Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2011 г. N 18АП-9799/11

г. Челябинск

"13" октября 2011 г.

Дело N А07-7160/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Баканова В.В.,

судей Карпачевой М.И. и Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Водопад" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29 июля 2011 г. по делу N А07-7160/2011 (судья Гареева Л.Ш.),

в заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Водопад" - Жерновков В.И. (доверенность б/н от30 мая 2011 г.),

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Водопад" (далее - ООО "Водопад", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 1992.1 от 25 октября 2006 г. в размере 20 660 руб. (за апрель 2011 г.), пени в размере 47 156 руб. 40 коп. за период с 12 марта 2008 г. по 01 апреля 2011 г., выселении ООО "Водопад" из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Карима Хакимова, 8 общей площадью 158, 7 кв.м.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29 июля 2011 г. (резолютивная часть объявлена 22 июля 2011 г.) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Водопад" в пользу Комитета взысканы пени в размере 23 578 руб. 20 коп. Суд также постановил выселить ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Карима Хакимова, д. 8, литера А, общей площадью 158,7 кв.м.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Водопад" (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить в части выселения ответчика из занимаемого помещения, принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что до рассмотрения спора по существу ответчиком была погашена задолженность по арендной плате, что подтверждается справкой о начислении арендной платы и пени за период с 01 января 2006 г. по 21 июля 2011 г. В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, и до сегодняшнего дня ответчик пользовался данным правом, начиная с 16 ноября 1999 г. когда был заключен первый договор аренды данного помещения.

В судебном заседании представитель ООО "Водопад" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явился представитель Комитета.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца, надлежаще извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование г. Уфа Республики Башкортостан является собственником помещений общей площадью 158, 7 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Карима Хакимова, д. 8 на основании Указа Президиума Верховного Совета Республики Башкортостан N 6-2/264 от 04 июня 1992 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 февраля 2008 г. сделана запись регистрации N 02-04-01/022/2008-277 и выдано соответствующее свидетельство (л.д. 25).

25 октября 2006 г. между Комитетом (арендодатель) и ООО "Водопад" (арендатор) заключен договор N 1992.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель на основании решения Комитета от 08 сентября 2006 г.. N 1066-ОНФ передает, а арендатор (ответчик по делу) принимает в пользование помещение муниципального нежилого фонда, расположенное на втором этаже по адрес у: г. Уфа, ул. Карима Хакимова, д. 8, литера А, общей площадью 158,7 кв.м.

Характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 8232 от 17 марта 2006 г.

Указанный объект передан арендатору по акту приема-передачи от 08 сентября 2006 г.. (л.д. 17).

Согласно пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 08 сентября 2006 г. по 08 августа 2009 г. Государственная регистрация договора аренды произведена 22 февраля 2008 г., что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/173/2010-218 от 09 ноября 2010 г. (л.д. 24)

В соответствии с пунктом 3.3. договора, арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно пункту 3.1 договора, плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Ежегодные расчеты годовой арендной платы, являющиеся приложением к данному договору аренды представлены в материалы дела (л.д. 16, 18,20).

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день.

По истечении срока действия указанного договора аренды он был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Как следует из материалов дела, 02 декабря 2010 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. N КС-8999, в котором истец просит освободить занимаемое нежилое помещение (в связи с отказом от договора аренды N1992.1 от 25 октября 2006 г..) по истечении трех месяцев со дня направления данного уведомления, передав его по акту приема-передачи (л.д. 26). Факт получения данного уведомления ответчик не оспаривает.

Однако, по истечении трех месяцев со дня направления уведомления, арендатор арендуемое помещение арендодателю не возвратил, письменный ответ на данное уведомление не направил.

Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 1992.1 от 25 октября 2006 г. в размере 20 660 руб. (за апрель 2011 г.), пени в размере 47 156 руб. 40 коп. за период с 12 марта 2008 г. по 01 апреля 2011 г., выселении ООО "Водопад" из занимаемого помещения.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что факт несвоевременного внесения арендатором арендных платежей подтвержден, помещение ответчиком не освобождено. Судом также установлено, что до рассмотрения спора по существу ответчиком погашена задолженность по арендной плате, что подтверждается справкой о начислении арендной платы и пени за период с 01 января 2006 г. по 21 июля 2011 г., представленной истцом. При таких обстоятельствах, на основании ст. 408 гражданского кодекса Российской Федерации судом принято решение об отказе в удовлетворении требований в части взыскания суммы задолженности по арендной плате.

Частичное удовлетворение требований о взыскании договорной неустойки до суммы 23 578 руб. 20 коп. обусловлено снижением судом первой инстанции, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суммы договорной неустойки. Требование истца о выселении ООО "Водопад" из занимаемого помещения удовлетворено в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта в обжалуемой части, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, содержащий наименование, определение местонахождения объекта и его площадь, исполнения его сторонами.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому подлежал государственной регистрации и был, как указано выше, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 названной статьи).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вносить арендную плату, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку арендодатель отказался от договора, предупредив арендатора за три месяца уведомлением исх. N КС-8999, полученным ООО "Водопад", договор считается расторгнутым в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 453 названного кодекса является основанием для прекращения обязательств.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении обязанности ответчика возвратить истцу арендуемое помещение.

Довод заявителя жалобы о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, отклоняется.

Пунктом 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Доказательств направления Комитету письменных уведомлений о намерении заключить договор аренды на новый срок, истцом не представлено.

Преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает в случае, если имеются иные лица, также претендующие на заключение договора аренды того же объекта.

В принудительном (судебном) порядке указанное право может быть реализовано лишь в случаях, предусмотренных абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указанными в этой норме способами.

Сведений о наличии иных лица претендующих на заключение договора аренды того же объекта в материалах дела не имеется.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что свидетельствующие о наличии или отсутствии преимущественного права ответчика на заключение договора аренды на новый срок, не входят в предмет доказывания по данному делу. Способы защиты арендатора, обладающего таким правом, предусмотрены абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда в обжалованной части не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1357 руб. подлежит возврату подателю апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29 июля 2011 г. по делу N А07-7160/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Водопад" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Водопад" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1357 руб., излишне уплаченную по квитанции СБ 8598/0191 от 29 августа 2011 г.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Пивоварова