Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2010 г. N 17АП-11596/10

г. Пермь

30 декабря 2010 г.

Дело N А60-18736/10

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 декабря 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "УралОтель": Зарубин И.В. по доверенности от 23.08.2010,

от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Интерлэнд": не явились,

от третьих лиц - Закрытого акционерного общества "Русская компания развития", Общества с ограниченной ответственностью "Русские отели": не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Общества с ограниченной ответственностью "УралОтель", и ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Интерлэнд",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 октября 2010 года

по делу N А60-18736/2010,

принятое судьей Трухиным В.С.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "УралОтель"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Интерлэнд",

третьи лица: Закрытое акционерное общество "Русская компания развития", Общество с ограниченной ответственностью "Русские отели",

о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "УралОтель" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "Интерлэнд" о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2007 N 1 площадью 1166 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0301012:0017, о взыскании 24 000 000 руб. уплаченного по договору аванса, а также об обязании ответчика вернуть простые векселя N 0001552 на сумму 13 731 250 руб., N 0001551 на сумму 13 731 250 руб., N 0001553 на сумму 9 203 312 руб. 50 коп., N 0001522 на сумму 14 000 000 руб.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.05.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество (ЗАО, общество) "Русская компания развития", ООО "Русские отели".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.10.2010 в удовлетворении иска отказано.

Истец, не согласившись с принятым решением, обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, не изменяя при этом мотивировочную часть судебного акта в отношении констатации факта ничтожности оспариваемого договора. В апелляционной жалобе указано на неправильное применение арбитражным судом первой инстанции норм материального права. Как полагает истец, факт ничтожности договора купли-продажи не препятствует его расторжению.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 апелляционная жалоба истца была принята к производству, дело к судебному разбирательству было назначено на 29.11.2010.

Ответчик с принятым решением также не согласен, обжаловал его в апелляционном порядке, просил обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, исключив при этом из мотивировочной части решения вывод о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 19.02.2007 N 1, оставив требования о расторжении этого договора, о взыскании суммы аванса и обязании вернуть простые векселя - без удовлетворения. Как считает ответчик, вывод суда о том, что факт нахождения на спорном земельном участке зданий, не принадлежащих истцу, установлен постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2010 по делу N А60-8297/2010, является неправомерным, поскольку указанным постановлением установлен факт нахождения объектов недвижимости на земельном участке, отличном от спорного. Необоснованным, как указывает ответчик, является и вывод арбитражного суда, признавшего факт отсутствия у ООО "Интерлэнд" права собственности на спорный земельный участок. По мнению заявителя жалобы, условия оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не противоречат требованиям действующего законодательства. Кроме того, апелляционная жалоба ООО "Интерлэнд" содержит указание на нарушение арбитражным судом норм материального права (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) и норм процессуального права (статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 апелляционная жалоба ответчика принята к производству, дело к судебному разбирательству было назначено также на 29.11.2010.

В судебном заседании 29.11.2010 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе данного лица.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 (в составе судей Гребенкиной Н.А., Зелениной Т.Л., Усцова Л.А.) судебное разбирательство по настоящему делу было отложено, дело к судебному разбирательству назначено на 28.12.2010.

На основании и в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду нахождения судьи Зелениной Т.Л. в очередном отпуске 28.12.2010 сформирован иной состав суда (Гребенкина Н.А., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.), после чего рассмотрение дела апелляционным судом начато сначала.

ООО "Интерлэнд" направило в арбитражный суд в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором привело доводы, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе данной стороны.

ООО "УралОтель" также направило в арбитражный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В своем отзыве истец излагает мотивы, по которым признает доводы апелляционной жалобы противоположной стороны несостоятельными.

В судебном заседании 28.12.2010 представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе данной стороны, просили решение суда отменить.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0017 был выделен в процессе межевания из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:0003 и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра" (кадастровый план земельного участка от 17.01.2008, т. 1 л.д. 30).

19.12.2007 ООО "Интерлэнд" (продавец) и ООО "УралОтель" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка N 1 (далее - договор купли-продажи, т. 1 л.д. 26-29), согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить земельный участок без зданий и сооружений, площадью 1166 кв.м, с кадастровым номером 66:41:03 01 012:0017, под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра, расположенного примерно в 13 метрах по направлению на юг от ориентира - здания, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 38.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи определено, что продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц; предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.

В пункте 3.1 договора купли-продажи установлена его цена - 149 331 625 руб.

То обстоятельство, что в установленном законом порядке право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано за ООО "УралОтель", подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 39).

Как следует из пояснений истца, на момент заключения спорного договора ООО "УралОтель" преследовало цель приобрести объект незавершенной реконструкции по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 9, д. 9"А", земельный участок приобретался для дальнейшей реконструкции указанных объектов и их использования по целевому назначению.

Между тем, из материалов дела следует, что договоры купли-продажи доли в праве собственности на объект незавершенной реконструкции от 18.12.2007 (т.1 л.д. 54-56) и от 19.12.2007 (т. 1 л.д. 40-44), заключенные между истцом и ЗАО "Русская компания развития" (49 % долей в праве собственности) и ООО "Русские отели" (51 % долей в праве собственности), расторгнуты в силу соответствующих соглашений между данными лицами (т. 1 л.д. 50, 57).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора купли-продажи от 19.12.2007 на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Такими обстоятельствами, по мнению истца, являются расторжение договоров купли-продажи доли в праве собственности от 18.12.2007 и от 19.12.2007, заключенные между истцом и ЗАО "Русская компания развития" и ООО "Русские отели", а также неисполнение ответчиком обязательства по передаче земельного участка свободным от прав третьих лиц.

Из материалов дела видно, что определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2010 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-8297/2010 (пункт 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 09.09.2010 Семнадцатым арбитражным апелляционным судом вынесено постановление по делу NА60-8297/2010 по иску ООО "УралОтель" к ООО "Интерлэнд" о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 4277 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0301012:0003, от 19.12.2007, заключенного между ООО "УралОтель" и ООО "Интерлэнд", о взыскании аванса в сумме 24 000 000 руб. Судом апелляционной инстанции было установлено, что на земельном участке площадью 4277 кв.м, впоследствии из которого был выделен спорный земельный участок площадью 1166 кв.м, расположены объекты недвижимого имущества, не принадлежащие истцу. В частности, суд апелляционной инстанции установил, что "нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества, не принадлежащих истцу, подтверждается договором купли-продажи от 13.12.2006 N 419, кадастровыми планами земельных участков площадью 4277 кв.м и 1166 кв.м, договором о предоставлении земельных участков в аренду от 06.02.1997 N 484-н с дополнительным соглашением от 13.05.2005 N 1 к договору от 06.02.1997 N 484-н. В судебном заседании ответчик указал, что на земельном участке площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003 расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимого имущества, объект незавершенной реконструкции находится на смежном земельном участке. Учитывая, что по договору от 19.12.2007 истцу продана доля в праве собственности на земельный участок площадью 4277 кв.м без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, указанный договор является ничтожным на основании статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду его несоответствия статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела N А60-8297/2010, имеют преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку в обоих делах N А60-8297/2010 и N А60-18736/2010 участвуют те же лица, предметом доказывания являются основания для расторжения договора на основании пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания исков, предмет доказывания являются тождественными.

Предметом оценки суда первой инстанции явилась также выписка из кадастрового плана спорного земельного участка от 17.01.2008 N 41-2/08-689 из которой следует, что земельный участок используется по существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного комплекса.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2007 N 1, указав при этом, что доказательств отсутствия на спорном земельном участке площадью 1166 кв.м объектов недвижимого имущества не представлено. В указанной части суд первой инстанции руководствовался также положениями абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 11 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о преюдициальном значении для настоящего дела судебного акта по делу N А60-8297/2010.

В данной части суд апелляционной инстанции исходит из того, что в рамках дела N А60-8297/2010 истцом было заявлено требование о расторжении договора от 19.12.2007 купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003. Соответственно, вывод о ничтожности относим к договору купли-продажи, предметом которого является земельный участок общей площадью 4277 кв.м с кадастровым номером 66:41:0301012:0003.

Таким образом, обстоятельства, установленные в рамках дела N А60-8297/2010, нельзя признать идентичными обстоятельствам, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, соответственно, такие обстоятельства не могут иметь преюдициальное значение в рамках настоящего дела.

В указанной части суд апелляционной инстанции признает доводы апелляционной жалобы ООО "Интерлэнд" обоснованными. Соответствующие доводы ООО "УралОтель", изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, подлежат отклонению.

Согласно абзацу 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из представленного по запросу суда апелляционной инстанции землеустроительного дела следует, что в результате проведения работ по землеустройству из земельного участка с кадастровым номером 66:41:03 01 0212:0003 сформировано два земельных участка площадью 1166 кв.м и 3111 кв.м. На земельном участке площадью 3111 кв.м находятся объекты недвижимости - здания и сооружения культурно-оздоровительного центра. Сведения о нахождении объектов недвижимости на земельном участке площадью 1166 кв.м в указанном документе отсутствуют.

ООО "Интерлэнд" представило суду апелляционной инстанции заключение, подготовленное ООО "Землеустроительная компания "Априори", из которого также следует, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0301012:17 площадью 1166 кв.м объекты недвижимого имущества отсутствуют.

ООО "УралОтель" в свою очередь также представило суду апелляционной инстанции заключение специалиста ООО "Геомаркстрой". Из данного заключения следует, что точки углов здания под N 38 по ул. Сакко и Ванцетти в действительности расположены на территории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:0017; при этом наземная часть здания по ул. Сакко и Ванцетти, 38 в части этих двух точек заходит на территорию земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:0017 примерно на 18-20 см, а с учетом нормативных размеров ширины фундамента здания (подземной части) эта величина может увеличиваться до 48-50 см. Таким образом, вывод об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0301012:0017 сделать нельзя, поскольку часть здания культурно-оздоровительного центра по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 38, фактически расположена в границах указанного земельного участка.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом имеющихся в материалах дела противоречивых доказательств арбитражный суд лишен возможности сделать однозначный вывод относительно наличия (отсутствия) на спорном земельном участке объектов недвижимости.

В процессе рассмотрения настоящего спора лица, участвующие в деле, ходатайства в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении экспертизы для установления юридически значимых обстоятельств по рассматриваемому делу не заявляли.

Вместе с тем, из кадастрового плана спорного земельного участка (т. 1 л.д. 97) следует, что категория земельного участка, его разрешенное использование (под существующие здания и сооружения культурно-оздоровительного центра) в связи с формированием спорного земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 66:41:03 01 0212:0003 в установленном законом порядке изменены не были. Из условий договора купли-продажи от 19.12.2007 N 1 иное не следует.

В силу пункта 14 части 1 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" разрешенное использование земельного участка относится к сведениям об уникальных характеристиках этого объекта, подлежащим внесению в сведения государственного кадастра недвижимости.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В соответствии с частью 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

С учетом изложенных положений федерального законодательства доводы ООО "УралОтель" о том, что покупатель имел намерение использовать земельный участок для иных целей, не связанных с эксплуатацией существующих зданий и сооружений культурно-оздоровительного центра, не могут быть приняты во внимание, поскольку в установленном законом порядке разрешенное использование спорного земельного участка до заключения сделки купли-продажи изменено не было.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что при заключении сделки купли-продажи земельного участка произошел разрыв между правами на земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости, и на сам объект недвижимого имущества, находящийся в собственности другого лица, что в силу положений абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

Такая сделка является ничтожной (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая, что по договору от 19.12.2007 N 1 истцу передан земельный участок, сформированный под конкретные объекты недвижимости, однако, без отчуждения самих объектов недвижимого имущества, право собственности на которые сохранено за ответчиком, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о ничтожности данного договора ввиду его несоответствия положениям статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы ООО "Интерлэнд", оспаривающие данный вывод, подлежат отклонению за необоснованностью.

При принятии оспариваемого решения суд первой инстанции также указал, что на момент подписания договора купли-продажи спорный земельный участок не был оформлен в установленном законом порядке как самостоятельный объект недвижимого имущества. В указанной части суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также соглашается с изложенным выводом суда первой инстанции. В данной части арбитражный суд исходит из того, что из представленного в материалы дела кадастрового паспорта спорного земельного участка от 25.10.2010 следует, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 21.12.2007, то есть после даты, указанной в оспариваемом договоре купли-продажи. При этом доказательств оформления договора купли-продажи от 19.12.2007 позднее указанной в нем даты суду не представлено.

Кроме того, руководствуясь положениями статьи 1, пунктов 1, 3, 4 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а также правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 29.05.2007 по делу N 6623/05, арбитражный суд пришел к выводу о том, что ответчиком по договору произведено отчуждение земельного участка площадью 1166 кв.м, на который он не зарегистрировал право собственности по кадастровому номеру этого участка, что не соответствует названным требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и Земельного кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в данной части поддерживает вывод суда первой инстанции, а также доводы ООО "УралОтель", изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. По мнению арбитражного суда, сделка по отчуждению земельного участка, совершенная при отсутствии у продавца государственной регистрации права собственности на земельный участок по его кадастровому номеру, является ничтожной.

Доводы ООО "Интерлэнд", оспаривающие суждения суда о ничтожности договора купли-продажи на том основании, что с разделом земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301012:3, право собственности продавца на вновь образованные земельные участки возникло в силу прямого указания закона, подлежат отклонению.

Соответствующие положения Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 11.4) не могут быть принятым арбитражным судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку не были предусмотрены действующим на момент оформления договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2007 N 1 законодательством. Более того, даже с учетом положений пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок в любом случае должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку земельные участки, из которых при разделе образуются вновь образуемые земельные участки, прекращают свое существование лишь с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Относительно доводов истца о необходимости расторжения спорного договора купли-продажи по заявленным основаниям суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, самостоятельным основанием для изменения или расторжения договора считается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора. Установленное названной статьей основание предоставляет сторонам договора возможность самостоятельно по взаимному соглашению урегулировать свои договорные отношения либо обратиться заинтересованной стороне в суд, когда исполнение взятых на момент заключения договора обязательств вследствие произошедших помимо воли сторон событий будет крайне обременительным. При этом предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора либо полностью исключало потребность в заключении сторонами договора, либо стороны заключали договор на совершенно других условиях. Далеко не во всех случаях ставшее экономически невыгодным исполнение договора будет служить основанием для его расторжения в судебном порядке.

Пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает последствия, вызванные ограничением правомочий покупателя по владению, пользованию или распоряжению со стороны третьих лиц. Права третьих лиц в данном случае не прекращаются со сменой собственника вещи, а обременяют право собственности покупателя.

Так, в силу части 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Ссылка истца на то, что после получения 11.03.2010 от ЗАО "Русская компания развития" требования о заключении договора аренды на спорный земельный участок ему стало известно о наличии судебного спора (дело N А60-5693/20-07) и заключения между ЗАО "Русская компания развития" и ООО "Интерлэнд" мирового соглашения, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной. Апелляционный суд исходит из того, что наличие судебного спора само по себе не свидетельствует об обременении земельного участка правами третьих лиц. Кроме того, о наличии судебного спора между ЗАО "Русская компания развития" и ООО "Интерлэнд" по делу N А60-5693/2007 обществу "УралОтель" было известно еще до заключения договора купли-продажи от 19.12.2007 N 1, поскольку определением суда от 03.07.2007 по указанному делу ООО "УралОтель" было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; из определения суда о прекращении производства по делу N А60-5693/2007 от 10.07.2007 также видно, что ООО "УралОтель" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Более того, на дату заключения мирового соглашения ЗАО "Русская компания развития" и ООО "Интерлэнд", утвержденного определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.07.2007, спорный земельный участок сформирован не был, на кадастровый учет также не был поставлен, соответственно, в установленном законом порядке не был индивидуализирован.

В связи с изложенными обстоятельствами арбитражный суд не может прийти к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи по указанному основанию.

Не могут быть признаны обоснованными и доводы истца о необходимости расторжения договора купли-продажи от 19.12.2007 N 1 в связи с существенным изменением обстоятельств, в частности, в связи с расторжением договора купли-продажи доли в праве собственности от 19.12.2007, заключенного между ООО "УралОтель" и ЗАО "Русская компания развития", а также договора купли-продажи доли в праве собственности от 18.12.2007, заключенного между ООО "УралОтель" и ОООО "Русские отели".

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По указанному основанию договор купли-продажи от 19.12.2007 N 1 также не может быть расторгнут судом, поскольку указанные выше договоры купли-продажи доли в праве собственности были расторгнуты сторонами в добровольном порядке. Следовательно, ООО "УралОтель" могло избежать указанного обстоятельства, однако, данное лицо не проявило той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

По мнению суда апелляционной инстанции, справедливым является вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора по правилам главы 29 части I Гражданского кодекса Российской Федерации в условиях, когда такой договор признан ничтожным, не влекущим возникновение прав и обязанностей сторон (статья 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Какие-то иные последствия недействительной сделки, помимо тех, которые законодательно связаны с ее ничтожностью, не могут быть применены.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы ООО "УралОтель" не принимаются арбитражным судом во внимание, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, оснований для взыскания в пользу ООО "УралОтель" с ООО "Интерлэнд" в сумме 24 000 000 руб. и возложения на последнего обязанности возвратить векселя, переданные в качестве оплаты по договору от 19.12.2007, не имеется, поскольку договор расторжению не подлежит.

Как верно отметил суд первой инстанции, иных оснований для возврата ответчиком истцу денежных средств и векселей, полученных по договору, обществом "УралОтель" не указано.

Доводы ООО "Интерлэнд" о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права (положений статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), также отклоняются. Указанные доводы были предметом исследования суда первой инстанции и получили подробную надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки указанных доводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта с учетом рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 октября 2010 года по делу N А60-18736/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

Судьи

Г.Л. Панькова Л.А. Усцов