Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2010 г. N 17АП-1721/10

г. Пермь

29 марта 2010 г.

Дело N А50-33376/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Гуляковой Г.Н., Васевой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.

при участии

от истца ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств": Голубев А.В. - представитель по доверенности от 01.10.2009 г.., Гибадуллин - директор, Гройсберг А.И. -представитель по доверенности от 09.02.2010 г..

от ответчиков: 1)Департамента имущественных отношений администрации города Перми - Полежаева А.С. -представитель по доверенности от 28.12.09г.

2) МУ "Содержание муниципального имущества" - не явились

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" (истца по делу)

на решение Арбитражного суда Пермского края от 11 января 2010 года

по делу N А50-33376/2009,

принятое судьей Удовихиной В.В.

по иску ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств"

к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми и МУ "Содержание муниципального имущества"

о понуждении к подписанию дополнительного соглашения,

установил:

ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми и МУ "Содержание муниципального имущества" о понуждении к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2667-08М от 11.12.2008 г.. в части изменения пункта 5.5 договора (установления порядка возмещения затрат на проведение капитального ремонта силами арендатора) и дополнения пунктом 4.9 (в части освобождения от уплаты арендных платежей на время проведения капитального ремонта).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.01.2010 г.. в удовлетворении иска отказано.

ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" (истец по делу), не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобы, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает на то, что объект аренды был передан обществу в состоянии непригодном для использования; учитывая, что балансодержателем не исполнено условие договора о проведении капитального ремонта, арендатор был вынужден нести дополнительные расходы по оплате за разработку проекта капитального ремонта помещения; в силу положений части 1 статьи 616 ГК РФ арендатор вправе требовать зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы; в силу части 1 статьи 611 ГК РФ у арендатора не возникает обязанности по уплате арендной платы в случае, если арендодатель передал имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию. Указывает на тот факт, что местные нормативные акты не могут служить основанием освобождения лица, обязанного проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения, от исполнения указанного обязательства, возложенного на него федеральным законодательством и заключенным договором аренды.

Департамент имущественных отношений города Перми (ответчик по делу) просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на тот факт, что в акте приемки-передачи помещения от 03.12.2008 г.. было зафиксировано, что сдаваемый в аренду объект пригоден к сдаче в аренду, но на объекте требуется капитальный ремонт на основании проектной документации, согласованной в установленном порядке. При этом сторонами в договоре не были оговорены условия и сроки проведения капитального ремонта, не указано на его неотложную необходимость. Таким образом, общество заранее знало о недостатках принимаемых помещений и необходимости ремонта в данных помещениях. Указывает на то, что при заключении договора аренды объектов нежилого муниципального фонда Департамент руководствовался действующим законодательством РФ - статьей 422 ГК РФ, в которой указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными) нормами действующими в момент их заключения, а также Решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 г.. N 61 об утверждении Положения об аренде муниципального имущества и Методики определения размеры арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, а также Постановлением Главы города Перми от 27.02.2003 г.. N 545 об утверждении формы договора аренды объектов нежилого муниципального фонда.

МУ "Содержание муниципального имущества" (ответчик по делу), извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, письменного отзыва на жалобу не представили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.12.2008 г.. между Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми (Арендодателем), Муниципальным учреждением "Содержание муниципального имущества" (Балансодержателем") и Обществом с ограниченной ответственностью "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального жилого фонда N 2667-08М, в соответствиями с условиями которого на основании протокола об итогах открытого аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 27.11.2008 г.. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1,2 этажах и антресоли в двухэтажном нежилом здании (Литер Б) и одноэтажного нежилого здания (Литер В), расположенных по адресу: г.Пермь, ул.Циолковского, дом 3, в Мотовилихинском районе, общей площадью 413,30 кв.м.

Договор заключен сроком до 03.12.2011 г.. и зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1.2 договора - целью использования объекта являются: производство, офис, склад, торговля, предприятие общественного питания.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора балансодержатель обязан производить капитальный ремонт объекта для обеспечения соответствия технического состояния Объекта требованиям СНИП и другой нормативной документации.

В пункте 5.5 договора установлено, что затраты на проведение капитального ремонта Объекта возмещаются в порядке, установленном главой администрации города.

18.12.2008 г.. сторонами составлен акт технического осмотра объекта аренды (Литер Б), в котором установлено, что зданию требуется капитальный ремонт.

22.12.2008 г.. составлен акт приема-передачи объекта муниципального арендного фонда, в котором зафиксировано, что объект пригоден для сдачи в аренду для использования согласно п.1.2 договора. Установлено, что системы энергоснабжения, отопления, канализации имеются, однако требуют капитального ремонта.

Неисполнение арендодателем и балансодержателем своих обязательств по проведению капитального ремонта послужило основанием для проведения капитального ремонта за счет арендатора и для обращения в арбитражный суд с требованием об обязании ответчиков подписать дополнительное соглашение к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 2667-08М от 11.12.2008 г.. на следующих условиях:

Пункт 5.5 договора изложить в следующей редакции: "В случае проведения капитального ремонта силами Арендатора, Балансодержатель возмещает затраты на проведение капитального ремонта путем перечисления денежных средств на счет Арендатора не позднее 1 месяца с момента предоставления Арендатором документов, подтверждающих стоимость проведенного капитального ремонта в соответствии с проектом, согласованным с Балансодержателем".

Внести в договор пункт 4.9 в следующей редакции: "В случае проведения капитального ремонта силами Арендатора, Арендатор освобождается от уплаты арендных платежей на время проведения капитального ремонта с момента его проведения до даты подписания сторонами акта приемки выполненных работ".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора в судебном порядке.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая данный вывод суда, обосновывает свою позицию положениями пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 2 части 2 статьи 450 ГК РФ - при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ).

Из анализа указанной нормы следует, что сторона, которая ссылается на то, что нарушение договора влечет для нее такой ущерб, обязана доказывать его наличие, то есть истец должен представить доказательства того, какую выгоду он рассчитывал получить от договора и какие убытки возникают для него вследствие нарушения договора ответчиком.

В нарушение статьи 65 АПК РФ, истец не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, 18.12.2008 г.. сторонами составлен акт технического осмотра объекта аренды (Литер Б), в котором установлено, что зданию требуется капитальный ремонт.

22.12.2008 г.. составлен акт приема-передачи объекта муниципального арендного фонда, в котором зафиксировано, что объект пригоден для сдачи в аренду для использования согласно п.1.2 договора. В акте отражено, что системы энергоснабжения, отопления, канализации имеются, однако требуют капитального ремонта, то есть, стороны признают, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями данного договора.

Таким образом, характеристики объекта были известны истцу, как при подписании договора, заключенного по итогам открытого аукциона, так и при принятии объекта в пользование. При этом сторонами ни в договоре, ни в акте не были оговорены условия и сроки проведения капитального ремонта, не указано на его неотложную необходимость.

Доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта аренды по назначению, указанному в п. 1.2 договора от 11.12.2008 N 2667-08М, истцом суду не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на то, что использование объекта невозможно по назначению для размещения в нём лечебного учреждения отклоняется, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие дату государственной регистрации изменений пункта 1.2. в части целей использования объекта под "деятельность больниц, специализированных лечебных центров" на основании изменения N 1 от 11.03.2009 г.. к договору (л.д.26), а также факт его неиспользования в данных целях.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что им предпринимались меры для согласования проведения капитального ремонта с ответчиками, которые уклонялись от такого согласования, а также на положения статьи 616 ГК РФ в части права арендатора требовать зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы не подлежит исследованию, так как предметом требований по настоящему делу является не взыскание арендной платы, а понуждение к заключению дополнительного соглашения в части изменения условий договора аренды.

Выводы суда первой инстанции в той части, что при заключении договора аренды Департамент имущественных отношений администрации города Перми руководствовался обязательными для сторон правилами, установленными действующим законодательством, являются правильными.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными норами) действующими в момент его заключения.

При заключении договоров аренды объектов нежилого муниципального фонда Департамент руководствовался нормативно-правовыми актами Пермской городской Думы и постановлением администрации города Перми:

- Решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 г.. N 61 "Об утверждении Положения об аренде муниципального имущества и Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество", которым были утверждены условия договора аренды;

- Постановлением Главы города Перми от 27.02.2003 г.. N 545 "Об утверждении формы договора аренды объектов нежилого муниципального фонда", которым утверждена форма договора аренды, в соответствии с которой между арендодателем (департаментом) и арендатором заключаются договоры аренды.

При этом пунктом 2 указанного Постановления установлено, что Департаменту с 1.04.2003 г.. поручено проводить оформление договоров аренды муниципального недвижимого имущества по утвержденной форме.

Учитывая, что Решение Пермской городской Думы и постановление администрации города являются нормативно-правовыми актами города, следовательно, они подлежат обязательному исполнению Департаментом в той части и в том объеме, как это определено в соответствующем нормативно-правовом акте.

При указанных обстоятельствах решение суда от 11 января 2010 г.. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 января 2010 года по делу N А50-33376/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Пермский медицинский реабилитационный центр "Жизнь без лекарств" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

Е. Е. Васева Г. Н. Гулякова