Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2010 г. N 15АП-7423/10

город Ростов-на-Дону

дело N А32-51651/2009-68/767

25 августа 2010 г.

15АП-7423/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Глазуновой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Локон"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 по делу N А32-51651/2009-68/767,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

по иску государственного учреждения по эксплуатации и содержанию административных зданий администрации Краснодарского края

к закрытому акционерному обществу "Локон"

при участии третьего лица Департамента имущественных отношений Краснодарского края

о возврате нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

государственное учреждение по эксплуатации и содержанию административных зданий администрации Краснодарского края (далее учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Локон (далее ЗАО "Локон") об обязании освободить нежилые помещения N 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 48, 49, 49/1, 50, 50/1, 51, расположенные в здании по адресу: г. Краснодар, ул. Постовая, 36 / ул. им. Захарова, 24, литер Б, общей площадью 119,7 кв.м., а также лестничные пролеты с фасада и торца здания общей площадью 11,45 кв.м. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых протокольным определением суда от 17.05.2010 в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 3 л.д. 17)).

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что спорные помещения были переданы ответчику по договору аренды от 24.12.1995 сроком действия до 24.12.1995. Дополнительными соглашениями от 21.03.1994, от 27.03.1995 и от 28.03.1996, срок договора аренды был продлен до 30.03.2010. До истечения срока действия договора от 24.12.1992 учреждение уведомило ЗАО "Локон" о прекращении договора и о возврате спорных нежилых помещений в связи с истечением срока действия договора. Несмотря на прекращение договорных отношений между сторонами, ЗАО "Локон" в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные помещения не возвратило.

Определением суда от 20.01.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент имущественных отношений Краснодарского края (т.2 л.д.146).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 исковые требования удовлетворены частично, ЗАО "Локон" обязано освободить нежилые помещения первого этажа здания литер Б N 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 48, 49, 49/1, 50, 50/1, 51, общей площадью 119,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Постовая, 36 / ул. им. Захарова, 24, путем выселения ЗАО "Локон", г. Краснодар, из названных помещений в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу судебного. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что дополнительное соглашение от 02.08.1999, утвердившее новую редакцию договора аренды от 24.12.1992 со сроком действия до 30.03.2010, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, является незаключенным (ст.651 ГК РФ). Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорного помещения, исковые требования учреждения удовлетворены применительно к ст.ст.301, 305 ГК РФ.

Закрытое акционерное общество "Локон" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010. Заявитель жалобы указал, что срок договора аренды от 24.12.1992 был продлен до 30.03.2010 дополнительным соглашением от 27.03.1995, на момент подписания которого требования о государственной регистрации договора аренды отсутствовали. Суд первой инстанции не исследовал вопрос о действии договора аренды от 24.12.1992 на основании дополнительного соглашения от 27.03.1995. По мнению ответчика, уточнения исковых требований, заявленные истцом, одновременно изменяют и предмет и основание иска, что противоречит положениям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учреждение и Департамент в отзывах апелляционную жалобу не признали, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.08.1999, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 24.12.1992, в редакции дополнительного соглашения. Учреждение и Департамент в отзывах также изложили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Краснодарского края (арендодатель) и производственно-коммерческим предприятием "Локон" (арендатор) был заключен договор аренды 24 декабря 1992 года нежилых помещений первого этажа здания литер Б, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Тельмана, 36 (в настоящее время ул. Постовая, 36 / ул. Захарова, 24), общей площадью 126 кв.м. га срок с 24.12.1992 по 24.12.1995 (т.1 л.д.45-47).

Дополнительным соглашением от 27.03.1995 пункт 1.2 договора аренды от 24.12.1992 был изложен в новой редакции, согласно которой срок аренды определяется с 24.12.1992 по 30.03.2010 (т.1 л.д.50).

Согласно дополнительному соглашению от 02.08.1999 стороны изложили договор аренды от 24.12.1992 в новой редакции, согласно которой в аренду ЗАО "Локон" были переданы помещения общей площадью 112,6 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул. Постовая, 36 для использования под парикмахерскую на срок с 24.12.1992 по 30.03.2010 (т.1 л.д.53-61).

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.04.2009 N 310 нежилые помещения первого этажа N 1, 17, 19, 21-33, 33/1, 35-51, 38/1, 49/1, 50/1 здания литер Б закреплены на праве оперативного управления за государственным учреждением по эксплуатации и содержанию административных зданий администрации Краснодарского края (т.1 л.д.9-10). Нежилые помещения переданы по акту приема-передачи от 01.04.2009 (т.1 л.д.11).

На основании приказа департамента от 01.04.2009 N 310 и передаточного акта от 01.04.2009 было зарегистрировано право оперативного управления истца на спорные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 23-Ае N 534191 (т.1 л.д.12).

Письмом от 21.04.2009 N 437-1 (т.1 л.д.5) учреждение уведомило ЗАО "Локон" о необходимости освободить помещения, расположенные в здании по ул.Постовой/ул. Им.Захарова, 36/24 в г.Краснодаре. Данное извещение получено ответчиком 22.04.2009, что подтверждается входящим штампом общества на представленной в материалы дела копии письма (т.1 л.д.5).

Невыполнение ответчиком требований учреждения послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды объекта недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 Кодекса).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды (п.31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Учитывая, что дополнительным соглашением от 02.08.1999 была утверждена новая редакция договора аренды от 24.12.1992, согласно которой срок аренды был установлен с 24.12.1992 по 30.03.2010 (более одного года), дополнительное соглашение к договору аренды подлежало государственной регистрации.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.08.1999, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его незаключенности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции в качестве правового основания обязанности ЗАО "Локон" освободить нежилые помещения первого этажа здания литер Б N 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 48, 49, 49/1, 50, 50/1, 51, общей площадью 119,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Постовая, 36 / ул. им. Захарова, 24, сослался на положения статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым субъект права оперативного управления вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В тоже время, договор аренды от 24.12.1992 и дополнительное соглашение от 27.03.1995 были заключены до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предусматривающих обязательную государственную регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, поэтому не подлежал обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном указанными законами.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

Следовательно, договор аренды от 24.12.1992, в редакции дополнительного соглашения от 27.03.1995, продолжал действовать в пределах указанного в нем срока.

В пункте 34 совместного постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Поскольку между сторонами существовали арендные отношения (договор аренды от 29.07.2004 N 6444 "и"), к требованиям истца о возврате имущества подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, ошибочное применение судом первой инстанции вещно-правового способа защиты (статьи 301,305 ГК РФ) к обязательственным правоотношениям сторон не привели к принятию неверного решения ввиду следующего.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По смыслу указанной нормы договор аренды может быть признан продленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений арендодателя.

Между тем, в письме от 21.04.2009 государственного учреждения по эксплуатации и содержанию административных зданий администрации Краснодарского края до истечения срока действия договора прямо выразило свое волеизъявление на прекращение арендных отношений с ЗАО "Локон", указав на необходимость освободить вышеуказанные помещения (т.1 л.д.5,83).

Письмом от 27.02.2010 N 234-1 учреждение также известило ЗАО "Локон" о необходимости возврата спорных нежилых помещений, ввиду истечения срока действия договора аренды от 24.12.1992 (т.2 л.д.167). Сведениями с официального сайта ФГУП "Почта России" подтверждается получение ЗАО "Локон" указанного уведомления (т.1 л.д.165-166). Дополнительного волеизъявления арендодателя о прекращении договора аренды от 24.12.1992 не требовалось.

Поскольку срок действия договора аренды истек, а арендодатель возражал против использования имущества после истечения срока действия договора, договор аренды от 24.12.1992 прекратил свое действие 30.03.2010. Таким образом, на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции у ответчика отпали правовые основания для владения и пользования спорными нежилыми помещениями.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ЗАО "Локон" не возвратило арендованное имущество, требования об освобождении нежилых помещений первого этажа здания литер Б N 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 48, 49, 49/1, 50, 50/1, 51, общей площадью 119,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Постовая, 36 / ул. им. Захарова, 24, и находящихся в фактическом владении ответчика (протокол судебного заседания от 17.05.2010 - т.3 л.д.17) подлежат удовлетворению применительно к статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчиком о том, что, уточнив исковые требования ЗАО "Локон" фактически изменило предмет и основание иска отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

По смыслу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику.

Предметом первоначального иска являлось требование учреждения об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предметом принятых судом первой инстанции уточненных исковых требований является возврат спорных нежилых помещений в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, основание первоначально заявленного иска и уточненных исковых требований иска является идентичным - обстоятельства отсутствия у ЗАО "Локон" права владения спорными нежилыми помещениями.

Кроме того, по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Установив наличие между сторонами арендных отношений, суд должен самостоятельно применить к требованиям истца о возврате имущества правил главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34 совместного постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.05.2010 по делу N А32-51651/2009-68/767 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов И.Н. Глазунова