Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2007 г. N 17АП-7678/07

г. Пермь

19 ноября 2007 г.

N 17АП - 7678/2007-ГК Дело N А60-24025/2005

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей М.С. Крымджановой, В.А. Няшина

при ведении протокола судебного заседания секретарем Саттаровой Н.О.,

при участии:

от истца - ЗАО "Промышленно - строительная компания "Урал - Альянс": Чувилова М.А., доверенность N 60/2056 от 02.05.2006 г..,

от ответчиков: 1. ООО "Гидроспецстрой": Давыдов В.А., доверенность от 09.04.2007 г..,

2. ООО "Спецфундаментстрой": Климушина Я.А., доверенность от 14.05.2007 г.., Оголихин В.А., доверенность от 12.03.2007 г..,

от третьих лиц: 1. Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явились,

2. ОАО "Екатеринбургский муниципальный банк": не явились,

3. Екатеринбургское Муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга": не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ООО "Спецфундаментстрой" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 сентября 2007 года

по делу N А60-24025/2005,

принятое судьей П.Б. Ваниным по иску ЗАО "Промышленно - строительная компания "Урал - Альянс" к ООО "Гидроспецстрой", ООО "Спецфундаментстрой", третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, ОАО "Екатеринбургский муниципальный банк", Екатеринбургское Муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга" о признании недействительными договоров купли - продажи недвижимого имущества,

установил:

ЗАО "Промышленно - строительная компания "Урал - Альянс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Гидроспецстрой", ООО "Спецфундаментстрой" о признании договора купли - продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13, 7-ой этаж, N N комнат 30-39, 72, общей площадью 151, 3 кв.м., от 25.06.2004 г.. с дополнительными соглашениями от 14.01.2005 г.., 17.05.2005 г.., ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив на ответчиков обязанность по возврату имущества, полученного по сделке, а также признании ничтожным договора купли - продажи от 25.06.2004 г.. по отчуждению недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр-д Бокситовый, 1, в составе: здание административного назначения, литер А, общая полезная площадь 2 862, 6 кв. м., отдельно - стоящее здание складского назначения, литер Б, общая полезная площадь 606, 9 кв. м., отдельно - стоящее здание производственного назначения, литер В, общая полезная площадь 298,20 кв. м., отдельно - стоящее здание с пристроем производственного назначения, литер Д-Д1, общая полезная площадь 656, 40 кв. м., отдельно - стоящее здание производственного назначения, литер Н, общая полезная площадь 64, 3 кв. м. (далее спорное имущество), а также применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ответчиков обязанность по возврату имущества, полученного по сделке.

Определением суда от 01.08.2005 г.. (т. 1 л.д. 45-47), оставленным без изменения постановлением от 29.09.2005 г.. (т. 5 л.д. 17-21), запрещено ООО "Гидроспецстрой" и ООО "Спецфундаментстрой", а также другим лицам совершать сделки по отчуждению спорного имущества, а также запрещено органам Федеральной регистрационной службы производить действия по государственной регистрации перехода прав в отношении спорных объектов недвижимости.

Определением суда от 29.09.2005 г.. о назначении экспертизы (т. 5 л.д. 32-34 и определением суда от 29.09.2005 г.. приостановлении производства по делу, оставленным без изменения постановлением от 22.12.2005 г.. (т. 5 л.д. 25-31, 104-107), по делу назначена судебно - техническая экспертиза документов, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Определением суда от 08.02.2006 г.. производство по делу возобновлено в связи с проведением экспертизы (т. 6 л.д. 11-12).

Определениями суда от 24.03.2006 г.. по делу назначена повторная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов повторной экспертизы (т. 6 л.д. 27-34).

24.07.2006 г.. производство по делу возобновлено в связи с проведением экспертизы (определение от 24.07.2006 г.. (т. 6 л.д. 71-71)).

Определением суда от 23.08.2006 г.. по делу назначена дополнительная экспертиза, в связи с чем производство по делу приостановлено (т. 6 л.д. 142-145).

Определением суда от 09.06.2007 г.. производство по делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступления экспертного заключения в суд (т. 7 л.д. 52-53).

Определением суда от 11.07.2007 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Екатеринбургский муниципальный банк" (т. 7 л.д. 78-81).

При рассмотрении дела истцом было заявлено об изменении исковых требований (т. 7 л.д. 92). Истец просил признать ничтожным договор от 26.04.2004 г.. купли - продажи недвижимого имущества зданий литер А (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:05), Б (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:03), В (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:02), Д (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:04), Н (кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:01), расположенных по Пр. Бокситовый, 1 в г. Екатеринбурге в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2005 г.. и дополнительного соглашения N 2 от 01.06.2005 г.., а также признать ничтожным договор от 25.06.2004 г.. купли - продажи недвижимого имущества нежилых помещений NN 30-39, 72, расположенных на 7-ом этаже в нежилом строении литер А по ул. 8-е Марта, 13 в г. Екатеринбурге в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2005 г.. и дополнительного соглашения N 2 от 17.05.2005 г..

Заявление об уточнении исковых требований судом было принято (т. 7 л.д. 95-98).

Определением суда от 01.08.2007 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ЕМУП "БТИ г. Екатеринбурга" (т. 7 л.д. 95-98).

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований в части применения последствий недействительности сделок (т. 8 л.д. 126).

Отказ от части исковых требований судом был принят на основании ст. 49 АПК РФ (т. 8 л.д. 126).

Решением суда от 10.09.2007 г.. исковые требования удовлетворены. Договор купли - продажи недвижимого имущества между ООО "Гидроспецстрой" и ООО "Спецфундаментстрой" от 26.04.2004 г.. с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 г.. N 1, от 01.06.2005 г.. N 2, и договор купли - продажи недвижимого имущества между ООО "Гидроспецстрой" и ООО "Спецфундаментстрой" от 25.06.2004 г.. с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 г.. N 1, от 17.05.2005 г.. N 2 признаны недействительными в силу их ничтожности. В отношении исковых требований о применении последствий недействительности договора купли - продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 г.. с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 г.. N 1, от 01.06.2005 г.. N 2, и договора купли - продажи недвижимого имущества от 25.06.2004 г.. с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 14.01.2005 г.. N 1, от 17.05.2005 г.. N 2, производство по делу прекращено (т. 8 л.д. 127-141).

Ответчик, ООО "Спецфундаментстрой", с решением суда от 10.09.2007 г.. не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда о том, что стороны согласовали существенные условия договора не в момент подписания каждого договора, а только в момент подписания дополнительных соглашений, не соответствует обстоятельствам дела и не обоснован.

В договорах купли - продажи недвижимого имущества указаны все необходимые данные, позволяющие с достоверностью идентифицировать каждый объект недвижимости, а именно: указан точный адрес каждого объекта, кадастровый номер, ссылка на номер свидетельства о государственной регистрации права и номер регистрационной записи в ЕГРП. Разногласия по предмету договора на момент его заключения и последующего его исполнения у сторон отсутствовали.

Судом первой инстанции признано, что договоры составлены и подписаны именно в те даты, которые указаны в договорах от 26.04.2004 г.. и 25.06.2004 г..

Закон не устанавливает сроков для обращения сторон за государственной регистрацией перехода прав и не признает данное обстоятельство в качестве признака незаключенности либо недействительности договора купли - продажи.

Обстоятельства оплаты по спорным договорам и порядок оформления движения имущества не были предметом исследования в судебном заседании, поэтому ответчиком не были представлены доказательства и доводы по оформлению движения имущества.

Разрешая вопрос о невозможности регистрации спорных договоров без учета дополнительных соглашений к ним, суд вышел за пределы рассматриваемых исковых требований, так как приостановление регистрации перехода прав по спорным договорам вызвано иными причинами (наличие ареста), спор между сторонами договоров и Управлением Федеральной регистрационной службы по поводу возможности или невозможности регистрации договоров с соглашениями или в отсутствии последних, отсутствует.

Выводы суда, изложенные в мотивировочной части не соответствуют выводам в резолютивной части обжалуемого судебного акта, что является нарушением положений п. 5 ст. 170 АПК РФ.

Истцом было заявлено об изменении исковых требований, которые судом были приняты в порядке ст. 49 АПК РФ как уточнение исковых требований. Об изменении оснований своих требований истец не заявлял. Однако суд изложил в своем решении иные основания для признания спорных договоров ничтожными, а именно о незаключенности договоров купли - продажи. Суд в нарушении ст. 49 АПК РФ вышел за пределы заявленных истцом требований и самостоятельно изменил основание иска.

Первоначально ООО "Гидроспецстрой" не признавал исковые требования. При возобновлении производства по делу в 2007 году ООО "Гидроспецстрой" были признаны исковые требования в полном объеме. Вместе с тем, в протоколе судебного заседания отметки о признании иска ответчиком нет. Судом первой инстанции не были исследованы причины изменения позиции ответчика, не исследованы и не дана правовая оценка ранее заявленным доводам ответчика и представленным доказательствам.

В апелляционной жалобе ООО "Спецфундаментстрой" просило решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что до марта 2007 года спорные объекты использовались ООО "Спецфундаментстрой".

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Кроме того, подтвердил, что от иска в части применении последствий недействительности сделок истец отказался. Также указал, что фактически спорные объекты не выбывали из владения ООО "Гидроспецстрой".

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что данные о площади передаваемого недвижимого имущества являются существенными и необходимыми для его идентификации, а также являются обязательными сведениями, вносимыми в ЕГРП. Площади объектов недвижимости, передаваемых по договорам купли - продажи отличаются от фактических.

Здания и помещения, указанные в договорах до сих пор находятся в собственности и фактическом владении ООО "Гидроспецстрой" и включены в конкурсную массу, расчеты за недвижимое имущество не производились.

Из акта приема - передачи векселей, имеющегося в материалах дела, невозможно определить по какому договору рассчитывались векселями, и в каком объеме.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что до наложения ареста, стороны не совершали действий, направленных на переход права собственности на недвижимое имущество.

При производстве ареста и при осуществлении иных исполнительных действий ответчиками не было заявлено о продаже имущества. Действия судебного пристава - исполнителя и Федеральной регистрационной службы не обжаловались ответчиками.

Эксперты в своих заключениях не указывают на точную дату или период подписания спорных договоров.

Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что фактически существенные условия договоров были согласованы лишь в мае и июне 2005 года.

Доводы ответчика о том, что при вынесении решения суд вышел за пределы оснований иска, указанных истцом, не правомерны. Истцом неоднократно уточнялись и дополнялись исковые требования, которые представлялись суду в письменной и устной форме.

ООО "Гидроспецстрой" признало иск в соответствии с п. 3 ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика ООО "Гидроспецстрой" в судебном заседании пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Также представитель ответчика указал, что спорные объекты никогда не передавались покупателю, не оплачивались и используются самим обществом.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ООО "Гидроспецстрой" указало на то, что предмет договора был определен после наложения ареста на недвижимое имущество в дополнительных соглашениях. Площади помещений и их состав, указанные в договорах, не соответствовали действительным площадям и составу помещений.

Расчеты за недвижимое имущество по договорам не производились, из акта приема - передачи векселей невозможно установить, по какому из трех договоров производились расчеты и в каких суммах.

Также указал, что не согласен с доводами заявителя апелляционной жалобы о том, что признанием иска ООО "Гидроспецстрой" нарушило закон, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе признать иск на любой стадии арбитражного процесса.

В отзыве на жалобу ООО "Гидроспецстрой" просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Третье лицо, ОАО "Екатеринбургский муниципальный банк", направило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствии представителя.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 26.04.2004 г.. между ООО "Гидроспецстрой" (продавцом) и ООО "Спецфундаментстрой" (покупателем) подписан договор купли - продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 35).

В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество, в следующем составе: здание административного назначения, литер А, общая полезная площадь - 2 862, 60 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:05, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242665 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее здание складского назначения, литер Б, общая полезная площадь - 606, 90 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:03, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242663 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее здание производственного назначения, литер В, общая полезная площадь - 298, 20 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:02, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242662 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее с пристроем здание производственного назначения, литер Д-Д1, общая полезная площадь - 656, 40 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:04, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242664 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее здание производственного назначения, литер Н, общая полезная площадь - 64, 30 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:01, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242661 от 15.01.2001 г.. (пп. 1.1 договора).

Указанное недвижимое имущество находится по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр. Бокситовый, 1, и расположено на земельном участке площадью 3, 5 га. (пп. 1.2 договора).

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве единоличной собственности на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 25.12.2000 г.. (пп. 1.3 договора).

Цена за приобретаемое по настоящему договору недвижимое имущество составляет 6 969 249 руб., в том числе НДС 18% - 1 063 105, 93 руб. Указанная цена установлена соглашением сторона, является окончательной и изменениям не подлежит (пп. 2.1 договора).

Передача недвижимого имущества покупателю осуществляется без составления акта приема - передачи в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора (пп. 4.1 договора).

Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора возникает у покупателя с момента регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп. 5.1 договора).

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество производится после полной оплаты его стоимости покупателем (пп. 5.3 договора).

Дополнительным соглашением к договору купли - продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 г.. от 14.01.2005 г.. стороны договора внесли изменения в пп. 2.2 договора, изложив его в следующей редакции: оплата недвижимого имущества производится покупателем с рассрочкой платежа, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2005 г.. либо (по согласованию с продавцом) путем передачи иного имущества или иным законным способом (передачей векселей, зачетом и т.д.) (п. 1 дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 36).

Дополнительным соглашением N 2 к договору купли - продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 г.. от 01.06.2005 г.. (т. 1 л.д. 37) стороны договора внесли изменения в пп. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: здание административного назначения, литер А, общая полезная площадь - 2 842, 20 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:05, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242665 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее здание складского назначения, литер Б, общая полезная площадь - 600, 40 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:03, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242663 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее здание производственного назначения, литер В, общая полезная площадь - 291, 80 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:02, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242662 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее с пристроем здание производственного назначения, литер Д (бывший литер Д-Д1), общая полезная площадь - 656, 30 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:04, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242664 от 15.01.2001 г..; отдельно - стоящее здание производственного назначения, литер Н, общая полезная площадь - 64, 90 кв. м., кадастровый (условный) номер объекта: 66:01:05:148:01:01, свидетельство о государственной регистрации права 66АВ N 242661 от 15.01.2001 г.. (п. 1 дополнительного соглашения).

Цена недвижимого имущества, указанная в пп. 2.1 договора, в связи с увеличением площади помещения не изменяется (п. 2 дополнительного соглашения).

25.06.2004 г.. между ООО "Гидроспецстрой" (продавец) и ООО "Спецфундаментстрой" (покупатель) подписан договор купли - продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 29-30).

В соответствии с условиями настоящего договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - нежилые (офисные) помещения, общей площадью 150, 9 кв. м., часть здания (литер А), номер на плане: 7 этаж - помещения N N 30-39, находящееся по адресу: г. Екатеринбург Свердловской области, ул. 8-Марта, 13 (пп. 1.1 договора).

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве единоличной собственности на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 14.06.2002 г.., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области 66АВ N 743378 от 17.07.2002 г.., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.07.2002 г.. произведена запись регистрации N 66-01/01-229/2002-189 (пп. 1.2 договора).

Недвижимое имущество продается за 4 290 881, 20 руб. в том числе НДС 18% - 654541, 17 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пп. 2.1 договора).

Оплата недвижимого имущества производится покупателем с рассрочкой платежа, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2004 г.. путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца либо иным способом (векселем, зачетом и т.п.) (пп. 2.2 договора).

Согласно пп. 4.1 договора передача недвижимого имущества покупателю осуществляется без составления акта приема - передачи в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора.

Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области (пп. 5.1 договора).

Стороны договорились о том, что продавец доверяет совершить все действия по государственной регистрации настоящего договора покупателю, после завершения расчетов за приобретаемое недвижимое имущество (пп. 5.2 договора).

Дополнительным соглашением к договору купли - продажи недвижимого имущества от 25.06.2004 г.. от 14.01.2005 г.. стороны договора внесли изменения в пп. 2.2 договора, изложив его в следующей редакции: оплата недвижимого имущества производится покупателем с рассрочкой платежа, путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в срок до 31.12.2005 г.. либо (по согласованию с продавцом) путем передачи иного имущества или иным законным способом (передачей векселей, зачетом и т.д.) (п. 1 дополнительного соглашения) (т. 1 л.д. 31).

Дополнительным соглашением N 2 к договору купли - продажи недвижимого имущества от 25.06.2004 г.. от 17.05.2005 г.. (т. 1 л.д. 32) стороны договора внесли изменения в пп. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: в соответствии с условиями настоящего договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество - нежилые помещения NN 30-39, 72, общей площадью 151, 3 кв. м., расположенные на 7 этаже в нежилом строении (литер А), по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13 (п. 1 дополнительного соглашения).

Цена недвижимого имущества, указанная в пп. 2.1 договора, в связи с увеличением площади помещения не изменяется (п. 2 дополнительного соглашения).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2005 г.. (дело N А60-9572/2005-С1) (т. 1 л.д. 17-18) наложен арест на имущество, принадлежащее ООО "Гидроспецстрой", в пределах суммы 68 912 995 руб.

08.04.2005 г.. постановлением N 55/4/05 судебного пристава - исполнителя о возбуждении исполнительного производства (т. 1 л.д. 28) возбуждено исполнительное производство по исполнительному листу N 102461 от 31.03.2005 г.., выданного Арбитражным судом Свердловской области о наложении ареста на имущество, принадлежащее ООО "Гидроспецстрой" в пределах суммы 68 912 995 руб.

Постановлениями судебного пристава - исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество от 11.04.2005 г.. (т. 1 л.д. 16, 19-23) наложен арест в виде запрета на отчуждение на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Гидроспецстрой", а именно: на отдельно - стоящее здание складского назначения (66:41:0:0:1/32530/Б/21) общей полезной площадью 606, 90 кв. м., литер В, отдельно - стоящее здание производственного назначения (66:41:0:0:1/32530/В/21) общей полезной площадью 298, 20 кв. м., литер В, здание производственного назначения (66:41:0:0:1/32530/Н/21) застроенной площадью 64, 30 кв. м., литер Н, отдельно - стоящее с пристроем здание производственного назначения (66:41:0:0:1/32530/Д-Д/21) общей площадью 656, 40 кв. м., литер Д, здание административного назначения (66:41:0:0:1/32530/А/21) общей площадью 2 862, 60 кв. м., литер А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр-д Бокситовый, д. 1, а также на часть нежилого здания (литер А) (66:01/01:00:202:13:19) общей площадью 150, 90 кв. м., находящееся по адресу: г. Екатеринбург, 8 Марта, д. 13, номер на плане 7 эт.- помещения N N 30-39.

После наложения ареста на недвижимое имущество в адрес Федеральной регистрационной службы по Свердловской области судебным приставом - исполнителем было направлено уведомление о наложении ареста на вышеуказанное имущество (т. 1 л.д. 24-25).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.03.2007 г.. (дело N А60-7709/2006-С11) (т. 8 л.д. 7-12) ООО "Гидроспецстрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.

Судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования по следующим основаниям.

При проведении экспертиз в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по вопросу определения временного периода выполнения подписей представителями сторон спорных сделок, эксперты не смогли прийти к однозначному выводу о времени выполнения подписей.

Согласно заключениям экспертов от 17.10.2005 г.. и 19.06.2006 г.. (т. 6 л.д. 63-66, 73-77) установить давность выполнения подписей от имени генерального директора ООО "Спецфундаментстрой" Назарова Р.П. и от имени генерального директора ООО "Гидроспецстрой" Сабитова С.К. на вторых страницах листов договоров купли - продажи недвижимого имущества, датированных 26.04.2004 г.. и 25.06.2004 г.., в частности, установить соответствует ли время выполнения подписей этой дате, не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательских частях этих заключений.

В заключении от 15.05.2007 г.. (т. 7 л.д. 33-36) экспертом Бюро независимой экспертизы "Версия" сделаны вывод о том, что давность выполнения подписей от имени Назарова Р.П. и Сабитова С.К., находящихся на договоре купли - продажи недвижимого имуществе, датированном 26.04.2004 г.., и договоре купли - продажи недвижимого имущества, датированном 25.06.2004 г.., при условии хранения этих документов при нормальной температуре и влажности, составляет более полутора лет, предшествовавших моменту настоящего исследования, то есть данные подписи могли быть выполнены в то время, которое соответствует датам, указанным на этих документах.

Следовательно, эксперты не исключают подписание спорных договоров в даты 26.04.2004 г.. и 25.06.2004 г..

Поскольку при проведении экспертиз эксперты проводили определение возраста штрихов подписей по различным методикам, нельзя сделать вывод о том, что заключения экспертов противоречат друг другу.

Наличие иных доказательств, свидетельствующих о подписании спорных договоров позднее дат, указанных на этих договорах, не подтверждается материалами дела (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В спорных договорах купли - продажи указаны кадастровые номера объектов недвижимости, следовательно, объекты недвижимости были поставлены на кадастровый учет.

В статье 1 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дано понятие кадастрового номера. В соответствии с данной статьей кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого и нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Содержащиеся в пунктах 1.1 спорных договоров объекты полностью идентичны объектам, на которые продавцу, ООО "Гидроспецстрой", выданы свидетельства в государственной регистрации права собственности (т. 2 л.д. 46, 76, 80, 84, 88, 92).

Кроме того, в договорах указаны наименования объектов, их площади, литеры, адреса объектов, цена.

Следовательно, на момент заключения договоров (26.04.2004 г.. и 25.06.2004 г..) стороны согласовали существенные условия договоров купли - продажи недвижимых объектов, в том числе предметы договоров в соответствии с требованиями ст. ст. 432, 554, 555 ГК РФ.

При таких условиях ошибочен вывод суда первой инстанции о том, что на даты подписания договоров сторонами не были определены данные, позволяющие установить состав имущества и его площади.

Однако этот вывод суда не привел к принятию неправильного решения.

Поскольку определение арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-9572/2005-С1 об обеспечении иска принято судом 29.03.2005 г.. (т. 1 л.д. 17-18), а постановления о наложении ареста на спорные объекты вынесены судебным приставом - исполнителем 11.04.2005 г.. (т. 1 л.д. 16, 19-23), на даты заключения договоров эти объекты не находились под арестом.

Вместе с тем, дополнительные соглашения от 17.05.2005 г.. (т. 1 л.д. 32) и 01.06.2005 г.. (т. 1 л.д. 37) о внесении изменений в предметы спорных договоров были подписаны сторонами, когда на имущество уже был наложен арест.

Следовательно, заключение данных дополнительных соглашений противоречит требованиям ст. 51 Федерального закона РФ "Об исполнительном производстве".

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

О создании соответствующих правовых последствий сделки (договора купли - продажи недвижимости) свидетельствуют действия, направленные сторонами на исполнение данной сделки: передача имущества, оплата этого имущества, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют такие доказательства (ст. 65 АПК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Никаких документов, подтверждающих передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю, не составлялось. Доказательства фактической передачи недвижимого имущества в материалы дела не представлено. Иного в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что фактически до марта 2007 года ООО "Спецфундаментстрой" пользовалось спорными объектами недвижимого имущества, не подтвержден доказательствами (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты приобретенного по договорам купли - продажи недвижимого имущества.

Имеющийся в материалах дела акт приема - передачи векселей от 15.03.2005 г.. (т. 2 л.д. 22) не может быть расценен судом апелляционной инстанции как доказательство оплаты приобретенного имущества. Из данного акта следует, что ООО "Спецфундаментстрой" передало ООО "Гидроспецстрой" векселя N N 3978101 и 3968235 стоимостью 10 000 000, 00 руб. в качестве оплаты по договору купли - продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 г.., от 25.06.2004 г.. и договора б/н от 01.02.2005 г..

В оборотно - сальдовой ведомости по счету: 62 договоры; контракты: ООО "Спецфундаментстрой" за 1 полугодие 2005 г.. ГСС (т. 2 л.д. 19) были отражены: договор купли - продажи б/н от 25.06.2004 г.., договор купли - продажи б/н от 26.04.2004 г.. и договор от 01.02.2005 г.. с указанием оборотов за период в графе дебет 4 290 881, 20 и сальдо на конец периода в графе дебет - 4 290 881, 20 (договор от 25.06.2004 г..), по договору от 26.04.2004 г.. - 6 965 248, 92 и 6 965 248, 92 соответственно, по договору от 01.02.2005 г.. - 23 052 539, 67, обороты за период в графе кредит - 4 163 277, 61, 18 889 262, 06 - сальдо на конец периода в графе дебет. В графу кредит по спорным договорам никаких сведений не вносилось.

Акт приема - передачи векселей не содержит сведений о том, в каком размере была погашена задолженность по каждому конкретному договору, указанному в нем.

Иные доказательства, подтверждающие факт оплаты по спорным договорам купли - продажи, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Из документов регистрационного дела (т. 3 л.д. 1) следует, что с заявлением в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости стороны по сделкам обратились после наложения ареста на имущество (20.07.2005 г..).

Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны по спорным сделкам не намеревались создавать соответствующие правовые последствия, в связи с чем на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ совершенные сделки (договоры купли - продажи недвижимого имущества от 26.04.2004 г.. и от 25.06.2004 г..) являются недействительными (ничтожными).

Поскольку сделки являются недействительными (ничтожными), все дополнительные соглашения к данным сделкам, являющиеся неотъемлемой частью договоров (п. 2 дополнительных соглашений), являются недействительными (ничтожными).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд в нарушении ст. 49 АПК РФ вышел за пределы заявленных истцом требований и самостоятельно изменил основание иска, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку в ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись и дополнялись исковые требования, которые представлялись суду в письменной форме.

Также не состоятельны доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при признании иска ООО "Гидроспецстрой" судом первой инстанции не были исследованы причины изменения позиции ответчика, не исследованы и не дана правовая оценка ранее заявленным доводам ответчика и представленным доказательствам, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В связи с тем, что при рассмотрении дела истец отказался от требования в части применении последствий недействительности сделок, судом первой инстанции правомерно прекращено производство по делу в данной части на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2007 по делу N А60-24025/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня вынесения в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

М.С. Крымджанова В.А. Няшин