Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. N 10АП-5625/10

г. Москва

13 сентября 2011 г.

Дело N А41-36914/09

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Быкова В.П., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Шакировым Н.Ш.,

при участии в заседании:

от ООО "Возрождение-2": Журкин А.И. - генеральный директор - на основании приказа N 9 от 23.09.09;

от Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области: Волчкова Л.В. по доверенности N 6.1.19/59 от 14.01.11;

от администрации Егорьевского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Возрождение-2" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2010 года по делу N А41-36914/09, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по иску общества с ограниченной ответственностью "Возрождение-2" к администрации Егорьевского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Возрождение-2" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Муниципальному образованию "Егорьевский муниципальный район Московской области" об обязании заключить договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания гражданского назначения (магазин) общей площадью 386, 6 кв.м. с земельным участком под ним общей площадью 268 кв.м., расположенным по адресу: г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132 на условиях покупателя, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2010 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2010 года произведена замена ненадлежащего ответчика Муниципального образования "Егорьевский муниципальный район Московской области" на администрацию Егорьевского муниципального района Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 13 мая 2010 года в качестве второго ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области.

До вынесения решения по делу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от исковых требований к администрации Егорьевского муниципального района Московской области и просил обязать Комитет по управлению имуществом администрации Егорьевского муниципального района Московской области заключить с ООО "Возрождение-2" договор купли-продажи двухэтажного нежилого здания гражданского назначения (магазин) общей площадью 386, 6 кв.м., с земельным участком под ним общей площадью 268 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132 на условиях покупателя, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением ООО "Возрождение-2" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемый судебный акт отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

При рассмотрении дела в апелляционном суде от представителя истца поступило письменное ходатайство о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, проведение данной экспертизы стороны предложили поручить Юго-Восточному филиалу Государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации".

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2010 года производство по делу N А41-36914/09 приостановлено в связи с назначением экспертизы по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132.

Проведение экспертизы поручено Юго-Восточному филиалу Государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации", расположенному по адресу: 140408, Московская область, г. Коломна, ул. Гагарина, д. 7.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

- какая рыночная стоимость нежилого помещения, 2-этажного, общей площадью 386, 6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132 (т. 4, л.д. 71-75).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 февраля 2011 года производство по настоящему дело возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта (т. 4, л.д. 127-128).

Представители ООО "Возрождение-2" заявили возражения в отношении заключения эксперта, просили провести по делу повторную экспертизу

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2011 года в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание вызван эксперт Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия "Московской области Московское областное бюро технической инвентаризации" Рябинина Анна Николаевна для дачи пояснений по экспертному заключению (т. 4, л.д. 152-154).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 года производство по делу N А41-36914/09 приостановлено в связи с назначением дополнительной экспертизы по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, с учетом возражений, заявленных в отношении экспертного заключения, в частности возражений относительно Прибыли предпринимателя 40%, Физического износа отдельных конструктивных элементов, систем или их участков и Сравнительного подхода, сделанного на основании сравнения с ценой продажи аналогичных объектов на территории Московской области.

Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту Юго-Восточного филиала государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" Рябининой А.Н. (т. 5, л.д. 63-67).

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 июля 2011 года производство по настоящему делу возобновлено (т. 5, л.д. 116-117).

В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Возрождение-2" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации Егорьевского муниципального района Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, 11.02.09 между Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Возрождение-2" (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 10-09, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, дом 132, для использования под торгово-закупочную деятельность. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения-366 кв.м. (т. 1, л.д. 13-17).

Срок аренды по договору устанавливается с 01.03.09 по 31.01.10 (п. 1.2. договора N 10-09 от 11.02.09).

На основании Постановления Руководителя Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 148 от 24.03.09 (т. 1, л.д. 45), утвердившего Решение N 09-09 от 23.03.09 об условиях приватизации объектов муниципальной собственности Егорьевского муниципального района (т. 1, л.д. 59-60), в рамках реализации положений Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.08 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области ООО "Возрождение-2" был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось нежилое помещение площадью 386,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Егорьевск, Московская область, ул. Советская, д.132, земельный участок, кадастровый номер 50:30:0010353:24, общей площадью 268 кв.м. (т. 1, л.д. 23-27).

Согласно условиям проекта договора рыночная стоимость объекта, определенная на основании отчета N 14-03/2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.03.09, подготовленного ООО "ГЕО-Мир", составляет 9 278 000 рублей, в том числе стоимость здания - 8 899 000 рублей, стоимость земельного участка - 379 000 рублей (т. 2, л.д. 120-162).

Пунктом 3.1. предложенного проекта договора установлено, что для оплаты стоимости объекта предоставляется отсрочка сроком на 2 года, при этом первоначальный взнос составляет 4 639 000 рублей и должен быть внесен покупателем не позднее 09.05.09. Оставшаяся сумма в размере 4 639 000 рублей и проценты, равные 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, оплачиваются согласно графику оплаты, указанному в Приложении N 3, являющемуся неотъемлемой частью договора. В целях обеспечения обязательств по договору, между продавцом и покупателем заключается договор о залоге объекта (т. 1, л.д. 29-31а).

07.05.09 ООО "Возрождение-2" направило в адрес Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области письмо исх. N 8, в котором выразило согласие на выкуп нежилого помещения (т. 1, л.д. 32-33).

07.05.09 ООО "Возрождение-2" направило в Комитет претензию, в которой указало на то, что не согласно с стоимостью здания и порядком его выкупа, а также протокол разногласий к условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.04.09 (т. 1, л.д. 34-35, 36-37).

В ответ на указанную претензию Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области письмом N 6-1-19/1390 от 13.05.09 направил истцу протокол согласования разногласий по договору купли-продажи от 09.04.09, указав, что в случае неподписания данного протокола Комитет вправе в течение одного месяца выставить здание на торги (т. 1. л.д. 38-40).

04.08.09 ООО "Возрождение-2" предложило Комитету по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества применить оценку, представленную ООО "АРГОС" в отчете N Р.09.164 от 20.07.09, согласно которой рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 840 000 рублей (т. 1, л.д. 41-42, т. 2, л.д. 1-119).

Письмом N 6-1-19/2437 от 04.09.09 Комитет направил ООО "Возрождение-2" копию решения об условиях приватизации объекта муниципальной собственности, проект договора залога, проект договора купли-продажи объекта, на первоначально предложенных условиях (т. 1. л.д. 44-62).

ООО "Возрождение-2", полагая, что вышеназванные действия Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области нарушают его права в части установления выкупной цены, предусмотренные Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.08, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия доказательств нарушения прав истца, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем деле между ООО "Возрождение-2" и Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области возникли разногласия относительно выкупной цены нежилого помещения, 2-этажного, общей площадью 386, 6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, которые в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть разрешены судом.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.08 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.07 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.98.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.98 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.05 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В материалах дела имеется отчет N 14-03/2009 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный 17.03.09 ООО "ГЕО-мир" по заказу Комитета по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 9 278 000 рублей, в том числе 379 000 рублей - стоимость земельного участка.

ООО "Возрождение-2", полагая, что стоимость объекта, определенная ООО "ГЕО-мир", завышена, поскольку включает в себя стоимость несуществующих в нежилом помещении характеристик, обратилось в ООО "АГРОС".

В отчете N Р.09.164 от 20.07.09 об определении рыночной стоимости здания, представленном ООО "АГРОС", стоимость нежилого помещения, 2-этажного, общей площадью 386, 6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, определена в размере 4 840 000 рублей.

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом в апелляционный суд было заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2010 года назначена экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, д. 132, проведение которой поручено эксперту Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия Московской области Московское областное бюро технической инвентаризации.

Согласно заключению эксперта Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия Московской области Московское областное бюро технической инвентаризации N А-59-486/06-11 от 12.06.11 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 6 262 589 рублей (т. 5, л.д. 71-111).

Суд апелляционной инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом Юго-Восточного филиала Государственного унитарного предприятия Московской области "Московское областное бюро технической инвентаризации" соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации N N 254, 255, 256 от 20.07.07, в связи с чем считает необходимым обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Данный отчет Комитетом по управлению имуществом Егорьевского муниципального района Московской области в установленном законом порядке не оспорен.

При изложенных обстоятельствах апелляционный решение суда подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2010 года по делу N А41-36914/09 отменить.

Обязать Комитет по управлению имуществом Егорьевского муниципального района заключить с ООО "Возрождение-2" договор купли-продажи нежилого помещения, 2-этажного, общей площадью 386,6 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Егорьевск, ул. Советская, 132, и земельного участка общей площадью 268 кв.м. N 50:30:0010353:24 по цене 6 826 000 рублей.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.П. Быков М.В. Игнахина