Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2011 г. N 15АП-8395/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-13436/2008

05 сентября 2011 г.

15АП-8395/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика: Татарлы В.Н. по доверенности от 16.08.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 по делу N А53-13436/2008,

принятое судьей Икряновой Е.А.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Алекс"

при участии третьих лиц:

Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,

Администрации г. Ростова-на-Дону

о взыскании 37100029,09 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алекс" (далее ООО "Алекс", общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.06.1997 N 1265 "и" в сумме 21853320 рублей 37 копеек с 01.01.2004 по 30.06.2008 и пени в сумме 7492938 рублей 16 копеек с 21.03.2004 по 30.06.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее МИЗО Ростовской области, министерство) и администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2009 требования департамента удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 3208781 рубль 41 копейку задолженности по арендной плате за землю и 927931 рубль 89 копеек пени с 21.09.2005 по 30.06.2008. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Всего взыскано 4136713 рублей 30 копеек.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о пересмотре решения от 26.02.2009 по вновь открывшимся обстоятельствам, указав, что при первоначальном рассмотрении спора судом не были учтены платежи, произведенные ответчиком в 2006 и 2007 годах.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2009 заявление общества о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельства удовлетворено, решение суда от 26.02.2009 отменено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2009 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что по требованиям о взыскании арендной платы за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 и пени за период с 01.01.2004 по 20.09.2005 истцом пропущен срок исковой давности. Всего задолженность за период с 01.07.2005 по 30.06.2008 составила 2459981 рубль 57 копеек. До предъявления иска указанная сумма оплачена, что подтверждается платежными поручениями, включая поручение от 23.06.2008 на сумму 160000 рублей.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Суд кассационной инстанции указал, что выводы суда первой инстанции о необходимости применения коэффициента кратности 1, вместо принятого департаментом коэффициента 36 (под объектами торговли), являются преждевременным. В деле отсутствуют постановления мэра г.Ростова-на-Дону от 23.03.2005 N 387 и от 02.04.2007 N 307, на основании которых суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендуемый обществом земельный участок был изъят, законсервирован и не использовался ответчиком. Судом не выяснен вопрос о том, исполнялись ли указанные постановления мэра. Доказательства того, что общество не использовало спорный земельный участок для эксплуатации рынка, отсутствуют. При определении размера задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 суд первой инстанции руководствовался решением суда от 19.03.2008 по делу N А53-22635/2008 об установлении размера арендной платы на 2008 год, в котором отсутствуют ссылки на постановления мэра об изъятии спорного земельного участка или изменении вида его разрешенного использования.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции, в порядке статьи 49 АПК РФ приняты уточнения первоначально заявленных требований, согласно которым департамент просил взыскать с ООО "Алекс" 37100029,09 руб., из которых задолженность по арендной плате за землю за период с 01.01.2004 по 31.03.2010 в сумме 24228998,7 руб. и пеня за период с 21.03.2004 по 31.03.2010 в сумме 12871030,39 руб. (т.4 л.д.21-27).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Алекс" в пользу департамента взыскано 3624186,22 руб. задолженности за период с 01.07.2005 по 31.03.2010, 711403,89 руб. пени за период с 21.09.2005 по 31.03.2010, а всего 4335590,11 руб.

В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 и пени за период с 01.01.2004 по 20.09.2005 отказано в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей. Размер задолженности за период с 01.07.2005 по 31.03.2010 пересчитан судом первой инстанции с учетом произведенных ответчиком платежей.

Судом первой инстанции на основании постановлений Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007, акта N 04-218-ДСП выездной налоговой проверки и справки Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону от 03.06.2011 установлено, что арендуемый обществом земельный участок в 2005 году был законсервирован и не использовался по назначению (эксплуатация рынка). В связи с этим, при расчете арендной платы за период с 01.07.2005 по 31.12.2005 судом применен установленный постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 555 от 15.04.2000 коэффициент кратности (целевое использование) 1 - для прочих земель.

За период с 01.01.2006 по 24.10.2007 расчет арендной платы произведен судом на основании постановления Мэра г.Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 без применения ставки арендной платы по виду использования - 5,8% (размещение рынков), в связи с тем, что земельный участок не использовался обществом для указанных целей. Размер арендной платы, установленный по результатам проведенной по делу экспертизы, не принят во внимание судом, поскольку экспертом не учтен факт невозможности использования земельного участка по назначению.

Так как 24.10.2007 ООО "Алекс" заключило договор о совместной деятельности с ООО "Престиж" по организации оптово-розничной торговли на территории рынка "Супер-Маркет", расчет задолженности по арендной плате за период с 24.10.2007 по 31.12.2007 произведен с применением ставки арендной платы за земли под рынками - 5,8% кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.03.2010 определен судом первой инстанции на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2008 по делу N А53-22635/2008-С2-32 с учетом применения коэффициентов инфляции на 2009-2010 годы.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель жалобы указал, что суд первой инстанции необоснованно применил при расчете арендной платы за 2005 год коэффициент 1, установленный постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 555 от 15.04.2004, поскольку земельный участок был предоставлен обществу для эксплуатации рынка. Выводы суда о том, что спорный земельный участок в указанный период был законсервирован и не использовался ответчиком, не подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами. Кроме того, в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для не внесения платы за землю, что отвечает требованиям п.2 ст.43 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению истца из оспариваемого судебного акта невозможно установить, каким образом судом произведен расчет арендной платы за 2006-2007 годы. Учитывая, что суд первой инстанции не применил рыночную стоимость годовой арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы, арендная плата подлежала расчету на основании постановления Мэра г.Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005, исходя из кадастровой стоимости участка, и должна была составить 5462271,61 руб. - в 2006 году и 5940220,38 руб. - в 2007 году.

ООО "Алекс" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ответчик указал, что с 1999 года общество приостановило эксплуатацию ТЦ "Супер-Маркет" в связи с окончанием проектно-сметных работ и началом строительства объекта согласно постановлению Мэра г.Ростова-на-Дону N 490 от 28.03.1997. Однако, строительство не было начато, поскольку в декабре 1999 года департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону изменил красную линию ул.Сиверса, в связи с планируемым строительством мостового перехода через реку Дон. Красная линия по ул.Сиверса была утверждена в 2004 году, а земельный участок в новых границах был предоставлен обществу только в 2005 году. В связи с этим, с мая 1999 года по октябрь 2007 года ООО "Алекс" не эксплуатировало земельный участок по его целевому назначению, в связи с проведением проектных работ и ожиданием постановления о начале строительства торгового центра. Деятельность ТЦ "Супер-Маркет" до 24.10.2007 года не осуществлялась. С 24.10.2007 по 01.12.2009 ТЦ "Супер-Маркет" был предоставлен в пользование ООО "Престиж" и ИП Мартиросову. ООО "Алекс" начало осуществлять торговую деятельность на спорном земельном участке с 01.12.2009. Суд первой инстанции правомерно произвел перерасчет размера арендной платы за период с 01.07.2005 по 31.03.2010, с учетом документально подтвержденного факта невозможности использования спорного земельного участка по его целевому назначению до 24.10.2007.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся истца и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ПП "Алекс" (арендатор, предприятие реорганизовано в форме преобразования в ООО "Алекс") был подписан договор аренды земельного участка N 1265 "и" от 20.06.1997, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,6943 га, находящийся по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Сиверса,21, для эксплуатации рынка "Супер-Маркет", сроком до 28.03.1999. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону 20.06.1997, номер государственной регистрации 64 (т.1 л.д.26-29).

После истечения срока действия договора арендатор земельный участок арендодателю не возвратил, продолжив его использование при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В связи с этим, действие договора аренды земельного участка N 1265 "и" от 20.06.1997, в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, было возобновлено на неопределенный срок на тех же условиях.

В пункте 2.1 договора аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 определен размер арендной платы на момент заключения договора - 38644738 руб. в год. Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2.4. договора аренды земельного участка N 1265 "и" от 20.06.1997 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.

Согласно расчету департаментом задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 1265 "и" от 20.06.1997 за период с 01.01.2004 по 31.03.2010 составляет 24228998,7 руб. (т.4 л.д.21-27).

В письменных пояснениях от 19.02.2009 ООО "Алекс" заявило о пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 (т.1 л.д.136-137).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что истец подал в суд исковое заявление 08.08.2008 (почтовый конверт - т.1 л.д.76), то есть с пропуском установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.01.2004 по 30.06.2005, (учитывая условие п.2.3 договора о поквартальном внесении арендной платы).

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Таким образом, срок исковой давности к требованиям о взыскании арендой платы за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 и пени за период с 01.01.2004 по 20.09.2005 (момент истечения срока платежа за 3 квартал 2005 года на который исковая давность не распространяется) правильно применен судом первой инстанции, а в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано правомерно.

При расчете задолженности ООО "Алекс" по договору аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 департамент руководствовался формулами расчета и ставками арендной платы, установленными постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 555 от 15.04.2004 (за 2005 года), постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 (за 2006-2007 годы) и решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008 по делу N А53-22635/2008-С2-32 с учетом индексов инфляции (за 2008-2010 годы).

Проверив данный расчет задолженности, суд установил, что размер арендной платы был определен департаментом с применением коэффициентов и ставок арендной платы, исходя из целевого использования земельного участка, предоставленного обществу для эксплуатации рынка "Супер-Маркет".

Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 490 от 28.03.1997, на основании которого был заключен договор аренды N 1265 "и" от 20.06.1997, ПП "Алекс" было разрешено выполнение проектно-изыскательских работ по строительству торгового центра на ранее предоставленном земельном участке площадью 0,6943 га по ул.Сиверса, 21 (т.4 л.д.54).

Из пояснений ответчика следует, что проектная документация была подготовлена в апреле 1999 года, в связи с чем, ООО "Алекс" приостановило эксплуатацию рынка с целью дальнейшего строительства торгового центра. Строительство торгового центра не было начато в 1999 году, в связи с тем, что Департаментом архитектуры и градостроительства было принято решение об изменении красной линии по пр.Сиверса, ввиду планируемого строительства мостового перехода через реку Дон. Строительство мостового перехода через р.Дон в створе ул.Сиверса было включено в Программу первоочередных мероприятий по развитию улично-дорожной сети на 1998-2000 годы с продлением сроков реконструкции и строительства объектов дорожно-мостового хозяйства до 2001-2005 годов, утвержденную решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 107 от 25.06.1998.

С учетом перспективы расширения ул.Сиверса и истечения срока договора аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 было принято постановление Мэра г.Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 (т.4 л.д.51) о заключении с ООО "Алекс" на новый срок - 3 года договора аренды земельного участка площадью 0,5077 га по ул.Сиверса, 21 для завершения проектных работ и строительства торгового центра в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города. Следовательно, указанным постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону был определен новый вид разрешенного использования земельного участка - завершение проектных работ и строительство торгового центра.

В дело представлено решение об отказе в проведении кадастрового учета N 4410/06-696 от 02.05.2006 земельного участка, определенного постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005, которое мотивировано несогласованностью границ (накладкой) вновь образуемого земельного участка с ранее сформированным земельным участком, предоставленным ООО "Алекс" в аренду на основании спорного договора. В качестве причины данного наложения Управление Роснедвижимости по Ростовской области сослалось на то обстоятельство, что постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 не определена необходимость прекращения существования ранее сформированного земельного участка (т.2 л.д.39).

Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону N 307 от 02.04.2007 "О внесении изменений в постановление Мэра города N 387 от 23.03.2005" были изменены границы ранее предоставленного обществу земельного участка. Площадь земельного участка определена в размере 0,5077 га в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города N 01-20/11642 от 09.08.2006. Постановлением предписано заключить с ООО "Алекс" на новый срок - 3 года договор аренды земельного участка площадью 0,5077 га по ул.Сиверса, 21 для завершения проектных работ и строительства торгово-гостиничного центра (т.1 л.д.52-53).

При таких обстоятельствах, вышеуказанными постановлениями Мэра г.Ростова-на-Дону предоставленный ООО "Алекс" земельный участок, площадью 0,6943 га был фактически изъят и вместо него выделен новый участок, площадью 0,5077 га, разрешенным видом использования которого определено - завершение проектных работ и строительство торгового (торгово-гостиничного) центра.

В акте выездной налоговой проверки N 04-218-ДСП от 30.03.2009, составленном Инспекцией ФНС по Ленинскому району г.Ростова-на-Дону, указано, что за период с 01.01.2005 по 31.12.2007 ООО "Алекс" фактически осуществлялась деятельность баров (ОКВЭД 55.40) и эксплуатация гаражей, стоянок для автотранспортных средств и т.п. (ОКВЭД 63.21.24). Деятельность ООО "Алекс" по эксплуатации рынков в спорный период налоговой инспекцией в ходе проверки не выявлена (т.2 л.д.121).

Согласно справке Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону N ЛР-1573 от 13.06.2011 ООО "Алекс" с 2005 по 01.12.2009 розничную торговлю по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Сиверса, 21, не осуществляло, рынок на указанной территории не организовывало. Участником розничной торговли в торговом реестре администрации ООО "Алекс" было зарегистрировано с 01.12.2009 за N 4-6595 (т.4 л.д.61).

Таким образом, на основании представленных в материалы дела постановлений Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007, акта N 04-218-ДСП выездной налоговой проверки составленного Инспекцией ФНС по Ленинскому району г.Ростова-на-Дону 30.03.2009 и справки Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону от 03.06.2011, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что эксплуатация рынка на спорном земельном участке была приостановлена ООО "Алекс", торговая деятельность не велась по причине установления нового вида разрешенного использования земельного участка - проектирование и строительство.

Доводы истца о том, что в договор аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 изменения в части разрешенного вида использования земельного участка не были внесены, не имеют правового значения для разрешения спора.

Постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007 в императивном порядке ООО "Алекс" был определен вид разрешенного использования - завершение проектных работ и строительство торгового (торгово-гостиничного) центра. В связи с этим, общество не имело возможности использовать земельный участок по указанному в договоре аренды назначению - для эксплуатации рынка, что повлекло бы нарушение требований указанных постановлений Мэра г. Ростова-на-Дону.

Право собственности ООО "Алекс" на объекты торгово-гостиничного центра были зарегистрированы только 06.05.2008, что подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права (т.2 л.д.125-138).

Однако, 24 октября 2007 года между ООО "Алекс" и ООО "Престиж" был заключен договор о совместной деятельности, согласно которому стороны договорились осуществлять совместную деятельность по осуществлению оптовой и розничной торговли товарами народного потребления на территории торгового центра "Супер-Маркет" (т.1 л.д.18). Следовательно, использование земельного участка для целей, предусмотренных договором аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 было возобновлено ответчиком с 24.10.2007 после окончания строительных работ.

Доказательства того, что в нарушение установленного постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007 вида разрешенного использования ООО "Алекс" в период с 01.07.2005 по 24.10.2007 на данном земельном участке осуществляло деятельность по эксплуатации рынка, истцом в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при расчете задолженности по арендной плате за период с 01.07.2005 по 31.12.2005, установленный Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555 коэффициент кратности, учитывающий целевое использование земельного участка 36 (для эксплуатации рынков) не подлежит применению.

В данном случае, арендная плата определяется с учетом коэффициент Ккр равного 1, установленному Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555 для прочих земель и земельных участков, предоставленных для проектирования и строительства (п.п.14-15 Приложения N 1 к постановлению Мэра города от 15.04.2004 N 555).

Сумма арендной платы по договору аренды от 20.06.1997 N 1265 "и" за период с 01.07.2005 по 31.12.2005 составляет: А=Рс (4,49) х K (4,3560) х Кз(1,53) х Kkp (1,0) х 6943: 2 = 103882,60руб.

Определяя размер арендной платы за период с 01.01.2006 по 24.10.2007, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктом 11 примечания к приложению N 1 к Постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 было предусмотрено, что в случае экономически обоснованного несогласия арендатора с размером арендной платы по договору аренды, рассчитанного в соответствии с формулой расчета, размер арендной платы устанавливается в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком, аккредитованным при Администрации города и согласованной с городской комиссией об утверждении оценки.

Следовательно, актами органов местного самоуправления была установлена возможность использования двух вариантов установления арендной платы за землю: в процентах от кадастровой стоимости земли или и рыночной цены на основании отчета оценщика.

Выбор того или иного порядка установления размера арендной платы возможен по инициативе арендатора. Для реализации арендатором данной правовой нормы необходимо проведение по заявлению арендатора оценки по установлению рыночного размера годовой арендной платы за землю независимым оценщиком, аккредитованным при Администрации города; согласование оценки городской комиссией. То есть, возможность исполнения данной нормы арендатором поставлена в зависимость от воли арендодателя. В случае, если арендодатель отказывается исполнять установленную им же норму - произвести определенные действия, то данная норма не может быть реализована арендатором. В данной ситуации, несогласие арендатора с установленным размером арендной платы может быть выражено в суде.

По ходатайству ООО "Алекс" определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.10.2008 по делу была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости годовой арендной платы по договору аренды земельного участка N 1265 "и" от 20.06.1997 (земельный участок общей площадью 6943 кв.м. с кадастровым номером 61:44:05 10 04:0011 по адресу г. Ростов-на-Дону, пр.Сиверса,21), заключенному между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Алекс" на 2006 год и 2007 год, проведение экспертизы поручено ООО "Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки".

Согласно заключению эксперта N 758-А от 09.12.2008 рыночная стоимость годовой арендной платы на 2006 год составила 1775378,00 руб., на 2007 год - 1920959,00 руб. (т.1 л.д.108-110).

Из заключения следует, что рыночная стоимость арендной платы за 2006,2007 годы была определена экспертом ООО "ЮФОСЭО" посредством последовательного уменьшения размера арендной платы на 2008 год, определенной решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008 по делу N А53-22635/2007 на индекс потребительских цен 2008 и 2007 годов.

Однако, годовой размер арендной платы на 2008 год определен решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008 по делу N А53-22635/2007 с учетом фактического использования ООО "Алекс" земельного участка по его целевому назначению, установленному договором аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 - эксплуатация рынка.

Поскольку в деле отсутствуют доказательства использования спорного земельного участка для эксплуатации рынка в период с 01.01.2006 по 24.10.2007, когда ответчику постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007 было предписано осуществлять на данном земельном участке проектирование и строительство торгово-гостиничного комплекса, суд первой инстанции правомерно не принял заключение эксперта N 758-А от 09.12.2008 в качестве допустимого доказательства по делу.

Таким образом, расчет арендной платы за 2006 и 2007 годы следует проводить на основании Постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919, поскольку рыночная стоимость арендной платы на указанный период не определена.

Применение департаментом при расчете задолженности по арендной плате по договору аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 ставки арендной платы 5,76% кадастровой стоимости, установленной для земель рынков, является необоснованным, поскольку использование земельного участка для эксплуатации рынка было невозможно в силу требований постановлений Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону N 1919 от 19.12.2005 было предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для выполнения работ по строительству (реконструкции) объектов устанавливается в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком, аккредитованным при Администрации города Ростова-на-Дону, и согласованной городской комиссией по согласованию результатов оценки.

Между тем, несмотря на то, что постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону N 387 от 23.03.2005 и N 307 от 02.04.2007 разрешенным использованием спорного земельного участка было указано выполнение работ по проектированию и строительству торгово-гостиничного комплекса, департамент не обеспечил определение размера арендной платы за пользование земельным участком на основании отчета об оценки. От проведения по делу дополнительной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости арендной платы за спорный земельный участок стороны отказались.

В силу требований п.2 ст.41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (ст.ст.8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как не основание своих требований и возражений.

Согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

По смыслу приведенных норм риск несовершения процессуальных действий в части представления надлежащих доказательств в обоснование исковых требований по настоящему делу несет истец, который обязан доказать обоснованность расчета задолженности по арендной плате.

Исходя из основных принципов арбитражного процесса, устанавливающих равноправие и состязательность участвующих в деле лиц (ст.ст.8,9 АПК РФ), арбитражный суд не вправе осуществлять по собственной инициативе сбор доказательств, подтверждающих либо опровергающих доводы какой-либо из сторон.

С учетом изложенного, суд первой инстанции произвел расчет арендной платы за период с 01.01.2006 по 24.10.2007 на основании представленных в дело доказательств, применив действующую в спорный период формулу расчета арендной платы за земли в г.Ростове-на-Дону, установленную постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919. В связи с недопустимостью применения при расчете арендной платы ставки 5,76% за земли рынков, суд первой инстанции применил ставку арендной платы за земли под складами - 1% кадастровой стоимости. Указанная ставка арендной платы, с учетом предусмотренного постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону N387 от 23.03.2005 и N307 от 02.04.2007 вида разрешенного использования участка - для проектирования и строительства, отвечает допустимому использованию данного земельного участка в спорный период (складирование нереализованной продукции, строительных материалов, конструкций и т.п. без ее реализации).

Размер годовой арендной платы за 2006 год составил 948311,04 руб. (1% от кадастровой стоимости). За период с 01.01.2007 по 24.10.2007 арендная плата составила 830564,59руб. (с учетом индексов инфляции на 2007 год).

В нарушение статьи 65 АПК РФ департамент не обосновал возможность применения при расчете арендной платы за период с 01.01.2006 по 24.10.2007 иных ставок арендной платы, предусмотренных постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919

Поскольку договором о совместной деятельности от 24.10.2007 подтверждается использование земельного участка для осуществления оптово-розничной деятельности на территории ТЦ "Супер-Маркет", при расчете арендной платы за период с 24.10.2007 по 31.12.2007 суд первой инстанции правомерно руководствовался постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 (с последующими изменениями и дополнениями), применив при этом ставку арендной платы 5,8% кадастровой стоимости за земли рынков.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.03.2010 произведен в соответствии с размером годовой арендной платы, определенном решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2008 по делу N А53-22635/2007 (т.1 л.д.35) - 2163000 руб. в год, с последовательным увеличением арендной платы на индексы инфляции 2009-2010 годов.

В 2008 году размер арендной платы составил 2163000,00 руб., в 2009 году - 2410856,09 руб., а за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 - 672152,25 руб.

Итого, общий размер задолженности ООО "Алекс" по договору аренды N 1265 "и" от 20.06.1997 за период с 01.07.2005 по 31.03.2010 согласно расчету суда первой инстанции составил 8251712,34 руб.

Из материалов дела следует, что в спорный период ООО "Алекс" была внесена арендная плата в размере 4604476,80 руб., что подтверждается платежными поручениями от 09.11.2007 на сумму 251166,47 руб, от 15.11.2007 на сумму 1000000 руб., от 29.11.2007 на сумму 1000000руб., от 23.01.2008 на сумму 24480 руб., от 23.06.2008 на сумму 540000 руб., от 23.06.2008 на сумму 160000 руб., от 30.09.2008 на сумму 540000 руб., от 08.12.2008 на сумму 11430 руб., от 20.02.2009 на сумму 60000 руб., от 08.05.2009 на сумму 40000 руб., от 08.05.2009 на сумму 50000 руб., от 08.06.2008 на сумму 160000 руб., от 28.08.2009 на сумму 17400 руб., от 11.12.2009 на сумму 300000 руб., от 29.01.2010 на сумму 141000 руб., от 05.02.2010 на сумму 309000 руб. Департамент указанные платежи на оспаривает.

В связи с изложенным, задолженность ООО "Алекс" по арендной плате за период с 01.07.2005 по 31.03.2010 составила 3624186,22 руб.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени за период с 21.03.2004 по 31.03.2010 в сумме 12871030,39 руб.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

В соответствии с пунктом 2.8 договора аренды земельного участка, статьи 330 Гражданского кодекса РФ в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает пеню в размере, установленном налоговым законодательством для налогоплательщиков на момент внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Расчет пени произведен истцом исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки исполнения обязательства.

В связи с применением последствий пропуска срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 и установления фактического размера задолженности по арендной плате в сумме 3624186,22 руб., судом первой инстанции произведен перерасчет пени за период с 21.09.2005 по 31.03.2010 с последовательным применением ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент образования задолженности, размер которой составил 711403,89 руб. Расчет проверен судом и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, суд первой инстанции правомерно взыскал 3624186,22 руб. - задолженности по арендным платежам по договору аренды от 20.06.1997 N 1265 "и" за период с 01.07.2005 по 31.03.2010 и 711403,89 руб. - пени за период с 21.09.2005 по 31.03.2010.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2011 по делу N А53-13436/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко