Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. N 11АП-10148/11

г. Самара

1 ноября 2011 г.

Дело N А65-26255/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 ноября 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хатыповой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 - 25 октября 2011 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2011 года, принятое по делу N А65-26255/2010, судья Хасаншин И.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" (ОГРН 5077746748789), г.Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (ОГРН 1947796868767), г.Казань,

об обязании ответчика исполнить обязательство в натуре - безвозмездно и в разумный срок устранить недостатки (дефекты) помещений,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- государственного бюджетного учреждения "Отдел организации капитального строительства МВД по РТ", г.Казань,

- открытое акционерное общество "Специализированное ремонтно-строительное управление", г.Казань,

с участием:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" - Березовская Е.А., представитель по доверенности от 06.10.2011 г.,

от общества с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" - Березовская Е.А., представитель по доверенности от 06.10.2011 г.,

от ответчика - Галимов А.И., представитель по доверенности от 01.02.2011 г.,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" об обязании ответчика исполнить обязанности в натуре, а именно в разумный срок устранить недостатки помещений (дефекты), упомянутые в разделе 2 искового заявления, а именно:

- технологические дефекты (отсутствие надлежащей гидроизоляции фундамента, отсутствие водоотводов у входа под лестничные марши и на внешних подоконниках), вызывающие постоянное затопление помещения грунтовыми водами;

- установка канализационной, отопительной, водопроводной систем, произведенная на этапе строительства в существующем виде вызывает аварийные сливы воды, приводящие к ущербу собственника;

- устройство вентиляции (нефункционирующая вентиляция, отсутствие вентиляционных шахт в ряде секций);

- некачественные материалы, использованные при монтаже коммуникационных систем кранов, прокладок, канализационных труб), вызывающие протечку воды из кранов и труб;

- нарушения технологии установки кровли, приводящие к подтоплению мансардных квартир;

- расположение многих коммуникационных систем ограничивает использование и эксплуатацию всей площади помещения, расположение помещения другого собственника внутри помещений истца без собственного входа и выхода ущемляет права обоих собственников;

- помещения, в которых располагается необходимое для эксплуатации дома оборудование, должно быть изолированы от объектов и иметь отдельные входы.

В обоснование иска истец указал, что он приобрел у ответчика в общую долевую собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.05.2008 г. N Н-02-2-12 и по договору купли-продажи жилых помещений от 29.07.2009 г. N СГ-2-У жилые и нежилые помещения в жилом доме по адресу: г.Казань, ул. Мидхата Булатова, д.5, после приемки помещений в процессе эксплуатации истец установил, что помещения были переданы продавцом ненадлежащего качества, со скрытыми дефектами, делающими помещения непригодными для использования.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статей 12, 309, 310, 396, 401, 557, пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявлением от 27.12.2010 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика в срок до 30.06.2011 г. устранить дефекты:

- дефекты гидроизоляции наружных стен;

- нарушения установки канализационных труб согласно СНИП;

- не доделки после гидроизоляционных работ кирпичных кладок в нишах фундаментных блоков;

- протечка воды из ржавых стыков труб;

- конденсат на трубах;

- полное восстановление вентиляции;

- демонтаж и монтаж кровли, исправления нарушения кровли;

- теплоизоляция стен и крыши в мансардных квартирах;

- благоустройство территории со стороны фасада дома секций N N 1, 2, 3.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено государственное бюджетное учреждение "Отдел организации капитального строительства МВД по РТ".

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.06.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Специализированное ремонтно-строительное управление".

В отзывах на исковое заявление ООО "Солнечный город" с требованиями истца не согласилось, указало, что исковое заявление содержит ряд безосновательных утверждений о наличии дефектов в приобретенных помещениях, ряд дефектов, указанных истцом не являются скрытыми и могли быть обнаружены при приемке. Кроме того, ответчик ссылается, что по соглашению ответчик уже уплатил истцу штраф в размере 2 000 000 руб. и обязался обеспечить устранение дефектов, а истец, в свою очередь, был не вправе требовать от ответчика оплаты убытков. При этом ответчик ссылается на акт приема - передачи от 07.05.2008 г., согласно которому истец претензий по качеству приобретенных помещений не имел

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2011 года иск удовлетворен, на ООО "Солнечный город" возложена обязанность в натуре, безвозмездно, в срок до 31.08.2011 г. устранить недостатки в помещениях, расположенных по адресу: г.Казань, ул. М.Булатова, д.5, выявленные при проведении строительно-технической экспертизы по делу N А65-26255/2010 и определенные в сводной ведомости дефектов (часть 6 заключения эксперта N 16-05-11), а именно:

Место дефекта

Вид дефекта

Блок-секция в осях А-Г/1-5,

помещение в осях Нс-Пс/4с-

5 с, мансардный этаж, квартира

N 45

На всех оконных откосах (по всему периметру 4-х окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Блок-секция в осях А-Г/1-5,

помещение в осях Нс-Пс/4с-

5 с, мансардный этаж, квартира

N 45

Все четыре оконных откоса (верхние, нижние и боковые) не утеплены, кроме того сама конструкция всех оконных откосов (выполненного из 2-х листов ГКЛ), не позволяет произвести утепление монтажного шва между верхним оконным откосом и оконным блоком.

Блок-секция в осях А-Г/1-5,

помещение в осях Нс-Пс/4с-

5с, мансардный этаж, квартира

N 45

Следы замачивания на пароизоляции, утеплитель отсутствует

Блок-секция в осях А-Г/1-5, помещение в осях Нс-Пс/4с-5с, мансардный этаж, чердачное перекрытие над квартирой N 45

Следы замачивания на потолке и на чердачном перекрытии. Неплотное примыкание стыковых частей фановых труб, образующийся конденсат через стыки труб попадает на чердачное перекрытие и сквозь него на потолок квартиры.

Блок-секция в осях А-Г/1-5, помещение в осях Нс-Пс/4с-5с, мансардные окна в квартире N 45

Все отливы оконных блоков деформированы, примыкание боковых оконных отливов к покрытию из кровельного железа выполнено внахлест, видна щель.

Блок-секция в осях А-Г/1-5, помещение в осях Нс-Пс/4с-5с м Пс-Рс/4с-5с, мансардные окна в квартире N 45

Примыкание боковых отливов к покрытию из кровельного железа выполнено внахлест, данный стык не герметичен, кроме того листы кровельного покрытия и бокового отлива не скреплены между собой (боковые отливы свободно отгибаются)

Мансардный этаж, квартира N 81

На всех оконных откосах (по всему периметру 4-ех окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира N 81

Все четыре оконных откоса (верхние, нижние и боковые) не утеплены, кроме того сама конструкция всех оконных откосов (выполненного из 2-х листов ГКЛ), не позволяет произвести утепление монтажного шва между верхним оконным откосом и оконным блоком. Следы замачивания на пароизоляции.

Мансардный этаж, квартира N 81

Все отливы на оконных блоков деформированы, примыкание боковых оконных отливов к покрытию из кровельного железа выполнено внахлест

Мансардный этаж, квартира N 81

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, покрытие над квартирой N 81

На двух наружных стенах, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции влажные. Все данные наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, покрытие над квартирой N 81

Оторванный лист покрытия (под действием ветра постоянно стучит по крыше).

Покрытие над квартирой N 81

Все стыки кровельного железа не герметичны, листы кровельного железа уложены внахлест.

Мансардный этаж, квартира

N 341.

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира N 341.

Все отливы оконных блоков деформированы.

Мансардный этаж, квартира N 341, кухня.

Стояк фановой трубы, заканчивается в квартире (должен быть выведен за пределы покрытия), в квартире ощущается запах фекалий.

Мансардный этаж, квартира N 341, туалет.

Стояк фановой трубы, заканчивается в квартире (должен быть выведен за пределы покрытия), в квартире ощущается запах фекалий. Перегородки в туалете, в соответствии с проектом должны быть выполнены из керамического кирпича, а фактически выполнены из гипсолитовых плит.

Мансардный этаж, квартира N 341, ванная комната.

Отсутствует вентиляционное отверстие в перегородке между ванной комнатой и туалетом. Перегородки в ванной комнате, в соответствии с проектом должны быть выполнены из керамического кирпича, а фактически выполнены из гипсолитовых плит.

Мансардный этаж, квартира N 342

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира

N 342

Часть отливов отсутствует, коробки оконных блоков поражены гнилью. Все установленные отливы деформированы.

Мансардный этаж, квартира N 342, кухня, ванная комната и туалет.

Стояки фановых труб, заканчивается в квартире (должны быть выведены за пределы покрытия), в квартире ощущается запах фекалий. Перегородки в туалете и в ванной комнате, в соответствии с проектом должны быть выполнены из керамического кирпича, а фактически выполнены из гипсолитовых плит.

Мансардный этаж, квартира N 342, ванная комната

Отсутствует вентиляционное отверстие в перегородке между ванной комнатой и туалетом.

Мансардный этаж, квартира N

371

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира N 371.

Часть отливов отсутствует, коробки оконных блоков поражены гнилью. Все установленные отливы деформированы.

Подвал, первый подъезд (в осях А-Б/5-6)

- все помещения расположенные в подвале первого подъезда N N 1-10,16 затоплены водой.

- вход в помещение N 7 перекрыт канализационной трубой.

Подвал, второй подъезд (в осях А-Г/2-5)

- все помещения расположенные в подвале второго подъезда (в осях А-Г/2-5) N N 20-25,25А, 25Б, 25В, 26-32 затоплены водой.

-вход в помещение перекрыт канализационной трубой.

- канализационная труба не закреплена к стене и имеет контруклоны.

Подвал, третий подъезд (в осях Д-И/1-4)

все помещения расположенные в подвале третьего подъезда N N 54-65 затоплены водой.

Подвал, четвертый подъезд (в осяхК-Н/1-3).

-Помещения N N 86-93 затоплены водой.

-Видны следы замачивания на наружных стенах в помещениях N 67, N 68 и на всех стенах в помещении N 81 (в помещениях N 67, N 68 и N 81 произведена чистовая отделка, стены покрыты шпатлёвкой и окрашены), в помещениях N 73 и N 74 наружные стены обшиты гипсокартонными листами и недоступны для обследования.

Подвал, пятый подъезд (в осях

Л-Н/3-7).

Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 97, 98, 114, 118 в углах стоят лужи наружные стены влажные, видно высолы.

Подвал, шестой подъезд (в осях Л-Н/8-9).

Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 122, 131, 132, 139, 140, 142 наружные стены влажные, видно высолы.

Подвал, седьмой подъезд (в осях Л-Н/8-9).

-Помещение N N 146 затоплено водой.

-Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 144,

157, 158, 163, 204 наружные стены влажные, видны высолы.

Подвал, восьмой подъезд (в осяхМ-Н/10-12).

-Помещения N N 171, 174 затоплены водой;

-Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 175,

178, 186, 187, 188 наружные стены влажные, видны высолы.

-Видны следы замачивания на всех стенах в помещениях N N 180,

181, 182, 183, 184, в данных помещениях произведена чистовая отделка, все внутренние стены покрыты шпатлевкой и окрашены, все

наружные стены обшиты гипсокартонными листами.

-Выявлено расслоение дверных полотен и коробок на 4-ёх дверных

блоках.

Канализационная труба, проходящая через помещения N 189, N 191,

N 192, N 193 смонтирована вдоль потолка без уклона.

Подвал, девятый подъезд (в осях М-Ж/11-13).

- Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 198, 199, 200, 201, 214, 215, 217, 218 наружные стены влажные, видны высолы.

- В помещениях N N 199, 214 в углах стоят лужи. -Канализационная труба в помещении N 214 имеет контруклон.

Подвал, десятый подъезд (в осяхВ-Е/10-12).

- Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 221, 227, 232, 233, 234, 236, 237, 238, 239, 240 наружные стены влажные, видны высолы.

- В помещениях N N 233, 234 в углах стоят лужи. Канализационная труба, проходящая через помещения N 241, N 242,

N 244, N 246, N 247 смонтирована вдоль потолка без уклона.

- Вдоль наружных стен не заложены кирпичом проемы под коммуникации 5шт. размером 400x400x600мм, между помещениями N 227 и N 240; N 240 и N 239; N 238 и N 239; N 237 и N 238; N 236 и N 237.

Подъезд N 5, шурф по оси Л со стороны оси 7.

Отсутствует обмазочная гидроизоляция на высоту в 7-мь рядов кирпичной кладки. Труба уложена без гильзы, не выполнена герметизация зазора между трубой и наружной стеной.

Подъезд N 5, шурф по оси Л со стороны оси 3.

Отсутствует обмазочная гидроизоляция на высоту в 5-ть рядов кирпичной кладки.

Подъезд N 5, шурф по оси Л между осями 8 и 9.

Отсутствует обмазочная гидроизоляция на высоту в 5-ть рядов кирпичной кладки. Не полностью заполнены раствором горизонтальные швы. Сквозная дырка в горизонтальном шве (шов не заполнен раствором).

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Солнечный город" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

В обоснование своей жалобы ответчик указал, что в момент заключения договора и принятия помещений истец обладал всей необходимой информацией о качественном состоянии объекта и был удовлетворен его состоянием, спорный объект был введен в эксплуатацию установленным порядком, при этом получил положительное заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, нормативно - правовых актов, проектной документации. Ответчик полагает неправомерным то обстоятельство, что к участию в деле судом не была привлечена Инспекция ГАСН РТ как орган, осуществлявший государственный строительный надзор и выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Далее ответчик указал, что судом принято заведомо невыполнимое решение, т.к. в установленный срок (31.08.2011 г.) оно не может быть обращено к исполнению ввиду того, что не вступило в законную силу.

В дополнении к апелляционной жалобе (подано при рассмотрении дела 18.10.2011 г.) ООО "Солнечный город" дополнительно указал, что ответчиком истцу в добровольном порядке уплачено 2 000 000 руб., в связи с чем обращает внимание, что у истца при исполнении решения может возникнуть неосновательное обогащение на данную сумму, а поэтому просит уменьшить виды работ, которые необходимо выполнить.

Общество с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" в отзыве на апелляционную жалобу просит об оставлении решения суда без изменения, а жалобы - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания в суде апелляционной инстанции в суд поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" - о замене стороны по делу в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором заявитель просил в связи со сменой управляющей компании заменить истца - общество с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" - на нового истца - общество с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости".

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представитель ООО "Солнечный город" Галимов А.И. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в апелляционной жалобе основаниям.

Представитель истца Березовская Е.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит об оставлении жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании 18.10.2011 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 25.10.2011 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном интернет-сайте арбитражного суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

07.05.2008 г. ООО "Солнечный город" (продавец) и ООО "УНИВЕР-Менеджмент" (покупатель, действующий от имени ЗПИФ "Паевой фонд недвижимости") заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N Н-02-2-12, по условиям которого продавец обязался передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев ЗПИФ "Паевой фонд недвижимости":

- нежилые помещения N N 1-10, 16, 20-25, 25 А, 25 Б, 25 В, 26-32, 54-81, 86-93, 96-98, 102, 104-110, 113-116, 118-129, 131, 132, 134, 139-142, 144-155, 157, 158, 162, 163, 165, 167-171, 174-194, 196-201, 204-218, 221, 224, 227-247 общей площадью 2890 кв.м., расположенные в подвале жилого дома по адресу: г.Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5, условный номер 16-16-01/040/2008-233;

- нежилые помещения N N 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 общей площадью 351,8 кв.м., расположенные в подвале жилого дома по адресу: г.Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5, условный номер 16-16-01/167/2008-310;

- нежилые помещения N N 3, 6-37, 42-56, 58, 61-83, 87, 91-102, 105-115, 118, 121-123, 126-145, 148-164, 167-170, 172-189, 193, 195-197 общей площадью 2729,40 кв.м., расположенные в подвале жилого дома по адресу: г.Казань, ул. Гарифа Ахунова, д. 10, условный номер 16-16-01/040/2008-592.

Обусловленные договором помещения были переданы продавцом покупателю по акту приема - передачи от 07.05.2008 г. При этом в акте покупатель отметил, что он удовлетворен качественным состоянием помещений, сетей, инженерных коммуникаций и оборудования, не имеет претензий и замечаний.

20.06.2008 г. между ООО "Солнечный город" и ООО "УНИВЕР-Менеджмент" было заключено соглашение, в соответствии с которым стороны согласовали факт передачи продавцом покупателю по договору N Н-02-2-12 от 07.05.2008 г. помещений ненадлежащего качества со скрытыми дефектами. При этом продавец обязался обеспечить устранение дефектов не позднее 31.12.2008 г., а также обязался (начиная с 28.05.2008 г.) нести расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, оплачивать расходы по коммунальным услугам, за содержание и ремонт помещений.

15.01.2009 г. между ООО "Солнечный город" и ООО "УНИВЕР-Менеджмент" было заключено соглашение, по условиям которого стороны договорились об обеспечении устранения дефектов в помещениях, в соответствии с соглашением от 20.06.2008 г. В случае повторного обнаружения дефектов стороны договорились, что продавец обязан устранить и эти дефекты, а также по своему выбору либо выплатить покупателю штраф 2 000 000 руб., либо возместить покупателю убытки, рассчитанные по условиям соглашения.

Дополнительным соглашением от 01.07.2009 г. стороны подтвердили смену управляющей компании ЗПИФ "Паевой фонд недвижимости" с ООО "УНИВЕР - Менеджмент" на ООО "Агентство по управлению активами "Импульс".

29.07.2009 г. ООО "Солнечный город" (продавец) и ООО "УНИВЕР-Менеджмент" (покупатель, действующий от имени ЗПИФ "Паевой фонд недвижимости") заключили договор купли-продажи жилых помещений N СГ-2-У, по условиям которого продавец обязался передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев ЗПИФ "Паевой фонд недвижимости" квартиры N N 29, 45, 69, 81, 82, 89, 218, 273, 302, 341, 342, 371 в жилом доме N5 по ул. Мидхата Булатова в г.Казани.

Обусловленные договором квартиры были переданы продавцом покупателю по передаточному акту от 29.07.2009 г. При этом в акте покупатель отметил, что он удовлетворен качественным состоянием помещений, сетей, инженерных коммуникаций и оборудования, не имеет претензий и замечаний.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.02.2011 г. по делу назначена судебная экспертиза для определения соответствия технического состояния помещений разрешительной и проектной документации, техническому заданию, нормам и правилам, оценки стоимости работ по устранению недостатков.

По заключению эксперта ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" N 16-05-11 техническое состояние помещений (квартир N N 45, 81, 341, 342, 371, нежилых помещений N N 1-10, 16, 20-25, 25А, 25Б, 25В, 26-32, 54-81, 86-93, 96-98, 102, 104-110, 113-116, 118-129, 131, 132, 134, 139-142, 144-155, 157, 158, 162, 163, 165, 167-171, 174-194, 196-201, 204-218, 221, 224, 227-247, 33-40, 45-53), приобретенных по договорам NН-02-2-12 от 07.05.2008 г., NСГ2-У от 29.07.2009 г. не соответствует разрешительной и проектной документации, обязательным нормам и правилам, государственным стандартам. Перечень дефектов и отступлений от требований СНиП и ГОСТ приведен экспертом в сводной ведомости дефектов:

Место дефекта

Вид дефекта

Блок-секция в осях А-Г/1-5,

помещение в осях Нс-Пс/4с-

5 с, мансардный этаж, квартира

N 45

На всех оконных откосах (по всему периметру 4-х окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Блок-секция в осях А-Г/1-5,

помещение в осях Нс-Пс/4с-

5 с, мансардный этаж, квартира

N 45

Все четыре оконных откоса (верхние, нижние и боковые) не утеплены, кроме того сама конструкция всех оконных откосов (выполненного из 2-х листов ГКЛ), не позволяет произвести утепление монтажного шва между верхним оконным откосом и оконным блоком.

Блок-секция в осях А-Г/1-5,

помещение в осях Нс-Пс/4с-

5с, мансардный этаж, квартира

N 45

Следы замачивания на пароизоляции, утеплитель отсутствует

Блок-секция в осях А-Г/1-5, помещение в осях Нс-Пс/4с-5с, мансардный этаж, чердачное перекрытие над квартирой N 45

Следы замачивания на потолке и на чердачном перекрытии. Неплотное примыкание стыковых частей фановых труб, образующийся конденсат через стыки труб попадает на чердачное перекрытие и сквозь него на потолок квартиры.

Блок-секция в осях А-Г/1-5, помещение в осях Нс-Пс/4с-5с, мансардные окна в квартире N 45

Все отливы оконных блоков деформированы, примыкание боковых оконных отливов к покрытию из кровельного железа выполнено внахлест, видна щель.

Блок-секция в осях А-Г/1-5, помещение в осях Нс-Пс/4с-5с м Пс-Рс/4с-5с, мансардные окна в квартире N 45

Примыкание боковых отливов к покрытию из кровельного железа выполнено внахлест, данный стык не герметичен, кроме того листы кровельного покрытия и бокового отлива не скреплены между собой (боковые отливы свободно отгибаются)

Мансардный этаж, квартира N 81

На всех оконных откосах (по всему периметру 4-ех окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира N 81

Все четыре оконных откоса (верхние, нижние и боковые) не утеплены, кроме того сама конструкция всех оконных откосов (выполненного из 2-х листов ГКЛ), не позволяет произвести утепление монтажного шва между верхним оконным откосом и оконным блоком. Следы замачивания на пароизоляции.

Мансардный этаж, квартира N 81

Все отливы на оконных блоков деформированы, примыкание боковых оконных отливов к покрытию из кровельного железа выполнено внахлест

Мансардный этаж, квартира N 81

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, покрытие над квартирой N 81

На двух наружных стенах, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции влажные. Все данные наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, покрытие над квартирой N 81

Оторванный лист покрытия (под действием ветра постоянно стучит по крыше).

Покрытие над квартирой N 81

Все стыки кровельного железа не герметичны, листы кровельного железа уложены внахлест.

Мансардный этаж, квартира

N 341.

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира N 341.

Все отливы оконных блоков деформированы.

Мансардный этаж, квартира N 341, кухня.

Стояк фановой трубы, заканчивается в квартире (должен быть выведен за пределы покрытия), в квартире ощущается запах фекалий.

Мансардный этаж, квартира N 341, туалет.

Стояк фановой трубы, заканчивается в квартире (должен быть выведен за пределы покрытия), в квартире ощущается запах фекалий. Перегородки в туалете, в соответствии с проектом должны быть выполнены из керамического кирпича, а фактически выполнены из гипсолитовых плит.

Мансардный этаж, квартира N 341, ванная комната.

Отсутствует вентиляционное отверстие в перегородке между ванной комнатой и туалетом. Перегородки в ванной комнате, в соответствии с проектом должны быть выполнены из керамического кирпича, а фактически выполнены из гипсолитовых плит.

Мансардный этаж, квартира N 342

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира

N 342

Часть отливов отсутствует, коробки оконных блоков поражены гнилью. Все установленные отливы деформированы.

Мансардный этаж, квартира N 342, кухня, ванная комната и туалет.

Стояки фановых труб, заканчивается в квартире (должны быть выведены за пределы покрытия), в квартире ощущается запах фекалий. Перегородки в туалете и в ванной комнате, в соответствии с проектом должны быть выполнены из керамического кирпича, а фактически выполнены из гипсолитовых плит.

Мансардный этаж, квартира N 342, ванная комната

Отсутствует вентиляционное отверстие в перегородке между ванной комнатой и туалетом.

Мансардный этаж, квартира N

371

На всех оконных откосах (по всему периметру окон), и на наружных стенах под оконными проемами, видны следы замачивания, на момент осмотра все данные конструкции сухие. Все оконные откосы и наружные стены облицованы двумя слоями из гипсокартонных листов.

Мансардный этаж, квартира N 371.

Часть отливов отсутствует, коробки оконных блоков поражены гнилью. Все установленные отливы деформированы.

Подвал, первый подъезд (в осях А-Б/5-6)

- все помещения расположенные в подвале первого подъезда N N 1-10,16 затоплены водой.

- вход в помещение N 7 перекрыт канализационной трубой.

Подвал, второй подъезд (в осях А-Г/2-5)

- все помещения расположенные в подвале второго подъезда (в осях А-Г/2-5) N N 20-25,25А, 25Б, 25В, 26-32 затоплены водой.

-вход в помещение перекрыт канализационной трубой.

- канализационная труба не закреплена к стене и имеет контруклоны.

Подвал, третий подъезд (в осях Д-И/1-4)

все помещения расположенные в подвале третьего подъезда N N 54-65 затоплены водой.

Подвал, четвертый подъезд (в осяхК-Н/1-3).

-Помещения N N 86-93 затоплены водой.

-Видны следы замачивания на наружных стенах в помещениях N 67, N 68 и на всех стенах в помещении N 81 (в помещениях N 67, N 68 и N 81 произведена чистовая отделка, стены покрыты шпатлёвкой и окрашены), в помещениях N 73 и N 74 наружные стены обшиты гипсокартонными листами и недоступны для обследования.

Подвал, пятый подъезд (в осях

Л-Н/3-7).

Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 97, 98, 114, 118 в углах стоят лужи наружные стены влажные, видно высолы.

Подвал, шестой подъезд (в осях Л-Н/8-9).

Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 122, 131, 132, 139, 140, 142 наружные стены влажные, видно высолы.

Подвал, седьмой подъезд (в осях Л-Н/8-9).

-Помещение N N 146 затоплено водой.

-Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 144,

157, 158, 163, 204 наружные стены влажные, видны высолы.

Подвал, восьмой подъезд (в осяхМ-Н/10-12).

-Помещения N N 171, 174 затоплены водой;

-Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 175,

178, 186, 187, 188 наружные стены влажные, видны высолы.

-Видны следы замачивания на всех стенах в помещениях N N 180,

181, 182, 183, 184, в данных помещениях произведена чистовая отделка, все внутренние стены покрыты шпатлевкой и окрашены, все

наружные стены обшиты гипсокартонными листами.

-Выявлено расслоение дверных полотен и коробок на 4-ёх дверных

блоках.

Канализационная труба, проходящая через помещения N 189, N 191,

N 192, N 193 смонтирована вдоль потолка без уклона.

Подвал, девятый подъезд (в осях М-Ж/11-13).

- Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 198, 199, 200, 201, 214, 215, 217, 218 наружные стены влажные, видны высолы.

- В помещениях N N 199, 214 в углах стоят лужи. -Канализационная труба в помещении N 214 имеет контруклон.

Подвал, десятый подъезд (в осяхВ-Е/10-12).

- Во всех помещениях расположенных вдоль наружных стен N N 221, 227, 232, 233, 234, 236, 237, 238, 239, 240 наружные стены влажные, видны высолы.

- В помещениях N N 233, 234 в углах стоят лужи. Канализационная труба, проходящая через помещения N 241, N 242,

N 244, N 246, N 247 смонтирована вдоль потолка без уклона.

- Вдоль наружных стен не заложены кирпичом проемы под коммуникации 5шт. размером 400x400x600мм, между помещениями N 227 и N 240; N 240 и N 239; N 238 и N 239; N 237 и N 238; N 236 и N 237.

Подъезд N 5, шурф по оси Л со стороны оси 7.

Отсутствует обмазочная гидроизоляция на высоту в 7-мь рядов кирпичной кладки. Труба уложена без гильзы, не выполнена герметизация зазора между трубой и наружной стеной.

Подъезд N 5, шурф по оси Л со стороны оси 3.

Отсутствует обмазочная гидроизоляция на высоту в 5-ть рядов кирпичной кладки.

Подъезд N 5, шурф по оси Л между осями 8 и 9.

Отсутствует обмазочная гидроизоляция на высоту в 5-ть рядов кирпичной кладки. Не полностью заполнены раствором горизонтальные швы. Сквозная дырка в горизонтальном шве (шов не заполнен раствором).

Причиной возникновения перечисленных дефектов эксперт указал нарушение требований проектной документации, СНиП и ГОСТа, ненадлежащее качество работ по строительству дома. Указанные экспертом дефекты и недостатки являются скрытыми и устранимыми. В отношении дефекта - всех дефектов монтажа канализационных труб в подвале и на мансардном этаже, монтажа перегородок в санузлах из гипсолитовых плит вместо керамического кирпича, отсутствие вентиляционных проемов между туалетом и ванной комнатой - эксперт указал, что данные недостатки не являются скрытыми, однако покупатель мог и не знать, что это является дефектом.

Рыночная стоимость работ по устранению недостатков оценена экспертом в 5 665 071 руб. 85 коп.

В силу положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Решение суда первой инстанции обосновано выводами эксперта, который установил наличие скрытых, устранимых и существенных недостатков ряда жилых и нежилых помещений, переданных ответчиком по договорам истцу, определил их перечень и стоимость работ по их устранению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договоров истец обладал всей полнотой необходимой информации о качественном состоянии объектов недвижимости - несостоятельны, противоречат выводам эксперта и скрытом характере большинства недостатков, а также об отсутствии у истца возможности осознавать характер недостатков, которые не являются скрытыми.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что объекты недвижимости были введены установленным порядком в эксплуатацию, при этом предварительно прошли экспертизу соответствия требованиям технических регламентов, нормативно-правовых актов, проектной документации, а следовательно и не имеют перечисленных недостатков - несостоятельны, поскольку сам факт наличия перечисленных недостатков был признан ответчиком при заключении дополнительных соглашений 20.06.2008 г. и 15.01.2009 г., подтвержден заключением эксперта, полученным судом при рассмотрении дела, при этом выводы эксперта ответчиком установленным порядком не оспорены.

Не может быть признана обоснованной и ссылка ответчика на уплату им штрафа в размере 2 000 000 руб. и возможное неосновательное обогащение истца, поскольку предметом иска в рассматриваемом деле являлось устранение недостатков недвижимого имущества, являвшегося предметом двух договоров, кроме того уплата ответчиком штрафа осуществлена в соответствии с условиями соглашений от 20.06.2008 г. и 15.01.2009 г. и не может рассматриваться как обстоятельство, освобождающее продавца от обязанности устранить недостатки проданного товара.

То обстоятельство, что по решению суда указанные недостатки подлежали устранению в срок до 31.08.2011 г., т.е. до вступления решения в законную силу, само по себе не может служить основанием для отмены либо изменения в целом правильного судебного акта, поскольку способ и порядок, а также срок исполнения судебного решения может быть судом изменен в порядке, установленном статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению заинтересованного лица. Кроме того, сам по себе факт не вступления решения в законную силу не является для ответчика препятствием по устранению недостатков проданного им товара немедленно добровольно, в том числе и в срок до 31.08.2011 г.

В силу перечисленных обстоятельств решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" о процессуальном правопреемстве удовлетворить.

Заменить истца - общество с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости", на нового истца - общества с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" - доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" (ОГРН 1027722004595), г.Москва.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2011 года, принятое по делу N А65-26255/2010, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" оставить без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возложить на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко