Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2010 г. N 17АП-7447/10

г. Пермь

12 августа 2010 г.

Дело N А50-4842/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Мещеряковой Т.И., Ясиковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.В.,

при участии:

от истца - ООО "Финансово-строительная компания" : Крылова О.В., паспорт, доверенность от 01.06.2010,

от ответчиков - Комитет имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района: Шипиловских Д.Б., удостоверение, доверенность от 01.02.2010, Харин О.В., паспорт, доверенность от 11.01.2010, Писарев С.Н., паспорт, доверенность от 04.08.2010, Муниципальное образование "Пермский муниципальный район" в лице финансово-экономического управления по Пермскому району Пермского края: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц - ИП Глебова О.Н.: Глебова О.Н., паспорт, Администрация Пермского муниципального района: Шипиловских Д.Б., удостоверение, доверенность от 01.02.2010, ФГУП "Племенной завод "Верхнемуллинский", ООО "ППСО": не явились, извещены надлежащим образом,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя -

ООО "Финансово-строительная компания"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 02 июня 2010 года

по делу N А50-4842/2010,

принятое судьей Овчинниковой С.А.,

по заявлению ООО "Финансово-строительная компания"

к Комитету имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района, Муниципальному образованию "Пермский муниципальный район" в лице финансово-экономического управления по Пермскому району Пермского края

третьи лица: ИП Глебова О.Н., Администрация Пермского муниципального района, ФГУП "Племенной завод "Верхнемуллинский", ООО "ППСО"

о признании недействительными торгов и договора, заключенного по результатам торгов, применении последствий сделки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная компания" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Комитету имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района (далее - заинтересованное лицо) о признании недействительными торгов в виде открытого аукциона по продаже земельного участка по адресу: Пермский край, Кондратовское сельское поселение, ул. Камская, площадью 7460 кв.м., кадастровый номер 59:32:063 0006:6663, признании недействительным договора, заключенного с победителем аукциона - ООО "Финансово-строительная компания" N 274 от 02.11.2007, и применении последствий недействительности сделки путем возврата ответчику земельного участка, возврата истцу денежных средств в размере 25608315 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование жалобы указывает на то, что при надлежащем исполнении обязанностей по организации и проведению аукциона Комитету имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района должно было стать известно о наличии на земельном участке иных инженерных коммуникаций, помимо отраженных в кадастровом паспорте земельного участка, влекущих за собой непременное ограничение использования земельного участка для покупателя, сведения о чем необходимо было включить в информационное сообщение. В результате нарушения процедуры проведения торгов заявитель не получил достоверной информации о качественных характеристиках приобретаемого объекта, которые являлись для него существенными при принятии решения об участии в аукционе и заключении договора купли-продажи земельного участка. Изменение качественных характеристик объекта повлекло за собой невозможность его использования в том объеме и тех целях, которые предполагались заявителем при заключении договора купли-продажи.

Ответчики и третьи лица письменных отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Представитель Комитета имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района в суде апелляционной инстанции пояснил, что решение суда является законным и обоснованным. Указал, что об указанных заявителем обременениях земельного участка организатору торгов не было известно, земельный участок прошел кадастровый учет, указанные заявителем обременения не зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается письмом Архитектурно-строительной инспекции Комитета имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района N 67 от 24.03.2010.

Представитель Администрации Пермского муниципального района в суде апелляционной инстанции пояснил, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит, является законным и обоснованным, поддерживает позицию Комитета имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района.

ИП Глебова О.Н. в суде апелляционной инстанции указала на то, что согласна с решением суда, трансформаторная подстанция принадлежит ей на праве собственности, электрические кабели, которые были обнаружены заявителем, являются питающими для данной подстанции, данный объект был приобретен заявителем у ФГУП "Племенной завод "Верхнемуллинский".

Муниципальное образование "Пермский муниципальный район" в лице финансово-экономического управления по Пермскому району Пермского края, ФГУП "Племенной завод "Верхнемуллинский", ООО "ППСО", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.

Изучив материалы дела, проанализировав нормы материального и процессуального права, проверив законность и обоснованность решения в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, Комитетом имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района было размещено извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка в собственность, расположенного по адресу: Пермский край, Кондратовское сельское поселение, ул. Камская, площадью 7460 кв.м., кадастровый номер 59:32:063 0006:6663, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: под жилую застройку (л.д.25).

В качестве обременений земельного участка было указано, что: - часть земельного участка находится в охранной зоне электрических сетей до 1000 в (кабельные линии ООО "ППСО"), - часть земельного участка находится в охранной зоне электрических сетей 6 кВ, - часть земельного участка находится в охранной зоне электрических сетей 10 кВ, - часть земельного участка находится в охранной зоне трансформаторной подстанции, - часть земельного участка находится в охранной зоне тепловых сетей (л.д.35).

30.10.2007 аукционной комиссией был проведен открытый аукцион по продаже земельного участка в собственность, по результатам которого победителем признано ООО "Финансово-строительная компания" (л.д.27).

02.11.2007 между Комитетом имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района (продавец) и ООО "Финансово-строительная компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, который по акту приема-передачи передан покупателю (л.д.29-33).

19.12.2007 регистрирующим органом заявителю выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок (л.д.36).

В ходе проводимых инженерно-геодезических изысканий на принадлежащем заявителю земельном участке последним были обнаружены подземные электрические кабели 10 кВ в сторону трансформаторной подстанции 0454.

Трансформаторная подстанция, расположенная по адресу Пермский край, Пермский район, д. Кондратово, ул. Камская, 8б, принадлежит на праве собственности ИП Глебовой О.Н. (л.д. 39), электрические кабели, которые были обнаружены заявителем, являются питающими для данной подстанции.

Полагая, что Комитет имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района неправомерно не отразил указанные обременения земельного участка, выставленного на торги, данные нарушения являются существенными и могли повлиять на решение истца о приобретении данного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов и договора, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявитель не доказал наличие оснований для признания аукциона, а также сделки, заключенной по результатам торгов, недействительными.

Суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Основанием для признания торгов недействительными являются такие нарушения правил их проведения, которые имеют существенное влияние на результат торгов, и находящиеся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорном периоде) предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла приведенных норм права следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Из материалов дела следует, что при организации и проведении торгов Комитет имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района указал обременения выставленного на торги земельного участка, а именно: наличие охранной зоны электрических сетей до 1000 в, электрических сетей 6 кВ, 10 кВ, охранной зоны трансформаторной подстанции и охранной зоны тепловых сетей.

В соответствии с письмом ОАО "МРСК-Урала" (л.д.37) следует, что в зоне выделенного участка находятся кабельные линии (КЛ-10кВ), ввод в ТП-0454, данные линии принадлежат ИП Глебовой О.Н. и на план земельного участка не нанесены.

Согласно свидетельству о регистрации права собственности ИП Глебовой О.Н. принадлежит трансформаторная подстанция, расположенная по адресу Пермский край, Пермский район, д. Кондратово, ул. Камская, 8б.

Указанное имущество было приобретено ИП Глебовой О.Н. у ФГУП "Племенной завод "Верхнемуллинский".

Земельный участок, являющийся предметом торгов, находился в муниципальной собственности и был передан предприятию на праве постоянного бессрочного пользования.

С разрешением на строительство трансформаторной подстанции предприятие к собственнику земельного участка не обращалось.

Кроме того, факт отсутствия разрешения на строительство ТП-0454 подтверждается журналом регистрации разрешений на строительство в Пермском районе Пермского края с 1986 по 1997, письмом архитектурно-строительной инспекции Комитета имущественных отношений от 24.03.2010 N 67.

Таким образом, продавец земельного участка (собственник) не мог знать о наличии на данном участке линейных сооружений (питающих кабелей к ТП -0454).

Доказательств, свидетельствующих о том, что ФГУП "Племенной завод "Верхнемуллинский" либо ИП Глебова О.Н. обращались к собственнику земельного участка с разрешением о прокладке через земельный участок питающих ТП-0454 кабелей и собственником выдано указанное разрешение, материалы дела не содержат и заявителем суду не представлено.

Таким образом, заявитель не доказал, что заинтересованные лица должны и могли знать о наличии обременений земельного участка в виде наличия линейных сооружений, питающих трансформаторную подстанцию.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно сделал вывод о соблюдении ответчиком процедуры проведения торгов по продаже спорного земельного участка, установленной ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет, определено его разрешенное использование, указаны обременения земельного участка, то есть земельный участок, выставленный на аукцион, соответствовал требованиям земельного законодательства.

Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, обществом не представлено доказательств того, как повлияли на его права и законные интересы, допущенные, по его мнению, нарушения в ходе проведения торгов, и каким образом будут восстановлены его права в случае признания торгов недействительными.

По смыслу п.1 ст. 449 ГК РФ сделка, заключенная по результатам торгов, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.

Из анализа указанной нормы права следует, что, заявляя требования о признании торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, недействительной, истец должен доказать, что допущенные ответчиком нарушения повлекли нарушение прав и законных интересов истца.

Судом первой инстанции установлено, что в настоящее время строительство на участке не ведется, какого-либо плана застройки не имеется.

Как следует из содержания договора N 274 от 02.11.2007 г.., земельный участок приобретен истцом под жилую среднеэтажную застройку.

Фактически покупателем участка проведены инженерно-геодезические изыскания, являющиеся предшествующей стадией архитектурно-строительного проектирования, строительства объектов капитального строительства, выполняемые в силу ст.47 Градостроительного кодекса РФ для подготовки проектной документации, подготовка и реализация которой без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускается.

Инженерные изыскания выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Таким образом, результат инженерных изысканий, в том числе выявленное обстоятельство - наличие подземных кабельных линий электропередач, позволит рассмотреть вопрос архитектурно-строительного проектирования на приобретенном на аукционе земельном участке, возможность осуществления жилищной застройки без ущерба или с соразмерным ущербом для застройщика либо невозможность осуществления таковой.

Заявитель же не доказал, что наличие кабельных линий, не указанных в качестве обременений земельного участка, препятствует использованию ООО "Финансово-строительная компания" данного участка.

Кроме того, в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Заявленные обществом основания в части не указания обременений земельного участка в данном случае могут являться основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка на основании ч.3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истцом же заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, основанные на недействительности аукциона по причине введения участника аукциона в заблуждение относительно предмета аукциона организатором аукциона. Поскольку доказательств введения ООО "Финансово-строительная компания" в заблуждение относительно характеристик предмета аукциона организатором Комитетом имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района материалы дела не содержат, истцом не представлены.

Как правильно указал суд первой инстанции, заявитель не доказал наличие оснований для признания аукциона по продаже земельного участка по адресу: Пермский край, Кондратовское сельское поселение, ул. Камская, площадью 7460 кв.м., кадастровый номер 59:32:063 0006:6663, недействительным, а также не представил доказательства, наличие которых позволило бы суду признать сделку, заключенную по результатам торгов недействительной.

Поскольку ответчиком соблюдена процедура проведения торгов по продаже спорного земельного участка, основания для признания аукциона, соответственно, и договора, заключенного с победителем аукциона, недействительными отсутствуют, суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Обстоятельства дела, имеющие юридическое значение для разрешения спора, исследованы судом полно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответственно, доводы апеллятора подлежат отклонению.

В силу изложенного решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

Заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина в размере 2000 руб., поскольку в соответствии со ст.333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче апелляционной жалобы составляет 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 02 июня 2010 года по делу N А50-4842/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Финансово-строительная компания"- без удовлетворения.

Возвратить ООО "Финансово-строительная компания" из федерального бюджета госпошлину, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 375 от 23.06.2010 г. в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Т.И.Мещерякова Е.Ю.Ясикова