Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2011 г. N 12АП-6296/11

г. Саратов

Дело N А57-9149/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 05 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Никольского С.В.,

судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Евлоевой Ю.Х.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Грунина Л.П., доверенность от 23.04.2010,

от ответчика - Жирков В.В., доверенность от 14.04.2011 года N 01-09/1078, Кузнецов А.С., доверенность от 19.07.2011 года N 01-09/2236,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 июня 2011 года

по делу N А57-9149/2010, судья П.М. Безруков,

по иску индивидуального предпринимателя Бурмистрова В.Г., г. Энгельс Саратовской области,

к комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, г. Энгельс Саратовской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,

закрытое акционерное общество "Галактика", г. Энгельс Саратовской области,

об обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бурмистров Вячеслав Геннадьевич (далее - истец, Бурмистров В.Г.) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - ответчик, комитет по управлению имуществом) об обязании комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д.1, 1 этаж, общей площадью 43,7 кв.м. с индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г., с изменением пункта 1.3 договора согласно условий протокола разногласий с учетом рыночной стоимости имущества; в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи и с нарушением сроков по заключению договора купли-продажи, взыскании размера причиненных убытков за семь месяцев текущего года в размере 38 812,62 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2010 была назначена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области N 3612 от 19.11.2010 размер рыночной стоимости спорного помещения составил 736,969 рублей.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 принято утонение исковых требований, в соответствии с которыми истец просит обязать комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д.1, 1 этаж, общей площадью 43,7 кв.м. с индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. с изменением пунктов договора согласно условий протокола разногласий: 1.3- с учетом рыночной цены, определенной в ходе рассмотрения дела, 3.1.2- соблюдать государственные, технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории, производить капитальный ремонт имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество; пункты 4.1,4.1.1.,4.1.2., раздела 4 - исключить.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 производство по делу в части требований Бурмистрова В.Г. к комитету о взыскании причиненных убытков за семь месяцев текущего года в размере 38 812,62 руб. прекращено в связи с отказом от данного требования.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 по ходатайству ответчика была назначена повторная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ГУ Саратовской лаборатории судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения составила 781 750 рублей (с учетом НДС).

Определением от 16.05.2011 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать комитет заключить с индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, по цене 662500 рублей в редакции протокола разногласий индивидуального предпринимателя Бурмистрова В.Г.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2011 пункты договора купли- продажи на нежилое помещение общей площадью 43,7 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, дом 1, между комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района и индивидуальным предпринимателем Бурмистровым Вячеславом Геннадьевичем приняты в следующей редакции: пункт 1.3. в редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 662 500 руб. без НДС"; пункт 3.1.2. в редакции продавца: "соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории; производить капитальный ремонт имущества; не осуществлять сделок без согласия с "Продавцом" в отношении имущества до перехода права собственности на имущество и окончания расчетов по настоящему договору и регистрации"; пункты 4.1, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 исключены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в части принятия пункта 1.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 662 500 рублей без НДС". Податель апелляционной жалобы просит принять пункт 1.3 договора в редакции продавца - комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

От лиц, участвующих в деле, возражений не поступило, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным пересмотреть решение суда первой инстанции в части принятия пункта 1.3 договора купли-продажи: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 662 500 рублей без НДС".

Исследуя материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия установила следующее.

Между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бурмистровым Вячеславом Геннадьевичем (арендатором) заключен договор N 11 от 01.12.2005 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, 1-й этаж.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2009 по делу N А57-3737/2009 суд обязал комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заключить с индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. договор купли-продажи, предоставив преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, 1-й этаж, в рамках Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Во исполнение данного решения 11.12.2009 комитет по управлению имуществом уведомлением N 01-09/3959 направил Бурмистрову В.Г. проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

При заключении договора между Бурмистровым В.Г. и комитетом по управлению имуществом возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи спорного помещения.

Ответчиком спорные пункты договора купли-продажи были предложены в следующей редакции:

пункт 1.3. "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 1 365 000 руб. с учетом НДС, в том числе: 1 156 779,66 руб. - стоимость имущества; 208 220,34 руб. - сумма НДС (18%). В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиком НДС является "Покупатель".

пункт 3.1.2. в разделе обязанности покупателя "соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории; производить капитальный ремонт имущества; не осуществлять сделок без согласия с "Продавцом" в отношении имущества до перехода права собственности на имущество и окончания расчетов по настоящему договору и регистрации";

пункт 4.1. "В случае просрочки оплаты "Покупателем", "Продавец" имеет права: пункт 4.1.1. "Расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив "Покупателя" за 30 суток";

пункт 4.1.2. "Изъять имущество у "Покупателя", переданное ему по настоящему договору";

пункт 4.1.3. "В случае нарушения условий, указанных в п.3.1.2 настоящего договора "Продавец" имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив "Покупателя" за 30 суток".

Истец не согласился с предложенным проектом договора и в протоколе разногласий от 14.01.2010 года к договору купли-продажи предложил спорные пункты в следующей редакции: в примечаниях по пункту 1.3. указал, что выкупная цена завышена.

пункт 3.1.2. "соблюдать государственные, технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории, производить капитальный ремонт имущества с момента государственной регистрации перехода права

собственности на имущество";

пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 раздела 4 - исключить".

В соответствии с уточнением исковых требований, сделанном в судебном заседании 16.05.2011, истец просил обязать комитет заключить с индивидуальным предпринимателем Бурмистровым В.Г. договор купли-продажи спорного объекта по цене 662500 рублей в редакции протокола разногласий истца.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В ходе рассмотрения дела ответчиком был представлен отчет ЗАО "Галактика" N 2517 от 01.12.2009, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 1 365 000 руб. (с учетом НДС).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2010 по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: Установить размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 1. Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области N 3612 от 19.11.2010 размер рыночной стоимости спорного помещения на момент производства экспертизы составил 736,969 рублей.

Ответчик заявил возражения относительно экспертного заключения. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 по ходатайству ответчика была назначена повторная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: Установить размер рыночной стоимости нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, 1. Согласно заключению эксперта ГУ Саратовской лаборатории судебной экспертизы N 234/4-3 от 23.03.2011 рыночная стоимость спорного помещения на момент производства экспертизы составила 781 750 рублей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что определяя рыночную стоимость спорного имущества экспертное заключение должно содержать выводы о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, целью назначения судом экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости на основании повторной судебной экспертизы, судом первой инстанции не была установлена недействительность оценки рыночной стоимости имущества, проведенной ЗАО "Галактика".

Назначая судебные экспертизы, судом первой инстанции не ставился вопрос об установлении соответствия отчета ЗАО "Галактика" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того, судебные экспертизы определили рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на дату проведения экспертизы - 19.11.2010, 23.03.2011, тогда как оферта была направлена ответчиком 11.12.2009.

Таким образом, судебные экспертизы, назначенные судом первой инстанции не могут быть положены в основу судебного акта.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции от истца поступил письменный отказ от проведения повторной экспертизы на предмет установления соответствия отчета ЗАО "Галактика" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" если экспертиза в силу АПК РФ могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Поскольку публичные права не нарушены, суд не обязан по своей инициативе назначать экспертизу.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для того, чтобы ставить под сомнение результаты проведенной оценки ЗАО "Галактика", согласно которой рыночная стоимость спорного объекта составила 1 365 000 руб. (с учетом НДС).

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В соответствии со статьей 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом пунктом 2 названной статьи определен перечень операций, не признаваемых в целях применения налога на добавленную стоимость объектами налогообложения. В данный перечень включены операции по передаче имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, суд исключает из стоимости помещения НДС 18%, и определяет выкупную цену в размере 1 156 779,66 руб.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в обжалуемой части. Пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения следует изложить в следующей редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 1 156 779 руб. 66 коп (без учета НДС).

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 июня 2011 года по делу N А57-9149/2010 в обжалуемой части изменить.

Пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д.1, общей площадью 43,7 кв.м., изложить в следующей редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 1 156 779 руб. 66 коп. (без учета НДС).

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

А.Ю. Никитин Т.Н. Телегина