Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2011 г. N 15АП-8265/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-28197/2010

19 сентября 2011 г.

15АП-8265/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от заявителя: представитель Арумов Евгений Валерьевич (доверенность от 15.10.2010),

от третьих лиц:

от ООО "Гефест-Экскурс": представитель Кривков Александр Сергеевич (доверенность от 08.02.2011),

от НП "Геологи Кубани": представитель Кривков Александр Сергеевич (доверенность от 01.09.2011),

от Управления по недропользованию по Краснодарскому краю: представитель Андреев Вячеслав Владимирович (доверенность от 17.06.2009 N 01/2363),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Данько М.М.)

от 06 июня 2011 года по делу N А32-28197/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Азов-Тур"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Темрюкский район, общества с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс",

некоммерческого партнерства "Геологи Кубани", Управления по недропользованию по Краснодарскому краю

о признании действий незаконными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба) о признании действий заинтересованного лица, выразившихся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 16.04.2010 N 3000004206, заключенного между заявителем и администрацией муниципального образования Темрюкский район, незаконными и обязать заинтересованное лицо произвести регистрацию данного договора в установленном законом порядке.

Заявление мотивировано тем, что земельный участок предоставлен заявителю в соответствии с нормами действующего законодательства.

Возражая против заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" требований, регистрационная служба указала, что по смыслу закона, информирование населения о намерении предоставить земельный участок конкретному лицу должно предшествовать выбору земельного участка и принятию решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2011 признан незаконным отказ в государственной регистрации от 01.07.2010 N 44/028/2010-037 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:1111007:7, заключенного между администрацией муниципального образования Темрюкский район и обществом с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" от 16.04.2010 N 3000004206. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" от 06.05.2010 с предоставлением заявителю возможности устранить причины, послужившее основанием для выдачи оспариваемого отказа - непредоставление документов на объекты, имеющие признаки недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке. В остальной части заявление оставлено без удовлетворения.

Судом установлено, что регистрация органом была приостановлена по одному основанию, а отказ в регистрации содержал два самостоятельных основания. Наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества и непредоставление правоустанавливающих документов на них основанием для приостановления регистрации не являлось. Суд указал, что обществу в нарушение положений статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предоставлялось время и возможность на устранение этих недостатков.

Суд также указал, что в статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрены сроки для информирования населения органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства, а также сроки для принятия им решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка. Поэтому названные действия должны быть совершены уполномоченным органом в разумные сроки. Не имеет существенного значения для дела то обстоятельство, что публикация о намерении предоставить земельный участок для строительства в аренду осуществлена после составления акта о выборе земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, регистрационная служба и общество с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс" обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" требований отказать.

В обоснование жалобы общество с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс" указало, что на территории земельного участка, предоставленному заявителю, расположены объекты недвижимости, созданные обществом с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс".

Регистрационная служба в жалобе указала на нарушение администрацией положений статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об информировании населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Кроме того, апеллянт сослался на то обстоятельство, что заявителем не представлены правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.

Общество с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" и администрация в отзыве и письменных пояснениях просили оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Администрация ходатайствовала о проведении судебного разбирательства в отсутствие ее представителя.

Определением от 15.08.2011 суд апелляционной инстанции по ходатайству общества с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс" привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, некоммерческое партнерство "Геологи Кубани" и Управление по недропользованию по Краснодарскому краю.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали соответствующие позиции. Регистрационная служба и администрация представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В отношении лиц, участвующих в деле, не направивших представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 апреля 2010 года между обществом с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" и администрацией муниципального образования Темрюкский район в целях строительства и последующей эксплуатации объектов туристического показа сроком на пять лет был подписан договор аренды N 3000004206 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 13 251 кв.м. с кадастровым номером 23:30:1111007:7, расположенного в городе Темрюке в районе горы "Гнилой".

06.05.2010 общество с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" обратилось в Темрюкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

Уведомлением от 28.05.2010 N 23-23-44/028/2010-037 заинтересованное лицо известило заявителя о приостановлении государственной регистрации до 28.06.2010. В сообщении указано, что администрацией нарушен порядок предоставления земельного участка для строительства объекта.

По мнению регистрирующего органа, информирование населения о предстоящем предоставлении земельного участка должно предшествовать выбору земельного участка. В настоящем случае информация о предстоящем предоставлении участка произведена после составления акта выбора участка, что свидетельствует о нарушении процедуры предоставления земельного участка, установленной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сообщением от 01.07.2010 N 44/028/2010-037 заинтересованное лицо уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку в установленный срок общество с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" не устранило причины, препятствующие государственной регистрации.

Кроме того, в отказе приведено еще одно основание, препятствующее регистрации договора. Согласно акту обследования земельного участка от 21.06.2010, на участке обнаружены объекты недвижимого имущества: строение кирпичное на бетонном фундаменте, площадка бетонированная с навесом, бассейн бетонный.

Посчитав отказ в регистрации договора аренды незаконным, общество с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Абзац 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 18 указанного закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В пункте 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Общество с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка от 25.03.2010 с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения.

В статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92.

Из материалов дела следует, что акт выбора земельного участка для размещения объекта туристического показа подписан уполномоченными должностными лицами муниципального образования Темрюкский район 15.07.2009.

В тоже время, объявление о намерении администрации муниципального образования Темрюкский район предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" земельный участок общей площадью 30 000 кв.м. для строительства объекта с указанием его наименования опубликовано в газете "Тамань" N 155 (9655) 22.10.2009, то есть после оформления акта о выборе земельного участка.

Таким образом, администрацией был нарушен жестко регламентированный порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанное обстоятельство позволяется сделать вывод о том, что подписанный между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" договор аренды является сделкой, не соответствующей требованиям закона.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В Земельном кодексе Российской Федерации отсутствуют указания на оспоримость договоров, касающихся приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случае нарушения порядка их предоставления.

Таким образом, договор аренды от 16.04.2010 N 3000004206 является недействительным (ничтожным), не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, что в свою очередь исключает оба юридически значимых обстоятельства, необходимых для признания действий регистрационной службы незаконными: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, что повлекло принятие незаконного решения и, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для отмены судебного акта.

Судебные расходы распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 июня 2011 года по делу N А32-28197/2010 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Азов-Тур" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гефест-Экскурс" 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе