Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 18АП-7998/11

г. Челябинск

27 сентября 2011 г.

N 18АП-7998/2011 Дело N А76-1387/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Конищева Александра Геннадьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2011 по делу N А76-1387/2011 (судья Бесихина Т.Н.).

Индивидуальный предприниматель Конищев Александр Геннадьевич (далее - ИП Конищев А.Г., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Челябинский завод котельного оборудования" (далее - ЗАО "ЧЗКО", ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07 в сумме 300 000 руб. (с учетом уточнений (уменьшения) требований, принятых частично судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Уралтехкомплекс" (далее - ООО ТД "Уралтехкомплекс", третье лицо)

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2011 (резолютивная часть от 09.06.2011) в удовлетворении исковых требований отказано (л. д. 123-132).

В апелляционной жалобе ИП Конищев А.Г. просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, взыскать с ответчика долг по аренде в размере 300 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы предпринимателя совпадают с доводами, изложенными в исковом заявлении, и сводятся к следующему. Основной договор аренды заключен сторонами 01.11.2008, срок его действия продлен дополнительным соглашением от 01.03.2009. Арендодатель перестал быть собственником сдаваемых в аренду помещений 02.04.2009 на основании договора купли-продажи, однако между ним и новым собственником был заключен договор аренды от 02.04.2009 N 04/09 с бесспорным правом сдачи ЗАО "ЧЗКО" в субаренду спорных помещений. В то же время от истца в адрес ответчика была передана оферта, полученная обществом, с предложением продолжить правоотношения по аренде недвижимого имущества на тех же условиях, на которых был ранее заключен между сторонами основной договор аренды. Указанная оферта ответчиком была принята, что подтверждается фактами внесения обществом арендных платежей и признания суммы задолженности в полном объеме уже после окончания фактической аренды.

К дате судебного заседания отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.11.2008 между ИП Конищевым А.Г. (арендодатель) и ЗАО "ЧЗКО" (арендатор) подписан договор аренды N 03/2008-07 (л. д. 11-14). Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное пользование нежилые помещения:

-механизированный склад, общая площадь 878,2 кв.м;

-мастерская, общая площадь 379,9 кв.м;

-мастерская, общая площадь 200,1 кв.м;

-котельная, общая площадь 115,2 кв.м;

-механический цех, общая площадь 1327,2 кв.м (далее - спорное имущество, спорные помещения), с целью использования нежилых помещений для коммерческой и производственной деятельности.

В самом договоре отсутствует указание на место нахождения передаваемых помещений.

Согласно акту приема-передачи (л. д. 16) спорные помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Роза, ул. Кемеровская, 10, переданы обществу в аренду.

Срок договора сторонами был определен с 01.11.2008 по 01.03.009 (п. 7.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.03.2009 N 1 (л. д. 15) стороны продлили срок действия договора по 01.07.2009.

Размер арендной платы сторонами определен в п. 3.1 договора и составляет 200 000 руб. в месяц без НДС. Оплата производится по счетам-фактурам, выставленным до 15 числа месяца, следующего за отчетным (п. 3.2 договора).

Переданное по договору аренды имущество принадлежало на момент подписания договора ИП Конищеву А.Г. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л. д. 19-24).

ИП Конищев А.Г. 19.03.2009 по договору купли-продажи (л. д. 107-110) продал ООО ТД "Уралтехкомплекс" спорные помещения, которые занимало ЗАО "ЧЗКО" по договору аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 02.04.2009 на самом договоре, и свидетельствами о регистрации права ООО "ТД "Уралтехкомплекс" (л. д. 111-116).

02 апреля 2009 года между ООО ТД "Уралтехкомплект" (арендодатель) и ИП Конищев А.Г. (арендатор) подписан договор аренды N 04/09 спорных помещений на срок с 02.04.2009 по 31.12.2009 (л. д. 59-61), пунктом 2.3.8 которого предусмотрено право арендатора передавать спорное имущество в субаренду.

02 апреля 2009 года истец направил в адрес ответчика оферту с предложением на продолжение арендных отношений (л. д. 58).

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на следующее. Поскольку сторонами в установленной письменной форме были согласованы существенные условия договора аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07, суд оценил указанный договор как заключенный на неопределенный срок. В связи с тем, что предприниматель продал спорное имущество третьему лицу, суд пришел к выводу о том, что лицом, имеющим право на получение дохода от сдачи спорного помещения в аренду с 02.04.2009 по договору от 01.11.2008 N 03/2008-07, является ООО ТД "Уралтехкомплекс". Договор аренды от 02.04.2009 N 04/09 (л. д. 59-61) на спорные помещения, подписанный между ООО ТД "Уралтехкомплекс" (арендодатель) и ИП Конищевым (арендатор) суд признал незаключенным, несмотря на наличие представленного в материалы дела акта приема-передачи, поскольку фактически в этот период продолжал действовать договор аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07, заключенный между истцом и ответчиком. Суд признал необоснованными доводы истца о заключении договора субаренды на основании направленной оферты, поскольку договор субаренды, как и договор аренды, подразумевает согласование всех существенных условий, является двухсторонним и должен быть составлен в простой письменной форме.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Оценивая положения договора аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания считать договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1 договора аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07, предметом аренды являются нежилые помещения.

В самом договоре отсутствует указание на место нахождения передаваемых помещений.

В материалы дела представлен акт приема-передачи спорных помещений, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Коркино, р.п. Роза, ул. Кемеровская, 10 (л. д. 16).

Акт является приложением N 1 к договору аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07.

Исходя из представленного акта, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что стороны согласовали объекты, передаваемые в аренду.

На основании статей 131, 164, 433, 621, 651 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок договора аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07 составляет менее одного года, поэтому указанный договор не подлежал государственной регистрации и вступил в силу с момента его подписания.

С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств суд апелляционной инстанции не находит оснований считать договор аренды незаключенным.

Дополнительным соглашением от 01.03.2009 N 1 (л. д. 15), стороны продлили срок действия договора по 01.07.2009.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор продолжал пользоваться имуществом, поскольку не возвратил имущество арендодателю после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Договором аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07 определены: ежемесячный размер арендной платы, порядок, сроки и условия ее внесения.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, ИП Конищев А.Г. 19.03.2009 по договору купли-продажи (л. д. 107-110) продал ООО ТД "Уралтехкомплекс" спорные помещения, которые занимало ЗАО "ЧЗКО" по договору аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 02.04.2009 на самом договоре, и свидетельствами о регистрации права ООО "ТД "Уралтехкомплекс" (л. д. 111-116).

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор N 66) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель (в данном случае - ИП Конишев А.Г.) перестает быть стороной по договору аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 Обзора N 66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поэтому в рассматриваемом случае смена арендодателя не влияет на действительность договора аренды и не прекращает обязанность арендатора по внесению арендных платежей.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Поскольку договор аренды от 01.11.2008 N 03/2008-07 в силу ст. 621 ГК РФ является продленным на неопределенный срок, действие указанного договора не прекратилось, спорное имущество ответчиком не возвращено предпринимателю (доказательств обратного в материалы дела не представлено), является верным вывод суда первой инстанции о том, что правом на получение дохода от сдачи спорных помещений в аренду с 02.04.2009 по договору от 01.11.2008 N 03/2008-07, обладает новый собственник спорного имущества - ООО ТД "Уралтехкомплекс".

Судом первой инстанции правомерно признаны необоснованными доводы истца о заключении договора субаренды на основании направленной оферты, поскольку договор субаренды, как и договор аренды, подразумевает согласование всех существенных условий, является двухсторонним и должен быть составлен в простой письменной форме. Существенным также для требования оплаты по договору является факта передачи помещений во исполнение заключенного договора. Между тем, актов передачи имущества в субаренду не представлено, наоборот представителем истца были даны пояснения, что такой акт не составлялся, поскольку ЗАО "ЧЗКО" помещения не возвращало.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы подателя апелляционной жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, совпадают с доводами, указанными в исковом заявлении, получили правильную и в достаточной степени мотивированную оценку в решении суда первой инстанции.

Ввиду изложенного выше, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Конищева А.Г.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2011 по делу N А76-1387/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Конищева Александра Геннадьевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова