Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2011 г. N 09АП-22401/11

г. Москва

Дело N А40-99158/10-54-647

18 октября 2011 г.

N 09АП-22401/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Овчинниковой С.Н.

Судей: Тетюка В.И., Стешана Б.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Маркиной Е.М.

рассмотрев дело N А40-99158/10-54-647

по иску Правительство города Москвы

к ООО "Юнити"

третьи лица: ГУП г. Москвы "Специальное предприятие при Правительстве Москвы, Префектура ЮАО г. Москвы, Контрольный комитет г. Москвы (Москонтроль), Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Косянчук Владислав Петрович

о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта

При участии сторон:

Представитель Правительства города Москвы: Стефанова М.И. по дов. от 25.02.2011 г.. N 4-47-4792/1

Представитель ООО "Юнити": не явился, извещен.

Представитель ГУП г. Москвы "Специальное предприятие при Правительстве Москвы: не явился, извещен.

Представитель Префектуры ЮАО г. Москвы: Стефанова М.И. по дов. от 16.02.2011 г.. N 0153-239/11

Представитель Контрольного комитета г. Москвы (Москонтроль): не явился, извещен.

Представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы: Прохоренко Д.С. по дов. от 29.06.2011 г.. N 312-д

Представитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы: не явился, извещен.

Представитель Косянчук Владислава Петровича: Лихота В.Н. по дов. от 25 января 2011 г.

УСТАНОВИЛ

Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Юнити" о понуждении подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 02.12.2003 г.. N ДЖП.03.ЮАО.00549 (реестровый N 13-008796-5501-0148-00001-03) в редакции Дополнительных соглашений от 17.08.2004 г.. N 1 и от 21.11.2006 г.. о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-гаражного комплекса над существующим отдельно стоящим защитным сооружением гражданской обороны А-50 по адресу: Москва, ул.Чертановская, д.48, корп.3 (строительный адрес: Москва, ул.Чертановская, вл.48-50) (редакция акта реализации изложена в исковом заявлении от 16.08.2010 г..).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.12.2010 г.. суд обязал ООО "Юнити" подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 02.12.2003 г.. N ДЖП.03.ЮАО.00549.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 г.. суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции.

Постановлением от 28.04.2011 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением ФАС МО от 03.08.2011 года постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В постановлении ФАС МО указал, что суду апелляционной инстанции, следовало установить, соответствует ли редакция Акта о реализации инвестиционного контракта, представленная истцом, фактическому использованию помещений спорного объекта (фактическому разделу спорного объекта).

В случае несоответствия такому разделу, предложить сторонам инвестиционного контракта представить на утверждение суда Акт о реализации инвестиционного контракта в редакции с учетом фактического использования спорного помещения, а также предложить сторонам обсудить вопрос о том, чтобы редакция данного акта учитывала обязательства инвестора перед соинвестором (соинвесторами) по соответствующему договору (договорам) долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что не располагает данными о фактическом использовании помещений спорного объекта (фактическому разделу спорного объекта), а также данными кто какие помещения занимает в спорном объекте. Акт реализации им составлен на основании предварительного протокола, составленного 24.09.2007 года.

Представитель ответчика не явился, надлежаще извещен о месте и времени его проведения. Дело рассматривается в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

3-и лица: представители Префектуры ЮАО г. Москвы Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы просят исковые требования Правительства Москвы удовлетворить в полном объеме.

Представители 3-х лиц - Контрольный комитет г. Москвы (Москонтроль), Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание не явились, надлежаще извещен о месте и времени его проведения. Дело рассматривается в их отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Представитель 3-го лица Косянчук В.П. просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что на основании распоряжения Правительства Москвы от 16.06.2003 г.. N 1007-РП "О строительстве экспериментального жилищно-гаражного комплекса над существующим сооружением гражданской обороны по адресу: ул.Чертановская, вл. 48-50 (Южный административный округ)" между Правительством Москвы (Администрация), ГУП г.Москвы "Специальное предприятие при Правительстве Москвы" (Заказчик) и ООО "САТУРН-ПРЕСТИЖ" (Инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02.12.2003 г.. N ДЖП.03.ЮАО.00549 (реестровый N 13-008796-5501-0148-00001-03) в редакции Дополнительных соглашений от 17.08.2004 г.. N 1 и от 21.11.2006 г.. о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-гаражного комплекса над существующим отдельно стоящим защитным сооружением гражданской обороны А-50 по адресу: Москва, ул.Чертановская, д.48, корп.3 (строительный адрес: Москва, ул.Чертановская, вл.48-50).

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по проектированию, строительству и сдачи в эксплуатацию жилищно-гаражного комплекса над существующим отдельно стоящим защитным сооружением гражданской обороны А-50 по адресу: ул.Чертановская, вл. 48-50 (п. 2.1).

Инвестор в полном объеме выполнил условия Контракта по финансированию (за счет собственных и привлеченных средств) строительства жилищно-гаражного комплекса над существующим отдельно стоящим защитным сооружением гражданской обороны А-50 по адресу: Москва, ул. Чертановская, д. 48, корп. 3 (строительный адрес: Москва, ул. Чертановская, вл. 48-50), что не оспаривается истцом.

Согласно распоряжению префекта от 23.10.2006 г.. N 01-41-2606 "Об утверждении адреса жилищно-гаражного комплекса по Чертановской ул., 48, кор. 3" Объекту утвержден адрес жилищно-гаражного комплекса: ул. Чертановская, д. 48, корп. 3 (л.д. 57).

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы разрешением на ввод объекта эксплуатацию от 25.09.2007 г.. N RU77218000-000199 регистрационный N 77-ГК/3.72.000202 от 26.09.2007 г.. Объект принят в эксплуатацию (л.д. 58).

Соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

В собственность Администрации:

- 5% общей жилой площади Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для сотрудников Главного управления ГОЧС Москвы и Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайных ситуаций и ликвидации последствий стихийных бедствий, являющихся очередниками по улучшению жилищных условий в городе Москве в соотношении 3% и 2% соответственно;

- 40% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта) лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы, из них:

- 20% - для использования по предложениям префектуры Южного административного округа;

- 20% - для передачи Заказчику с направлением стоимостного эквивалента на капитальный ремонт сооружений гражданской обороны, инженерных сетей, коммуникаций и систем жизнеобеспечения.

В собственность инвестора:

- 95% - в собственность ООО "САТУРН-ПРЕСТИЖ" при условии перечисления в городской бюджет средств в объеме 6 732 143 долларов США за общую жилую площадь по курсу Центрального банка РФ на день оплаты за существующую инфраструктуру города на счет Московского городского казначейства КБК-20090225 "Компенсационные выплаты при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья".

Первая часть - 20% от общей суммы выплат перечисляется в течение 10 банковских дней с момента выхода распоряжения от 27.07.2004 г.. N 1508-РП.

Вторая часть - 80% перечисляется ежеквартально в первый рабочий день квартала на указанный расчетный счет равновеликими платежами в соответствии с графиком платежей, который оформляется приложением к инвестиционному контракту;

- 60% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) в собственность инвестора и привлеченных им инвесторов;

Площадь гаража-стоянки:

- 100% площади гаража-стоянки в собственность ООО "САТУРН-ПРЕСТИЖ" при условии перечисления 254.041 долларов США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет города Москвы на счет КБК-2090225 "Компенсационные выплаты при заключении инвестиционный контрактов по строительству коммерческого жилья", эквивалентных 20% машиномест и площадей общего пользования (ст. 3 Контракта (с учетом дополнительных соглашений от 17.08.2004 г.. N 1 и от 21.11.2006 г..).

Итоговым документом, подтверждающим исполнение Сторонами обязательств, является Акт о результатах реализации инвестиционного проекта (пункт 1.12 Контракта).

В соответствии с пунктом 5.1.2 Контракта после осуществления инвестиционного проекта и ввода объекта в эксплуатацию Стороны обязаны обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления Заказчиком необходимого пакета документов.

Согласно пункту 3.8 Контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.

В связи с необходимостью завершения инвестиционного проекта и осуществления государственной регистрации права собственности на объект истец направлял в адрес ООО "САТУРН-ПРЕСТИЖ" Акт о результатах реализации, который был получен инвестором 22.04.2010 г.., но не подписан.

Согласно сообщению ИФНС России N 4 по г.Москве ООО "САТУРН-ПРЕСТИЖ" снято с учета 31.07.2009 г.. в связи с реорганизацией в форме присоединения. Правопреемником является ООО "Юнити".

В соответствии с ч.2 статьи 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В адрес ООО "Юнити" 12.07.2010 г.. была направлена копия Акта о реализации инвестиционного проекта с предложением руководителю прибыть в префектуру ЮАО г.Москвы для его подписания.

Как следует из акта, представленного истцом, Актом предусмотрено следующее распределение жилой площади:

В собственность Инвестора и/или привлеченных им третьих лиц (физических и юридических) с правом оформления в собственность передается 95% общей жилой площади - 253 квартиры общей площадью 19434,6 кв.м, общей площадью включая летние 20 275,2 кв.м, в следующем наборе: 1-о комнатных квартир-82, 2-х комнатных квартир-83, 3-х комнатных квартир-83, 4-х комнатных квартир- 3, 5-ти комнатных квартир - 2, итого: 253 квартир.

Таким образом, по итогам фактического распределения общей площади квартир Объекта задолженность Инвестора перед Администрацией - 17,14 кв. м, которая на основании решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г.Москве согласно протоколу N 574 от 01.10.2008 г.. составляет 2.552.599, 52 рублей и подлежит оплате в бюджет города Москвы до выпуска Акта.

В собственность Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы передается 5% общей жилой площади - 13 квартир площадью 1 049,2 кв.м, в следующем наборе: 1-но комнатных квартир - 4, 2-х комнатных квартир - 4, 3-х комнатных квартир - 5, итого: 13 квартир.

В соответствии с пунктом 10.4 Контракта и согласно распоряжению Правительства Москвы от 29.12.2007 N 3010-РП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства экспериментального жилищно-гаражного комплекса над существующим сооружением гражданской обороны по адресу: ул. Чертановская, вл. 48-50", к Инвестору правомерно применены штрафные санкции с 01.01.2007 г.. по 26.09.2007 г.. в размере 2% от общей жилой площади, подлежащей передаче Инвестору.

Согласно распоряжению Правительства Москвы от 03.09.2009 г.. N 2320-РП к Инвестору применяются штрафные санкции в виде рыночной стоимости жилой площади в объеме 3 241,6 кв.м в сумме 482 760 000 рублей, которые подлежат перечислению Инвестором в бюджет города Москвы до выпуска Акта.

Учитывая, что Инвестором осуществлен ввод дополнительной жилой площади, задолженность Инвестора перед Администрацией, подлежащая перечислению Инвестором в бюджет города Москвы до выпуска Акта составила 8.415.626 руб.

Актом предусмотрено фактическое распределение полезной нежилой площади Объекта в размере 921,5 кв.м:

В соответствии с условиями Контракта в собственность Инвестора и/или привлеченных им третьих лиц (физических и юридических) передаются нежилые помещения общей площадью 549,5 кв.м (или 59,63% полезной нежилой площади Объекта, подлежащей разделу), при условии оплаты штрафных санкций, предусмотренных пунктом 10.4 Контракта и согласно распоряжению Правительства Москвы от 29.12.2007 г.. N 3010-РП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства экспериментального жилищно-гаражного комплекса над существующим сооружением гражданской обороны по адресу: ул. Чертановская, вл. 48-50", к Инвестору применяются штрафные санкции с 01.01.2007 г.. по 26.09.2007 г.. в размере рыночной стоимости 2% от полезной нежилой площади, подлежащей передаче Инвестору, за каждый полный календарный месяц просрочки.

Согласно распоряжению Правительства Москвы от 03.09.2009 г.. N 2320-РП к Инвестору применяются штрафные санкции в виде рыночной стоимости полезной нежилой площади в объеме 88,5 кв.м в сумме 10 249 893 рубля. Данная сумма подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы до оформления Акта.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями Контракта, Инвестору передается 100% площади гаража-стоянки общей площадью 6 693,5 кв.м, в том числе:

На основании пункта 3.1 Контракта и распоряжения Правительства Москвы от 03.09.2009 N 2320-РП Инвестору и/или привлеченных им третьих лиц (физических и юридических) с правом оформления в собственность передается 100% машиномест, что в количественном выражении составляет 211 машиномест площадью 3 140,5 кв.м, и площади общего пользования гаража-стоянки при условии перечисления в бюджет города Москвы денежных средств в сумме 3 500 355 рубля, что соответствует рыночной стоимости 20% дополнительно введенным 17 машиномест и площади общего пользования гаража-стоянки и штрафных санкций в соответствии с пунктом 10.4 Контракта и согласно распоряжению Правительства Москвы от 29.12.2007 N 3010-РП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства экспериментального жилищно-гаражного комплекса над существующим сооружением гражданской обороны по адресу: ул. Чертановская, вл. 48-50", к Инвестору применяются штрафные санкции с 01.01.2007 г. по 26.09.2007 г.. в размере рыночной стоимости 2% за каждый полный календарный месяц просрочки от площади машиномест и площади общего пользования гаража-стоянки, подлежащих передаче Инвестору.

Т.о. в предложенном Акте о реализации истец просит не только распределить площади, но и применить к инвестору штрафные санкции, начисленные на основании п.10.4 Контракта, а также распоряжений Правительства Москвы от 29.12.2007 года N 3010-РП, от 03.09.2009 года N 2320РП.

Кроме того, в Акте указано, что оформление прав инвестора осуществляется после перечисления им в бюджет города Москвы денежных средств в п.п.5, 6.1, 6.2, 7.1, 9, 9.1 настоящего Акта.

Апелляционный суд считает, что в указанной редакции, с учетом указания на обязательство по уплате штрафных санкций, требования истца о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции удовлетворены быть не могут.

Стороны, заключив контракт, вступили в договорные (обязательственные) отношения.

Согласно п. 10.4 Контракта, в случае несоблюдения инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта, Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающийся Инвестору в размере 2% от общей жилой площади за каждый полный календарный день просрочки.

Таким образом, применение конкретных штрафных санкций должно быть согласовано сторонами или взыскание штрафных санкций должно быть предъявлено в установленном законом порядке.

Распоряжением Правительства Москвы от 29.12.2007 года N 3010-РП штрафные санкции установлены с 01.01.2007 года.

Распоряжением Правительства Москвы от 03.09.2009 года N 2320-РП (п.1.3) истец в одностороннем порядке изменил условия контракта, указав в качестве штрафных санкций денежные средства в размере 529.273.953 руб. с общей жилой площади, причитающейся инвестору.

Дополнительного соглашения к контракту на условиях настоящего распоряжения между сторонами не заключалось.

В связи с чем, включение в акт реализации обязанности инвестора по уплате штрафных санкций неправомерно, поскольку противоречит положениям ст. 452 ГК РФ и условиям договора, которым не предусмотрена возможность одностороннего изменения условий контракта.

Указание в акте распределения площадей на обязанность оплаты штрафных санкций в виде рыночной стоимости распределяемых площадей по существу является новацией обязательства, согласованного сторонами в п. 10.4 Контракта.

В соответствии с ст. 414 ч. 1 ГК РФ обязательства прекращаются соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Указанного соглашения суду не представлено.

Более того, несмотря на указание кассационной инстанции и неоднократные предложения суда апелляционной инстанции истцом не представлены сведения о фактическом использовании помещений объекта и об их соответствии разделу спорного объекта, предложенного истцов в акте реализации.

Поскольку у суда отсутствуют доказательства, подтверждающие, что спорные помещения не обременены правами третьих лиц, бесспорных доказательств указанных обстоятельств сторонами не представлено, оснований для утверждения акта реализации в предложенной редакции не усматривается.

При этом апелляционный суд принимает во внимание, что на одно из спорных помещений, указанных в акте реализации: Офис 2: Этаж - цокольный, количество комнат согласно экспликации (приложение N 1), усл. N 0.19-0.30, площадь - 395,2 кв.м.,. имеется обременение Косянчуком В.П., который фактически занимает и использует его с 26 декабря 2007 г. и который был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Обстоятельства уплаты денег и фактической передачи помещения подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 179 от 22.03.2006 г.., Актом о выполнении обязательств по договору N ЧМ-96-2006-СП от 22.03.2006 г. в рамках реализации Инвестиционного контракта от 02 декабря 2003 г. N ДЖП.03.ЮАО.00549 участия в строительстве жилищно-гаражного комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, владение 48-50, в соответствии с которым ООО "САТУРН-ПРЕСТИЖ" передало Косянчуку В.П. нежилое помещение N VIII в указанном жилищно-строительном комплексе, площадь нежилого помещения N VIII составляет 387, 10 кв. метров.

Косянчук В.П. фактически пользуется переданным ему имуществом и несет бремя его содержания, что подтверждается Договором N 01/11 по управлению многоквартирным домом письмом "Сити Девелопментс" от 03.10.2011 года, платежным поручением по уплате коммунальных платежей.

В соответствии со ст. 65 каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно ст. 9 АПК РФ стороны несут риск совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Помимо указанного, отсутствие Акта реализации не препятствует оформлению права собственности на причитающуюся долю в Росреестре, что следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 декабря 2010 года по делу N А40-99158/10-54-647 отменить.

В удовлетворении исковых требований Правительства Москвы о понуждении подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 02.12.2003 г.. N ДЖП.03.ЮАО.00549 отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:

С.Н. Овчинникова

Судьи

Б.В. Стешан В.И. Тетюк