Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2007 г. N 04АП-4392/07

г. Чита

Дело N А19-9645/07-26

04АП-4392/2007

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2007 г.., резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2007 г..

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шарковой К.Ж.,

судей Стасюк Т.В. и Юдина С.И.,

при ведении протокола судьей Шарковой К.Ж,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя СБ РФ Алехина О.М. по доверенности от 07.12.2004 г.. апелляционную жалобу СБ РФ на решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 сентября 2007 г.. (судья Копылова Н.Ф.) по делу N А19-9645/07-26 по иску СБ РФ к ООО "Бизнес Инвест" о признании договора расторгнутым и возврате нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ

Сберегательным Банком России заявлен иск к ООО "Бизнес Инвест" о признании договора аренды N 4658 от 14.10.05. расторгнутым и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 114,7 кв.м. (номера на поэтажном плане 11 - 13, Па, 116, 12а, 13а, 136), кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:010513380:0101:20002, расположенного в г. Иркутске, ул. Степана Разина 19, и возврате истцу названного нежилого помещения.

До вынесения решения истец заявил отказ от требования о признании договора аренды N 4658 от 14.10.05. расторгнутым.

В соответствии с требованиями ч.5 ст. 49 АПК РФ частичный отказ от исковых требований судом принят к рассмотрению.

Решением суда от 03 сентября 2007 г.. производство по делу в части требования о признании договора аренды N 4658 от 14.10.05. расторгнутым прекращено в связи с отказом от иска, в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе истец с решением не согласился и просит его отменить, ссылаясь на то, что по п. 2.2.1 договора аренды истец мог в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, соответственно, ответчик подлежит выселению из арендованного помещения, которое необходимо истцу для размещения собственного подразделения.

Представитель истца доводы жалобы поддержал, пояснив, что прекращение производства по делу в части требования о признании договора аренды расторгнутым истец не оспаривает.

Ответчик о рассмотрении дела уведомлен, в суд представителей не направил.

Дело рассматривается без участия неявившихся лиц в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам п. 5 ст. 268 АПК РФ законность решения проверяется в обжалуемой части.

Заслушав участвующее лицо, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Истцом на основании договора купли - продажи от 17.01.07., заключенного с гражданином Пригодским Д.В., было приобретено нежилое помещение (далее - помещение) площадью 114,7 кв.м. (номера на поэтажном плане И - 13, Па, 116, 12а, 13а, 136), кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:010513380:0101:20002, расположенное на первом этаже четырехэтажного кирпичного здания по адресу г. Иркутск, ул. Ст. Разина 19.

О государственной регистрации права собственности истца на помещение выдано свидетельство 38 - АГ N 572244 от 01.02.07.

В свою очередь, вышеуказанное нежилое помещение было приобретено Пригодским Д.В. у КУМИ г. Иркутска по договору купли - продажи от 19.12.06., заключенному по итогам аукциона, проведенного КУМИ г. Иркутска.

Как на момент отчуждения Пригодскому Д.В. , так и на момент покупки истцом, указанное помещение было обременено договором аренды N 4658 от 14.10.05., заключенным между ООО "Бизнес Инвест", как арендатором, и КУМИ г. Иркутска, как арендодателем, на срок с 01.11.05. по 31.12. 2025 г., то есть фактически на 20 лет.

Договор зарегистрирован 20.02.2006 г.. в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 38-38-01/007/2006-329.

Регистрация договора аренды произведена до совершения сделок купли-продажи с арендуемым помещением и смены его собственников с города Иркутска на Пригодского Д.В., а затем на Сберегательный Банк России.

Таким образом, с 01.02.07., права и обязанности арендодателя по договору N 4658 от 14.10.05., перешли к истцу в силу ст. 617 ГК РФ.

Являясь арендодателем, истец, основываясь на п.2.2.1. договора аренды, принял решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды, о чем направил арендатору - ответчику, уведомления, полученные последним 28.03.07. и 04.05.07.

При этом истец предложил ответчику освободить спорное помещение 14.05.07. в 11 часов и оформить его возврат актом приема - передачи.

Требования истца ответчиком не были выполнены, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения.

В п.2.2.1. договора аренды N 4658 от 14.10.05. указано, что "Арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым".

Апелляционная инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что условие п. 2.2.1 договора аренды противоречит положениям ст. ст. 310, 619 ГК РФ.

Частями 1 и 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Специальной нормой особенной части Гражданского кодекса РФ - ст. 619 ГК РФ, предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В главе 34 Гражданского кодекса РФ не установлено возможности безосновательного, только лишь по воле и желанию арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, то есть одностороннего отказа от исполнения договора.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя сторонами в договоре аренды не установлены.

Суд первой инстанции указал на незаконность условий п. 2.2.1 договора аренды сторон, что согласно ст. 180 ГК РФ, не влечет недействительности всего договора аренды.

Основанием исковых требований о выселении ответчика из арендуемого помещения, исходя из содержания искового заявления, явилась только реализация истцом усматриваемого им из п.2.2.1. договора от 14.10.05. права на односторонний отказ от дальнейшего исполнения долгосрочного договора аренды. Какие-либо иные основания для расторжения договора истцом суду не заявлялись.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 03 сентября 2007 г.. по делу N А19-9645/07-26 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

председательствующий судья

Шаркова К.Ж.

Судьи

Юдин С.И. Стасюк Т.В.