Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2011 г. N 07АП-6288/11

г. Томск

Дело N 07АП-6288/2011 (NА03-5935/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2011 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Усенко Н.А.,

судей: Емашовой Л.Н., Кудряшевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В.,

при участии:

от истца: Бочкарева В.В., директора, выписка из ЕГРЮЛ от 24.08.2011 N 1361,

от ответчиков: Воробьевой И.В. по доверенности от 08.08.2011 N 5351-01, удостоверение от 16.01.2008 N 747,

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска"

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 мая 2011 года (судья Т.Г. Кириллова) по делу N А03-5935/2010

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Парк", г. Бийск (ОГРН 1032201650194, ИНН 2204014767)

к Муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска", г. Бийск (ОГРН 1022200565364, ИНН 2226008301), Администрации города Бийска,

третье лицо: индивидуальный предприниматель Елена Яковлевна Иванова, г. Бийск,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и об обязании заключить договор купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения спора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Парк" (далее - ООО "Парк") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края к Муниципальному учреждению "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" (далее - МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска") и Администрации города Бийска с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - здания горсада с гаражом и здания туалета с земельными участками, расположенными по адресу: г. Бийск, ул. Советская, 12, и об обязании Управления заключить договор купли-продажи арендуемого имущества по цене, определенной судом.

Исковые требования обоснованы ссылками на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества у сторон возникли разногласия по размеру продажной цены объектов и земельных участков.

До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет иска в части возложения обязанности на ответчика заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной экспертом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Алтайскому краю, изложив пункт 3.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Продажная цена объектов, указанных в п. 1.1 Договора, составляет 755 000 руб. 00 коп., в том числе НДС (18%)", и 3.2 договора купли-продажи в следующей редакции: "Продажная цена земельных участков, указанных в п. 2.1.2, 2.1.4 договора, составляет 1 060 000 руб. 00 коп..".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Елена Яковлевна Иванова (далее - ИП Е.Я. Иванова).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 мая 2011 года на МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" возложена обязанность заключить договор купли-продажи арендуемого имущества - здания горсада с гаражом и здания туалета с земельными участками, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Советская, 12, подписанный сторонами с учетом протокола разногласий от 05.04.2010, а именно: изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Продажная цена объектов, указанных в п.1.1 договора, без НДС, составляет 1 165 360 руб. 22коп."; изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Продажная цена земельных участков, указанных в пунктах 2.1.2, 2.1.4 Договора, составляет 768 238руб.".

Не согласившись с решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.05.2011, МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части определения продажной цены зданий и земельных участков и принять по делу новый судебный акт об установлении продажной цены зданий и земельных участков по ул. Советская, 12 в размере, соответственно, 2 890 000 руб. и 1 100 000 руб.., определенном специалистом-оценщиком ИП Е.Я. Ивановой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции в части определения продажной цены зданий и земельных участков не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Суд не учел, что спорные здания расположены рядом с автодорогой, то есть в наиболее привлекательном месте для осуществления предпринимательской деятельности. Суд мотивировал решение тем, что в заключении экспертов ООО "Региональный центр оценки и экспертиз" использованы все имеющиеся подходы к оценке, поэтому рыночная цена спорных объектов определена более точно. Однако содержащиеся в указанном заключении выводы экспертов противоречивы, рыночная стоимость спорных объектов занижена; экспертами не подобраны объекты-аналоги нежилых помещений и земельных участков, не учтено место расположения спорных объектов.

Заявитель апелляционной жалобы считает наиболее достоверным отчет оценщика -ИП Е.Я. Ивановой, которая имеет соответствующую квалификацию и является членом саморегулируемой организации оценщиков; отчет оценщика - ИП Е.Я. Ивановой истцом не оспорен и судом он не признан недостоверным.

ООО "Парк" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции от 30.05.2011 законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, указывает на несостоятельность доводов заявителя о том, что спорные объекты находятся на "красной линии" и в привлекательном месте для осуществления предпринимательской деятельности, так как в данном случае следует исходить из целевого назначения объектов муниципального имущества, а именно для организации деятельности городского сада, и отсутствия каких-либо торгово-развлекательных центров в районе расположения спорных объектов. Истец также считает, что при принятии решения судом первой инстанции не нарушены нормы материального права, на что указывает заявитель апелляционной жалобы.

ИП Е.Я. Иванова, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, отзыв на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 5), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося третьего лица.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца с апелляционной жалобой не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 30.05.2011, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Бийск является собственником нежилого помещения - здания горсада с гаражом, общей площадью 419,8кв.м, состоящего из 4-х смежных помещений (Литер А - административное здание; Литер А1 - пристрой к административному зданию; Литер А2 - гараж; Литер A3 - игровой зал), расположенного на земельном участке площадью 786,71кв.м, и здания туалета общей площадью 33,1кв.м, расположенного на земельном участке площадью 94,67кв.м.

Между муниципальным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" (арендодателем) и ООО "Парк" (арендатором) 12.04.2005 заключен договор аренды указанных нежилых помещений на срок с 01.05.2005 по 30.04.2030, а 26.11.2007 заключены договоры аренды N N 927, 928 земельных участков (кадастровые номера 22:65:016225:0010, 22:65:016225:0009), площадью 786,71 кв.м. и 94,67кв.м., расположенные по адресу: г. Бийск, ул. Советская, 12.

МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" направило 18.03.2010 ООО "Парк" в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Советская, 12, к которому приложило проект договора купли-продажи, определив способ приватизации имущества в виде преимущественного права на приобретение арендуемого имущества арендатором ООО "Парк" (пункт 1.3 договора), продажную цену арендованных административного здания горсада с гаражом и здания туалета в размере - 2 890 000 рублей (в том числе НДС), продажную цену земельных участков - 1 100 000 рублей (пункты 3.1, 3.2) порядок расчетов - единовременным платежом в течение десяти дней с момента заключения договора купли-продажи (пункты 3.5, 3.6). Продажная цена объектов недвижимости определена на основании отчета от 22.02.2010 N006-Н/2010 независимого эксперта-оценщика индивидуального предпринимателя Е.Я. Ивановой (т. 1, л.д. 14-16).

В ответ на полученное предложение ООО "Парк" направило МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 05.04.2010, в котором предложило изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Продажная цена объектов, указанных в п. 1.1 Договора, составляет 583 000 руб. 00 коп.., в том числе НДС (18%) 89 932 руб. 20 коп"; пункт 3.2 изложить в следующей редакции: "Продажная цена земельных участков, указанных в п. 2.1.2, 2.1.4 Договора, составляет 976 000 руб. 00 коп." (т. 1, л.д. 17-18).

МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" письмом N 2195-01 от 19.04.2010 сообщило истцу об отказе в согласовании условия договора - о цене недвижимого имущества (т. 1, л.д. 22).

Считая предложенную ответчиком выкупную цену недвижимого имущества завышенной, ООО "Парк" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

С целью проверки достоверности результатов проведенной оценки индивидуальным предпринимателем Е.Я. Ивановой и установления рыночной стоимости спорных помещений и земельных участков суд первой инстанции определением от 15.06.2010 по ходатайству истца назначил судебную экспертизу по делу, поручив ее проведение ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (филиал по Алтайскому краю).

Согласно заключению эксперта ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (филиал по Алтайскому краю) Семенова В.А. от 21.09.2010 отчет об оценке от 22.02.2010 N 006-Н/2010 рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный оценщиком Ивановой Е.Я., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям федеральных стандартов оценки (ФСО); по состоянию на 22.02.2010 рыночная стоимость административного здания горсада с гаражом составляет 1 365 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка площадью 786,71кв.м. - 955 000 рублей; рыночная стоимость здания туалета составляет 450 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка площадью 94,67кв.м. - 105 000 рублей.

В связи с неприменением экспертом Семеновым В.А. сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости возникли сомнения в обоснованности его заключения, судом назначена повторная комиссионная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Региональный Центр оценки и экспертизы" Бедареву В.В. и Мисовцу В.Г.

Согласно заключению экспертов от 24.03.2011 по состоянию на 22.02.2010 рыночная стоимость административного здания горсада с гаражом составляет 1 334 658 рублей, с учетом НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 786,71кв.м. - 685 692 рубля; рыночная стоимость здания туалета составляет 854 751рубль, с учетом НДС, в том числе стоимость земельного участка площадью 94,67кв.м. - 82 546 рублей.

Суд первой инстанции, рассмотрев возникшие между сторонами разногласия в порядке урегулирования преддоговорного спора, признал более достоверной и соответствующей действительности оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, данную в заключении экспертов от 24.03.2011. Суд пришел к выводу о наличии у МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" обязанности заключить с ООО "Парк" договор купли-продажи по цене, определенной по результатам проведения по делу повторной судебной экспертизы ООО "Региональный Центр оценки и экспертизы", в размере 1 165 360,22 рублей - административного здания горсада с гаражом и здания туалета, в размере 768 238 рублей - земельных участков.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции соответствующими действующему гражданскому законодательству, установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 названного Кодекса в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Довод апелляционной жалобы о наличии противоречий в заключении экспертов от 24.03.2011 в части выводов о том, что при осмотре объектов не обнаружено отличий от осмотра в феврале 2010, и что на устойчивость здания повлияли внешние факторы, а также ненадлежащее содержание имущества, суд апелляционной инстанции отклоняет, как несостоятельный, поскольку данные обстоятельства не могут служить доказательством недостоверного определения рыночной стоимости нежилых помещений и земельных участков.

Сомнения заявителя, считающего, что рыночная цена значительно превышает установленную данной экспертизой, документально не подтверждены.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертами не были подобраны объекты-аналоги и не учтено место расположения спорных объектов, опровергается материалами дела.

Полагая, что наиболее вероятной является стоимость объектов, определенная специалистом-оценщиком Ивановой Е.Я. в отчете от 22.02.2010 N 006-Н/2010, МУ "Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска" не представило доказательств в пользу данного суждения (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что отчет от 22.02.2010 N 006-Н/2010 истцом не оспорен и судом первой инстанции не признан недостоверным, не принимается.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлена обязательность определения независимым оценщиком величины рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащей применению сторонами при заключении договора купли-продажи.

В информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При рассмотрении спора, связанного с разрешением разногласий относительно рыночной цены объектов недвижимости, суд первой инстанции вправе назначить судебную экспертизу с целью установления рыночной цены имущества и не связан сведениями о рыночной цене, представленными независимым оценщиком, привлеченным стороной сделки.

Экспертное заключение от 24.03.2011, выполненное экспертами Общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы" Бедаревым В.В. и Мисовцом В.Г., является доказательством по настоящему делу, которое суд оценивает по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно частям 3-5 статьи 71 настоящего Кодекса доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Доказательств недостоверности заключения экспертов от 24.03.2011, а также того, что отчет специалиста-оценщика Ивановой Е.Я. содержит сведения, соответствующие действительности, ответчик не представил, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для определения рыночной цены спорных объектов недвижимости по цене, определенной в отчете специалиста-оценщика.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения Арбитражного суда Алтайского края от 30.05.2011, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 мая 2011 года по делу N А03-5935/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А. Усенко

Судьи

Л.Н. Емашова Е.В. Кудряшева