Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2010 г. N 02АП-7527/10

г. Киров

16 декабря 2010 г.

Дело N А28-7564/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Караваевой А.В., Лысовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Метелевой Е.А.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца Кашатских К.Н. - директора, Зырянова К.В., действующего на основании доверенности от 10.07.201;

представителя ответчика Танасиенко П.А., действующего на основании доверенности от 22.09.2010 N 10843,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2010 по делу

N А28-7564/2010, принятое судом в составе судьи Малых Е.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью

"Заречный кирпичный завод"

к Управлению (комитету) по делам муниципальной собственности

города Кирова

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,

о признании уведомления об отказе от исполнения договора недействительной сделкой и признании договора аренды действующим,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Заречный кирпичный завод" (далее - истец, ООО "Заречный кирпичный завод") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - ответчик, УДМС г. Кирова) о признании отказа ответчика от исполнения договора, оформленного уведомлением от 28.04.2009 N 3876, ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: о признании договора аренды регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169 от 11.01.2006 действующим.

Исковые требования основаны на статьях 10, 212, 272, 450, 619, 621, пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) статьях 1, 8, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьях 35, 36 пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением прав истца как арендатора и застройщика незаконным отказом от договора аренды.

Определением от 24.08.2010 суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - третье лицо, управление Росреестра по Кировской области).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2010 исковые требования ООО "Заречный кирпичный завод" удовлетворены: отказ управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова от исполнения договора аренды с гражданами и юридическими лицами на земли несельскохозяйственного назначения от 28.11.2005 N 22, оформленный уведомлением от 28.04.2009 N 3876, признан недействительным; договор аренды с гражданами и юридическими лицами на земли несельскохозяйственного назначения от 28.11.2005 N 22 признан действующим. С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 4000 рублей.

Не согласившись с принятым решением, УДМС г. Кирова обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. УДМС г. Кирова считает решение суда принятым с нарушением норм материального права, а выводы суда первой инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что отказ от договора аренды земельного участка соответствует пункту 2 статьи 610 ГК РФ, обстоятельства законности уведомления от 28.04.2009 N 3876 материалами дела подтверждаются.

ООО "Заречный кирпичный завод" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра по Кировской области в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что отказ ответчика от договора аренды соответствует требованиям законодательства, просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представители ответчика и истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее соответственно.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Порошинского сельского округа Первомайского района г. Кирова от 25.11.2005 N 128 земельный участок с кадастровым номером 43:40:003611:0363 площадью 40240 кв.м. в д.Богородская (далее - земельный участок) предоставлен ООО "Заречный кирпичный завод" в аренду на 3 года для размещения группы малоэтажных жилых домов (т.1, л.д.10).

28.11.2005 администрация Порошинского сельского округа Первомайского района г. Кирова (арендодатель) и ООО "Заречный кирпичный завод" (арендатор) заключили договор N 22 аренды с гражданами и юридическими лицами на земли несельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого истцу предоставлялся указанный земельный участок сроком на 3 года (т.1, л.д.12).

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды стороны установили, что расторжение договора допускается в случаях несоблюдения требований, определенных в пункте 3.1 договора, по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законодательством.

Договор аренды от 28.11.2005 N 22 зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2006 за N 43-43-01/451/2005-169 (т.1, л.д.22).

20.03.2007 администрация города Кирова выдала ООО "Заречный кирпичный завод" разрешение на строительство N RU43306000-041 сроком действия до 30.03.2009, которое впоследствии было продлено до 30.03.2010 (т.1, л.д.11 ).

23.01.2009 ООО "Заречный кирпичный завод" обратилось в УДМС г. Кирова с заявлением о переоформлении договора аренды N 22 от 28.11.2005 на новый срок (т.1, л.д.11).

В ответ на данное заявление УДМС г. Кирова письмом от 23.01.2009 б/н уведомило истца о возобновлении договора аренды на неопределенный срок (т.1, л.д.14).

28.04.2009 УДМС г. Кирова направило ООО "Заречный кирпичный завод" письмо N 3876, в котором сообщило об отказе от договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления (т.1, л.д.15). Уведомление было направлено по месту государственной регистрации ООО "Заречный кирпичный завод": 610018, г.Киров, п. Б.Субботиха, пер. Дорожный и получено представителем истца 05.05.2009.

02.09.2009 ответчик обратился в управление Росреестра по Кировской области с письмом N 8348, в котором известил о расторжении договора аренды (регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169 от 11.01.2006) на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ (т.1, л.д.73).

Согласно уведомлению управления Росреестра по Кировской области от 06.07.2010 N 14/050/2010-206 в ЕГРП отсутствуют записи о правах на спорный земельный участок (т. 1, л.д. 62).

Полагая, что отказ УДМС г. Кирова от договора аренды является незаконным и нарушает права арендатора, ООО "Заречный кирпичный завод" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 28.11.2005 заключен на срок до 11.01.2009. По истечении срока действия договора ООО "Заречный кирпичный завод" продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 разъяснено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлена возможность прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, в случае его неиспользования в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором.

При этом статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Согласно пунктам 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений.

В силу частей 1, 2, 6 статьи 51 ГрК РФ строительство осуществляются на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

На основании пункта 16 статьи 1 ГрК РФ обязанность по получению разрешения на строительство возлагается на застройщика, которым является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 20 статьи 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим это разрешение, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство может быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи заявления о продлении.

Как видно из материалов дела, 20.03.2007 ООО "Заречный кирпичный завод" выдано разрешение на строительство 12 одноэтажных жилых домов сроком действия до 30.03.2009. В разрешении имеется отметка о том, что срок действия разрешения продлен до 30.03.2010 (т.1, л.д.11).

Материалами дела подтверждается, что ООО "Заречный кирпичный завод" приступило к освоению спорного земельного участка в установленные сроки. 15.09.2009 за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (степень готовности - 8 процентов), расположенный на земельном участке (т.1, л.д.22). Также в материалы дела представлены кадастровые паспорта на три объекта незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке (т.1, л.д. 16-21).

Отказ от договора аренды произведен УДМС г. Кирова 28.04.2009 в период действующего разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах отказ УДМС г. Кирова от договора аренды, оформленный письмом от 28.04.2009 N 3876 (т.1, л.д. 15) противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы истца. Поскольку отказ от договора аренды недействителен, он не повлек за собой прекращения договорных отношений.

Довод УДМС г. Кирова о том, что суд не исследовал вопрос о вручении уведомления от 28.04.2009 N 3716 истцу, несостоятелен.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и приведенные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений доводы, суд первой инстанции принял обоснованное решение об удовлетворении иска.

Оснований для отмены или изменения оспариваемого ответчиком решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом указанного апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы, так как заявитель в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден, госпошлина взысканию в федеральный бюджет не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2010 по делу N А28-7564/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

А.В. Караваева Т.В. Лысова