жилой дом со встроено- пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта", а в договоре - "многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения", не имеет значения для признания договора N 317 незаключенным, так как установлено, что данные документы относятся к многоквартирному жилому дому по адресу: г.Пятигорск, на пересечении улиц Пастухова и Кузнечной.

Ссылка учреждения на отсутствие у общества разрешения на строительство опровергается постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края N 4527 от 22.09.2006 "О разрешении ООО "Крован" строительства жилого многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта ниже отметки 0.000 в районе пересечении улиц Кузнечная и Пастухова".

Доводы учреждения о том, что земельный участок под жилым домом находится у общества в аренде, а не принадлежит ему на праве собственности, о необходимости заключения договора N 317 посредством проведения торгов, а также получения согласия фонда на заключение договора N 317, не являются основаниями для признания договора N 317 незаключенным.

Кроме того, в соответствии с Положением о Ставропольском региональном отделении фонда социального страхования Российской Федерации (далее - Положение) учреждение является юридическим лицом, имеющим самостоятельный баланс, обособленное имущество, управляющий отделением фонда без доверенности действует от имени отделения фонда, распоряжается средствами и имуществом отделения фонда, заключает договоры гражданско-правового характера. Объект незавершенного строительства - административное, 9% готовности, расположенный на земельном участке площадью 778 кв.м, кадастровый номер 26:33:130510:0006 по адресу г.Пятигорск Ставропольского края, ул. Пастухова, 18, закреплен на праве оперативного управления за учреждением. Согласно названному Положению имущество, находящееся в оперативном управлении отделения фонда, являются федеральной собственностью. Фонд социального страхования Российской Федерации не является органом, осуществляющим полномочия собственника в отношении имущества, находящегося в федеральной собственности.

Во исполнение протокола совещания в Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом от 01.10.2007 N 324 "О выработке согласованных решений о способах распоряжения объектами незавершенного строительства" (поручения аппарата Правительства Российской Федерации от 17.07.2007 N СН-П13-3462 и от 06.09.2007 N СН-П13-4400) на основании документов, представленных учреждением, в связи с необходимостью размещения филиала N 9 учреждения, принято распоряжение территориального управления от 16.07.2008 N177 "О вовлечении в хозяйственный оборот объекта незавершенного строительством" об обмене объекта незавершенного строительства - административное, 9% готовности, расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул.Пастухова, 18, на нежилые офисные помещения общей площадью 400 кв.м, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянками для автотранспорта, расположенного по адресу: г. Пятигорск на пересечении улиц Пастухова и Кузнечной, принадлежащие на праве собственности обществу, находящиеся в стадии строительства.

Таким образом, согласия Фонда социального страхования Российской Федерации на заключение договора N 317 не требовалось, поскольку оно не являлось собственником объекта и не обладало правом оперативного управления указанным имуществом.

В связи с отсутствием оснований для признания договора N 317 незаключенным, суд правомерно отказал в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Пятигорск, ул. Пастухова 18 на земельном участке площадью 778 кв.м с кадастровым номером 26:33:130510:0006, о прекращении права собственности общества на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г.Пятигорск, ул.Пастухова 18 на земельном участке площадью 778 кв.м с кадастровым номером 26:33:130510:0006, о признании права собственности Российской Федерации и права оперативного управления учреждения на данный объект .

Доводы, изложенные в жалобе, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2011 по делу N А63-4479/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

С.И. Джамбулатов А.Л. Фриев