Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2011 г. N 17АП-11430/09

г. Пермь

17 марта 2011 г.

Дело N А50-31401/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Казаковцевой Т.В.

судей Нилоговой Т.С., Булкиной А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пыленковой Т.А.,

при участии:

конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя Фотеева Николая Викторовича Касьянова Олега Александровича, решение Арбитражного суда Пермского края от 26.03.2010 г.,

от Фотеева Николая Викторовича- Латыпов Т.Н., доверенность от 26.01.2011 г.

от Долматовича Олега Ивановича- Елькин Р.Е., доверенность от 07.02.2011 г.

от иных лиц, участвующих в деле, - не явились

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

конкурсного управляющего Касьянова Олега Александровича,

на определение Арбитражного суда Пермского края

от 14 января 2011 года

об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий недействительности сделки,

по делу N А50-31401/2009,

вынесенное судьей Ивановым С.Е.,

в рамках дела о признании индивидуального предпринимателя Фотеева Николая Викторовича (ОГРН 304591125300075, ИНН 5911000081260 несостоятельным (банкротом),

установил:

Должник в лице конкурсного управляющего Касьянова Олега Александровича обратился в арбитражный суд Пермского края с заявлением к гражданину Долматовичу Олегу Ивановичу (покупатель) о признании недействительной сделки - договора купли-продажи объектов недвижимости от 15.10.2008., согласно условиям которого должник (продавец) передал в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Карла Маркса, д. 103. Конкурсный управляющий просит также применить последствия недействительности этой сделки, обязать Долматовича О.И. передать Фотееву Н.В. указанное недвижимое имущество.

Определением суда от 14.01.2011 года Фотееву Н.В. в лице конкурсного управляющего Касьянова О.А. отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным заключенного Фотеевым Н.В. и Долматовичем О.И. 15.10.2008 г.. договора купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий недействительности сделки.

Не согласившись с определением, конкурсный управляющий обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Считает, что продажа имущества по спорной сделке по цене выше цены приобретения не может свидетельствовать о добросовестности сторон. Усматривает свидетельства кабальности продажи, также являющейся основанием для признания сделки недействительной.

Полагает, что ответчиками надлежащим образом не доказан факт поиска покупателей агентством недвижимости "Метражи".

Государственная регистрация перехода права к покупателю на спорное имущество была осуществлена в связи с заключением ответчиками спорного договора. Считает, что представленное в дело дополнительное соглашение к договору от 23.03.2010 г.. об увеличении продажной стоимости на 5 680 000 рублей не может свидетельствовать о достижении соглашения между сторонами, а также о фактическом увеличении цены и ее оплаты покупателем.

Считает выводы суда об отсутствии доказанности наличия сговора сторон с целью причинения вреда должнику и его кредиторам необоснованными, сделка подлежит признанию недействительной.

От Фотеева Н.В. поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, согласно которым оспариваемое определение он считает законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Долматович О. И. представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, с изложенными в ней доводами не согласен, просит производство по заявлению конкурсного управляющего Касьянова О.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 15.10.2008 г.. в части требований, основанных на ст., ст. 10, 167, 179 Гражданского кодекса РФ (далее-ГК РФ) и ст.103 п.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее-Закон о банкротстве); в удовлетворении апелляционной жалобы отказать в полном объеме.

Конкурсный управляющий в судебном заседании апелляционной инстанции на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил определение арбитражного суда Пермского края отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители Фотеева Н.В. и Долматовича О.А. с доводами апелляционной жалобы не согласны по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с п. 3 ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи недвижимости от 15.10.2008. Фотеев Н.В. (продавец) продал Долматовичу О.И. (покупатель) следующее имущество, находящиеся по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Карла Маркса, д. 103:

2-этажное кирпичное административное здание (лит.М), состоящее из 28 помещений на 1 этаже и 27 помещений на 2 этаже, общей площ. 906,1 кв.м., условный номер59-59-02/014/2005-129 за 4 555 000 рублей (далее здание 1);

2-этажное кирпичное здание производственного корпуса с подвалом (лит. А-А12), состоящее из 54 помещений на 1 этаже, 30 помещений на 2 этаже и 2 помещений в подвальной части, общей площадью 4 047,8 кв.м., условный номер 59-59-02/014/2005-133 за 5 500 000 рублей (далее здание 2);

кирпичное здание гаража (лит. Л), состоящее из 4 помещений, общей площадью 129,4 кв.м., кадастровый номер 59:03:03 00 004:0084:2648а/Л за 500 000 рублей (далее здание 3);

здание арочного склада из профильного листа, состоящего из 3 помещений (лит. С), общей площадью 370,9 кв.м., условный номер 59-5902/014/2005-132 за 500 000 рублей (далее здание 4);

1-этажное здание арочного склада из профильного листа и кирпича (лит. Г), общей площадью 344,3 кв.м., условный номер 59-5902/014/2005-130 за 500 000 рублей (далее здание 5);

земельный участок, занимаемый 2-этажным кирпичным административным зданием, общей площадью 2 100 кв.м.. категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0137 за 158 000 рублей (далее земельный участок 1);

земельный участок, занимаемый 2-этажным кирпичным зданием производственного корпуса с подвалом, общей площадью 6 100 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0136 за 133 000 рублей (далее земельный участок 2);

земельный участок, занимаемый кирпичным зданием гаража, общей площадью 1 274 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0140 за 112 000 рублей (далее земельный участок 3);

земельный участок, занимаемого зданием арочного склада из профильного листа (лит.С), общей площадью 1 090 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0139 за 24 000 рублей (далее земельный участок 4);

земельный участок, занимаемый 1-этажным зданием арочного склада из профильного листа и кирпича (лит. Г), общей площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0138 за 18 000 рублей (далее земельный участок 5).

Общая цена недвижимости определена сторонами в размере 12 000 000 руб.. Имущество передано от продавца покупателю в день заключения договора по передаточному акту. Государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты: была произведена 23-25 мая 2009 года.

Обращаясь в суд с заявлением о признании сделки недействительной в соответствии со статьями 10, 167, 179 ГК РФ и ст.103 п.1 Закона о банкротстве конкурсный управляющий указывает, что при заключении договора общая стоимость объектов недвижимости была определена сторонами в размере 12 000 000 руб., что существенно ниже, чем рыночная стоимость объектов недвижимости, которая по проведенной ООО "Региональный центр независимой оценки" оценке на 02.10.2008 г.. составляла 21 553 000 руб., что свидетельствует о злонамеренном соглашении сторон с целью причинения вреда продавцу Фотееву Н. В. и его кредиторам.

В ходе рассмотрения дела конкурсный управляющий дополнил основание признания сделки недействительной в соответствии со ст.170 п.1 ГК РФ как мнимой, поскольку стороны не намеревались создавать соответствующие ей правовые последствия, о чем свидетельствует оплата коммунальных платежей после заключения договора купли-продажи продавцом.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из его необоснованности, поскольку договор купли-продажи от 15.10.2008 г.. заключен не представителями сторон, а самими сторонами, он не может быть признан недействительным на основании ст. 179 ГК РФ в качестве сделки, совершенной под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; в нарушение ст.65 АПК РФ конкурсным управляющим не представлено необходимых доказательств того, что стороны при заключении договора купли-продажи недвижимости от 15.10.2008 г.. не намеревались его исполнить и сделка действительно не была исполнена. Оценив представленные доказательства, суд не усмотрел оснований для признания сделки недействительной и на основании ст.ст. 10 и 168 ГК РФ.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

На основании п.1 ст.103 Закона о банкротстве, в редакции, действовавшей до 30.12.2008 г.., сделка, совершенная должником, в том числе сделка, совершенная должником до даты введения внешнего управления, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для признания сделки недействительной на основании п.1 ст.170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из её сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений её исполнять либо требовать её исполнения.

Договор купли-продажи недвижимости от 15.10.2008 г.. заключен непосредственно физическими лицами Фотеевым Н.В. и Долматовичем О.И.

Из материалов дела следует, что во исполнение договора указанное в нем имущество было передано по передаточному акту от 15.10.2008 г.. продавцом покупателю. Переход права собственности на последнего зарегистрирован в установленном законом порядке 23-25.05.2009 года

Стоимость имущества уплачена покупателем продавцу, что подтверждается Расписками Фотеева Н.В. от 19.11.2008 г.. на 1 650 000 рублей, от 24.12.2008. на 1 90 000 рублей, от 21.01.2008 г.. на 2 000 000 рублей, от 18.02.2009. на 1 500 000 рублей, от 10.03.2009. на 1 700 000 рублей, от 07.04.2009. на 1 650 000 рублей и от 06.05.2009. на 1 600 000 руб. подтверждается уплата покупателем продавцу стоимости имущества в соответствии с п.3.1 договора.

В соответствии со п.4.1. договора купли-продажи недвижимости от 15.10.2008. обязанности по оплате эксплуатационных расходов возникают у покупателя после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, поэтому оплата оказанных услуг по июнь 2009 г.. Фотеевым Н.В. соответствует заключенному договору, после чего Фотеевым Н.В. услуги по водоснабжению и водоотведению не оплачивались. 26.05.2009. поставщику электроэнергии Фотеевым Н.В. было направлено письмо с предложением о расторжении договора в связи с продажей недвижимости и гарантией оплаты имеющейся задолженности.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 разъяснил, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Доводы заявителя о заведомо заниженной цене имущества, проданного по спорному договору, основаны на отчете N 2008/347 ООО "Региональный центр независимой оценки" об оценке имущества от 08.12.2008., по которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 02.10.2008. определена в размере 21 553 000 руб., в том числе: здания 1 -3 861 051 руб.; здания 2 - 12 750 871 руб.; здания 3 - 333 891 руб.; здания 4 - 1 036 498 руб.; здания 5 - 1 005 948 руб.; земельного участка 1 - 473 949 руб.; земельного участка 2 - 1 376 709 руб.; земельного участка 3 - 287 529 руб.; земельного участка 4 - 246 002 руб.; земельного участка 5 - 180 552 руб. При этом здание 1 и здание 3 оценены даже ниже, чем указанная в договоре в их отношении цена.

Стороны договора в обоснование представленных в материалы дела возражений о соответствии стоимости имущества цене его продажи ссылаются на отчет N 832/10 ООО "Капитал-оценка" об оценке имущества от 28.05.2010 г.., по которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 15.10.2008 г.. определена в размере 12 082 487 рублей. Ниже указанной в договоре купли-продажи от 15.10.2008. цены определена рыночная стоимость зданий 1 и 2 Стоимость всего остального имущества превышает цену, установленную договором. Так, здание 3 оценено в 607 256 рублей, здание 4 - в 1 078 915 рублей, здание 5 - в 858 797 рублей, земельный участок 1 - в 670 489 рублей, земельный участок 2 - в 608 652 рубля, земельный участок 3 - в 354 845 рублей, земельный участок 4 - в 108 759 рублей, земельный участок 5 - в 79 823 рубля.

В соответствии с заключением экспертов по результатам проведенной 19.11.2010. судебной экспертизы рыночная стоимость недвижимости по состоянию на 15.10.2008. составляла 20 161 000 рублей, включая: здания 1 - 6 358 500 рублей; здания 2 - 9 864 800 рублей; здания 3 - 288 600 рублей; здания 4 - 259 600 рублей; здания 5 -241 000 рублей; земельного участка 1 - 557 500 рублей; земельного участка 2 - 1 826 000 рублей; земельного участка 3 - 267 900 рублей; земельного участка 4 - 286 700 рублей; земельного участка 5 - 210 400 рублей. Стоимость зданий 3,4 и 5 определена ниже, чем указанная в договоре купли-продажи цена.

Судом правомерно указано на непредставление конкурсным управляющим доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи от 15.10.2008 г.. был заключен исключительно с намерением причинить вред кредиторам должника. Как установлено решением суда от 26.03.2010 г.. банкротство Фотеева Н.В. было вызвано произошедшим 14.05.2009 г.., т.е. спустя полгода после совершения сделки, пожаром, в результате которого утрачена возможность использования поврежденного имущества с целью основной деятельности должника - сдачей имущества в аренду. Наличие у должника признаков банкротства на момент совершения сделки купли-продажи, заявителем в нарушение ст.65 АПК РФ не доказано.

Сделка купли-продажи была совершена по цене, ниже совокупной общей рыночной стоимости всех объектов, что следует из оценки, проведенной ООО "Региональный центр независимой оценки" и заключения судебной экспертизы. При этом суд считает оценку, осуществленную ООО "Капитал-Оценка" менее достоверной, поскольку при её проведении не использовался сравнительный подход, при котором стоимость объекта определяется путем сравнения со стоимостью других аналогичных объектов. Вместе с тем, по заключению судебной экспертизы, три здания из пяти были проданы по цене, значительно превышающей их рыночную стоимость. Такой же вывод следует и из оценки ООО "Региональный центр независимой оценки" в отношении двух зданий.

21.03.2008 г.., т.е. до отчуждения имущества, которое находилось в залоге у ОАО "Банк Москвы" по договору с Фотеевым Н.В. от 21.03.2008. за N 00057/19/355-08, между банком и Долматовичем О.И. был заключен договор поручительства в обеспечение кредитного договора банка с Фотеевым Н.В., поскольку при условии заключения такого договора банк как залогодержатель дал согласие на отчуждение недвижимости. По договору поручительства Долматовичем О.И. после регистрации перехода к нему права собственности на купленные объекты выплачено банку за Фотеева Н. В., согласно выписки со счета, 5 680 000 рублей. Регрессное требование Долматовичем О.И. к должнику на эту сумму не предъявлялось, т.е. Долматович О.И. уплатил Фотееву Н.В. 12 000 000 рублей и погасил за него долг в сумме 5 680 000 рублей, на величину которого стороны, согласно представленному суду дополнительному соглашению к договору купли-продажи от 23.03.2010 г.., увеличили стоимость проданного имущества.

Правомерным следует признать вывод суда об отсутствии направленности действий продавца и покупателя на намеренное причинение вреда кредиторам должника совершаемой сделкой. Продажа части имущества по цене, превышающем его рыночную стоимость, а также продажа всего имущества по цене, выше цены его приобретения, опровергают доводы конкурсного управляющего о том, что имущество отчуждалось по заведомо для сторон заниженной цене. Довод о том, что, совершая сделку купли-продажи, Фотеев Н.В. действовал в нарушение интересов должника, т.е. своих личных интересов, несостоятелен.

Суд дал правильную оценку обстоятельствам заключения и исполнения договора купли-продажи, наличию обременения на отчуждаемом имуществе, необходимости заключения договора поручительства для получения согласия банка на совершение сделки.

Доводы заявителя жалобы следует признать необоснованными.

Ссылка на противоправность действий покупателя, воспользовавшегося тяжелым положением продавца, кабальность продажи - несостоятельна.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой, на что ссылается заявитель, является порочность воли обеих сторон.

Величина цены имущества не может быть единственным основанием для признания сделки недействительной, доказыванию подлежит наличие злонамеренного соглашения, направленность сделки на уменьшение конкурсной массы, цель причинения ущерба кредитором.

Доводы о выполнении расписок с целью скрыть реально наступившие последствия сделки, бездоказательны.

В части условий оплаты потребляемых услуг судом правомерно указано, что при осуществлении регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимости факт оплаты продавцом после заключения договора потребленной электроэнергии и услуг по водоснабжению и водоотведению не может служить достаточным доказательством мнимости сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы

Представленные в дело письма Агентства недвижимости "Метражи" (б/н от 28.05.2010 г.., N 001-2011 от 11.01.2011 г..) обоснованно приняты судом в качестве доказательств, обосновывающих возражения ответчиков по делу.

Таким образом, выводы суда основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям ст.71 АПК РФ.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством.

Доводы заявителя не могут быть признаны обоснованными, так как не опровергают выводов суда по существу спора, а сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Поскольку неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, арбитражным судом не допущено, основания для отмены определения и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы Долматовича О.И. относительно прекращения производства по заявлению конкурсного управляющего со ссылкой определение суда от 01.06.2010 г.. по делу N А50-31401/2009 подлежат отклонению, поскольку фактические и правовые основания для признания сделки были заявлены иные, по существу рассмотрены не были.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 14 января 2011 года по делу N А50-31401/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.В.Казаковцева

Судьи

Т.С.Нилогова А.Н.Булкина