Комментарий к Письму Министерства Финансов Российской Федерации от 30.03.2007 N 03-07-11/90 ("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 6, июнь 2007 г.)

Комментарий к Письму Министерства Финансов Российской Федерации
от 30.03.2007 N 03-07-11/90

Денежные средства, полученные организацией в виде компенсации в связи с изъятием земельного участка и объекта недвижимости для муниципальных нужд, являются оплатой услуги, оказанной организацией при строительстве объекта. В связи с этим указанные средства следует включать в облагаемую базу по НДС в общеустановленном порядке. Такой вывод сделан специалистами финансового ведомства в Письме от 30.03.2007 N 03-07-11/90.

На что следует обратить внимание в данной ситуации?

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 49, п. 1 ст. 55 ЗК РФ).

Убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме.

Обратите внимание: данные убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков (пп. 1 п. 1 ст. 57, пп. 1 п. 2 ст. 57 ЗК РФ).

У собственника земельный участок для государственных или муниципальных нужд может быть изъят путем выкупа. Орган, принявший решение об изъятии, обязан не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомить об этом собственника. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника (п. 1, п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение содержит обязательство РФ, ее субъекта или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В случае если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Данный иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Необходимо учитывать, что если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, которое находится на данном участке, то это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 239 ГК РФ).

У лиц, не являющихся собственниками, то есть землепользователей, землевладельцев, арендаторов, земельные участки находятся в постоянном или срочном пользовании, в том числе в аренде. Указанные лица осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владельцы земельного участка, не являющиеся собственниками, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 264 ГК РФ). Таким образом, перечисленные права не являются имущественными. К аналогичному выводу пришли судьи ФАС ВВО в Постановлении от 19.03.2007 N А17-1618/5-2006.

В связи с этим можно сделать следующие выводы:

- изъятие земельного участка и объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд у собственника можно рассматривать как их реализацию (правда, добровольно-принудительную). При этом необходимо учитывать, что операции по реализации товаров (работ, услуг) признаются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), в то же время операции по реализации земельных участков таковыми не являются (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Таким образом, полагаем, что включению в налогооблагаемую базу по НДС подлежат только суммы, полученные от реализации недвижимости;

- изъятие земельного участка и объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд у лиц, не являющихся собственниками, не является реализацией имущественных прав, значит, не признается объектом обложения НДС.

Таким образом, считаем позицию Минфина спорной. У организации есть право выбора, однако необходимо иметь в виду, что если она примет решение, отличное от мнения Минфина, то ей, возможно, предстоит отстаивать его в суде.

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 6, июнь 2007 г.