Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2011 г. N 15АП-8055/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-358/2011

15 сентября 2011 г.

15АП-8055/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовым Г.А.

при участии:

от истца: представителя не направил, извещен, ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя;

от ответчика: представителя не направил, извещен, ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя;

от третьего лица: представителя не направило, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Кубанский завод сухих молочных смесей"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2011 по делу N А32-358/2011 (судья Данько М.М.)

по иску Администрации муниципального образования Кореновский район

к ответчику открытому акционерному обществу "Кубанский завод сухих молочных смесей"

при участии третьего лица закрытого акционерного общества "Соя Продукт-1"

о взыскании задолженности

установил:

Администрация муниципального образования Кореновский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к открытому акционерному обществу "Кубанский завод сухих молочных смесей" (далее - завод) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 313 305,87 руб. за период с 08.04.2010 по 27.12.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2011 по 25.04.2011 в размере 7 756,50 рублей (с учетом уточненных исковых требований - л.д. 92).

В обоснование требований истец указал на то, что ответчик пользуется земельным участком, оплату за пользование землей не осуществляет.

Ответчик в отзыве на иск пояснил, что начисление платы за пользование земельным участком следует производить с даты регистрации за ним права собственности на строения и сооружения, расположенные на земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Соя Продукт-1" (далее - общество).

Решением арбитражного суда от 03 июня 2011 года исковые требования удовлетворены. Суд установил использование ответчиком земельного участка с 08.04.2010 и применил нормы о кондикции.

Не согласившись с принятым судебным актом, завод обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Согласно доводам апелляционной жалобы, между администрацией и третьим лицом (обществом) был заключен договор аренды земельного участка, взыскание неосновательного обогащения с завода необоснованно, поскольку в спорный период действовал договор аренды между обществом и администрацией, вопрос о прекращении договорных отношений между истцом и третьим лицом судом не исследовался, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, равно как и соглашение о перенайме между заводом и обществом.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Администрация полагает, что факт использования заводом земельного участка с момента передачи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, доказан, в частности наличием акта приема-передачи от 08.04.2010, актом обследования земельного участка от 06.12.2010, подготовленного специалистами отдела архитектуры и градостроительства администрации. Ввиду использования ответчиком земельного участка в отсутствие правовых оснований суд верно применил к спорным правоотношениям нормы о неосновательном обогащении.

Общество в отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы завода, указало, что на основании соглашения от 28.12.2010, зарегистрированного 20.05.2011 в установленном порядке, произошла передача заводу прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка.

Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направила.

В судебном заседании 17 августа 2011 года представители завода и общества поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, соответственно. Представитель общества пояснила, что задолженность по арендной плате будет текущей, может быть взыскана вне рамок дела о банкротстве. Пояснила, что в настоящее время администрация обратилась в суд с иском к ЗАО "Соя Продукт-1", представила копию искового заявления и определения суда от 30.06.2011 о его принятии к производству.

В целях представления лицами, участвующими в деле, пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 14 сентября 2011 года.

Предложил истцу представить пояснения по вопросу о наличии основания для взыскания неосновательного обогащения притом, что договор аренды между администрацией и третьим лицом был зарегистрирован в установленном порядке.

Предложил ответчику представить данные технических паспортов о площади по периметру объектов, принадлежащих ответчику и назначении объектов, расчет площади принадлежащих ответчику объектов по состоянию на 01.10.2010, 13.10.2010, 27.10.2010, 17.12.2010.

Предложил сторонам представить пояснения по вопросу о площади, необходимой для эксплуатации каждого из объектов, находящихся на земельном участке общей площадью 55 900 кв.м., расположенный в городе Кореновск, ул. Фрунзе, 184, отчужденных третьим лицом ответчику; расчет задолженности ответчика по арендной платы с учетом положений ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, с учетом того, что право собственности на объекты переходило от третьего лица к ответчику 01.10.2010, 13.10.2010, 27.10.2010, 17.12.2010, 27.12.2010 (то есть, с 1.10.2010 по 13.10.2010, с 13.10.2010 по 27.10.2010, с 27.10.2010 по 17.12.2010, с 17.12.2010 по 27.12.2010).

От истца поступили письменные пояснения, согласно которым завод был создан путем замещения активов общества, признанного несостоятельным (банкротом), в порядке ст.141 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", заводу для эксплуатации приобретенных им объектов недвижимости необходим весь земельный участок, полагает, что до 07 апреля 2010 (до передачи объектов заводу) обязанность по оплате арендной платы лежит на обществе, с этой даты - на заводе.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 14 сентября 2011 года лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От завода поступило ходатайство о частичном признании иска, согласно которому завод признает период пользования с 01.10.2010 и исковые требования с этой даты. При этом в качестве ставки в расчете завода использована ставка 6,35 руб. за 1 кв.м в год, согласно п.3.1 дополнительного соглашения от 07.04.03 к договору аренды земельного участка от 26.09.02 N 116.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.

Завод является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке общей площадью 55 900 кв.м с кадастровым номером 23612:0601011:4 по адресу: Краснодарский край, г. Кореновск, ул. Фрунзе, 184.

Объекты переданы заводу по акту от 08 апреля 2010 г.. от предшествующего собственника - общества. Право собственности на переданные объекты недвижимости зарегистрировано за заводом 01.10.10, 13.10.10, 27.10.10 и 17.12.10, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации права.

Как установлено судом, не оспаривается сторонами, следует из материалов дела, 26 сентября 2002 года между главой Кореновского района (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Кореновского района, по условиям которого арендодатель на срок 3 года сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 55 900 кв.м., расположенный в городе Кореновск, ул. Фрунзе, 184, кадастровый номер 23:12:0601, под размещение производственной базы.

Суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств регистрации данного договора.

Констатация отсутствия договорных отношений между администрацией и обществом послужила основанием для применения норм о кондикции.

Между тем данный вывод суда противоречит материалам дела.

Согласно материалам дела договор аренды был зарегистрирован в реестре 07 октября 2002 года - л.д.129 том1.

Регистрация договора в реестре 07.10.2002 подтверждена выпиской из ЕГРП от 12.08.2011, полученной по запросу апелляционного суда.

В силу положений п.1 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка - п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости новый собственник признается фактическим землепользователем участка под объектами недвижимости и необходимого для эксплуатации объектов, несмотря на отсутствие составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного документа - договора аренды.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления требований, вытекающих из договора аренды земельного участка, к прежнему собственнику объектов недвижимости и арендатору земельного участка.

В то же время, к новому собственнику объектов, при наличии действующего договора аренды, требования арендодателя земельного участка могут быть предъявлены не ранее момента регистрации права собственности на объекты.

Апелляционный суд отклоняет довод истца о создании завода путем замещения активов общества, признанного несостоятельным (банкротом), в порядке ст.141 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В случае необходимости в процедурах внешнего управления или конкурсного производства может быть проведено замещение активов, заключающееся в создании на базе имущества должника одного или нескольких акционерных обществ с включением выпущенных акций этих обществ в состав имущества должника и их последующей продажей (статьи 115 и 141 Закона о банкротстве).

Универсальным правопреемником общества завод не является,

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП - п.12 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Расчет задолженности ответчика по арендной платы надлежит выполнить с учетом положений ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

01.10.2010 ответчик приобрел право собственности на следующие объекты:

- здание установки для приема и ввода жидких присадок, назначение: производственное, литер Н, общая площадь 16 кв.м., этажность 1;

- здание гаража с пристройкой, назначение нежилое, литер Т, т, общая площадь 494,5 кв.м., этажность 1;

- гараж, назначение нежилое, литер У, общая площадь 1 661,3 кв.м., этажность 1;

- административное здание с пристройкой, назначение нежилое, литер А, а, общая площадь 1 151,3 кв.м, этажность 3;

- здание главного производственного корпуса с основными пристройками, назначение нежилое, литер Б, Б1, Б2, общая площадь 5 396,4 кв.м, этажность 2;

13.10.2010 ответчик приобрел право собственности на следующие объекты:

- здание мазутно-насосной станции N 2, назначение нежило, литер П, общая площадь 49,2 кв.м., этажность 2;

- здание котельной, назначение нежилое, литер В, общая площадь 714,6 кв.м., этажность 2;

- здание мазутно-насосной станции N 1, назначение нежилое, литер О, общая площадь 65,2 кв.м., этажность 1;

- здание канализационной насосной станции, назначение производственное, литер К, общая площадь 22,5 кв.м, этажность 1;

- здание моечной автоцистерн, назначение нежилое, литер Х,Х1, общая площадь 427,6 кв.м, этажность 1;

27.10.2010 ответчик приобрел право собственности на следующие объекты:

- здание подсобного корпуса, назначение нежилое, литер ДД1Д2, общая площадь 1 173 кв.м., этажность 2;

- здание склада ГСМ, назначение нежилое, литер Л, общая площадь 69,1 кв.м., этажность 2;

- здание насосной станции, назначение нежилое, литер Е, общая площадь 90,6 кв.м., этажность 1;

- здание конторы, назначение нежилое, литер М, площадь 33,3, этажность 1;

17.12.2010 ответчик приобрел право собственности на следующие объекты

- хлораторная, назначение нежилое, литер И, общая площадь 406,3 кв.м, этажность 1;

Исковые требования заявлены по 27 декабря 2010 года, 28 декабря 2010 года подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от общества заводу - л.д.135 том 1.

Согласно акту обследования, составленному отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кореновский район от 15 августа 2011 года, на земельном участке общей площадью 55 900 кв.м., расположенного в городе Кореновск, ул. Фрунзе, 184 расположены только указанные объекты, принадлежащие на праве собственности ответчику.

Лицами, участвующими в деле, не представлен апелляционному суду расчет площади участка, необходимого для эксплуатации каждой из вышеперечисленных групп объектов.

С учетом того, что право собственности истца на пять объектов, в том числе административное здание с пристройкой, здание главного производственного корпуса с основными пристройками, зарегистрировано 01.10.2010, истец признает период пользования с 01.10.2010, являлся на этот момент владельцем всех объектов, расположенных на земельном участке, апелляционный суд полагает возможным осуществить расчет подлежащей взысканию с ответчика денежной суммы с 01.10.2010.

При этом не может быть принята указанная в ходатайстве о частичном признании иска ставка 6,35 руб. за 1 кв.м в год. Завод ссылается на п.3.1 дополнительного соглашения от 07.04.03 к договору аренды земельного участка от 26.09.02 N 116 - л.д.131 том 1. В данном соглашении указана базовая ставка 6,05, которая действовала в 2003 году (6,05 х 1,5 х 0,7 = 6,35).

Между тем размер арендной платы и формула расчета согласованы в договоре с правопредшественником - л.д. 15, 131 том1.

По нормативно установленной и согласованной сторонами договора аренды формуле расчет выглядит следующим образом: 7,38 базовая ставка х 1,5 коэффициент по видам целевого использования х 0,7 коэффициент зональной дифференциации х площадь используемого земельного участка = 433 169, 10 рублей в год за весь участок 55 900 кв.м - л.д. 47 том1.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности публично-правовых образований устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является нормативно регулируемой, устанавливается уполномоченными государственными органами.

Ставка 7,38 была установлена постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 (ред. от 28.04.2009) "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края". Коэффициенты - решением Совета муниципального образования Кореновский район N984 от 30.07.2009.

За период с 01.10.2010 по 27.12.2010 (88 дней) взысканию подлежит:

7,38 х 1,5 х 0,7 х 55 900 / 365 х 88 = 104 435 рублей 29 копеек.

Данная денежная сумма является по своей правовой природе арендной платой. Истец указывал на неосновательное обогащение ответчика, однако это обстоятельство не является основанием для отказа в иске. Суд, рассматривая дело, должен с учетом обстоятельств, приведенных в обосновании иска, самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы права, подлежащие применению, в том числе и тогда, когда истец ошибся в квалификации этих отношений. Квалификация в данном деле взыскиваемой денежной суммы как арендной платы не является изменением предмета иска. Данная правовая позиция следует из постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8467/10.

Размер процентов по ст. 395 ГК РФ на данную сумму с 01.01.2011 по 25.04.2011 составляет 104 435, 29 х 115 дней х 7,75 / 36000 = 2 585 рублей 50 копеек.

Итого: 107 020 рублей 79 копеек.

Поскольку судом неверно установлены обстоятельства дела, решение суда надлежит изменить, уменьшив подлежащую взысканию сумму.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 июня 2011 года по делу N А32-358/2011 изменить, уменьшив подлежащую взысканию сумму.

Изложить второй абзац судебного акта в следующей редакции:

"Взыскать с ОАО "Кубанский завод сухих молочных смесей", ИНН 2335015926, г. Кореновск в пользу Администрации муниципального образования Кореновский район, г.Кореновск 104 435 рублей 29 копеек основного долга, 2 585 рублей 50 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Взыскать с ОАО "Кубанский завод сухих молочных смесей", ИНН 2335015926, г.Кореновск 3 140 рублей 42 копейки государственной пошлины в доход федерального бюджета".

Взыскать с Администрации муниципального образования Кореновский район, г.Кореновск в пользу ОАО "Кубанский завод сухих молочных смесей", ИНН 2335015926, г.Кореновск 1 333 рубля 20 копеек в возмещение государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г.Авдонина В.В. Галов