Вопрос: Приватизируется крупное сельскохозяйственное предприятие. Активы предприятия на 1 июля 2005 г. составили 169 млн руб. Добавочный капитал в пассиве баланса равен 152 млн руб. В добавочный капитал, кроме четырех переоценок имущества, включается 40 млн руб. нераспределенной прибыли прошлых лет, заработанной коллективом (созданной живым трудом). Правомерны ли попытки выделить землю при приватизации нашего предприятия в неделимый фонд? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 6, июнь 2007 г.)

Приватизируется крупное сельскохозяйственное предприятие. Активы предприятия на 1 июля 2005 г. составили 169 млн руб. Добавочный капитал в пассиве баланса равен 152 млн руб. В добавочный капитал, кроме четырех переоценок имущества, включается 40 млн руб. нераспределенной прибыли прошлых лет, заработанной коллективом (созданной живым трудом).

Правомерны ли попытки выделить землю при приватизации нашего предприятия в неделимый фонд?

- Возможность создания неделимого фонда предусмотрена только в кооперативных организациях (ст. 109 ГК РФ). Соответствующие нормы воспроизведены в законах об отдельных видах кооперации1). Неделимый фонд создается кооперативом в целях, предусмотренных его уставом: для создания резервного фонда, для обеспечения развития кооператива и т.п.

Образование неделимого фонда акционерным обществом или государственным предприятием, в том числе в связи с приватизацией последнего, противоречит действующему законодательству.

По общему правилу п. 2 ст. 28 Закона о приватизации и ст. 36 Земельного кодекса РФ приватизация имущественных комплексов ГУП осуществляется с одновременной продажей следующих земельных участков:

- находящихся у ГУП на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

- занимаемых самостоятельными объектами недвижимости, подлежащими приватизации.

В перечисленных случаях земельный участок определяется в границах с учетом его фактически используемой площади на основании плана земельного участка. Указанный план удостоверяется органом, ведущим Государственный земельный кадастр, и прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса ГУП и к договору купли-продажи предприятия.

Из приведенной нормы п. 2 ст. 28 Закона о приватизации видно, что ее действие, строго говоря, распространяется только на случаи продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, но не на приватизацию в виде преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество.

Но поскольку в основе обоих видов отношений лежат сделки с имущественным комплексом - предприятием (ст. 132 ГК РФ), считаем, что при преобразовании унитарного предприятия в открытое акционерное общество подлежат применению все нормы ст. 28 Закона о приватизации.

Таким образом, полагаем, что если у предприятия имеются земельные участки, принадлежащие ему на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, то сведения о таких участках следует включить в передаточный акт. По смыслу п. 2 ст. 28 Закона о приватизации туда же должны включаться сведения об участках, занимаемых объектами недвижимости, подлежащими приватизации.

В последнем случае собственники недвижимости не просто могут, а обязаны либо взять указанные земельные участки в аренду на срок до 49 лет, либо приобрести их в собственность (п. 3 ст. 28 Закона о приватизации). Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.

Следует также учитывать, что даже при невключении указанных сведений в передаточный акт, ОАО будет вправе впоследствии обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на указанные земельные участки.

К сожалению, из текста вопроса не ясно, чем вызваны попытки исключить земельные участки из состава подлежащего приватизации имущества (передаточного акта) и что имеется в виду под "неделимым фондом".

Вообще приватизация земельных участков или их купля-продажа у государства регулируется нормами сразу нескольких правовых актов. Это Земельный кодекс РФ, Закон о приватизации, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в редакции от 21.11.2003), а также решения органов власти субъектов РФ.

В ряде случаев все эти акты не состыкуются (коллидируют) между собой. И в случае спора, вызванного разночтением указанных законов, окончательный ответ может дать только суд.

Нам же представляется, что в данном случае возможно несколько вариантов.

Вариант 1.

Из приведенного выше общего правила п. 2 ст. 28 Закона о приватизации имеется ряд исключений.

Так, по смыслу п. 8 ст. 28 Закона о приватизации в процессе приватизации не могут быть приобретены земельные участки, входящие в состав следующих земель:

- сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- водоохранного и санитарно-защитного назначения;

- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);

- транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;

- предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования;

- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В свою очередь, Земельным кодексом РФ все земли в зависимости от их разрешенного использования разделены на целевые категории (сельскохозяйственного назначения, поселений, лесного фонда, промышленности и т.д.) и должны использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением.

В настоящее время до разграничения государственной собственности на землю перевод государственных земель из одной категории в другую за некоторым исключением осуществляется органами власти соответствующих субъектов Федерации.

Таким образом, если у ГУП имеются земельные участки, отнесенные к перечисленным категориям земель, то порядок пользования ими следует определять на основании соответствующих разделов Земельного кодекса РФ.

Вариант 2.

В действующем законодательстве вопрос о земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения (а именно эти земли чаще всего представляют наибольший интерес) решается неоднозначно.

Несмотря на то что земли сельскохозяйственного назначения включены в "черный список" п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, Земельный кодекс РФ не относит их к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ (п. 6 ст. 27 ЗК РФ). А в пункте 7 ст. 27 ЗК РФ содержится оговорка, что п. 6 не распространяется на участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Это может означать лишь одно: на земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, Закон N 101-ФЗ не распространяется. Значит, в данном случае надо руководствоваться Земельным кодексом РФ. А в пункте 1 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено исключительное право собственников недвижимости, расположенной на земельных участках, выкупить эти участки в собственность или приобрести их в аренду.

На практике это должно выглядеть следующим образом: образованное в процессе приватизации ОАО, зарегистрировав в свою собственность объекты приватизированной недвижимости, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) с заявлением о приобретении права собственности (или аренды) на земельный участок сельскохозяйственного назначения, занятый соответствующим строением, сооружением и т.п.

Вот только выкупная цена такого участка будет определяться уже по-другому: в соответствии с п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, согласно которому цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в размерах, установленных законом в зависимости от численности населения соответствующего поселения.

Необходимо помнить следующее:

- объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет;

- отсутствие кадастрового плана земельного участка или незавершенность процедуры разграничения государственной собственности на землю, по нашему мнению, не могут в соответствии с п. 3 ст. 28 Закона о приватизации служить основанием для отказа в принятии решения о приватизации земельного участка.

Подобные препятствия носят технический характер, и процедура их устранения закреплена в нормах действующего законодательства (например, в п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576).

Исходя из вышесказанного можно сделать следующий вывод: субъект РФ не может отказать собственнику недвижимости, находящейся на государственном или муниципальном земельном участке, в приватизации такого участка, за исключением случаев, прямо предусмотренных в федеральном законе.

В случае же если уполномоченный орган субъекта Российской Федерации неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи (или договора аренды), такой отказ может быть обжалован в суд.

Вариант 3.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, не занятых строениями, то в отношении них Законом N 101-ФЗ предусмотрен следующий порядок:

- по общему правилу приобрести сельскохозяйственные земли у государства возможно только при соблюдении условия п. 4 ст. 1 Закона N 101-ФЗ, в соответствии с которым приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ2);

- при условии принятия субъектом Российской Федерации указанного закона, купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 10 Закона N 101-ФЗ;

- земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (и не переданные в аренду), предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)3) (п. 1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ).

Л. Зуйкова,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 июня 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 6, июнь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: ст. 1 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации"; ст. 11. Федерального закона от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах"; ст. 4. Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; ст. 1 Федерального закона от 11.07.1997 N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О потребительской кооперации в Российской Федерации"".

*(2) До вступления в силу Закона N 101-ФЗ в ст. 8 Вводного закона был установлен мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

*(3) Порядок проведения торгов урегулирован в ст. 38 ЗК РФ, статьях 447-449 ГК РФ и Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.