Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. N 18АП-10429/11

г. Челябинск

01 ноября 2011 г.

N 18АП-10429/2011 Дело N А76-3301/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий СОЮЗ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2011 по делу N А76-3301/2011 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Санаторий СОЮЗ" - Баженов М.В. (доверенность от 12.08.2011).

Общество с ограниченной ответственностью Жилищно-эксплуатационная компания "Альтернатива" (далее - истец, ООО ЖЭК "Альтернатива") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий СОЮЗ" (далее - ответчик, ООО "Санаторий СОЮЗ") о взыскании 1 634 299 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр за период с 01.02.2010 по 31.12.2010 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л. д. 113).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.08.2011 (резолютивная часть объявлена 15.08.2011) исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с ООО "Санаторий СОЮЗ" в пользу ООО ЖЭК "Альтернатива" задолженность по арендной плате в размере 1 634 299 руб. 02 коп.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Санаторий СОЮЗ" (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части взыскания с ООО "Санаторий СОЮЗ" денежных средств в размере 1 542 464 руб. 68 коп. отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что, по его мнению, размер арендной платы, указанный в договоре от 01.02.2010 N 2-юр, был изменен сторонами в сторону уменьшения на основании писем от 09.09.2010 и от 10.09.2010, на которых имеется отметка о согласовании и подпись уполномоченного истцом лица, что не противоречит пункту 8.4 договора. Податель жалобы полагает, что с ООО "Санаторий СОЮЗ" подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 91 834 руб. 34 коп. в соответствии с представленным в материалы дела контррасчетом.

От ООО ЖЭК "Альтернатива" письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО ЖЭК "Альтернатива" не явился.

С учетом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО ЖЭК "Альтернатива".

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 08.09.2008 (т. 1, л. д. 127-131) ООО ЖЭК "Альтернатива" приобрело у закрытого акционерного общества "Санаторий-профилакторий "Союз" в собственность следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Шахтерская, 29: N 15 (профилакторий), общей площадью 303,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:05 14 001:0001:034835:1015/Аа; N 16 (профилакторий) общей площадью 307,6 кв. м, кадастровый номер 74:36:05 14 001:0001:034835:1016/Аа; N 17 (профилакторий) общей площадью 599,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:05 14 001:0001:034835:1017/А; N 18 (профилакторий) общей площадью 658,7 кв. м, кадастровый номер 74:36:05 14 001:0001:034835:1018/А; N 19 (профилакторий) общей площадью 671,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:05 14 001:0001:034835:1019/А; N 20 (профилакторий) общей площадью 449,40 кв. м, кадастровый номер 74:36:05 14 001:0001:034835:1020/А; N 21 (профилакторий) общей площадью 436,7 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/555/2006-189; N 22 (профилакторий) общей площадью 651,3 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/523/2005-175; N 23 (профилакторий) общей площадью 386,7 кв. м, кадастровый номер 74-74-01/617/2006-175 (далее - помещения), что подтверждается, в том числе представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права: от 24.09.2008 серии 74 АА N 791131 на помещение N 16 (т. 1, л. д. 119); от 24.09.2008 серии 74 АА N 791133 на помещение N 18 (т. 1, л. д. 121); от 24.09.2008 серии 74 АА N 791134 на помещение N 19 (т. 1, л. д. 122); от 24.09.2008 серии 74 АА N 791135 на помещение N 20 (т. 1, л. д. 123); от 24.09.2008 серии 74 АА N 791138 на помещение N 22 (т. 1, л. д. 124); от 24.09.2008 серии 74 АА N 791136 на помещение N 21 (т. 1, л. д. 125); от 24.09.2008 серии 74 АА N 791137 на помещение N 23 (т. 1, л. д. 126) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.03.2011 N 01/123/2011-499 (т. 1, л. д. 116-117).

01 февраля 2010 года между ООО ЖЭК "Альтернатива" (арендодатель) и ООО "Санаторий СОЮЗ" (арендатор) подписан договор аренды N 2-юр (т. 1, л. д. 8-9), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование, на условиях краткосрочной аренды, указанные выше нежилые помещения N N 15-23, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Шахтерская, 29, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и в сроки, указанные в настоящем договоре (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендные платежи за аренду нежилых помещений, указанных в пункте 1.1 договора, складываются из базовой составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Базовая составляющая арендной платы устанавливается в сумме 470 000 руб., НДС не облагается. Базовая составляющая арендной платы перечисляется за текущий месяц авансом ежемесячно с первого по пятое число текущего месяца на основании счетов, выставляемых арендодателем. В случае если счет по любым причинам не выставлен арендодателем, арендатор производит перечисление в указанные сроки по реквизитам указанным в договоре (пункт 3.1.1 договора).

Срок действия договора установлен с 01.02.2010 по 31.12.2010 (пункт 4.1 договора).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Приложение к настоящему договору составляет его неотъемлемую часть.

Помещения переданы ООО "Санаторий СОЮЗ" по акту приема-передачи от 01.02.2010 (т. 1, л. д. 10).

Право собственности на помещение N 15 на основании соглашения об отступном от 02.04.2010 было зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Уральский промышленный банк" (свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2010 серии 74 АВ N 842216, т. 1, л. д. 118); на помещение N 17 на основании соглашения об отступном от 31.03.2010 право собственности было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Авега" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2010 серии 74 АВ N 944198, т. 1, л. д. 120).

Материалами дела подтверждается, что ООО ЖЭК "Альтернатива" неоднократно письмами просило ООО "Санаторий СОЮЗ" в счет погашения арендной платы перечислять денежные средства третьим лицам (т. 1, л. д. 73, 75, 78, 80, 81, 83, 85, 87, 89, 91, 93). ООО "Санаторий СОЮЗ" перечисляло денежные средства в счет погашения арендной платы в адрес третьих лиц (т. 1, л. д. 74, 76, 79, 82, 84, 86, 88, 90, 92, 94).

09 сентября 2010 года ООО "Санаторий СОЮЗ" направило в адрес ООО ЖЭК "Альтернатива" письмо (т. 1, л. д. 132) с просьбой снизить арендную плату по договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр на 100 % за июль-август 2010 года. На письме имеется надпись "согласовано на основании решения учредителя, 09.09.2010" и подпись без расшифровки.

10 сентября 2010 года ООО "Санаторий СОЮЗ" направило в адрес ООО ЖЭК "Альтернатива" письмо (т. 1, л. д. 95) с просьбой направить средства, предназначенные на арендные платежи за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 года, на улучшение материально-технического состояния санатория в размере 50 % от ежемесячного платежа. На письме имеется надпись "согласовано, 10.09.2010" и подпись без расшифровки.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2010 по делу N А76-45578/2009 (т. 1, л. д. 17-19) ООО ЖЭК "Альтернатива" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

10 декабря 2010 года ООО ЖЭК "Альтернатива" направило в адрес ООО "Санаторий СОЮЗ" претензию N 33 (т. 1, л. д. 7), в которой указало, что по состоянию на 10.12.2010 за ООО "Санаторий СОЮЗ" числится задолженность в размере 3 805 321 руб. 97 коп., которую необходимо погасить в течение 10 дней.

Неисполнение обязательства по погашению задолженности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения ООО ЖЭК "Альтернатива" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.02.2010 N 2-юр является заключенным, материалами дела подтверждается, что арендная плата вносилась ответчиком не в полном объеме, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля по декабрь 2010 года в размере 1 634 299 руб. 02 коп. Суд отклонил доводы ответчика о том, что письмами от 09.09.2010 и от 10.09.2010 стороны согласовали снижение арендной платы на 100 % за июль, август 2010 года и на 50 % за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 года, поскольку указанные письма нельзя считать изменением к договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.02.2010 N 2-юр (т. 1, л. д. 8-9).

Исследовав содержание договора аренды от 01.02.2010 N 2-юр, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о государственной регистрации договора в данном случае не применяется (пункт 4.1 договора).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В качестве спорного истцом заявлен период с февраля по декабрь 2010 года, сумма задолженности по арендной плате составила 1 634 299 руб. 02 коп. (т. 1, л. д. 113, 114). При расчете истцом учтены те обстоятельства, что ООО "Санаторий СОЮЗ" производило платежи в адрес контрагентов ООО ЖЭК "Альтернатива", а также то, что помещения N N 15 и 17 выбыли из владения истца в спорный период.

Податель жалобы ссылается на то, что размер арендной платы, указанный в договоре от 01.02.2010 N 2-юр, был изменен сторонами в сторону уменьшения на основании писем от 09.09.2010 и от 10.09.2010.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что пунктом 8.4 договора предусмотрено, что любые изменения и дополнения к договору от 01.02.2010 N 2-юр действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Приложение к настоящему договору составляет его неотъемлемую часть.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что буквальное значение содержания пункта 8.4 договора свидетельствует о согласовании сторонами обязательного составления письменного документа в случае изменения условий договора. При этом по смыслу названного пункта договора несоблюдение приведенных требований влечет недействительность изменений к договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что письма от 09.09.2010 и от 10.09.2010 с резолюцией "согласовано" не могут считаться изменениями к договору аренды, оформленными в установленном порядке.

Так, данные письма содержат лишь предложения об изменении условия договора аренды об оплате.

Из письма от 10.09.2010 невозможной установить к какому договору аренды содержание данного письма относится.

Также из указанных писем невозможно установить кем согласованы содержащиеся в них предложения.

Поскольку соглашения к договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр об изменении условия об арендной плате в виде единого документа сторонами не заключались, письма от 09.09.2010 и от 10.09.2010 с резолюцией "согласовано" не могут считаться изменениями к договору аренды, то арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы по договору аренды от 01.02.2010 N 2-юр в размере 1 634 299 руб. 02 коп.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Санаторий СОЮЗ".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2011 по делу N А76-3301/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Санаторий СОЮЗ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева