Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2011 г. N 20АП-2553/11

г. Тула

23 августа 2011 г.

Дело N А54-5212/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дайнеко М.М.,

судей Каструба М.В.,

Можеевой Е.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Прониной О.М.,

с участием в судебном заседании:

от истца (ООО "Собор"):

Кондратова А.В. - представителя по доверенности от 27.05.2010;

от ответчика (ООО "Система БИТ-2000"):

Нагайцева Д.Г. - представителя по доверенности N ЮЮЮ/Д/2011-01 от 07.02.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Система БИТ - 2000" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11 апреля 2011 года по делу N А54-5212/2010 (судья Стрельникова И.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Собор" (ОГРН 1046209005985, ИНН 6234004330) к обществу с ограниченной ответственностью "Система БИТ-2000" (ОГРН 1037700227586, ИНН 7726286627) о взыскании задолженности по договорам аренды N2-39 от 28.02.2009, N2-28.02 от 28.02.2009, N2-39/1 от 07.03.2009 и неустойки в общей сумме 22000223,69 руб., а также встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Система БИТ-2000" к обществу с ограниченной ответственностью "Собор" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 792 093 руб.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Собор" (далее - ООО "Собор", истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Система БИТ-2000" (далее - ООО "Система БИТ-2000", ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды N 2-39 от 28.02.2009, N 2-28.02 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009 и неустойки в общей сумме 22000223,69 руб. ООО "Система БИТ-2000" подало встречный иск к ООО "Собор" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 7920936,65 руб.

Решением суда первой инстанции от 11 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Система БИТ-2000" в пользу ООО "Собор" взыскана задолженность по договору аренды N 2-39 от 28.02.2009 в сумме 2088667,49 рублей, неустойка за просрочку платежа в сумме 200000 руб.; задолженность по договору аренды N 2-28.2 от 28.02.2009 в сумме 415888,13 руб., неустойка за просрочку платежа в сумме 40000 руб.; задолженность по договору аренды N 2-39/1 от 07.03.2009 в сумме 1806043,37 руб., неустойка за просрочку платежа в сумме 200000 руб., судебные расходы в сумме 91551,26 руб. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителя жалобы, истцом не представлено доказательств оказания маркетинговых услуг. У ООО "Собор" отсутствовали основания для начисления неустойки, поскольку в его распоряжении находился обеспечительный платеж. Кроме того, у ответчика отсутствовали обязательства по выполнению отделочных работ на арендуемых площадях, поскольку эти обязательства были возложены предварительными договорами. Поскольку долгосрочные договоры аренды не были заключены, то обязанности по выполнению отделочных работ у ООО "Система БИТ-2000" не возникло.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Представитель истца возражал против заявленных доводов.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке и пределах, установленных ст. 266, ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО "Система БИТ-2000" (арендатор) и ООО "Собор" (арендодатель) заключены предварительные договоры аренды нежилых помещений N П-1 от 23.01.2009, N 10 и N 11 от 22.07.2008.

Предметом настоящих договоров является:

- обязательства сторон с момента подписания указанных договоров и до момента подписания договоров аренды;

- обязательства сторон подписать в будущем на условиях предварительного договора договоры аренды (долгосрочный и краткосрочный), объектами которых будут оговоренные нежилые помещения, на условиях, предусмотренных предварительными договорами. Существенные условия договоров аренды содержатся в предварительных договорах и приложениях к ним;

- оказание арендодателем услуг по проведению рекламной компании ТРЦ с учетом деятельности арендатора в помещениях;

- оказание арендодателем услуг по предоставлению арендатору доступа в помещения, обеспеченные электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией, вывозом мусора, охраной и управлением.

В соответствии с п. 4.1 предварительных договоров (том 4 л.д.5) арендатор обязался за свой счет провести отделочные работы в помещении в течение 30 дней с даты подписания сторонами акта доступа.

Согласно пункту 7.1 предварительных договоров арендатор обязуется в течение 15 дней с даты подписания настоящего договора перечислить арендодателю предварительный платеж в размере 2 месяцев арендной платы и в размере 1 месяца арендной платы в течение 5 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи по краткосрочному договору. При этом в случае подписания договоров аренды предварительный платеж засчитывается арендодателем в счет обеспечительного платежа по краткосрочному договору аренды.

В период действия предварительных договоров ответчик проводил отделочные работы нежилых помещений.

В рамках указанных предварительных договоров сторонами были заключены краткосрочные договоры аренды N 2-39 от 28.02.2009, N 2-28.2 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009.

28.02.2009 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2-39, согласно которому ООО "Собор" (арендодатель) обязуется за плату передать ООО "Собор БИТ-2000" (арендатор) во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого помещения N 39, находящегося в торгово-развлекательном центре по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 15А, общей площадью 217,9 кв.м.

Согласно п.3.1 договора срок его действия определен с даты начала по 31 декабря 2009 года включительно. При этом дата начала срока договора аренды означает дату подписания настоящего договора аренды (п.1 договора аренды N 2-39).

28.02.2009 между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды N 2-39 предусмотрена арендная плата за пользование арендуемым помещением, которая включает в себя:

- базовую арендную плату из расчета 169,49 долларов США на 1 кв.м, начисление и уплата которой производится с 01.10.2009.

- эксплуатационные расходы, начисление и оплата которых производится с 01.07.2009, при этом с 01.07.2009 по 31.07.2009 включительно размер данных расходов составляет 9144,02 долларов США. Оплата эксплуатационных услуг производится на основании выставленного счета в течение 5 дней с момента его выставления. С 01.08.2009 данные расходы рассчитываются в соответствии с приложением 4 настоящего договора (п. 4.1.2);

- коммунальные платежи, начисление и уплата которых производится с момента подписания договора. При этом на момент подписания настоящего договора у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных платежей в сумме 27961,26 руб., который он обязуется оплатить в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 4.1.3.);

- маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год, уплата производится на основании счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления счета. При этом начисление и уплата данных платежей начинается с даты подписания договора.

Согласно п. 4.5 договора аренды N 2-39 арендатор производит уплату арендной платы авансом за каждый последующий месяц аренды 20-го числа каждого текущего месяца.

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом арендодателя до 03.11.2011.

За период действия договора аренды N 2-39 за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 2088667,49 руб.

В силу п. 9.2 договора аренды N 2-39 в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по настоящему договору, не был произведен в срок, указанный в настоящем договоре, арендодатель имеет право потребовать от арендатора, и арендатор обязан по такому требованию уплатить неустойку, равную 0,9% от суммы задолженности, за каждый день просрочки за все время просрочки.

28.02.2009 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2-28.02, согласно которому ООО "Собор" (арендодатель) обязуется за плату передать ООО "Собор БИТ-2000" (арендатор) во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения N N 46-52,54,55, часть помещения N 44 (в соответствии с поэтажным планом), находящегося в торгово-развлекательном центре по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 15А, общей площадью 31 кв.м.

Согласно п.3.1 договора аренды N 2-28.2 срок действия договора определен с даты начала по 31 декабря 2009 года включительно. При этом дата начала срока договора аренды означает дату подписания настоящего договора аренды (п. 1 договора аренды N 2-28.2).

28.02.2009 между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды N 2-28.2 предусмотрена арендная плата за пользование арендуемым помещением, которая включает в себя:

- базовую арендную плату из расчета 169,49 долларов США за 1 кв.м., начисление и уплата которой производится с 01.10.2009.

- эксплуатационные расходы, начисление и оплата которых производится с 01.07.2009, при этом с 01.07.2009 по 31.07.2009 включительно размер данных расходов составляет 1300,89 долларов США. Оплата эксплуатационных услуг производится на основании выставленного счета в течение 5 дней с момента его выставления. С 01.08.2009 данные расходы рассчитываются в соответствии с приложением 4 настоящего договора (п. 4.1.2);

- коммунальные платежи, начисление и уплата которых производится с момента подписания договора. При этом на момент подписания настоящего договора у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных платежей в сумме 4345,52 руб., которую он обязуется оплатить в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 4.1.3.);

- маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год, оплата производится на основании счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления счета. При этом начисление и уплата данных платежей начинается с даты подписания договора (п.4.1.4).

Согласно п. 4.5 договора аренды N 2-28.2 арендатор производит оплату арендной платы авансом за каждый последующий месяц аренды 20-го числа каждого текущего месяца.

По истечении срока действия договора аренды N 2-28.2 арендатор продолжал пользоваться имуществом арендодателя до 03.11.2011 г..

За период действия договора аренды N 2-28.2 за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1861854,01 руб.

В силу п. 9.2 договора аренды N 2-28.2 в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по настоящему договору, не был произведен в срок, указанный в настоящем договоре, арендодатель имеет право потребовать от арендатора, и арендатор обязан по такому требованию уплатить неустойку, равную 0,9% от суммы задолженности, за каждый день просрочки за все время просрочки.

07.03.2009 между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 2-39/1, согласно которому ООО "Собор" (арендодатель) обязуется за плату передать ООО "Система БИТ-2000" (арендатор) во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого помещения N 39, находящегося в торгово-развлекательном центре по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, 15А, общей площадью 267,55 кв.м.

Согласно п.3.1 договора аренды N 2-39 срок действия договора определен с даты начала по 31 декабря 2009 года включительно. При этом дата начала срока договора аренды означает дату подписания настоящего договора аренды (п.1 договора аренды N 2-39/1).

07.03.2009 между истцом и ответчиком был составлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Разделом 4 договора аренды N 2-39/1 предусмотрена арендная плата за пользование арендуемым помещением, которая включает в себя:

- базовую арендную плату из расчета 169,49 долларов США на 1 кв.м, начисление и уплата которой производится с 01.10.2009.

- эксплуатационные расходы, начисление и оплата которых производится с 01.07.2009, при этом с 01.07.2009 по 31.07.2009 включительно размер данных расходов составляет 10716,38 долларов США. Оплата эксплуатационных услуг производится на основании выставленного счета в течение 5 дней с момента его выставления. С 01.08.2009 данные расходы рассчитываются в соответствии с приложением 4 настоящего договора (п. 4.1.2);

- коммунальные платежи, начисление и уплата которых производится с момента подписания договора. При этом на момент подписания настоящего договора у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных платежей в сумме 35696,62 руб., который он обязуется оплатить в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 4.1.3.);

- маркетинговые платежи из расчета 10 долларов США за 1 кв.м помещения в год, оплата производится на основании счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления счета. При этом начисление и уплата данных платежей начинается с даты подписания договора (п.4.1.4).

Согласно п. 4.5 договора аренды N 2-39/1 арендатор производит оплату арендной платы авансом за каждый последующий месяц аренды 20-го числа каждого текущего месяца.

По истечении срока действия договора аренды N 2-39/1 ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением до 03.11.2011, до момента вывоза своего имущества из указанного помещения.

В силу п. 9.2 договора аренды N 2-39/1 в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по настоящему договору, не был произведен в срок, указанный в настоящем договоре, арендодатель имеет право потребовать от арендатора, и арендатор обязан по такому требованию уплатить неустойку, равную 0,9% от суммы задолженности, за каждый день просрочки за все время просрочки.

25.08.2010 истец правил в адрес ответчика претензию, в которой потребовал погасить задолженность по договорам аренды N 2-39, 2-28.2, 2-39/1, а также уплатить неустойку в размере 611016,10 долларов США в течение 5 дней с момента получения настоящей претензии.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не погасил образовавшуюся задолженность и не уплатил начисленную неустойку, то истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик подал встречный иск о взыскании с ООО "Собор" неосновательного обогащения в размере 7920936,65 руб. за выполненные работы по монтажу пожарной сигнализации и системы пожаротушения.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу чт. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу приведенный норм, пользование арендованным имуществом является платным.

Факт пользования ответчиком арендованным имуществом подтверждается материалами дела и им не оспаривается.

Поскольку наличие задолженности по договорам аренды подтверждается материалами дела, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании суммы основного долга.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку начисленная истцом неустойка являлась несоразмерной последствиям нарушения обязательств, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости ее уменьшения.

Предъявляя встречные требования, ответчик сослался на выполненные работы по монтажу пожарной сигнализации и системы пожаротушения на сумму 7920936,65 руб.

Вместе с тем, правовых оснований для удовлетворения встречных требований нет.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 11.4. договоров аренды N 2-39, 2-28.2 от 28.02.2009, N 2-39/1 от 07.03.2009 предусмотрено, что все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемом помещении, при освобождении арендуемого помещения или в иных случаях переходят в собственность арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений арендодателем арендатору не возмещается.

Кроме того, согласно п. 4.1 предварительного договора аренды (том 4 л.д. 5) отделочные работы арендатор осуществляет за свой счет.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

По смыслу ст. 616 ГК РФ, бремя расходов на текущий и капитальный ремонт арендованного имущества может быть возложено договором на арендатора.

Поскольку арендатор взял на себя обязательство осуществить за свой счет ремонт арендованного имущества, то правовых оснований для удовлетворения встречного иска нет и суд первой инстанции обоснованно отклонил требования ответчика в указанной части.

Заявитель жалобы ссылается на отсутствие у него обязательств по отделочным работам в связи с тем, что не были заключены долгосрочные договоры. Суд апелляционной инстанции находит несостоятельным приведенный довод, поскольку указанные обязательства предусмотрены двумя самостоятельными договорами и выполнение обязательств по одному из этих договоров не обусловлено исполнением обязательства по условиям другого договора. В связи с тем, что указанные ответчиком обязательства не являются встречными (ст. 328 ГК РФ), то заявленный в жалобе довод не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Довод ответчика о том, что истцом не представлено доказательств оказания маркетинговых услуг, отклоняется как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон не смогли пояснить, что они имели в виду под термином "маркетинговые услуги", оплата которых предусмотрена договором.

Определяя по правилам ст. 431 ГК РФ содержание условий договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, по общему смыслу п. 4.1.4 (том 1 л.д. 24, 68, 112) в его взаимосвязи с другими условиями указанных договоров аренды, рассчитанные в зависимости от единицы измерения торговой площади маркетинговые платежи - это плата за услуги, связанные с привлечением интереса потенциальных покупателей к торговому центру в целом.

Возражая против взыскания задолженности по арендной плате, ответчик ссылается на то, что в состав этой задолженности не могут быть включены входящие в состав арендной платы маркетинговые платежи, поскольку истцом маркетинговых услуг не оказывалось.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2011 судом истребованы доказательства, подтверждающие оказание истцом маркетинговых услуг.

Во исполнение указанного определения ООО "Собор" представило ряд договоров по размещению рекламы ТРЦ "Малина", а также договоров на организацию иных мероприятий (детских праздников и т.п.), связанных с привлечением интереса потенциальных покупателей к торговому центру.

Поскольку истец документально подтвердил выполнение обязательств по оказанию маркетинговых услуг, то доводы ответчика об отсутствии указанных услуг несостоятельны.

Довод заявителя жалобы об отсутствии у ООО "Собор" правовых оснований для начисления неустойки в связи с нахождением на его депозитном счету обеспечительного платежа отклоняется, поскольку списание денежных средств с этого счета по обязательствам ответчика является правом, а не обязанностью истца и не освобождает ответчика от ответственности за нарушение исполнения обязательств.

Исчерпывающий перечень оснований для отмены решения суда первой инстанции установлен ст. 270 АПК РФ.

Поскольку правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

По смыслу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины за подачу настоящей апелляционной жалобы подлежат отнесению на ее заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.04.2011 по делу N А54-5212/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

М.В. Каструба Е.И. Можеева