Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2011 г. N 02АП-4756/11

г. Киров

15 сентября 2011 г.

Дело N А82-978/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Русиновой А.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 по делу N А82-978/2011, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по иску Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (ИНН:7604092913, ОГРН:1067604080345, место нахождения: 150000, г.Ярославль, ул.Нахимсона, 8)

к закрытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (ИНН:7604011294, ОГРН:1027600689434, место нахождения: 150000, г.Ярославль, ул.Республиканская, 46),

третье лицо: муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля",

о расторжении договора аренды N 17751/1-о от 11.10.2006 земельного участка и обязании передать земельный участок,

установил:

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к открытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (далее - Общество, ответчик) с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство, третье лицо) о расторжении договора аренды N 17751/1-о от 11.10.2006 земельного участка, находящегося в государственной собственности, и об обязании ответчика передать земельный участок площадью 20505кв.м., расположенный в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе г. Ярославля, по акту приема-передачи арендодателю.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 исковые требования в части расторжения договора аренды оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 17.06.2011 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

По мнению заявителя жалобы, судом не были исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие значение для дела. В обоснование своих доводов истец указывает на то, что на протяжении всего срока действия договора аренды земельный участок ответчиком не используется, строительство не ведётся, разрешение на строительство получено только на строение N 3; в силу пункта 3 статьи 15 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды прекращается, а не расторгается.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласен, указал, что позиция истца противоречива, поскольку считая прекращенным договор аренды силу закона, он пролонгировал срок его действия до 28.09.2011, уведомлениями от 11.12.2009 и 15.03.2011 сообщил ответчику об увеличении арендной платы.

Третье лицо отзыв по существу апелляционной жалобы не представило, сообщило о возможности рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда от 17.06.2011 исходя из нижеследующего.

Как усматривается из документов и установил суд, между Агентством (Арендодатель) и ООО "Ресолт" (Арендатор) заключен договор от 11.10.2006 N 17751/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату передан земельный участок площадью 12022.0 кв.м., расположенный в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе для строительства 2-этажных сблокированных и индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями на период строительства. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 03.06.2008 N 2 права и обязанности арендатора переданы Обществу (т.1 л.д.34).

Земельный участок, расположенный в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов в Красноперекопском районе, был передан ответчику по акту приема- передачи от 03.06.2008 (т.1 л.д.35).

Заявленные требования мотивированы тем, что являющийся объектом договора аренды от 11.10.2006 N 17751/1-0 земельный участок площадью 20505.0 кв. м, расположенный по адресу: г.Ярославль, Красноперекопский район, в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко, ул. Декабристов, предоставленный арендатору для строительства малоэтажных жилых домов, не используется арендатором в соответствии с пунктом 1.1 договора, что в силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 15 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 452-619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Исходя из указанного положения, в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:

1) время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно- строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;

2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Основанием для расторжения договора аренды от 11.10.2006 послужило неиспользование земельного участка для строительства малоэтажных жилых домов.

Пунктом 4.3.6 договора от 11.10.2006 N 17751/1-0 предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению в случае нарушения сроков проектирования, неиспользования земельного участка, предоставленного на период строительства, в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по виду функционального использования из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истцом в материалы дела представлено уведомление от 06.04.2010 N 747, в котором Агентство сообщило ответчику о досрочном расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле документы, суд пришел к правильному выводу о том, что уведомление от 06.04.2010 не может являться надлежащим доказательством соблюдения истцом вышеуказанного досудебного порядка расторжения договора, поскольку не содержит предупреждения о необходимости исполнения ответчиком договорных обязанностей в разумный срок и предложения о расторжении договора, то есть не соответствует требованиям статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изложенные обстоятельства дела и представленные в их обоснование доказательства подтверждают правильность вывода суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что истцом не соблюдены требования статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно оставил иск в части расторжения договора без рассмотрения.

До расторжения договора аренды в установленном порядке либо его прекращения (изменения) отсутствуют основания для освобождения ответчиком земельного участка.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что Обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства группы малоэтажных жилых домов, также у него имеется разрешение на строительство со сроком действия до 28.08.2011 (т.1 л.д.91,122).

Ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно: ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию.

Неосуществление строительства в течение длительного периода времени обусловлено возникшими сложностями, связанными с дополнительной, более детальной разработкой проектов инженерных коммуникаций по причине устаревшего во времени и уже неактуального состояния существующих в данной местности сетей, дополнительными затратами, что повлекло необходимость совершения дополнительных действий по получению, продлению, согласованию, регистрации исходно-разрешительной документации, акта разрешенного использования, а также получение дополнительных согласований.

Ответчик не бездействовал, а на протяжении всего действия договора аренды принимал меры по согласованию изменений в исходно-разрешительную документацию, получению необходимых согласований для получения разрешения Департамента архитектуры и развития территорий г.Ярославля.

На протяжении длительного периода времени ответчик осуществлял работу по получению исходно-разрешительной документации.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что в установленный договором срок у ответчика отсутствовала возможность строительства малоэтажных жилых домов.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора аренды от 11.10.2006, а при наличии действующего разрешения на строительство у истца отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

С учётом изложенного апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 главы 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 по делу N А82-978/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.Е. Пуртова

Судьи

Т.М. Дьяконова В.Г. Сандалов