Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2007 г. N КГ-А40-4447/07 Признавая право общей долевой собственности на спорное помещение, суд указал, что спорное помещение является техническим подпольем по своему функциональному назначению и является принадлежностью к зданию, принадлежащему истцам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 августа 2007 г. N КГ-А40-4447/07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2007 г.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 августа 2007 года до 10 часов 00 минут.

Истцы - ООО "Кайк", ЗАО "Арнис-М", ООО "Большая Спасская", ИП К. обратились в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту имущества г. Москвы (ДИГМ), третье лицо: ОАО "Сервис", уточнив требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации РФ, с иском о признании их права общей долевой собственности на часть технического подполья нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 8, стр. 1 "а", а именно: помещение N 11, площадью 297,7 кв.м. (комнаты N 1-7).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками помещений в нежилом здании. И поскольку техническое подполье указанного здания, по мнению истцов, неразрывно связано с системой жизнеобеспечения самого здания, они, с регистрацией своего права на основное помещение, одновременно приобрели права общей Долевой собственности на это техническое подполье. По мнению истцов, г. Москва неправомерно произвел регистрацию своего права собственности на принадлежавшее им техническое подполье.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2006 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, ответчик - ДИГМ обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителей апелляционной жалобы, суд первой инстанции неполно выяснил имеющее значение для дела то обстоятельство, что спорное нежилое помещение является подвальным, поскольку в нем отсутствуют инженерные коммуникации. Кроме того, судом не были исследованы технические документы БТИ, что привело, по мнению заявителя, к неправильному выводу о том, что спорные помещения являются техническим подпольем.

Постановлением от 15.02.2007 года Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2006 г. по делу N А40-41872/06-53-298 отменено, в удовлетворении иска отказано.

При этом апелляционный суд исходил их следующего:

Спорное здание является одноэтажным и изолированным от жилого здания объектом.

Помещение N 11 площадью 297,7 кв.м (комнаты N 1-7), на которое истцы просят признать их право общей долевой собственности, расположено в подвале указанного одноэтажного здания.

Из содержания выводов, технического заключения ГУП "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ" о состоянии инженерных сетей в подвале здания по адресу: ул. Большая Спасская д. N 8 стр. N 1А (т.е. части спорного помещения) следует, что:

Спорные помещения расположены в подвале одноэтажного нежилого строения и имеют отдельный вход с дворового фасада;

В указанных помещениях проходят трубопроводы, обслуживающие вышерасположенный этаж, транзитных трубопроводов в данных помещениях не проходит. Задвижки на магистралях в обследуемых помещениях отсутствуют. В процессе эксплуатации выполнена установка запорной арматуры на новых и частично заменённых подводках.

Система вентиляции в спорных помещениях отсутствует. Отсутствуют также помещения чисто технического назначения (бойлерные, вентиляционные и т. д.).

При проведении ремонта обследуемых, с полной заменой инженерного оборудования и монтажом системы вентиляции по разработанному проекту с выводом воздуховодов выше уровня кровли 1-го этажа, данные помещения возможно использовать в целях, не противоречащих нормам СНиП для помещений подвала (техническое заключение т. 10, л.д. 9-13).

Указанные факты подтверждаются и актом совместного осмотра спорных помещений от 12.02.2007 года, проведённого сторонами совместно со специалистами, по определению апелляционного суда.

В связи с изложенным апелляционным судом был сделан вывод о том, что суд первой инстанции неверно применил ст. 135 ГК РФ, посчитав, что помещение N 11 является техническим подпольем, которое не может быть использовано само по себе, отдельно от здания, как и здание не может использоваться без технического подполья, т.е. что спорная часть технического подполья является принадлежностью главной вещи- здания.

В кассационной жалобе заявители - ООО Кайк", ЗАО "Арнис-М", ИП К., ООО "Большая Спасская" - просят постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда г. Москвы.

При этом заявители указывают на нарушение норм материального права и норм процессуального права, исследование апелляционным судом недопустимых доказательств по делу, а именно - заключения ГУП "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ" - при наличии обследовании эксперта ЛССТЭ РФЦСЭ при Минюсте России Ч., неприменение судом норм права, которые суд должен был применить (статьи 135, 456 Гражданского кодекс Российской Федерации).

Кроме того, заявители кассационной жалобы ссылаются на то, что в п. 4.1 договора между Фондом имущества г. Москвы и ТОО "Большая Спасская" (в настоящее время ООО "Большая Спасская) указано, что "продавец продает покупателю имущественный комплекс без каких-либо изъятий", а в договоре между СГУП и ЗАО "Роял Фото" (ООО "Кайк") указано, что продавец продает покупателю в его собственность, без каких-либо изъятий, нежилые помещения" и т.д. Кроме того, заявители оплачивают все расходы по эксплуатации здания и коммунальные услуги по нему.

Заявители также ссылаются на тот факт, что ответчик не доказал тот факт, что в цены договоров купли-продажи, не входила стоимость всех принадлежностей к нему, а именно крыши, чердаки, технического подполья с инженерными коммуникациями, расположенные в нем.

Отзывов на кассационную жалобу от ответчика - ДИГМ и третьего лица - ОАО "Сервис" не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истцов, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда без изменения.

Третье лицо - ОАО "Сервис" - поддержало доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на нее отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истец ООО "Кайк" является собственником нежилых помещений площадью 250,2 кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 8, стр. 1"а", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 77АБ542743 от 21.05.04. Право собственности на указанные помещения зарегистрированы за ООО "Кайк" на основании передаточного акта ООО "РОЯЛ ФОТО" от 22.03.04., решения N 1 от 11.03.04. о создании общества. В свою очередь ООО "РОЯЛ ФОТО" приобрел эти помещения по договору купли-продажи ВАМ-МКИ1N1 8740 от 06.12.02 г., заключенному со СГУП по продаже имущества г. Москвы, то есть в процессе их приватизации.

Истец ЗАО "Арнис-М" является собственником нежилых помещений площадью 664,7 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 8, стр. 1"а", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 77АБ422006 от 10.07.03. Право собственности ЗАО "Арнис-М" зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 23.06.03 г., заключенного с ООО Производственная фирма "ТАРЛОН".

Истец - ООО "Большая Спасская" - является собственником нежилых помещений площадью 105,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 8, стр. 1"а", что подтверждается свидетельством на право собственности N 05258 от 30.09.93 г. ООО "Большая Спасская" приобрело указанные помещения по договору купли-продажи N 915 от 10.09.93 г., заключенному с Фондом имущества г. Москвы, то есть в процессе их приватизации.

Истец - ИП К. - является собственником нежилых помещений площадью 133,5 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская, д. 8, стр. 1"а", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 77АА453122 от 24.01.02. Право собственности ИП К. зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 20.11.01., заключенного с Некоммерческим партнерством "Московская гильдия рынков и ярмарок".

3-е лицо - ОАО "Сервис" - ЗАО "Арнис-М" является собственником нежилых помещений площадью 166,1 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Большая Спасская 8 стр. 1"а", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 952307 от 23.07.04. Право собственности ОАО "Сервис" на указанные помещения зарегистрировано на основании договора купли-продажи имущества ВАМ N 20502/АМ-1923 от 12.09.03 г., заключенного со СГУП по продаже имущества г. Москвы то есть в процессе их приватизации.

Право собственности на указанные помещения до настоящего времени зарегистрировано за истцами и 3-м лицом, что подтверждается выписками из ЕГРП от 06.05.06 г.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Спорное здание является одноэтажным.

Истцы, зарегистрировав свои права собственности на вышеперечисленные основные помещения, одновременно приобрели права общей долевой собственности на техническое подполье как объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения нежилых помещений 1-го этажа и не подлежащий отчуждению отдельно от основных помещений.

Как следует из проектно-сметной документации и технического задания, вышеназванное нежилое здание - встроено-пристроенное помещение является изолированным от жилого здания объектом и имеет отдельные от него фундаменты, техподполье, площади первого этажа, а также отдельные сети водо-, газоснабжения и другие инженерные коммуникации. Как следует из проектно-сметной документации, технические помещения цокольного этажа нежилого здания, а именно насосная комната, венткамера, приточные камеры и т.д., предназначены исключительно для размещения в них инженерных коммуникаций, обслуживающих помещения, расположенные на первом этаже, что подтверждается проектами N 93400, 90360, 260949, 260952, 260955, 260940, 260941, 260943, 260944.

Согласно проектно-технической документации на строение, часть здания, расположенная ниже первого этажа, предназначена под помещение, в котором расположены все инженерные коммуникации, которые обслуживают это здание, то есть это помещение является техническим подпольем, которое не может быть использовано само по себе, отдельно от здания, как и здание не может существовать без технического подполья, то есть техническое подполье является принадлежностью главной вещи - здания. Данные обстоятельства подтверждаются проектами N 90327, 90326, фотографическими снимками технического подполья, представленными как истцами, так и ответчиком.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 456 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Поскольку в вышеназванных договорах купли-продажи на части здания не предусмотрено, что техническое подполье не является принадлежностью к зданию, это означает, что техническое подполье является общей долевой собственностью соистцов и 3-го лица.

Как установлено экспертным исследованием N 260/19-8 от 14 февраля 2007 года выполненным старшим экспертом ЛССТЭ РФЦСЭ при Минюсте России Ч., проведенным в присутствии представителей истцов, третьего лица, представителя ответчика ДИГМ З. и главного инженера эксплуатационной организации ГРЭП N 3 РЭУ Красносельского р-на г. Москвы С., спорные подвальные помещения расположены непосредственно под помещениями первого этажа одноэтажного отдельно стоящего здания, принадлежащих истцам и третьему лицу на праве собственности.

Перепланировка (устройство отдельного входа за счет окна с приямком) в подвальных помещениях выполнена ответчиком (ДИГМ) без предоставления в БТИ разрешения на произведенное переоборудование и без согласия собственников здания (см. т. 1 л.д. 119-120).

Инженерные сети, расположенные в подвальном помещении и перечисленные в экспертном обследовании, являются жизнеобеспечивающими по отношению к 1 этажу исследуемого здания, принадлежащего на праве собственности истцам и третьему лицу (см. стр. 7 экспертного исследования).

Само же подвальное помещение указанного здания ничем не оборудовано, то есть, оно не оборудовано системой холодного и горячего водоснабжения, не оборудовано отоплением, не оборудовано системой канализации и вентиляцией (см. стр. 6 экспертного исследования). В спорном помещении имеется лишь дежурное освещение, которое питается от электрического щитка, принадлежащего одному из истцов, а именно, ООО "Большая Спасская".

Таким образом, спорное помещение является техническим подпольем по своему функциональному назначению и является принадлежностью к зданию, принадлежащему истцам и третьему лицу (стр. 7 экспертного исследования).

Эти фактические обстоятельства подтверждаются актом совместного осмотра, составленного истцами, ответчиком и третьим лицом, в присутствии главного инженера эксплуатационной организации (т. 10).

Кроме того, подтверждаются эти фактические обстоятельства и письмом, направленным главным инженером эксплуатационной организации С. в адрес Девятого апелляционного арбитражного суда, в котором, в частности, сказано: "Помещение является техническим согласно поэтажному плану от 2006 г., технической документации и визуальному наблюдению 12.02.2007 г." (т. 10).

Согласно ответу, полученному арбитражным судом от БТИ ЦАО N 4516 от 04.09.2006 г. спорные помещения учитываются как подвал с техническими помещениями, то есть, техническое подполье (т. 3 л.д. 54).

Таким образом, в имеющемся в деле заключении, при составлении которого присутствовали все участники процесса, сделан вывод о том, что подвальные помещения спорного здания являются техническими и называются техническим подпольем.

Ссылка апелляционного суда на мнение эксперта ГУП "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ" относительно отсутствия в спорном помещении в спорном помещении "чисто технических помещений", а также на то, что спорное помещение "можно эксплуатировать отдельно от помещений первого этажа, как и помещения первого этажа можно эксплуатировать отдельно от технического подполья" не соответствуют всем тем обстоятельствам, которые были установлены в процессе судебного разбирательства и имеющимся в деле доказательствам.

Как следует из постановления апелляционной инстанции, такой вывод судом был сделан на предположении "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ" (т. 10 л.д. 9-13) о том, что если в спорном "помещении провести ремонт с полной заменой инженерного оборудования и монтажом системы вентиляции по разработанному проекту с выводом воздуховодов выше уровня кровли 1-го этажа. Данные помещения возможно использовать в целях не противоречащих нормам СНиП для помещений подвала".

Кроме того, из заключения "МОСЖИЛНИИПРОЕКТ" также следует вывод, что только собственники здания и инженерных коммуникаций могут распорядиться техническим подпольем, а это в свою очередь означает, что спорное помещение, как и все техническое подполье в целом, является принадлежностью к зданию, собственником которого являются истцы и третье лицо.

Таким образом, исследовав имеющиеся по делу доказательства суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному мнению о возможности отдельной эксплуатации подвала независимо от 1 этажа.

Каждый из истцов и третье лицо, выкупив часть здания приобрел и соответствующую долю всех принадлежностей к зданию, без которых здание не может существовать, в том числе: крыши, технического подполья, инженерных коммуникаций, технических конструкций и т.п., поскольку согласно ст. 135 ГК РФ "Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное".

Следовательно, технический подвал (подполье), в котором находятся коммуникации, электрощит и т.д. является объектом неразрывно связанным с системой жизнеобеспечения нежилого помещения и не подлежащее отчуждению отдельно от основных помещений.

Согласно п. 2 ст. 456 ГК РФ "Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором".

Поскольку в договорах купли-продажи на части здания ни у кого из заявителей и третьего лица не предусмотрено, что техническое подполье не является принадлежностью к зданию, то все техническое подполье является общей долевой собственностью истцов и третьего лица.

Более того, в договоре между Фондом имущества г. Москвы и ООО (ранее ТОО) "Большая Спасская", указано, что продавец продает покупателю имущественный комплекс без каких-либо изъятий.

Выводы Девятого арбитражного апелляционного суда в постановлении относительно того, что техническое подполье должно выкупаться отдельно от здания не подтверждаются какими-либо доказательствами.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2007 г. N 09-АП-15386/2006-ГК отменить.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.09.2006г. по делу N А40-41872/06-53-298 оставить в силе.