Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 10АП-4072/11

г. Москва

27 сентября 2011 г.

Дело N А41-К1-13707/07

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Захаровой К.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Премьер" (ИНН: 6163017259, ОГРН: 1026103159345) - Гладких И.С. - представитель по доверенности б/н от 19 января 2011 года, Елагина О.М. - представитель по доверенности б/н от 01 марта 2011 года, Поспеев Ю.В. - представитель по доверенности б/н от 23 марта 2011 года,

от ответчика ООО "ИКЕА МОС" (Торговля и Недвижимость) (ИНН: 5047028579, ОГРН: 1035009550080) - Александров А.Ю. - представитель по доверенности N 520/10 от 20 декабря 2010 года, Музыка М.В. - представитель по доверенности N 536/10 от 20 декабря 2010 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Премьер" и Общества с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость) на решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2011 года по делу N А41-К1-13707/07, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Премьер" к Обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость) о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Премьер" (далее - ООО "Премьер") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 49 675 157 рублей 62 копейки, в том числе:

35 286 861 рубль 48 копеек - стоимость неотделимых улучшений;

1 130 746 рублей 47 копеек - сумма излишне уплаченной арендной платы;

6 057 847 рублей 72 копейки - сумма неосновательно полученного сервисного сбора;

1 158 418 рублей 24 копейки - сумма невозвращенной "платы за официальное открытие торгового центра";

6 041 283 рубля 71 копейка - сумма невозвращенного страхового депозита (том 1, л.д.2-17).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил взыскать неосновательное обогащение в сумме 48 294 063 рубля 76 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 298 863 рубля 73 копейки (том 5, л.д.50-51).

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2007 года по делу N А41-К1-13707/07 исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 6, л.д.122-127).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 года, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 сентября 2008 года решение Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2007 года по делу N А41-К1-13707/07 оставлено в силе.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года указанные выше судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела ООО "Премьер" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования и просило взыскать с ответчика 46 641 918 руб. стоимости строительных и ремонтных работ, 835 792 руб. 82 коп. излишне уплаченной арендной платы, 5 209 548 руб. 67 коп. излишне уплаченного сервисного сбора, 1 158 418 руб. 24 коп. невозвращенной платы за официальное открытие торгового центра, 6 033 440 руб. невозвращенного страхового депозита, а также 7 601 535 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (т.14 л.д.56-58).

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2011 года по делу N А41-К1-13707/07 с ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" в пользу ООО "Премьер" взыскано неосновательное обогащение в сумме 46 641 918 руб. и расходы по уплате государственной пошлине в сумме 69 715 руб. 41 коп., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части отказа в удовлетворении исковых требований, ООО "Премьер" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Также не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" подало в Десятый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой ссылалось на то, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность решений суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, возражал против доводов апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца, поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований истца и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.04.2004 г. между сторонами было заключено Соглашение об использовании коммерческой недвижимости, которое носило характер смешанного договора и содержало в себе условия предварительного договора и договора об оказании услуг (том 1, л.д.21-44).

Целью заключения истцом и ответчиком данного соглашения явилось обеспечение предоставления ответчиком истцу в аренду сроком на 10 лет торгового помещения в строившемся на тот момент семейном торговом центре "Мега Химки", расположенном по адресу: Московская область, г.Химки, микрорайон N 8, ул.Ленинградская, д.1, под условным обозначением "N4060+4061".

В соответствии с пунктом 1.2 данного Соглашения его предметом явилось исполнение сторонами следующих обязательств:

- по предоставлению истцу помещения для осуществления подготовительных работ и последующего пользования помещениями;

- по заключению ответчиком с истцом договора аренды помещения после регистрации права собственности ответчика на них;

- по проведению истцом подготовительных работ и уплате ряда платежей за пользование и аренду помещений (страхового депозита, платы за заключение договора аренды, годовой фиксированной арендной платы, платы за официальное открытие торгового центра) (том 1, л.д.24).

Порядок исполнения указанных обязательств и порядок взаиморасчетов предусмотрены сторонами в статьях 2-4 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости.

Помещения, указанные в Соглашении, были переданы истцу по акту приема-передачи от 02.08.2004 г. для выполнения подготовительных работ (том , л.д.).

Во исполнение п.п. 1.2, 2.1, 2.2 Соглашения ООО "Премьер" провело за свой счет подготовительные работы в помещениях торгового центра "Мега Химки", включающие в себя строительно-монтажные, отделочные и электротехнические работы, работы по установке системы кондиционирования и вентиляции.

На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 10.04.2006 г. у ответчика возникло право собственности на нежилое помещение - торгово-развлекательный центр "Мега Химки", расположенный по адресу: Московская область, г.Химки, микрорайон N 8, ул.Ленинградская, д.1.

В соответствии с пунктом 3.1 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости после регистрации УФРС по Московской области договора аренды на основании акта приема-передачи от 10.04.2006 г. арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения торгово-развлекательного центра "Мега Химки" (том 1, л.д.114).

В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по Соглашению истец выплатил ответчику страховой депозит, сервисный сбор, внес годовую арендную плату и оплатил услуги ответчика по официальному открытию торгового центра, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

После расторжения ответчиком договора аренды коммерческой недвижимости 20.06.2007 г. в одностороннем порядке, истец передал ответчику арендуемые помещения по акту приема-передачи от 17.07.2007 г. (том 1, л.д.115). Согласно данному акту, скрепленному подписями обеих сторон, помещения торгово-развлекательного центра были переданы ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" с неотделимыми улучшениями.

ООО "Премьер" 17.07.2007 г. передало ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" претензию (исх. от 13.07.2007 г.) о возврате неосновательно полученных ответчиком денежных средств, в связи с досрочным расторжением договора аренды.

Претензия ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" ответчиком была оставлена без ответа.

ООО "Премьер", полагая, что нарушено его право на получение от ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" неосновательно полученных им денежных средств (страхового депозита, сервисного сбора и арендной платы, платежа за оказание услуг по официальному открытию торгового центра), а также право на возмещение стоимости приобретенных ответчиком неотделимых улучшений, обратилось в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Согласно части 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Исследовав представленное в материалы дела Соглашение от 19.04.2004 арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что указанный договор является смешанным и включает в себя условия договора аренды и договора об оказании услуг.

Подписав Соглашение от 19.04.2004, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (арендодатель) и ООО "Премьер" (арендатор) приняли на себя также обязательства и по договору аренды от 19.04.2004, который является приложением к названному Соглашению.

При этом, обязательства по договору аренды возникают с даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на все здание, в котором находится арендуемый объект.

Согласно статье 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что договор аренды от 19.04.2004 является сделкой, заключенной под отлагательным условием.

До даты регистрации права собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание правоотношения сторон регулируются соответствующими положениями Соглашениями от 19.04.2004.

Право собственности ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на здание, в котором находится арендуемый объект, зарегистрировано 10 апреля 2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2006. Стороны указанный факт не отрицают.

22 мая 2007 года был зарегистрирован долгосрочный договор аренды между сторонами сроком на 10 лет.

На основании акта приема передачи от 17.07.2007 арендуемые истцом помещения возвращены ответчику.

Поскольку помещения были возвращены ответчику с неотделимыми улучшениями, истец на основании заключения экспертов ГУ РФЦСЭ при Минюсте России от 27.05.2008 (т.10 л.д.6-59) просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений в сумме 46 641 918 руб.

Ответчик, ссылаясь на пункты 4.6 и 4.7 Общих условия договора аренды, указывает, что стоимость неотделимых улучшения не подлежит возврату арендатору.

Между тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года по настоящему делу указано, что подготовительные работы были выполнены в период до окончания строительства и регистрации права собственности общества "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" на здание, то есть это общество приобрело право собственности на помещения уже с системами электроснабжения, водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции, с окончательной отделкой, в связи с чем речь может идти не о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а об оплате результата соответствующих работ.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

После передачи помещения ответчику ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" получило в фактическое владение помещения с улучшениями, которые явились результатом проведенных истцом работ.

Ответчик может пользоваться указанными улучшениями путем передачи их в аренду иным лицам, в связи с чем стоимость указанных улучшения подлежит взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения.

Ссылки ответчика на пункт 5.7 Общих условия аренды, в соответствии с которым улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств, подлежат передаче в собственность арендодателя без какой-либо оплаты по истечении срока аренды, не могут быть признаны обоснованными, поскольку договор аренды был расторгнут сторонами досрочно, а истец пользовался арендованными помещениями по долгосрочному договору аренды менее 2 месяцев.

Также не могут быть признаны обоснованными ссылки ответчика на пункты 4.6 и 4.7 Общих условия аренды, поскольку указанные пункты регулируют отношения сторон по выполнению дополнительных работ после заключения договора аренды.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что истцом неверно определена стоимость подлежащих взысканию улучшения арендованного имущества.

В соответствии с заключением экспертов ГУ РФЦСЭ при Минюсте России от 27.05.2008 стоимость улучшения арендованного имущества по состоянию на 10.04.2006 составляет 39 595 553 руб. 94 коп, а по состоянию на 17.07.2007 46 641 918 руб.

ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" ссылается на то, что с ответчика могла быть взыскана стоимость улучшения на дату регистрации права собственности на объект, то есть на 10.04.2006, а не на дату возвращения помещения - 17.07.2007.

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Ответчик полагает, что приобрел улучшения арендованного имущества в момент государственной регистрации права собственности на все здание.

Между тем, в фактическое владение ответчика арендованные помещения поступили только после возврата их истцом, а именно: 17.07.2007.

Следовательно, именно на указанную дату и должна определяться стоимость неосновательно приобретенного имущества.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 46 641 918 руб.

ООО "Премьер" также были заявлены требования о взыскании 835 792 руб. 82 коп. излишне уплаченной арендной платы, 5 209 548 руб. 67 коп. излишне уплаченного сервисного сбора, 1 158 418 руб. 24 коп. невозвращенной платы за официальное открытие торгового центра, 6 033 440 руб. невозвращенного страхового депозита, а также 7 601 535 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своих требования о взыскании 835 792 руб. 82 коп. излишне уплаченной арендной платы, 5 209 548 руб. 67 коп. излишне уплаченного сервисного сбора истец ссылается на превышении площади, за которую вносились арендные платежи, фактически занимаемой истцом площади.

В соответствии с заключением эксперта ООО Бюро независимых экспертиз "Стройконтроль" N 02-02/2011 было установлено, что площадь занимаемых истцом помещений составляла 2554,6 кв.м (т. 21 л.д.102-130), что менее площади, за которую истец вносил арендную плату.

Арбитражным апелляционным судом не установлено оснований дл исключения из определенной экспертом площади площади колонны, монтажного проема для эскалатора, лестницы, лифта и венткамеры.

В соответствии с пунктами 9 и 10 договора аренды от 19.04.2004, ответчик как арендодатель самостоятельно определяет сумму сервисного сбора и вправе ее изменять без согласия арендатора.

При таких обстоятельствах, довод о необоснованности увеличения ответчиком суммы сервисного сбора не может быть признан обоснованным, в связи с чем требование о взыскании излишне уплаченного сервисного сбора удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 4.2.4 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 19.04.2004 плата за официальное открытие выплачивается арендатором в качестве единовременного платежа на основании счета арендодателя, и в соответствии с пунктом 1.2 Соглашения представляет собой плату за возможность использования арендуемых площадей.

Соглашением об использовании коммерческой недвижимости от 19.04.2004 и договором аренды не предусмотрено оснований возврата арендодателем указанной платы за официальное открытие, в связи с чем оснований для удовлетворения требования о взыскании 1 158 418 руб. 24 коп. невозвращенной платы за официальное открытие торгового центра не имеется.

Поскольку плата за официальное открытие является единовременным платежом, довод истца о том, что ответчик обязан вернуть 119/120 от суммы, перечисленной истцом в качестве платы за официальное открытие, не может быть признан правомерным.

Согласно пункту 138.6 Общих условий аренды в случае нарушения арендатором условий договора аренды и расторжения договора аренды арендодателем или отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке сумма страхового депозита, уплаченная арендатором, последнему не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя.

Поскольку расторжение договора аренды имело место в связи с нарушением истцом условия о внесении арендной платы, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования о взыскании 6 033 440 руб. невозвращенного страхового депозита.

Истцом также заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 601 535 руб. 37 коп.

В соответствии с пунктом пункта 2 статьи 1107 ГК РФ и пунктом 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит удовлетворению в тех случаях, когда имело место обогащение в денежной форме.

Поскольку неосновательное обогащение в виде улучшений арендованного имущества денежным не является, а оснований для взыскания иных требований истца не имеется, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное выше, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению. Доводы, изложенные в них, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 апреля 2011 года по делу N А41-К1-13707/07 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова