Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2011 г. N 18АП-7338/11

г. Челябинск

26 сентября 2011 г.

N 18АП-7338/2011 Дело N А76-7331/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.09.2011.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Ершовой С.Д., Серковой З.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2011 по делу N А76-7331/2010 (судья Кузнецова М.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Пересёлкова А.С. (доверенность от 11.01.2011);

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии" Сергеева Сергея Михайловича - Кузнецова Ю.А. (доверенность от 10.08.2011).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО, кредитор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с требованием о включении в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Строительные Технологии" (далее - ООО "Строительные Технологии", должник) задолженности в размере 57 637 045 руб., в том числе 42 249 015 руб. арендной платы за период с 16.05.2008 по 30.09.2010 и 15 388 030 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 01.10.2008 по 30.09.2010.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2011 (резолютивная часть объявлена 30.06.2011) требование признано обоснованным в размере 800 797 руб., в том числе 760 797 руб. основного долга и 40 000 руб. пеней и включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника. В удовлетворении остальной части требования отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, с апелляционной жалобой обратилось КУИЗО, просит определение суда первой инстанции отменить, включить требование в реестр требований кредиторов должника в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Указывает на то, что договор аренды земельного участка заключен с должником на аукционе, что предполагает предложение должником наилучших условий по цене при заключении договора. Размер годовой арендной платы за земельный участок был определен по результатам аукциона, согласно заявке должника, в связи с чем последний был признан победителем аукциона. Таким образом, цена договора является твёрдой и изменению не подлежит. Поскольку строительство не было закончено после истечения срока действия договора аренды и пользование земельным участком было продолжено, договор аренды продлился на неопределенный срок. Таким образом, кредитором правомерно расчет задолженности по арендной плате произведен в соответствии с условиями договора аренды. Стороны неправомочны снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах. Кроме того, полагает, что примененные судом нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок определения размера арендной платы на территории г. Челябинска, не распространяются на земельные участки, право аренды на которые приобретено на торгах. Также заявитель апелляционной жалобы не согласен с уменьшением судом размера договорной неустойки, так как доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлены. Ходатайство должником о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлялось.

Судебное заседание 16.11.2011 было отложено на основании ч. 2 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 08.09.2011 09 час. 00 мин.

Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Бабкиной С.А. судьей Ершовой С.Д.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы 08.09.2011 на основании ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено на 19.09.2011 в 15 час. 30 мин.

В судебном заседании представитель КУИЗО доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просит определение суда первой инстанции отменить, признать обоснованным требование в полном объеме и включить его в реестр требований кредиторов должника.

Представитель должника полагает определение суда законным и обоснованным. Представил контррасчет исходя из условий договора аренды.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2010 в отношении ООО "Строительные Технологии" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Шахвалеева Галина Владимировна.

Информационное сообщение о введении наблюдения опубликовано в официальном издании "Коммерсантъ" от 18.09.2010 N 173.

В связи с тем, что требование кредитором заявлено в наблюдении с пропуском срока, установленного в п. 1 ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), его рассмотрение назначено в процедуре, следующей за процедурой наблюдения.

Решением суда от 16.02.2011 в отношении должника введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сергеев Сергей Михайлович (далее - конкурсный управляющий).

Информационное сообщение о признании должника банкротом опубликовано в официальном издании "Коммерсантъ" от 05.03.2011 N 39.

25.05.2006 между КУИЗО (арендодатель) и должником (арендатор) на основании протокола N 2 от 16.05.2006 о результатах открытого аукциона (конкурса) был заключен договор УЗ N008407-К/2006, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование следующее недвижимое имущество - земельный участок площадью 3469 кв. м, расположенный по адресу: ул. Болейко в Калининском районе г. Челябинска, с кадастровым номером 74:36:06:06 002 0048, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства 10-этажного жилого дома (п. 1.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.11.2006.

Согласно п. 1.4 срок действия договора определен до 16.05.2008.

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении - Расчет платы за аренду земли N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, плата за аренду земли по договору составляет 17 766 000 руб.

Указанным приложением определен график внесения арендной платы.

В соответствии с п. 2.2 договора в случае завершения строительства жилого дома до окончания срока действия договора аренды, арендная плата должна быть оплачена в полном объеме, предусмотренном договором. Арендная плата не пересчитывается и не возвращается арендатору земельного участка.

В силу п. 2.3 договора в случае превышения сроков строительства жилого дома по вине арендатора начисление арендной платы производится в двойном размере арендной платы, предусмотренной договором аренды, пропорционально за каждый день просрочки до окончания срока строительства.

В случае нарушения сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства (п. 6.3 договора).

Должнику 12.01.2010 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-12-2010.

Договор аренды земельного участка не был пролонгирован сторонами, не расторгнут в установленном законом порядке.

В связи с тем, что строительство жилого дома на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка не завершилось, арендатор продолжал им пользоваться и ненадлежащим образом исполнял обязанности по уплате арендных платежей, КУИЗО обратился в суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя требование кредитора частично, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137 - ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Челябинской Городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска" и решения Челябинской городской думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска", пришел к выводу о взыскании арендной платы в размере установленных нормативных ставок арендной платы.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции нельзя признать достаточно обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве установление размера требований кредиторов в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 100 данного Закона.

В силу п. 1 ст. 4 Закона о банкротстве состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату открытия конкурсного производства.

Требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено указанным пунктом (п. 6 ст. 16 Закона о банкротстве).

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Использование земли в Российской Федерации является платным (п. 1, 2 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 7 указанной статьи продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кредитор полагая, что годовой размер арендной платы установлен договором, заключенным на торгах, в связи с чем изменению не подлежит, произвел расчет арендной платы за период с момента окончания договора до 30.09.2010 исходя из установленного договором размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что пунктом 4.1.2 договора предусмотрена возможность пролонгирования договора по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора. Однако такого заявления в адрес арендодателя не поступало.

Должник с уведомлением о расторжении договора аренды к КУИЗО не обращался, земельный участок по акту приема-передачи не возвратил.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды УЗ N 008407-К/2006 от 25.05.2006 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Частично удовлетворяя требований КУИЗО, суд первой инстанции исходил из того, что порядок определения размера арендной платы и порядок ее внесения определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации") и указал на возможность в предусмотренных законом случаях применения цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.), устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принял во внимание расчет, представленный КУИЗО, произведенный в соответствии со ставками арендной платы исходя из положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", решения Челябинской Городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска" и решения Челябинской городской думы от 24.06.2008 N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории г. Челябинска.

Вместе с тем, в случае если право на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, выставлено на торги, размер арендной платы формируется по итогам торгов и не становится регулируемым при продлении заключенного по результатам торгов договора аренды на неопределенный срок. Иное толкование указанных норм противоречит сущности правоотношений, связанных с заключением договора аренды на торгах.

Частью 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Как следует из расчета платы за аренду земли N 1 к договору УЗ N008407-К/2006 от 25.05.2006, плата за аренду земли по договору составляет 17 766 000 руб.

Из прямого толкования условий договора (п. 2.1) и расчета N 1 следует, что указанная сумма является платой по договору в целом. Иного КУИЗО не доказано.

Поскольку при заключении указанного договора аренды стороны согласовали порядок определения размера арендной платы за земельный участок, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при продлении договора на неопределенный срок. Данный порядок после согласования его сторонами стал условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому его изменение возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, соглашение об изменении договора в материалах дела отсутствует.

При таких обстоятельствах при расчете суммы задолженности по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, следует руководствоваться условиями заключенного между сторонами договора.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, исходя из даты регистрации договора аренды земельного участка, срок действия договора аренды - с 01.11.2006 по 16.05.2008 (п. 1.4. договора).

Учитывая срок договора аренды и сумму арендной платы, установленной в расчете N 1, суд апелляционной инстанции произвел расчет арендной платы, подлежащей уплате арендатором за один день аренды, что составляет 31 555 руб. 95 коп.

Заявитель апелляционной жалобы ссылается на п. 2.3 договора аренды и полагает, что арендная плата за период после 16.05.2008 подлежит начислению в двойном размере арендной платы, предусмотренной договором.

Как следует из п. 2.3 договора в случае превышения сроков строительства жилого дома по вине арендатора начисление арендной платы за землю производится в двойном размере арендной платы, предусмотренной договором аренды земли, пропорционально за каждый день просрочки до окончания срока строительства.

Вместе с тем, срок строительства договором аренды земельного участка не установлен.

Исходя из смысла п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключении договора) срок строительства предусматривается проектом организации строительства объекта капитального строительства, в связи с чем на указанный срок выдается разрешение на строительство.

В материалы дела не представлены документы, в соответствии с которыми возможно определить срок строительства жилого дома.

Кроме того, КУИЗО не доказано наличие вины арендатора в превышении срока строительства жилого дома.

При указанных обстоятельствах оснований для расчета арендной платы исходя из условий п. 2.3 договора аренды земли, суд не усматривает, в связи с чем расчет арендной платы производит исходя из размера арендной платы, установленной договором.

В материалы дела представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-12-2010, датированное 12.01.2010, таким образом, суд полагает, что арендная плата должна быть уплачена должником за период с 17.05.2008 по 11.01.2010 (605 дней).

Исходя из размера арендной платы, подлежащей уплате за каждый день пользования земельным участком, задолженность ООО "Строительные Технологии" по арендной плате за указанный период составляет 19 091 340 руб.

Пунктом 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.3 договора аренды земли предусмотрена ответственность за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде пени в размере 01,% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства.

Судом установлено, что договор аренды земли УЗ N 008407-К/2006 от 25.05.2006 продлен на неопределенный срок. Суд полагает, что график уплаты арендных платежей, предусмотренный договором, применен быть не может в связи с тем, что в договоре указаны конкретные даты и суммы, подлежащие уплате именно в эти даты.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

КУИЗО представлен расчет пени, из которого следует, что арендатор должен уплачивать арендные платежи ежеквартально. Нормативного обоснования для начисления пени в указанном порядке не представлено.

Вместе с тем, представитель КУИЗО в судебном заседании ссылается на то, что обычно при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, устанавливаются сроки уплаты арендной платы ежеквартально.

Должником не представлено доказательств того, что имеется иной обычный порядок уплаты арендных платежей при передаче земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду по результатам торгов.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным произвести расчет пени, учитывая, что арендная плата подлежит уплате ежеквартально. Суд также принимает во внимание, что не вправе выйти за пределы заявленных требований и учитывает, что КУИЗО расчет пени произвел начиная с 01.07.2008.

По состоянию на 01.10.2008 у должника образовалась задолженность по арендной плате перед кредитором в размере 4 323 165 руб. 10 коп., просрочка уплаты указанной суммы за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 составила 92 дня, таким образом сумма пени составила 397 731 руб. 64 коп.

По состоянию на 01.01.2009 задолженность составила 7 266 312 руб. 50 коп., просрочка уплаты указанной суммы за период с 01.01.2009 по 31.03.2009 составила 90 дней, сумма пени - 650 367 руб. 90 коп.

По состоянию на 01.04.2009 задолженность составила 10 066 348 руб., просрочка уплаты указанной суммы за период с 01.04.2009 по 30.06.2009 составила 91 день, сумма пени - 916 037 руб. 85 коп.

По состоянию на 01.07.2009 задолженность составила 12 937 939 руб. 40 коп., просрочка уплаты указанной суммы за период с 01.07.2009 по 30.09.2009 составила 92 дня, сумма пени - 1 190 289 руб. 50 коп.

По состоянию на 01.10.2009 задолженность составила 15 841 086 руб. 800коп., просрочка уплаты указанной суммы за период с 01.10.2009 по 31.12.2009 составила 92 дня, сумма пени - 1 457 380 руб. 20 коп.

По состоянию на 01.01.2010 задолженность составила 18 744 234 руб. 20 коп., просрочка уплаты указанной суммы за период с 01.01.2010 по 01.11.2010 составила 11 дней, сумма пени - 206 186 руб. 53 коп.

По состоянию на 12.01.2010 задолженность составила 19 091 349 руб. 65 коп., просрочка уплаты указанной суммы за период с 12.01.2010 по 11.04.2010 составила 91 день, сумма пени - 1 745 232 руб. 85 коп.

Таким образом, сумма пени составляет 6 563 226 руб. 47 коп.

В судебном заседании представитель должника заявил о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Вместе с тем, суд не усматривает явной несоразмерности начисленной за ненадлежащее исполнение обязательств неустойки последствиям нарушения обязательства. При таких обстоятельствах ходатайство должника удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания обоснованным и подлежащим включению в реестр требований кредиторов должника требования КУИЗО в размере 25 654 575 руб. 47 коп., в том числе, 19 091 349 руб. - сумма основного долга, 6 563 226 руб. 47 коп. - пени.

В удовлетворении остальной части требований следует отказать.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 01.07.2011 по делу N А76-7331/2010 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

"Признать обоснованным требование Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в размере 25 654 575 руб. 47 коп. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительные Технологии" (юридический адрес: 454053, г. Челябинск, ул. Короленко, 77; ОГРН 1027402551736; ИНН 7448025307).

Включить требование Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в размере 25 654 575 руб. 47 коп., в том числе 19 091 349 руб. основного долга и 6 563 226 руб. 47 коп. пеней, в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Строительные Технологии", (юридический адрес: 454053, г. Челябинск, ул. Короленко, 77; ОГРН 1027402551736, ИНН 7448025307). Требование в части неустоек (штрафа, пеней) подлежит отдельному учету в реестре требований кредиторов и удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

В удовлетворении остальной части требований отказать".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

С.Д. Ершова З.Н. Серкова