Актуальные вопросы признания права собственности на землю (И.В. Свечникова, "Право и экономика", N 8, август 2007 г.)

Актуальные вопросы признания права собственности на землю

В рамках судебной формы защиты субъективного права заинтересованное лицо может ставить перед судом вопрос о признании за ним права путем заявления иска. Признание права собственности является одним из вещно-правовых способов защиты, направленных на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с собственником в обязательственных правоотношениях.

Правовой основой иска о признании права собственности является ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), предусматривающая в качестве одного из способов защиты гражданских прав их признание. В свою очередь, ст. 59 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) также устанавливает возможность использования данного иска как способа защиты прав на специальный объект - земельный участок - и указывает, что судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием для государственной регистрации права на землю или сделки с землей. На наш взгляд, ст. 16 ЗК РФ, призванная внести ясность в споры, возникающие по поводу признания права собственности на земельный участок, лишь усложняет и без того нелегкое положение, создавшееся в связи с попытками некоторых фактических собственников земельных участков узаконить свое владение. Сложность их положения заключается в том, что многие суды отказывают в принятии таких исковых заявлений, мотивируя свой отказ тем, что ст. 214 ГК РФ и ст. 16 ЗК РФ утверждают, что все земли не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, принадлежат государству. Это исключает возможность признания права собственности на земельный участок по такому основанию, как приобретательная давность. В настоящее время названное основание является одним из наиболее актуальных способов приобретения права собственности: "О юридическом признании права на земельный участок того или иного лица речь может идти в основном тогда, когда это право возникает в силу приобретательной давности, либо при перерегистрации одного вида прав на другой, либо при оспаривании права на земельный участок одного лица другим"*(1).

Результаты анализа судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ приводят к выводу о том, что в качестве ответчиков по исследуемым искам чаще всего выступают администрации муниципалитетов, комитеты по управлению имуществом, комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В некоторых случаях (при перерегистрации одного вида прав на другой) в качестве третьего лица привлекается регистрирующий орган.

Этот вопрос актуален и в отношении земельных участков как особо ценного природного объекта, который способен приносить пользу и нуждается в разумном использовании. Несмотря на теоретическую и особенно на практическую значимость, "данный вопрос весьма скудно отражен в научной литературе"*(2), а мнения, высказываемые по нему, достаточно противоречивы*(3).

Нельзя не согласиться с авторитетным мнением А.П. Анисимова о том, что "теоретические дискуссии 90-х годов наложили свой отпечаток и на региональное законодательство, неоднозначно регулирующее названные отношения"*(4).

Например. Согласно ст. 34 Закона Тамбовской области от 18 марта 1997 г. N 101-З "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области"*(5) граждане и юридические лица, не являющиеся собственниками земельных участков, хотя и владеющие ими как своим собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретают право собственности и иные права на этот земельный участок, независимо от срока пользования. Возврат земельных участков гражданам Российской Федерации и юридическим лицам, у которых они были изъяты до 1991 г., не допускается. Они вправе приобрести земельные участки на общих основаниях или условиях, специально установленных законодательством Российской Федерации.

Существует и другой вариант урегулирования исследуемого вопроса: граждане (либо граждане и юридические лица), непрерывно, добросовестно и открыто пользующиеся земельными участками из состава государственных или муниципальных земель до 1 января 1991 г. без оформления прав на них, приобретают право на данные земли. Данное правило распространяется на земельные участки для садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства (в ряде случаев еще и животноводства, личного подсобного хозяйства и огородничества), т.е. каждый субъект Российской Федерации, в законе которого затрагивается данный вопрос, устанавливает свои особенности приобретательной давности в отношении земельных участков*(6).

Законодатели других регионов придерживались иной стратегии.

Согласно ст. 46 Закона Самарской области от 16 июля 1998 г. N 11-ГД "О земле" граждане и юридические лица имеют право на безвозмездное предоставление в собственность земельных участков из государственных и муниципальных земель, которыми они непрерывно, добросовестно и открыто пользуются более пятнадцати лет без юридического оформления своих прав, если на данные земельные участки не запрещается установление права частной собственности и если они предоставляются для того же целевого назначения. В дальнейшем Законом Самарской области от 14 декабря 2000 г. N 47-ГД были внесены изменения в указанную статью, согласно которым граждане имеют право на предоставление земельных участков в собственность по приобретательной давности в соответствии с федеральным законодательством. Затем ст. 46 была исключена Законом Самарской области от 8 октября 2002 г. N 68-ГД. Заметим, что в анализируемой статье речь шла именно о предоставлении уполномоченными органами в собственность земельных участков, а не о решении этого вопроса в судебном порядке. Более того, Самарская областная регистрационная палата просит суды прекращать производство дел по данным искам. В случае отказов органами власти заявителям в предоставлении земельных участков граждане вправе обращаться в суд за защитой своих прав. Такая позиция Самарской областной регистрационной Палаты нашла свое отражение в судебной практике, где в кассационном и надзорном порядке отменялись судебные акты по основаниям существования административного порядка предоставления земельных участков (постановление Президиума Самарского областного суда N 07-06/1229 по делу N 2-1239 по иску Иванова Н.В. к администрации Куйбышевского района г. Самары о признании права собственности на дом и земельный участок; Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24 сентября 2001 г. по делу N 05-3666 по иску Брыкиной О.А. к администрации г. Сызрани о признании права собственности на земельный участок)*(7).

Таким образом, недостаточная регламентация данного вопроса на федеральном уровне привела не только к практическим проблемам применения норм, касающихся признания права собственности по приобретательной давности, но и к разночтениям на региональном уровне.

Согласно действующему законодательству владелец земельного участка, использующий его добросовестно, открыто и непрерывно и желающий узаконить свое владение, должен обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Суд вправе выбрать один из следующих вариантов:

может отказать в иске на основании п. 2 cт. 214 ГК РФ, в соответствии с которой земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью (а приобретение прав на такие земельные участки осуществляется за плату и в ином порядке);

может принять решение о привлечении заявителя к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка;

если спорным является земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица, то суд вправе воспользоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, который допускает возможность установления права собственности в силу приобретательной давности на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

На наш взгляд, при принятии решений судами должны учитываться следующие факты: каким образом был приобретен спорный земельный участок и имеются ли на него правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы; действительно ли неиспользование этого земельного участка собственником свидетельствует о его отказе от права собственности либо это связано с какими-либо иными, объективными причинами; каким образом владелец использовал и намерен использовать в дальнейшем земельный участок. При этом нельзя не отметить, что владение земельным участком как своим собственным предполагает осуществление прав и обязанностей собственника, к которым согласно ст. 42 ЗК РФ относится: использование его в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, осуществление мероприятий по охране земельного участка, своевременное осуществление платежей за землю и т.д. В связи с этим возникает вопрос: насколько справедливо требовать исполнения этих обязанностей (в том числе взимания платежи за землю) и одновременно допускать возможность отказа в защите нарушенного права? В этом отношении интересным представляется тот факт, что практически во всех континентальных системах права предусматривается два срока приобретательной давности - для добросовестного и для недобросовестного владения. Так, в итальянском законодательстве для добросовестного владельца срок приобретательной давности составляет 10 лет, а для недобросовестного - 20 лет. Поскольку российское законодательство также устанавливает зависимость добросовестности владения от оснований приобретения имущества, следует исключить возможность применения исковой давности к истребованию имущества у недобросовестного владельца. В связи с этим в отношении исков о признании права собственности по давности владения интересной является следующая точка зрения: "Так как иски о признании права собственности, с одной стороны, не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника и, с другой - диктуются продолжающимся незаконным поведением третьего лица, на них, как и на негаторные иски, не распространяется действие исковой давности"*(8). Применение данного положения в отношении такого основания для признания права собственности на земельный участок как приобретательная давность повлечет за собой возможность правопредшественника (или его наследников) по истечении любого периода времени обратиться в суд с виндикационным иском, позволяющим истребовать имущество из чужого незаконного владения. В этом случае может возникнуть спор между двумя собственниками (если давностный владелец в судебном порядке оформил право собственности на земельный участок), либо это будет спор между давностным владельцем и собственником, при этом, как было отмечено выше, суд вполне может воспользоваться п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Во избежание подобных ситуаций, полагаем, что целесообразно распространение 15-летнего срока исковой давности для добросовестного владения и нераспространение сроков исковой давности на недобросовестное владение.

И.В. Свечникова,

кандидат юридических наук, доцент кафедры теории права

Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина

"Право и экономика", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Иконицкая И.А. Земельное право РФ. 2002. С. 153.

*(2) Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право. 2000. N 1. С. 17.

*(3) См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002. С. 196; Крассов О.И. Земельное право: Учеб. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2004. С.140; Драчук В.П. Юридический справочник землевладельца. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2000. С. 29; Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция федерального закона о земле // Государство и право. 1994. N 7. С. 67.

*(4) Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Нотариус. 2004. 1 (N 45). С. 20.

*(5) Закон Тамбовской области от 18 марта 1997 г. N 101-З "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области " (принят Тамбовской областной Думой 18 марта 1997 г.) (с изм. от 18 декабря 1998 г., 22 мая 2001 г., 29 октября 2003 г.).

*(6) См., напр.: Ст. 73 Земельного кодекса Республики Башкортостан (в ред. от 25 февраля 1999 г. N 221-з) // Известия Башкортостана. 1999. 26 марта; ст. 65 Закона Республики Бурятия от 1 февраля 2000 г. N 341-11 "О земле;" ст. 71 Земельного кодекса Удмуртской Республики от 7 мая 1996 г. N 208-1 (в ред. Закона Удмуртской Республики от 3 октября 1997 г. N 471-1).

*(7) См.: Судебная защита прав на недвижимое имущество: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Российская академия правосудия, 2003. С. 80, 81.

*(8) Гражданское право: Учеб./ Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. С. 278.