Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2010 г. N 17АП-10074/10

г. Пермь

08 октября 2010 г.

Дело N А50-10193/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Виноградовой Л.Ф.

судей Голубцовой Ю.А., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Русановой Ю.С.,

при участии:

от истца ООО "Мир напитков": Копысовой О.В. - доверенность N 22 от 20

сентября 2010 года, паспорт;

от ответчика ООО "Развлекательный центр "Вознесенский": Лобанова Д.М. -

доверенность от 11 мая 2010 года, удостоверение;

от третьего лица ОАО "Альфа-Банк": Варачевой Д.А. - доверенность N 5/778Д

от 24 марта 2010 года, паспорт;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО "Мир напитков",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 23 августа 2010 года

по делу N А50-10193/2010,

принятое судьей Плаховой Т.Ю.

по иску ООО "Мир напитков"

к ООО "Развлекательный центр "Вознесенский"

третье лицо: ОАО "Альфа-Банк"

о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мир напитков" (далее ООО "Мир напитков", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Развлекательный центр "Вознесенский" (далее ООО "Развлекательный центр "Вознесенский", ответчик) о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30 марта 2009 года в размере 100 000 руб. на основании статей 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 3-4).

До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований до 3 275 904,78 руб. (л. д. 91, 93).

Определением от 22 июня 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Альфа-Банк" (далее ОАО "Альфа-Банк") (л. д. 63-65).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23 августа 2010 года, принятым судьей Плаховой Т.Ю. по делу N А50-10193/2010, в удовлетворении иска отказано (л. д. 99-105).

Истец, ООО "Мир напитков", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке, поскольку полагает, что судом при принятии решения нарушены нормы материального и процессуального права. Так, неправомерен, по мнению истца, вывод суда о публично-правовом характере отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих между сторонами сделки и государством в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию. Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает ответчик, не содержит ограничений относительно обязательств, которые могут обеспечиваться неустойкой. Также, считает истец, не соответствует статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда первой инстанции о том, что договором на ответчика, ООО "Развлекательный центр "Вознесенский", сторонами возложена обязанность, исполнение которой зависит от совершения действий третьим лицом. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Мир напитков" просит отменить решение Арбитражного суда Пермского края от 23 августа 2010 года и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме (протокол судебного заседания от 07 октября 2010 года).

Представитель ответчика ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" в судебном заседании пояснил, что с решением суда не согласен. Утверждает, что договором купли-продажи на ответчика возложена обязанность погасить запись об ипотеке, которая им в установленный срок не исполнена. Требование о взыскании неустойки в связи с нарушением данной обязанности является, по мнению ответчика, правомерным. Однако, полагает ответчик, неустойка подлежит уменьшению соразмерно последствиям нарушения обязательства (протокол судебного заседания от 07 октября 2010 года).

Представитель третьего лица ОАО "Альфа-Банк" в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен. Согласно статье 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Однако договором купли-продажи обязанность погасить запись об ипотеке возложена на продавца и предусмотрена ответственность за неисполнение данной обязанности. ОАО "Альфа-Банк" считает, что исполнение названной обязанности поставлено в зависимость от совершения действий третьим лицом - банком. В данном случае, по мнению третьего лица, имеет место обеспечение не обязательства, а публично-правовой обязанности. ОАО "Альфа-Банк" просит оставить решение Арбитражного суда Пермского края от 23 августа 2010 года без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу б/н, б/д).

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" принадлежит следующее недвижимое имущество:

- 1-этажное металлическое здание склада (лит. И) общей площадью 471,9 кв. м. по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район ул. Васильева, 8 (кадастровый (или условный) номер 59:401:0:0:23562\1\И\1) (Свидетельство о государственной регистрации права от 21 мая 2008 года, л. д. 50);

- 1-этажное панельное здание склада с антресольным этажом (лит. С) общей площадью 1 762,4 по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район ул. Васильева, 8 (кадастровый номер объекта 59:401:11068:5:23562\1\С\1) (Свидетельство о государственной регистрации права от 28 декабря 2005 года, л. д. 48);

- 1-этажное здание склада (лит. Т) общей площадью 730 кв. м. по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район ул. Васильева, 8 (кадастровый (или условный) номер 59:401:11068:5:23562\1\Т\1) (Свидетельство о государственной регистрации права от 23 апреля 2008 года, л. д. 49);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 1-этажное здание склада (лит.Т), 1-этажное металлическое здание склада (лит. И), 1-этажное здание с антресольным этажом (лит. С), общей площадью 6 806 кв. м., по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Васильева, 8 (кадастровый (или условный) номер 59:01:4400068:14) (Свидетельство о государственной регистрации права от 05 февраля 2009 года, л. д. 51).

04 сентября 2008 года ОАО "Альфа-Банк" (залогодержатель) и ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (залогодатель) заключен договор об ипотеке N 7733/З, согласно пункту 1.1 которого ипотекой обеспечивается обязательство по соглашению о кредитовании в российский рублях от 04 сентября 2008 года N 7733, заключенному залогодержателем и ООО "Лидер прайс" (должник) на срок до 09 сентября 2010 года, по которому залогодержатель обязуется предоставлять должнику кредиты, размер единовременной задолженности по которым в любой день действия соглашения не может превышать 27 500 000 руб., на основании заключаемых между залогодержателем и должником дополнительных соглашений (л. д. 7-14).

В соответствии с пунктом 1.2 договора в обеспечение исполнения должником своих обязательств по соглашению в полном объеме, в том числе своевременного возврата кредитов, уплаты процентов за пользование кредитами и других платежей, предусмотренных соглашением, включая возмещение убытков, причиненных залогодержателю ненадлежащим исполнением должником обязательств по соглашению, залогодатель передает в ипотеку залогодержателю имущество, указанное в пункте 1.3 договора:

- 1-этажное панельное здание склада с антресольным этажом (лит. С) общей площадью 1 762,4 кв. м., кадастровый номер объекта 59:401:11068:5:23562\1\С\1, расположенное по адресу: Пермская область, г. Пермь, Свердловский район, ул. Василия Васильева, д. 8;

- 1-этажное здание склада (лит. Т) общей площадью 730 кв. м., кадастровый (или условный) номер объекта 59:401:11068:5:23562\1Т\1, расположенное по адресу: Пермская область, г. Пермь, Свердловский район, ул. Василия Васильева, д. 8.

Согласованная сторонами общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 34 900 000 руб. (пункт 1.4 договора (л. д. 7-14).

10 сентября 2008 года произведена государственная регистрация ипотеки и договора об ипотеке за номером 59-59-21/075/2008-638 (л. д. 14).

30 марта 2009 года ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (продавец) и ООО "Мир напитков" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (л. д. 15-17).

В силу пункта 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество:

- 1-этажное металлическое здание склада (лит. И) общей площадью 471,9 кв. м. по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район ул. Васильева, 8 (кадастровый (или условный) номер 59:401:0:0:23562\1\И\1);

- 1-этажное панельное здание склада с антресольным этажом (лит. С) общей площадью 1 762,4 по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район ул. Васильева, 8 (кадастровый номер объекта 59:401:11068:5:23562\1\С\1);

- 1-этажное здание склада (лит. Т) общей площадью 730 кв. м. по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район ул. Васильева, 8 (кадастровый (или условный) номер 59:401:11068:5:23562\1\Т\1);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 1-этажное здание склада (лит.Т), 1-этажное металлическое здание склада (лит. И), 1-этажное здание с антресольным этажом (лит. С), общей площадью 6 806 кв. м., по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Васильева, 8 (кадастровый (или условный) номер 59:01:4400068:14) (л. д. 15-17).

Общая стоимость передаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества составляет 92 279 008 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи продавец удостоверяет, что недвижимое имущество никаких ограничений не имеет: не продано, не заложено, под запрещением или арестом не состоит и на него отсутствуют права третьих лиц.

Продавец обязуется погасить в срок до 06 апреля 2009 года регистрационную запись об ипотеке N 59-59-21/075/2008-638 от 10 сентября 2008 года.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения продавцом пункта 3.4 и (или) непогашения регистрационной записи об ипотеке N 59-59-21/075/2008-638 от 10 сентября 2008 года в срок, предусмотренный данным договором, продавец обязан уплатить покупателю неустойку в размере 0,1 % от общей стоимости передаваемого по договору недвижимого имущества за каждый день нарушения сроков.

В случае нарушения продавцом срока погашения регистрационной записи об ипотеке N 59-59-21/075/2008-638 от 10 сентября 2008 года на срок более 30 календарных дней покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, при этом договор считается расторгнутым через 7 дней с момента получения продавцом уведомления о расторжении (пункт 4.3 договора от 30 марта 2009 года, л. д. 15-17).

Недвижимое имущество передано продавцом, ООО "Развлекательный центр "Вознесенский", покупателю, ООО "Мир напитков" по акту приема-передачи от 01 апреля 2009 года (л. д. 18).

31 марта 2009 года ООО "Мир напитков" обратилось к ОАО "Альфа-Банк" с просьбой погасить запись об ипотеке (л. д. 20).

В ответ на данное обращение ОАО "Альфа-Банк" предложило покупателю представить копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 марта 2009 года, копию платежных документов, подтверждающих оплату по заключенному договору, а также форму согласия Банка на отчуждение переданного в ипотеку недвижимого имущества, которая будет приемлема как для сторон договора, так и территориального органа федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письмо N 1513 от 01 апреля 2009 года, л. д. 21).

16 июня 2009 года ООО "Мир напитков" направило ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" претензию, в которой сообщило об отказе от договора купли-продажи от 30 марта 2009 года в соответствии с пунктом 4.3 договора, поскольку регистрационная запись об ипотеке не погашена, и предложило уплатить неустойку в размере 6 551 809,56 руб., начисленную на основании пункта 4.2 договора, за период с 07 апреля 2009 года по 16 июня 2009 года (л. д. 25).

Полагая, что продавец необоснованно уклоняется от уплаты неустойки за неисполнение условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 30 марта 2009 года, ООО "Мир напитков" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" о взыскании неустойки в соответствии с пунктом 4.2 названного договора в размере 3 275 904,78 руб. на основании статей 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 3-4, 91).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В установленный договором срок запись об ипотеке от 10 сентября 2008 продавцом (ответчиком) не погашена.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

16 июня 2009 года ООО "Мир напитков" направило ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" претензию с предложением уплатить в соответствии с пунктом 4.2 договора неустойку в размере 6 551 809,56 руб. за неисполнение в срок обязанности по погашению записи об ипотеке (л. д. 25).

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 29 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Пунктом 1 статьи 25 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Следовательно, для погашения регистрационной записи об ипотеке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с совместным заявлением должны обратиться залогодатель (ООО "Развлекательный центр "Вознесенский") и залогодержатель (ОАО "АЛЬФА-БАНК").

Таким образом, по договору купли-продажи от 30 марта 2009 года ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" приняло на себя обязательство, исполнение которого зависело не от его воли, а от воли третьих лиц, то есть данное обязательство было заведомо неисполнимо самим обществом, что противоречит пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство подтверждено и тем, что лишь решением Арбитражного суда Пермского края от 08 мая 2009 года по делу N А50-5944/2009 по иску ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" к ОАО "Альфа-Банк", о прекращении ипотеки, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 июля 2009 года иск удовлетворен. Ипотека (залог недвижимости), дата регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 сентября 2008 года, номер регистрации 59-59-21/075/2008-638, в отношении следующего имущества: 1-этажное панельное здание склада с антресольным этажом (лит. С) общей площадью 1 762,4 кв. м., кадастровый номер объекта 59:401:11068:5:23562\1\С\1, расположенное по адресу: Пермская область, г. Пермь, Свердловский район, ул. Василия Васильева, д. 8; 1-этажное здание склада (лит. Т) общей площадью 730 кв. м., кадастровый (или условный) номер объекта 59:401:11068:5:23562\1Т\1, расположенное по адресу: Пермская область, г. Пермь, Свердловский район, ул. Василия Васильева, д. 8, прекращена (л. д. 52-61).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, условие договора купли-продажи от 30 марта 2009 года об обязанности продавца погасить запись об ипотеке, предусмотренное пунктом 1.3, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку обязательство о погашении регистрационной записи является ничтожным (пункт 1.3 договора), условие о неустойке, обеспечивающей исполнение ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" названного обязательства, предусмотренное пунктом 4.2 договора от 30 марта 2009 года, также является ничтожным.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края от 23 августа 2010 года об отказе в иске, является законным. Оснований для его отмены, предусмотренных статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на неправомерность вывода суда первой инстанции о публично-правовом характере отношений между сторонами договора купли-продажи и на то, что статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывает прекращение ипотеки с необходимостью отметки в реестре, правомерна.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Вместе с тем, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 названной статьи).

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки установлен ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но названные действия не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Однако вывод суда первой инстанции о публично-правовом характере отношений между сторонами по договору не привел к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, апелляционная жалоба истца, ООО "Мир напитков", удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО "Мир напитков".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 августа 2010 года по делу N А50-10193/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа "www.fasuo.arbitr.ru".

Судьи

Л.Ф. Виноградова Ю.А. Голубцова Ю.В. Скромова