Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2011 г. N 12АП-7270/11

г. Саратов

Дело N А06-907/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 7 октября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Антоновой О.И., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.,

при участии в судебном заседании:

от Управления муниципального имущества администрации города Астрахани: Алиева Аделя Курмангалиевна по доверенности от 01.07.2011 года,

в отсутствии иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 июля 2011 года по делу N А06-907/2011, (судья Грибанов Г.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани

третье лицо - Администрация города Астрахани

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи N 214/ПП от 10.02.2011 г.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Голованова Светлана Никифоровна (далее истец, ИП Голованова С.Н.) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества Администрации города Астрахани об урегулировании разногласий по договору купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от 10 февраля 2011 года N 214/ПП, просит изложить п.2.1. договора в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 4 442 300 руб., в том числе НДС".

В ходе судебного разбирательства суда первой инстанции, истец уточнил исковые требования, просил изложить п.2.1. договора в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 4 443 000 руб., в том числе НДС"; изложить п.2.2. договора в следующей редакции: "Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года с даты заключения договора". Заявление истца было принято судом.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27 июля 2011 года урегулированы разногласия по договору купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от 10 февраля 2011 года N 214/ПП, возникшие между Управлением муниципального имущества администрации г.Астрахани и индивидуальным предпринимателем Головановой Светланой Никифоровной.

Пункт .2.1. договора изложен в следующей редакции:

"Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 4 443 000 руб., в том числе НДС".

Пункт 2.2. договора изложен в следующей редакции:

"Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года с даты заключения договора".

С Управления муниципального имущества администрации г.Астрахани в пользу индивидуального предпринимателя Головановой Светланы Никифоровны взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 4000 руб.

Не согласившись с принятым решением, Управление муниципального имущества Администрации города Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель считает, что судом первой инстанции при принятии судебного акта не учтено, что действующим законодательством предусмотрена возможность для проведения экспертизы отчета об оценке только экспертом саморегулируемой организации оценщиков, следовательно, эксперт ООО "Агентство "Партнер-Эксперт" не имел права производить экспертизу отчета.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды N 5176 от 09.12.1997 года истец арендовал муниципальное имущество города Астрахани, а именно: нежилое помещение по адресу: г.Астрахань, ул. Кирова/Ахматовская, 15/6, литер А пом. 34 общей площадью 162,3 кв.м.

На основании Федерального Закона РФ N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность.

Материалами дела установлено, что письмом от 11.01.2011 года ответчик предложил истцу воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность, к указанному письму был приложен проект договора купли-продажи арендуемого объекта N 20/1111 от 30.12.2010 года, в котором были указаны следующие условия:

п.1.2. "Продавец продает, а покупатель приобретает в порядке и на условиях, изложенных в настоящем договоре нежилое помещение по адресу: г. Астрахань, ул. Кирова/Ахматовская, 15/6, литер А пом. 34 общей площадью 162,3 кв.м."

п.2.1. "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 11 200 000 (одиннадцать миллионов двести тысяч) рублей, в том числе НДС (18%).";

п.2.2. "Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 3 (три) года с 10 февраля 2011 г8ода по 10 февраля 2014 года."

Также в п.2.4. договора было указано, что "Денежные средства, по уплате которых предоставляется рассрочка, перечисляются покупателем ежемесячно, не позднее 10 (десятого) числа, равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора"

К письму было приложено постановление Администрации города Астрахани N 10554 от 29.12.2010 года об условиях приватизации объекта по стоимости 11 200 000 руб. на основании отчета об оценке N 08/02-12-10.

Письмом от 03.02.2011 года истец уведомил ответчика о несогласии с условиями договора о цене продажи объекта недвижимости.

К указанному письму истцом были приложены: подписанный истцом проект договора купли-продажи от 10.02.2011 в редакции ответчика с протоколом разногласий, где истец предложил изложить п.2.1. договора в редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 4 442 300 руб., в том числе НДС"; п.2.2. договора в редакции: "Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на три года с даты подписания договора сторонами".

Как правильно установил суд первой инстанции, по заданию истца оценщик - предприниматель Сабитов И.Т. составил отчет об оценке объекта N 01 рс от 19.01.2011, согласно выводам которого рыночная стоимость спорного объекта составляет 4 442 300 руб. (т.1 л.д.54)

Указанный отчет об оценке был направлен в адрес ответчика совместно с подписанным проектом договора и протоколом разногласий.

Из материалов дела следует, что письмом от 07.02.2011 года N 30-02- 01-165/11 ответчик уведомил истца об отказе в принятия условий договора в предложенной истцом редакции.

В связи с возникновением между сторонами разногласий при заключении договора купли-продажи, руководствуясь положениями ст.445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции, оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, обоснованно счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ; специальные правила касаются, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. В свою очередь, согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

В соответствии с положениями статей 3 и 9 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ и вправе в установленном порядке реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

На основании статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, в случае наличия спора об условии договора, основанном на величине рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку истец фактически оспаривает результат и достоверность оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Агентство независимой и профессиональной оценки" и принятой ответчиком в качестве рыночной стоимости при определении условий договора купли-продажи объекта приватизации, арбитражный суд в настоящем споре должен рассмотреть возражения истца относительно стоимости оценки, исследовать обоснованность цены недвижимого имущества и в рамках спора об урегулировании разногласий по договору установить рыночную стоимость объекта недвижимости, подлежащего приватизации.

Определением арбитражного суда от 22.04.2011 по ходатайству истца по делу была назначена экспертиза, основанием для назначения судебной экспертизы было наличие вопросов по правильности и обоснованности составленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также с целью определения рыночной стоимости объекта приватизации.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли выполненный ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" Отчет N 08/02-12-10 от 20.12.2010 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости находящегося по адресу г.Астрахань Кировский район ул.Кирова/Ахматовская, д. 15/6 литер "А" нежилое помещение N 34, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, иным нормативным актам в области регулирования оценочной деятельности.

2. В случае установления несоответствия выполненного ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" Отчета N 08/02-12-10 от 20.12.2010 требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, иным нормативным актам в области регулирования оценочной деятельности, определить рыночную стоимость помещения N 34, расположенного в литере А домовладения по адресу г. Астрахань Кировский район ул. Кирова/Ахматовская, д. 15/6.

Довод заявителя о том, что судом первой инстанции была дана неверная оценка выводам экспертизы, из которых судом усмотрено, что Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, иным нормативным актам в области регулирования оценочной деятельности, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Судом первой инстанции правильно установлено, что согласно выводам экспертизы Отчет ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" N 08/02-12-10 от 20.12.2010 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости находящегося по адресу г.Астрахань Кировский район ул.Кирова/Ахматовская, д. 15/6 литер "А" нежилое помещение N 34, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, иным нормативным актам в области регулирования оценочной деятельности, содержит существенные методологические и математические ошибки, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

К такому выводу суд первой инстанции пришел после подробного исследования результатов экспертизы, в которой экспертом также было указано, что при взвешивании итоговых результатов полученных в рамках сравнительного и доходного подхода, результат сравнительного подхода указан 9 460 900 руб., в то время как результат расчетов в действительности составил 12 441 820 руб.

Согласно выводам экспертизы рыночная стоимость объекта приватизации составляет 4 443 000 руб.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что величина рыночной стоимости отраженная ООО "Агентство независимой и профессиональной оценки" в отчете N 08/02 -12-10 от 20.12.2010 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не является достоверной и не может быть применена при определении условий договора купли-продажи объекта приватизации, а также счел правомерным при урегулировании разногласий возникших между сторонами при заключении договора использовать величину рыночной стоимости, указанную в заключении назначенной судом экспертизы в сумме 4 443 000 руб. и удовлетворил заявленные требования об изложении п.2.2. договора в редакции истца, так как ответчиком возражений заявлено не было.

Довод заявителя о том, что экспертизу отчета об оценке вправе проводить только эксперт саморегулируемой организации оценщиков, следовательно, эксперт ООО "Агентство "Партнер-Эксперт" не имел права производить экспертизу отчета, судом апелляционной инстанции также отклоняется в силу следующего.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от "4" июля 2011 г. N 328, под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка. Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.

Из содержания данного Федерального стандарта оценки следует, что его действие не распространяется на порядок проведения судебной экспертизы и не устанавливает требований к лицам, привлекаемым судом в качестве экспертов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает принятое по делу решение законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, не принимаются судом и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 27 июля 2011 года по делу N А06-907/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение 2 месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

О.И. Антонова Ф.И. Тимаев