Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2011 г. N 09АП-19890/11

г. Москва

Дело N А40-143599/10-28-1196

24 августа 2011 г.

N 09АП-19890/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2011 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановской Е.Н.,

судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "ИНТЕКО" на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2011 г. по делу N А40-143599/10-28-1196, принятое судьей Яниной Е.Н.,

по иску Акционерного коммерческого банка "Союз" (ОАО) (ИНН 7714056040)

к Закрытому акционерному обществу "ИНТЕКО" (ИНН 7703010975)

о взыскании суммы неосновательного обогащения, признании ничтожными пунктов 9 и 12 предварительного договора и применении последствий недействительности данных пунктов договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Деринг Ю.К. по доверенности от 18.01.2010 г. N 14, Кузят Е.М. по доверенности от 05.03.2009 г. N 86

от ответчика: Воронцова Л.А. по доверенности от 01.08.2011 г. N 125

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк "Союз" (ОАО) (далее - АКБ "Союз") обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Закрытому акционерному обществу "ИНТЕКО" (далее - ЗАО "ИНТЕКО") о признании п.9 и п.12 предварительного договора аренды нежилого помещения от 25.12.2007 г.. N И6-07/1829-01/ДА, заключенного между АКБ "Союз" И ЗАО "ИНТЕКО", ничтожными и применении последствий недействительности данных пунктов договора в виде взыскания 1 795 768 руб. 10 коп., о взыскании неосновательного обогащения в размере обеспечительного платежа в сумме 2 693 652 руб. 16 коп., а также - в виде стоимости произведенных ремонтных работ в размере 6 484 474 руб. 22 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2011 года по делу N А40-143599/10-28-1196 с ЗАО "ИНТЕКО" в пользу АКБ "Союз" взыскано 2 693 652 руб. 16 коп. обеспечительного платежа, 1 795 768 руб. 10 коп. опционных платежей. В остальной части в удовлетворении исковых требований АКБ "Союз" отказано.

Не согласившись с принятым решением, ЗАО "ИНТЕКО" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в части удовлетворенных исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в указанной части.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение суда в части взыскания опционных платежей является неправомерным, поскольку исполнение договора уступки права требования, а равно переход имущественного права от ответчика к Обществу с ограниченной ответственностью "Юнисервис" (далее - ООО "Юнисервис") состоялось лишь 30.04.2009 г., то есть после прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком.

В связи с этим ответчик полагает, что на момент заключения и расторжения предварительного договора аренды ЗАО "ИНТЕКО" не утратило право в отношении объекта аренды, а, следовательно, могло распоряжаться им по своему усмотрению.

Заявитель жалобы указывает, что спорный предварительный договор относится к смешанным договорам, в связи с чем в части покупки истцом преимущественного права на заключение договора аренды подлежат применению положения ГК РФ о договоре купли-продажи.

Заявитель считает, что поскольку истец не исполнил обязательства об оплате преимущественного права, то согласно п. 12 предварительного договора в совокупности со ст.ст. 421, 431, 454 ГК РФ уплаченные опционные платежи возврату не подлежат.

Заявитель жалобы также полагает, что обеспечительный платеж в силу п. 3.3 Соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительном договору возврату не подлежит, поскольку истец отказался от исполнения обязательства, предусмотренного п. 3 Предварительного договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил вследствие необоснованности. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25 декабря 2007 года между ЗАО "ИНТЕКО" (Арендодатель) и АКБ "Союз" (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N И6-07/1829-01/ДА, согласно условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок не позднее 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя заключить на условиях предварительного договора договор аренды нежилого помещения N 6 площадью 152,84 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ломоносовский пр., вл. 27Б, корп. 1.

Указанное нежилое помещение являлось предметом инвестиционного контракта от 26.09.2002 г. N ДЖП.02.ЗАО.00371, заключенного между ЗАО "ИНТЕКО" и Московским государственным университетом им. М.В. Ломоносова, в соответствии с которым ЗАО "ИНТЕКО" (Инвестор) приняло на себя обязательства за счет собственных и привлеченных денежных средств произвести строительство двух объектов, в том числе жилого квартала, расположенного на земельном участке по адресу г. Москва, Ломоносовский пр. вл. 27Б.

Согласно п. 9 предварительного договора в рамках реализации предварительного договора Арендодатель обязуется продать, а Арендатор (истец) купить преимущественное право на заключение договора аренды помещения, на условиях, предусмотренных в приложении N 1, в течение 24 календарных месяцев с даты подписания акта-приема-передачи помещения (опцион). Стоимость опциона составляет 18 855 565 руб. 05 коп., который подлежит оплате в порядке, предусмотренном в приложении N 3 к предварительному договору.

В пункте 10 предварительного договора сторонами установлено, что для производства Арендодателем работ по оснащению оборудованием и подготовки помещения для начала эксплуатации и его аренды Арендатору предоставляется доступ в помещение не позднее чем через две недели с даты получения Арендодателем Распоряжения об утверждении акта приемочной комиссии здания на основании подписанного акта приема-передачи.

Впоследствии, 21 мая 2008 года истцу по акту приема-передачи для производства работ и подготовки помещения для начала эксплуатации и его аренды было предоставлено нежилое помещение площадью 152,84 кв.м. (помещение N 6), расположенное по адресу Мичуринский пр-т д.3 (строительный адрес: г. Москва, Ломоносовский пр. вл. 27Б корп.1).

Ответчиком на основании письма истца от 30.06.2008 г.. N ПС-055-08-178 о намерении осуществить строительно-монтажные работы в предоставленном помещении дано разрешение на проведение работ, оформленное письмом от 25.07.2008 г.. N 12-537/8-24.

Во исполнение п. 9 предварительного договора истец платежными поручениями от 15.08.2008 г.. N 6887 и от 15.09.2008 г.. N 7830 перечислил ответчику 1 795 768 руб. 10 коп. в счет оплаты опциона.

Кроме того, 25 декабря 2007 года между сторонами было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств, в соответствии с которым Арендатор платежным поручением от 26.12.2007 г.. N 10486 перечислил Арендодателю обеспечительный платеж в размере 2 693 652 руб. 16 коп. в целях обеспечения исполнения Арендатором принятых на себя обязательств по заключению основного договора аренды.

В соответствии с п.12 предварительного договора в случае несвоевременной оплаты суммы опциона Арендатор обязан оплатить Арендодателю штраф в размере 1% за каждый день просрочки платежа. В случае неоднократной просрочки оплаты Арендатором суммы опциона Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть предварительный договор без возврата оплаченных Арендатором денежных средств во исполнение условий предварительного договора

Как следует из материалов дела, Арендодатель письмом от 19.12.2008 г.. N 12-2158/8-14 уведомил Арендатора о расторжении предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке, предусмотренном п.12 предварительного договора, в связи с неоднократной просрочкой внесения опционных платежей, в связи с чем просил истца освободить занимаемое им помещение до 12 февраля 2009 года, при этом указал, что денежные средства, уплаченные в рамках предварительного договора, в том числе обеспечительный платеж возврату не подлежат.

Из акта приема-передачи N 6 от 16.01.2009 г. видно, что спорное нежилое помещение было возвращено ответчику.

Направленная истцом ответчику претензия от 12.11.2010 г. о возврате неосновательного обогащения в сумме 10 973 894 руб. 48 коп., образовавшегося вследствие прекращения договорных отношений, последним была оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, исковые требования АКБ "Союз" удовлетворил в части взыскания обеспечительного платежа и опционных платежей в полном объеме, остальной части в удовлетворении иска отказал.

По мнению апелляционной коллегии данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются обоснованными.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В настоящем иске истец указывает, что спорный предварительный договор является притворной (ничтожной) сделкой, прикрывающей операции по внесению арендной платы, в связи с чем не влечет для сторон правовых последствий.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу указанной нормы права признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Между тем, истцом в материалы дела такие доказательства не представлены.

Вместе с тем, из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

По существу заключение предварительного договора влечет для сторон единственное обязательство - заключить в будущем основной договор на согласованных условиях, которые приобретают обязательный характер для исполнения сторон только после заключения такого договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Пункт же 4 названной статьи предусматривает, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Исходя из совокупности указанных норм применительно к настоящему спору, апелляционная коллегия считает, что п. 9 предварительного договора является условием, подлежащим включению в основной договор, а уплаченные истцом денежные средства - выплаченными в целях заключения такого договора.

Следовательно, предусмотренное п. 9 предварительного договора условие о том, что сумма уплаченного Арендатором опциона не подлежит возврату в случае расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренном договором, по инициативе Арендодателя, является условием основного договора.

В связи с этим, поскольку основной договор сторонами заключен не был, предварительный договор расторгнут, а ответчик не представил доказательства отнесения опционных платежей, уплаченных истцом в размере 1 795 768 руб. 10 коп., к убыткам в соответствии со ст. 393 ГК РФ, то апелляционный суд полагает, что данная сумма является для ответчика приобретенной неосновательно.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, полученные ответчиком опционные платежи во исполнение несостоявшихся договорных отношений подлежат возврату истцу.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как было указано выше, истцом на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств, заключенного между сторонами 25 декабря 2007 года, платежным поручением от 26.12.2007 г.. N 10486 было уплачено ответчику 2 693 652 руб. 16 коп.

Материалами дела установлено, что 14 апреля 2008 года между ЗАО "ИНТЕКО" (Цедент) и ООО "Юнисервис" (Цессионарий) было заключен договор N И6-08/1299-55/ЦД, в соответствии с которым Цедент уступил Цессионарию права требования на получение в собственность спорного нежилого помещения.

Апелляционная коллегия читает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие такого соглашения сделало невозможным заключение между истцом и ответчиком основного договора аренды, поскольку в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Кроме того, из п. 3.1 данного соглашения видно, что сумма обеспечительного платежа внесена истцом в целях обеспечения исполнения Арендатором принятых на себя обязательств по заключению основного договора аренды.

Пунктом 3.4 соглашения предусмотрено, что в случае отказа Арендодателя от исполнения обязательства по заключению основного договора аренды Арендодатель обязан возвратить обеспечительный платеж в полном объеме.

По правилам ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания п. 9 спорного предварительного договора усматривается, что основной договор аренды мог быть заключен и в случае не полной уплаты Арендатором опциона, однако ответчик избрал условие о досрочном расторжении предварительного договора.

Исходя из буквального значения и совокупности приведенных условий, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что обеспечительный платеж подлежит возврату истцу вследствие утраты ответчиком возможности заключить основной договор аренды и его отказа от исполнения предварительного договора.

Требование истца о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 484 474 руб. 22 коп. в виде стоимости произведенных улучшений спорного нежилого помещения обоснованно признано судом первой инстанции недоказанным, поскольку материалы дела не располагают доказательствами того, что произведенные истцом улучшения помещений существовали на дату возврата Арендатором нежилых помещений и что ответчик использовал результаты работ, что привело к его неосновательному обогащению.

Так, ни акт приема-передачи от 21.05.2008 г., ни акт возврата от 16.01.2009 г. не содержат описание состояния нежилых помещений, при этом акты, подписанные между истцом и подрядной организацией от 19.08.2008 г. и от 15.01.2008 г. также не отражают фактического состояния арендуемого помещения, а представленный истцом акт о передаче ответчику неотделимых улучшений на сумму 6 484 474 руб. 22 коп. от 16.01.2009 г. со стороны ответчика не подписан, при этом вышеуказанный акт содержит отметку истца о принятии к исполнению 23.12.2009 г., в связи с чем суд лишен возможности достоверно определить фактическую дату составления истцом данного акта. Доказательства направления акта о передачи неотделимых улучшений ответчику также не представлены.

Оспаривая состоявшийся по делу судебный акт, заявитель жалобы, указывает, что исполнение договора уступки права требования, а равно переход имущественного права от ответчика к ООО "Юнисервис" состоялось лишь 30.04.2009 г., т.е. после прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком.

В связи с этим ответчик полагает, что на момент заключения и расторжения предварительного договора аренды ЗАО "ИНТЕКО" не утратило право в отношении объекта аренды, а следовательно могло распоряжаться им по своему усмотрению.

Данные доводы судебной коллегией исследовались и подлежат отклонению, поскольку договор уступки права требования (цессия) относится к категории консенсуальных сделок, которые являются заключенными с момента достижения соглашения сторон, выраженного в надлежащей форме.

В настоящем же случае такой договор был заключен 14 апреля 2008 года, то есть до расторжения предварительного договора.

Ссылка заявителя жалобы на положения ГК РФ, регулирующие отношения, вытекающие из договора купли-продажи, апелляционным судом не принимается, поскольку такое обстоятельство не способно повлиять на переоценку вышеизложенных выводов.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что обеспечительный платеж в силу п. 3.3 Соглашения об обеспечении исполнения обязательств по предварительном договору возврату не подлежит, поскольку истец отказался от исполнения обязательства, предусмотренного п. 3 Предварительного договора, несостоятелен, так как основной договор аренды между сторонами не заключен и оснований для удержания обеспечительного платежа у ответчика не имеется.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ЗАО "ИНТЕКО" по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2011 г. по делу N А40-143599/10-28-1196 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья

Е.Н. Барановская

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенков