Перевод жилого помещения в нежилой фонд (С.Н. Кудряшов, "Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2007 г.)

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Индивидуальные предприниматели при осуществлении своей деятельности все чаще прибегают к уже ставшей традиционной процедуре перевода жилого помещения (квартиры) в нежилой фонд. Действительно, в связи с ростом цен на недвижимость иногда гораздо выгоднее приобрести квартиру и перевести ее в нежилой фонд, оборудовав в ней магазин, кафе, офис, чем покупать готовое нежилое помещение, несмотря на то, что данная процедура достаточно дорогостоящая.

Порядку ее проведения отведена глава 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" Жилищного кодекса, однако на практике предприниматели сталкиваются с множеством вопросов, связанных с переводом жилого помещения в нежилой фонд.

В данной статье рассмотрены наиболее важные моменты такого перевода.

Законодательные нормы

Начнем с того, что действующее законодательство запрещает индивидуальным предпринимателям осуществлять деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после их перевода в нежилые помещения.

Следует отметить, что арбитражные суды при рассмотрении споров по данному вопросу занимают схожую позицию. Вообще, по мнению судей, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. также Постановление ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)).

В другой ситуации индивидуальный предприниматель в арендованном помещении организовал парикмахерскую. Однако в соответствии с техническим паспортом на жилой дом арендованное помещение относится к жилому фонду. В результате суд заключил, что передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признал договор аренды указанного помещения недействительным и обязал бизнесмена вернуть арендуемое помещение арендодателю (Постановлении ФАС ВВО от 23.10.2006 N А82-2816/2006-2).

Условия перевода

Предпринимателям следует учесть, что не каждому жилью (квартире) можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в нежилой фонд. Так, в соответствии со ст. 22 ЖК РФ помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:

- имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;

- если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;

- если право собственности на "переводимое" помещение не обременено правами каких-либо лиц (не находится в залоге, под арестом);

- данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.

Обратите внимание: если "переводимое" помещение не отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных требований, то это повод отказать в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ). Но об этом чуть позже.

Итак, с условиями и требованиями мы определились. Что дальше?

Собираем пакет документов

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

Отметим, что форма заявления действующим законодательством не утверждена. Соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа местного самоуправления) и, собственно, само намерение предпринимателя перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Заявление можно составить на фирменном бланке с печатью за подписью индивидуального предпринимателя или уполномоченного лица (представителя), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на "переводимое" помещение.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Правил*(1)). Напомним, в данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Жилищный кодекс предоставляет собственникам "переводимого" помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт "переводимого" помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ) (п. 3, 7 Положения*(2)). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки "переводимого" помещения.

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения. Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

а) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

б) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

в) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

г) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В связи с этим приведем Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 N Ф08-3149/2006, в котором департамент культуры оспорил распоряжение главы органа местного самоуправления по переводу жилого помещения в разряд нежилых. В спорном распоряжении собственнику помещения указано провести перепланировку в соответствии с представленным проектом. Вместе с тем, как выяснилось, здание, в котором расположено помещение, поставлено на государственную охрану как памятник истории и культуры (архитектуры) местного значения, а проект перепланировки помещения не был согласован с департаментом культуры (заключение не представлено). Таким образом, суд правомерно признал распоряжение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда недействительным.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

После представления вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Обратите внимание: приведенный выше перечень документов является исчерпывающим, то есть требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления не вправе. Это четко прописано в п. 3 указанной статьи кодекса.

В Постановлении ФАС ЗСО от 05.04.2006 N Ф04-2161/2006(21143-А02-22) рассмотрена следующая ситуация. Городская администрация отказала индивидуальному предпринимателю в переводе помещения в состав нежилого фонда, сославшись на то, что в пакете документов отсутствуют разрешение ГИБДД по организации и обустройству автостоянки и согласие собственников смежных квартир на данный перевод. Но ФАС СЗО с такой позицией чиновников не согласился и признал решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое неправомерным, указав, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать другие документы, кроме установленных п. 2 ст. 23 ЖК РФ (см. также Постановление ФАС УО от 18.04.2007 N Ф09-2184/07-С1).

Жилищное законодательство не содержит требования о том, чтобы владелец "переводимого" помещения получил согласие от собственников помещений (квартир), примыкающих к помещению, переводимому в разряд нежилых. Вместе с тем, по мнению автора статьи, если есть возможность заручиться одобрением соседей, то оно будет нелишним и поможет избежать препятствий при переводе. Дело в том, при отсутствии такого согласия местные законодатели, предполагая возможные возражения собственников соседних помещений, на практике, как правило, не отказывают в переводе жилого помещения в разряд нежилых, но более детально, педантично, если хотите, подходят к принятию решения о переводе.

В этой связи следует упомянуть о Постановлении ФАС СЗО от 20.04.2007 N А05-8525/2006-24, в котором суд отказал в признании незаконным решения городской администрации об отказе в переводе жилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, в нежилое, поскольку в случае такого перевода возникает необходимость установить отдельный вход в помещение, что связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, следовательно, заявитель должен был получить согласие участников общей долевой собственности в доме на изменение режима пользования участком.

Виды принимаемых решений

В течение 45 дней чиновники должны принять решение о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с момента представления заявителем в орган местного самоуправления пакета документов. Со дня вынесения решения в трехдневный срок последний вручает заявителю или направляет ему по адресу, указанному в заявлении, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (п. 5 ст. 23 ЖК РФ), форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ N 502*(3).

В соответствии с п. 1 ст. 24 ЖК РФ отказать в переводе помещения в нежилой фонд чиновники могут только в определенных случаях, а именно:

- непредставление указанных выше документов;

- представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);

- "переводимое" помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение. Так, ФАС СКО в Постановлении от 26.10.2006 N Ф08-4957/2006 поддержал орган местного самоуправления, отказавший заявителю в переводе жилого помещения в нежилой фонд, указав, что для перевода спорного помещения в нежилое необходимо организовать отдельный доступ в него, то есть провести перепланировку с отдельным входом;

- проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения.

Следовательно, во всех остальных случаях чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке. Благо, положительной арбитражной практики хватает.

Например, в Постановлении от 23.05.2006 N Ф09-4051/06-С3 ФАС УО поддержал индивидуального предпринимателя, пожелавшего перевести квартиру в нежилое помещение для использования его под магазин продовольственных товаров. Бизнесмен обратился в администрацию Перми с соответствующим заявлением, приложив к нему документы, предусмотренные п. 2 ст. 23 ЖК РФ. Но чиновники заявили, что вопрос о переводе жилого помещения в нежилое будет рассмотрен только после того, как предприниматель представит полный пакет документов, соответствующий регламенту, утвержденному приказом заместителя главы города (начальника Департамента планирования и развития территории г. Перми). Предприниматель обратился в суд, который расставил все точки над "i". По мнению ФАС УО, поскольку предпринимателем были представлены все документы, предусмотренные жилищным законодательством, а отказ городской администрации со ссылкой на регламент не предусмотрен п. 2 ст. 24 ЖК РФ, действия чиновников не соответствуют действующему законодательству.

Завершающий этап

Уведомление от органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое является основанием использования данного помещения в предпринимательских целях (п. 7 ст. 23 ЖК РФ). Вместе с тем иногда такое уведомление может содержать требования к собственнику "переводимого" помещения по его переустройству и (или) перепланировке, причем в документе должен быть приведен перечень выполняемых работ (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В данном случае уведомление является промежуточным документом, получение которого подразумевает выполнение собственником всех указанных в нем требований и предписаний.

Выполненную работу по переустройству и (или) перепланировке "переводимого" помещения принимает приемочная комиссия, которая создается главой органа местного самоуправления и оформляет соответствующий акт о приемке. Впоследствии орган, осуществляющий перевод помещений, направляет его в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по месту нахождения "переводимого" помещения. После получения собственником помещения акта о приемке он смело может использовать переведенное, переоборудованное, нежилое помещение в предпринимательской деятельности.

В соответствии с п. 5 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилой фонд должен проинформировать о своем решении всех собственников объектов недвижимости, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Обратите внимание: несмотря на то, что жилое помещение будет переведено в нежилой фонд, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир). Так, в соответствии с п. 2.7 Приложения 4 к Постановлению Правительства Москвы N 73-ПП*(4) в жилых домах не допускается производить ремонтно-строительные работы в воскресные и праздничные нерабочие дни или начинать работы в будни, сопряженные с шумом, ранее 9.00 и (или) заканчивать их позднее 19.00.

Налогообложение

Прежде чем начать разговор о налогообложении следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц (НДФЛ) самостоятельно определяют перечень расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу, в порядке, прописанном в гл. 25 "Налог на прибыль организаций". Также при учете доходов и расходов коммерсанты должны руководствоваться порядком, утвержденным Приказом Минфина РФ и МНС РФ N 86н/БГ-3-04/430*(5) (далее - Порядок учета).

Если помещение приобретается...

При приобретении индивидуальным предпринимателем жилого помещения у него могут возникнуть трудности в налоговом учете. Дело в том, что у контролирующих органов сложилось свое мнение, которое идет вразрез с мнением налогоплательщиков.

Так, в Письме Минфина РФ от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19 рассмотрен вопрос, когда налогоплательщик вправе начать начислять амортизацию на приобретенное помещение - с начала его эксплуатации или с момента перевода его в нежилой фонд? По мнению чиновников, в соответствии с действующим законодательством помещение (квартира) до перевода в нежилой фонд не может использоваться в предпринимательских целях и, как следствие, не является амортизируемым имуществом в налоговом учете (см. также письма Минфина РФ от 16.04.2007 N 03-03-06/2/69, УМНС по г. Москве от 01.04.2004 N 26-12/22224). Выводы неутешительные: затраты в виде амортизационных отчислений от стоимости приобретенного жилого помещения под офис до его перевода в нежилой фонд не уменьшают налоговую базу по НДФЛ.

Вместе с тем можно привести доводы, законодательные нормы, опровергающие позицию контролирующих органов. Пункт 2 ст. 256 НК РФ содержит перечень имущества, которое не относится к амортизируемому, причем в нем жилое помещение (квартира), используемое в предпринимательских целях, отсутствует. Напомним, амортизируемым признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ, п. 30 Порядка учета).

К сведению: срок полезного использования налогоплательщик определяет самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств*(6). При этом приобретенное налогоплательщиком помещение относится к десятой амортизационной группе (со сроком полезного использования свыше 30 лет), независимо от того, переведено оно в нежилой фонд или нет. Более того, схожей позиции придерживаются и контролирующие органы (письма УМНС по г. Москве от 20.09.2004 N 26-12/61278, УФНС по г. Москве от 23.06.2005 N 20-12/44942).

Следовательно, при использовании жилого помещения в предпринимательских целях (под офис) при налогообложении его можно учесть в качестве амортизируемого основного средства и уменьшать налогооблагаемую базу по НДФЛ на стоимость приобретенного помещения равномерно в размере амортизационных отчислений. При этом не следует забывать о ст. 252 НК РФ, в соответствии с которой в целях налогообложения расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Таким образом, по мнению автора статьи, расходы налогоплательщика будут подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, а именно договором купли-продажи, платежками и т.д.

Несомненно, налоговые риски при таком подходе имеются. Основной аргумент контролирующих органов состоит в том, что расходы подтверждены документами, оформленными не в соответствии с действующим законодательством (см. раздел "Законодательные нормы"). Однако в обоснование своей позиции налогоплательщик может привести тот факт, что в соответствии с положениями ст. 2 НК РФ налоговое законодательство регулирует властные отношения по установлению, введению и взиманию налогов и сборов в РФ, то есть является самостоятельной отраслью, имеющей свою специфику и направленность. Причем налоговое законодательство не сопоставляет порядок исчисления и уплаты налога с требованиями других отраслей законодательства, в том числе гражданского. Налогоплательщики при исчислении и уплате налогов должны руководствоваться исключительно теми правовыми нормами, которые прописаны в налоговом законодательстве. К тому же в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ нормы гражданского законодательства к налоговым отношениям по общему правилу не применяются.

Исходя из вышеизложенного, по мнению автора статьи, учесть расходы по приобретению жилого помещения в предпринимательских целях в виде амортизационных отчислений при расчете НДФЛ можно и до перевода помещения в нежилой фонд. Причем риск претензий со стороны контролирующих органов можно уменьшить, если налогоплательщик намерен выполнить требования действующего законодательства - в частности, представить в орган местного самоуправления заявление о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда; у предпринимателя имеется пакет документов, собранных в соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ. В Письме УФНС по г. Москве от 07.08.2006 N 18-11/1/70206 указано, что начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонда в нежилой, начинается с даты документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав в соответствии с законодательством РФ.

В связи с этим также будет интересно Постановление ФАС СЗО от 02.10.2006 N А56-38512/2005, в котором суд принял сторону налогоплательщика. По результатам выездной налоговой проверки налоговики привлекли его к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ за неуплату налогов, в связи с завышением затратной части при налогообложении. При этом, по мнению налоговиков, спорные помещения до перевода их в нежилой фонд не могли использоваться налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности и, следовательно, не являлись амортизируемым имуществом в целях налогообложения. Поскольку налогоплательщик не должен был начислять амортизацию по данным объектам, суммы износа не учитываются в составе внереализационных расходов в целях налогообложения. Вместе с тем, как указал суд, невозможность использования налогоплательщиком приобретенных им квартир для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, опровергается материалами дела, а именно в оспариваемом решении налогового органа указано, что налогоплательщик на основании договора передал спорные помещения за плату в аренду организации. К тому же налоговики не оспаривают, что в проверяемый период налогоплательщик получил доход от сдачи указанных помещений в аренду. Поэтому суд пришел к выводу, что налогоплательщик обоснованно учел при налогообложении суммы недоначисленной амортизации по жилым помещениям.

Если приведенные доводы не помогут убедить налоговых инспекторов на местах, то, по мнению автора статьи, вышестоящий налоговый орган или, на худой конец, арбитражные суды они не оставят равнодушными.

Следует также сказать несколько слов о расходах, связанных с переводом жилых помещений в нежилой фонд (Письмо УФНС по г. Москве от 28.11.2006 N 20-12/105021). В связи с переводом квартир в нежилой фонд изменяется функциональное назначение объекта основных средств, соответственно, и код ОКОФ. Значит, расходы по переводу жилых помещений в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду в качестве офисных помещений должны увеличивать первоначальную стоимость этого нового объекта основных средств.

В Письме Минфина РФ от 20.06.2006 N 03-03-04/1/533 указано, что расходы по содержанию квартиры, предназначенной для проживания в ней командированных работников, на основании документов, косвенно подтверждающих факт их пребывания в ней в период командировки, могут быть отнесены к признаваемым при налогообложении расходам. При этом они принимаются к налоговому учету в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Расходы по содержанию квартиры за то время, когда она пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения.

В Письме УФНС по г. Москве от 02.03.2006 N 20-12/16112с налогоплательщик задал вопрос: можно ли учесть при налогообложении расходы, связанные с арендой жилых помещений, которые бесплатно предоставляются своим работникам для проживания в соответствии с трудовыми договорами? Чиновники ответили: если законодательством РФ не предусмотрена для данного налогоплательщика обязанность по предоставлению своим работникам бесплатного жилья, то эти расходы не учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую базу.

Индивидуальным предпринимателям, перешедшим на УСНО, будет интересно Письмо Минфина РФ от 25.05.2007 N 03-11-04/2/140. В нем указано, что расходы на приобретение нежилого помещения с рассрочкой платежа на три с половиной года, приобретенного, введенного в эксплуатацию и прошедшего государственную регистрацию в период применения спецрежима, могут быть учтены в налоговом периоде его окончательной оплаты.

Если помещение арендуется...

Контролирующие органы, ссылаясь на запрет использования жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания (ст. 17 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ), утверждают, что расходы по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не учитываются при налогообложении, пока помещение не будет переведено в состав нежилого фонда (письма Минфина РФ от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310, от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71).

Следует отметить, что в Письме от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285 Минфин давал прямо противоположные разъяснения, а именно: установление факта использования жилого помещения по назначению, предусмотренному ЖК РФ, либо не по назначению осуществляется по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством и не влияет на применение норм Налогового кодекса. Исходя из этого, чиновники решили, что платежи за аренду помещения, используемого в качестве офиса при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, являются экономически обоснованными расходами и при условии правильного оформления их можно учесть в целях налогообложения.

Более того, в подтверждение правомерности включения в налогооблагаемую базу арендных платежей по аренде жилого помещения, используемого под офис, можно привести арбитражную практику. Так, в Постановлении ФАС МО от 19.01.2007 N КА-А41/13145-06 рассмотрена ситуация, когда налоговики не признали расходы налогоплательщика в виде арендных платежей, поскольку арендуемое помещение, используемое как офис, относится к жилому фонду. Вместе с тем суд принял решение в пользу налогоплательщика, указав, что несоблюдение организацией положений отраслей права, не относящихся к налоговым правоотношениям, не влияет на отнесение затрат к расходам по налогу на прибыль. То обстоятельство, что жилые помещения не переведены в нежилой фонд, не влияет на возможность отнесения в состав расходов по налогу на прибыль затрат по аренде помещения, используемого под производственный офис организации. Несмотря на то, что данный документ влияет на порядок налогообложения налога на прибыль, по мнению автора, индивидуальные предприниматели могут применять его в целях исчисления НДФЛ.

Обратите внимание: такой же точки зрения придерживаются и арбитражные суды других округов, в частности ФАС СЗО (Постановление от 17.10.2006 N А05-4649/2006-19), ФАС ЗСО (Постановление от 11.05.2004 N Ф04/2552-532/А46-2004).

По мнению Минфина, высказанному в Письме от 16.04.2007 N 03-03-06/1/240, расходы на ремонт помещения, арендованного у физического лица, а также капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованную квартиру у физического лица не учитываются в составе расходов при налогообложении. Следует также учитывать, что если предприниматель арендует нежилое помещение у физического лица (не являющегося индивидуальным предпринимателем), то он несет обязанности налогового агента по удержанию и перечислению суммы НДФЛ с доходов, полученных гражданином от сдачи помещения в аренду, по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 226 НК РФ) (Письмо Минфина РФ N 03-05-01-04/310). В данной ситуации возникает вопрос: можно ли учесть коммунальные платежи при расчете НДФЛ? По мнению автора статьи, проблем с учетом при НДФЛ сумм коммунальных платежей не возникнет. В соответствии с пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, пп. 19 п. 47 Порядка учета плату за коммунальные платежи можно отнести к прочим расходам, связанным с осуществлением предпринимательской детальности. К тому же обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несении иных расходов прописана в п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Вместе с тем не следует забывать о ст. 252 НК РФ - все произведенные предпринимателем затраты должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы. Следовательно, помимо договора аренды нежилого помещения необходимо запастись еще и документами, подтверждающими расходы на коммунальные платежи.

К сведению: если индивидуальный предприниматель, применяющий УСНО, сдает в аренду жилье, но в его свидетельстве деятельность по сдаче в аренду имущества не указана, то, по мнению контролирующих органов, такая деятельность для него не является предпринимательской, которая в данном случае переведена на УСНО (Письмо Минфина РФ от 17.05.2006 N 03-11-04/2/109). Следовательно, такие доходы облагаются в общеустановленном порядке.

Ответственность

В КоАП РФ за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем данную статью можно применить, если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо). В этом случае ему грозит предупреждение либо штраф, размер которого составляет от 1000 до 1500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

Напомним, в целях применения КоАП РФ индивидуальные предприниматели приравниваются к должностным лицам (ст. 2.4). Однако если арендодателем или собственником выступает индивидуальный предприниматель, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, произвести перерасчет налоговых обязательств.

Если индивидуальный предприниматель переоборудует жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то он рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить от 4000 до 5000 руб.

С.Н. Кудряшов,

редактор журнала ИП: бухгалтерский учет и налогообложение

"Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение", N 4, июль-август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

*(2) Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301.

*(3) Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

*(4) Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы".

*(5) Приказ Минфина РФ и МНС РФ от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 "Об утверждении Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей".

*(6) Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.