Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2011 г. N 11АП-8141/11

20 сентября 2011 г.

Дело N А65-1816/2011

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Лукьяновой Т.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца (по первоначальному иску) - представитель Филаретова А.Е. по доверенности N 445 от 20.09.2010,

от ответчика (по первоначальному иску) - лично Мифтахов Р.Р., паспорт; представитель Сафин Н.А. по доверенности от 24.02.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ИП Мифтахова Рената Рамиловича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011, принятое по делу NА65-1816/2011 (судья Камалиев Р.А.)

по иску ОАО "Комбытсервис" (ИНН 1653006793), г. Казань,

к ИП Мифтахову Ренату Рамиловичу (ИНН 166100521739), г. Казань,

о взыскании задолженности, пени, о расторжении договора аренды,

и по встречному иску ИП Мифтахова Рената Рамиловича

к ОАО "Комбытсервис"

о признании п. 3.1 ч. 2 договора аренды недействительным, взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Комбытсервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ИП Мифтахову Ренату Рамиловичу, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 136 433 руб. за период с 01.07.2009 по 31.05.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 25 313 руб. 80 коп. за период с 16.07.2009 по 01.06.2011, задолженности по возмещению земельного налога в размере 607 096 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 67 188 руб. за период 15.01.2008 по 01.06.2011 и расторжении договора аренды от 01.10.2004, заключенного между ОАО "Комбытсервис" и ИП Мифтаховым Р.Р.

Ответчик ИП Мифтахов Р.Р. предъявил встречный иск о признании п. 3.1 ч. 2 договора аренды от 01.10.2004 г. недействительным, о взыскании с ОАО "Комбытсервис" стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в размере 311 650 руб. 46 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011 первоначальный иск удовлетворен частично. С ИП Мифтахова Рената Рамиловича в пользу ОАО "Комбытсервис" взыскана задолженность по арендной плате в размере 116 446 руб. за период с 01.07.2009 по 31.05.2011, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 313 руб. 80 коп. за период с 16.07.2011 по 01.06.2011, задолженность по возмещению земельного налога в сумме 532 090 руб. за период с июля 2008 г. по 30.04.2011 г. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 785 руб. 73 коп. за период с 20.12.2010 по 01.06.2011, расторгнут договор аренды от 01.10.2004, заключенный между сторонами. В остальной части первоначального иска отказано. Во встречном иске отказано. С ИП Мифтахова Рената Рамиловича в пользу ОАО "Комбытсервис" взысканы расходы по государственной пошлине по иску в сумме 22 132 руб. 89 коп. С ИП Мифтахова Рената Рамиловича в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 12 742 руб. 68 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик ИП Мифтахов Р.Р. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и об отказе в удовлетворении первоначального иска. Также просит назначить по делу судебно-бухгалтерскую экспертизу по расчетам между истцом и ответчиком с целью определить наличие между сторонами задолженности по арендной плате.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что арендодатель, в нарушение условий договора аренды, с июля 2009 по март 2011 счета-фактуры для возмещения земельного налога не выставил. Считает, что им были представлены все документы по банковским операциям ответчика, подтверждающие наличие переплаты по арендным платежам, в связи с этим просил назначить по делу судебно-бухгалтерскую экспертизу, однако суд, посчитав, что проверка расчетов между сторонами является правовым вопросом, отказал в удовлетворении ходатайства. Кроме этого, заявитель считает, что расторжение договора аренды является также не правомерным, поскольку наличие задолженности по договору аренды не подтверждено документально. Заявитель считает, что договор аренды, в ч. 2 п. 3.1, является недействительной сделкой в силу несоответствия требованиям закона.

16.08.2011 г. представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, назначить по делу судебно-бухгалтерскую экспертизу.

Представитель истца с апелляционной жалобой не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на нее, в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы просил отказать.

Суд определением от 16.08.2011 отказал ответчику в назначении судебно-бухгалтерской экспертизы и отложил судебное разбирательство на 13.09.2011 на 11 час. 10 мин.

Определением заместителя председателя суда от 13.09.2011 в судебном составе, рассматривающем апелляционную жалобу ИП Мифтахова Р.Р., произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Романенко С.Ш. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 13.09.2011 представитель истца, ответчик и его представитель поддержали ранее изложенные позиции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.10.2004 г.. между ОАО "Комбытсервис" и ИП Мифтаховым Ренатом Рамиловичем заключен договор аренды, согласно которому арендодатель (истец) передает, а ответчик (арендатор) принимает во временное владение и пользование нежилое помещение здания бани N 9 и котельной, включая оборудование, находящееся по адресу: г. Казань, ул. Ц. Мариупольская, 49 (л.д., 6 т. 1), общей площадью 862,5 кв.м., для использование под оказание банных услуг.

Право собственности на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АА N 426837 от 07.11.2007 (л.д. 10, т. 1).

Срок аренды устанавливается с 01.10.2004 по 01.10.2014.

С 01.10.2004 по 30.09.2005 размер арендной платы устанавливается в сумме 15 986 руб. в месяц; с 01.10.2005 размер постоянной арендной платы составляет 25 руб. за 1 кв.м. с учетом НДС, общая сумма в месяц - 21 562 руб. 50 коп.

Также частью 2 п. 3.1 договора стороны установили, что арендатор возмещает земельный налог согласно счету-фактуре, предоставляемой арендатором.

Оплата производится ежемесячно, путем перечисления с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя определенной договором суммы по счету на оплату в течение 2-х банковских дней, но не позднее 15 числа месяца, начиная с первого месяца аренды. В силу п. 6.1.2 договора арендодатель имеет право контролировать порядок использования и содержания нежилого помещения и соблюдение условий договора.

Во исполнение условий договора аренды истец по акту приема-передачи от 01.10.2004 передал ответчику объект аренды. В акте стороны указали, что техническое состояние помещения удовлетворительное.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2004.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению ежемесячной арендной платы и возмещению земельного налога истец направил в адрес ИП Мифтахова Р. Р. претензию N 609 от 09.12.2010 о необходимости в течение 10 дней с момента ее получения погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и возмещению земельного налога в сумме 1 289 253 руб. 50 коп., а также предупредил ответчика о том, что, если в указанный срок он не погасит задолженность, истец будет требовать досрочного расторжения договора (л.д. 30, т. 1). Факт направления претензии подтверждается почтовой квитанцией от 09.12.2010 (л.д., 31, т. 1).

Письмом от 30.12.2010 истец в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и возмещению земельного налога предложил расторгнуть договор аренды и дать ответ о согласии на его расторжение либо мотивированный отказ в течение 10 дней после получения письма (л.д. 32, т. 1). Факт направления письма подтверждается почтовой квитанцией от 31.12.2010 (л.д., 33, т. 1).

Оставление претензий без ответа послужило основанием для обращения ОАО "Комбытсервис" в арбитражный суд с настоящим иском.

ИП Мифтахов Ренат Рамилович предъявил встречный иск о признании п. 3.1 ч. 2 договора аренды от 01.04.2004 г. недействительным и о взыскании стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в размере 311 650 руб. 46 коп. (л.д. 62, т. 1).

В обоснование встречного иска ответчик указывает, что в силу положений ст. ст. 45, 388 Налогового кодекса РФ истец обязан самостоятельно исполнять обязанность по уплате земельного налога. Кроме этого, земельный участок не является предметом договора аренды. В связи с этим, ч. 2 п. 3.1 договора, является несоответствующей требованиям закона, является недействительной. Также ответчик, в порядке улучшения качества арендуемого имущества, с согласия арендодателя произвел капитальный ремонт котельной бани N 9 на сумму 311 650 руб. 46 коп., которые просит взыскать с истца.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции, дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Оценив содержание ч. 2 п. 3.1 договора аренды от 01.10.2004, суд первой инстанции правомерно установил, что возмещаемые арендатором суммы земельного налога являются не арендной платой, а дополнительными расходами на содержание арендуемого помещения. Следовательно, договор аренды не противоречит требованиям закона. Ответчик самостоятельно обязался возмещать арендодателю сумму оплаченного им земельного налога, а не уплачивать земельный налог за собственника земельного участка истца по делу, как указывает ответчик во встречном иске.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В связи с этим, требования ИП Мифтахова Р.Р. о признании ч. 2 п. 3.1 договора аренды от 01.10.2004 г. недействительной являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктами 2, 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 6.3.14 договора аренды арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, а также капитальный ремонт, если необходимость в его проведении вызвана деятельностью арендатора.

Пунктом 6.3.14 договора стороны определили не производить перепланировки, реконструкции помещения, капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

Как усматривается из материалов дела, 13.05.2009 составлен и утвержден генеральным директором ОАО "Комбытсервис" акт обследования состояния несущих строительных конструкций бани N 9, расположенный по адресу: ул. Центрально-Мариупольская, д. 49, согласно которому арендатору ИП Мифтахову Р.Р. в срок до 15 июня 2009 было предложено провести ремонтные работы по укреплению несущих строительных коммуникаций (холодное и горячее водоснабжение, канализация), устранить нарушения, изложенные в акте, и письменно сообщить истцу о проделанных работах к 20.06.2009 (л.д. 27, т. 1).

14.05.2009 главным инженером ОАО "Комбытсервис" Зариповым А.Х., начальником ОКС Семеновым М.М. и главным энергетиком Федоровым А.М. составлен акт о том, что ИП Мифтахов Р.Р. отказался от подписи в акте обследования (л.д. 28, т. 1).

02.11.2010 истцом составлен акт о том, что предписание комиссии ОАО "Комбытсервис" от 13.05.2009 г. не выполнено, помещение бани N 9 находится в неудовлетворительном состоянии (л.д. 29, т. 1).

В подтверждение того, что ответчик направил в адрес истца локальную смету и выполнил работы по капитальному ремонту здания бани N 9, с согласия арендодателя, ИП Мифтахов Р.Р. ссылается на письмо от 22.10.2009, акт о приемке выполненных работ за июль 2010 и договор подряда N 54 от 16.06.2010 (л.д. 74,88, т. 1, л.д. 132, т. 2).

Как указывает ОАО "Комбытсервис", ответчик локальную смету ему не направлял. Письменное согласие арендодатель на проведение капитального ремонта не давал. Суд первой инстанции установил, что к письму от 22.10.2009, направленному в адрес истца, ИП Мифтахов Р.Р. приложил почтовую квитанцию от 18.06.2009 (л.д. 75, т. 1).

Учитывая изложенное, требования ИП Мифтахов Р.Р. по встречному иску о взыскании стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в размере 311 650 руб. 46 коп. являются необоснованными и правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, суд первой инстанции установил, что истец необоснованно включил в сумму долга переплату в размере 19 987 руб., в связи с этим задолженность составляет 116 446 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в случае несвоевременного внесения арендной платы взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в уплате на сумму этих средств подлежат начислению проценты, размер которых при взыскании долга в судебном порядке определяется исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Поскольку факт просрочки по внесению установленных условиями договора платежей подтверждается материалами дела, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 25 313 руб. 80 коп. за период с 16.07.2009 по 01.06.2011, исходя из ставки 7,75 % годовых.

Также истцом предъявлено требование о взыскании задолженности по возмещению земельного налога в размере 607 096 руб. за период с 01.01.2008 по 03.04.2011, в подтверждение чего представлены в материалы дела налоговые декларации по земельному налогу и платежные поручения (л.д. 12,137, т. 1).

Обязанность истца по уплате земельного налога, и соответственно, обязанность ответчика по возмещению земельного налога, с июля 2008 г., т.е. с момента регистрации в установленном законом порядке права собственности на земельный участок пл. 5300 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АА N 762692 от 07.07.2008 (л.д. 11, т. 1).

Таким образом, в сумму задолженности по возмещению земельного налога истец неправомерно включил 75 006 руб. по платежным поручениям N 337 от 15.01.2008, N 526 от 15.02.2008, N 545 от 14.03.2008, N 2113 от 14.04.2008, N 2675 от 16.05.2008, N 3220 от 16.06.2008. Следовательно, с ответчика подлежит взысканию задолженность по возмещению земельного налога в сумме 532 090 руб.

За просрочку оплаты в счет возмещения земельного налога истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 67 188 руб. за период с 01.01.2008 по 01.06.2011.

Поскольку арендатор обязался возмещать земельный налог согласно предоставляемой арендодателем счету-фактуры, а доказательств выставления счетов-фактур истец суду не представил, суд первой инстанции при определении начального периода просрочки правомерно исходил из положений ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Как усматривается из материалов дела, требование задолженности следует из претензии N 609 от 09.12.2010, в связи с этим, начальный срок следует исчислять с 20.12.2010 по 01.06.2011 (164 дня просрочки).

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период составляет 18 785 руб. 73 коп., которые правомерно взысканы с ответчика в пользу истца.

Также истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды от 01.10.2004.

Пунктом 8.1.2 договора аренды предусмотрено расторжение договора в случае, когда у арендатора имеется задолженность по арендной плате в течение трех месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или другими законами.

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66, так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истец до обращения с иском о досрочном расторжении договора направлял ответчику претензии о необходимости погашения задолженности в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор аренды.

Таким образом, требование о досрочном расторжении договора является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011, принятое по делу N А65-1816/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Т.А. Лукьянова С.Ш. Романенко