Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2011 г. N 17АП-10885/11

г. Пермь

10 ноября 2011 г.

N 17АП-10885/2011-ГК Дело N А60-18473/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой М.С.

судей Гладких Д.Ю., Хаснуллиной Т.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Энглези К.Ю.

при участии:

от истца (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил) - не явились,

от ответчика (общество с ограниченной ответственностью "Мебельщик") - не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Мебельщик", на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 августа 2011 года по делу N А60-18473/2011, принятое судьей Куклевой Е.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (ОГРН 1026601380387, ИНН 6623000472)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мебельщик" (ОГРН 1076623003566, ИНН 6623039945)

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора, обязании освободить помещения,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Мебельщик" о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 686 391 руб. 23 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 228 738 руб. 42 коп., о расторжении договора аренды N 885 от 24.12.2009 и об обязании ответчика освободить занимаемые муниципальные встроенно-пристроенные нежилые помещения NN 1-1а, 2-3, 5-12, 12а, 13-23 общей площадью 724,6 кв.м, находящиеся по адресу: г.Нижний Тагил, пр. Вагоностроителей, 44, передав их по передаточному акту истцу.

В предварительном судебном заседании представителем истца заявлено об отказе от исковых требований в части расторжения договора аренды N 885 от 24.12.2009 и обязания ответчика освободить занимаемые муниципальные встроено-пристроенные нежилые помещения N1-1а, 2-3, 5-12, 12а, 13-23, общей площадью 724,6 кв.м., расположенные по адресу: г.Нижний Тагил, пр.Вагоностроителей, 44 (л.д. 78). Отказ от иска в данной части принят судом на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований: о взыскании с ответчика 754 300 руб.66 коп. задолженности по арендной плате, 243 656 руб.83 коп. пени (л.д. 159); ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением суда от 23 августа 2011 года производство по делу в части требований о расторжении договора аренды N 885 от 24.12.2009 и освобождения нежилых помещений N1-1а, 2-3, 5-12, 12а, 13-23, общей площадью 724,6 кв.м., расположенных по адресу: г.Нижний Тагил, пр.Вагоностроителей, 44, прекращено; в остальной части исковые требования удовлетворены частично: взысканы основной долг в сумме 754 300 руб. 66 коп. и неустойка в размере 239 603 руб. 83 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 178-185).

Ответчик (ООО "Мебельщик") с решением суда не согласен, просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы приведены следующие доводы.

Акт приема-передачи нежилых помещений был подписан формально 24.12.2009 вместе с договором, потому что был к нему подшит. После осмотра помещений 25.12.2009 Арендатором был установлен ряд существенных нарушений (скрытых недостатков), без устранения которых помещения не могли эксплуатироваться.

28.12.2009 и 28.01.2009, до момента государственной регистрации договора, Арендатор направил Арендодателю письма о необходимости устранения недостатков, основным из которых была протечка кровли, которая не могла быть выявлена по причине отсутствия погодных условий (дождь, таяние снега и т.п.). Недостатки были выявлены при тщательном осмотре специалистами.

Судом заключению независимого эксперта ООО "Тагилкоммунпроект" от 05.03.2010 не дана правовая оценка.

Суд не принял во внимание то обстоятельство, что Арендодатель согласился на проведение капитального ремонта в письме N 288 от 26.01.2010, но оплачивать его отказался, вследствие чего ремонт проведен не был. Письмом N 3325 от 22.06.2010 Арендодатель сообщил, что не возражает против проведения ремонтных работ по замене кровли. В соответствии с п. 7.4 договора аренды стороны соглашаются, что затраты по проведению капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы.

Кроме того, Арендатор дважды направлял Арендодателю для утверждения смету, составленную на основании акта обследования помещений.

Помещения по вине Арендодателя не могли использоваться до 25.04.2010, а после этой даты эксплуатировались лишь на 70%. Оплата помещения должна быть произведена не более 70% от общей суммы за весь период: 1534391,23х70% = 1 074 073,86. Сумма долга составляет 226 074,00 (1 074 073,86 - 847 999,86).

Пени за несвоевременное внесение арендных платежей оплате не подлежат.

Судом также не учтено то, что истцом были нарушены условия заключения договора (п. 2.3). После регистрации договора аренды Арендодатель выставил помещение, в котором уже начали производиться ремонтные работы, на продажу с аукциона.

Истец (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В отзыве приведены следующие возражения относительно доводов жалобы.

Возможность осмотреть нежилые помещения до момента их принятия и подписания договора у ответчика имелась, поскольку возможность ознакомления с данным объектом недвижимости была предусмотрена извещением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов муниципального имущества.

Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доводы ответчика со ссылкой на заключение ООО "Тагилкоммунпроект" не соответствуют требованиям ст. 86 АПК РФ.

В соответствии с условиями п. 5.3.11 договора аренды обязанность по осуществлению капитального ремонта имущества возложена на ответчика.

Отчуждение имущества из муниципальной собственности в период действия договора аренды не могло повлечь нарушение прав ответчика, как арендатора, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ. Кроме того, ответчик не был лишен возможности принять участие в аукционе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24 декабря 2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил (Арендодатель) и ООО "Мебельщик" (Арендатор) заключен договор аренды N 885 нежилых помещений, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в Приложении N1 к договору: встроенно-пристроенные нежилые помещения N1-1а, 2-3, 5-12, 12а, 13-23, расположенные по адресу: г.Нижний Тагил, Дзержинский район, пр.Вагоностроителей, 44, общей площадью 724,6 кв.м. (л.д. 15-24).

Право истца на распоряжение объектом аренды подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 66АБ 446273 от 06.09.2004 (л.д. 12).

Согласно пункту 4.1 названный договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие с 22 декабря 2009 г. и действует до 22 декабря 2014 г. Договор аренды N 885 нежилых помещений от 24.12.2009 зарегистрирован в установленном пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ порядке 18.02.2010.

Факт предоставления Арендодателем в аренду объекта Арендатору подтверждается актом приема-передачи от 24.12.2009, подписанным уполномоченными лицами сторон договора (л.д. 25).

По условиям пункта 3.2. договора арендная плата по договору определяется расчетами, которые прилагаются к договору (Приложение N 2) и являются его неотъемлемой частью.

Арендная плата подлежит ежегодной корректировке на основании Решения Нижнетагильской Городской Думы. С арендной платы взимается налог на добавленную стоимость, определяемый в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Обязанность по оплате указанного налога возлагается на Арендатора (пункт 3.3.договора).

Арендная плата перечисляется на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца, в размере 1/12 ставки годовой платы (пункт 3.4. договора).

В соответствии с пунктом 5.3.3 договора Арендатор обязался своевременно, в течение тридцати календарных дней после опубликования в газете "Горный край" Решения Нижнетагильской Городской Думы об утверждении базовой ставки арендной платы за пользование объектами нежилого фонда на текущий фонд, получить у Арендодателя новый расчет годовой арендной платы (Приложение N 2). Неполучение и не подписание указанного документа не освобождает Арендатора от внесения арендной платы

в полном объеме и уплаты пени за просроченные платежи.

Соглашением от 23.06.2011 договор аренды N 885 нежилых помещений от 24 декабря 2009 года расторгнут с 24.06.2011 (л.д. 80), объект аренды возвращен Арендатором Арендодателю по акту приема помещений от 23.06.2011 (л.д. 79).

Впоследствии Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

При вышеизложенных правоотношениях сторон, вытекающих из заключенного между ними договора аренды недвижимого имущества, суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как видно из материалов дела, обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды N 885 нежилых помещений от 24 декабря 2009 года исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность перед истцом в размере 754 300 руб.66 коп.

Доводы апелляционной жалобы о том, что после осмотра помещений 25.12.2009 Арендатором был установлен ряд существенных нарушений (скрытых недостатков), без устранения которых помещения не могли эксплуатироваться, по вине Арендодателя не могли использоваться до 25.04.2010, а после этой даты помещения эксплуатировались лишь на 70%, а также ссылка на письмо N 3325 от 22.06.2010 и пункт 7.4 договора подлежат отклонению по следующим основаниям.

Акт приема-передачи от 24.12.2009 (л.д. 25) подписан ответчиком без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих пользованию помещениями.

В соответствии с нормами пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, возможность ознакомления со спорным объектом недвижимости (нежилыми помещениями) была предусмотрена извещением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов муниципального имущества (л.д. 171).

Пункт 7.4 договора аренды предусматривает возможность (не обязанность) зачета затрат по проведению капитального ремонта в счет арендной платы только в случае письменного согласия Арендодателя на проведение такого ремонта,

В письме Арендодателя N 3325 от 22.06.2010 конкретно указано, что Комитет не возражает против проведения ремонтных работ без зачета суммы затрат в счет арендной платы (л.д. 100). Письмо истца от 26.01.2010 N 288, направленное ответчику, также содержит возражение против зачета суммы затрат на проведение ремонта помещений в счет арендной платы (л.д. 93).

Таким образом, толкование содержания пункта 7.4 договора аренды в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ и оценка условий договора в совокупности с названными письмами истца суду позволяет сделать вывод об отсутствии оснований для зачета затрат по проведению капитального ремонта в счет арендной платы.

Заключение главного инженера ООО "Тагилкоммунпроект" от 05.03.2010 (л.д. 108-118) по обследованию и оценке технического состояния несущих и ограждающих конструкций спорных помещений, проведенному после принятия помещений Арендатором в пользование по вышеуказанному акту, судом не может быть признано как доказательство, позволяющее отказать в удовлетворении требований Арендодателя, заявленных в рамках настоящего дела, а именно, о взыскании долга по арендной плате.

Довод заявителя жалобы о том, что судом также не учтено то, что истцом были нарушены условия заключения договора (п. 2.3), несостоятелен в силу норм пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 11.3.1 договора в случае просрочки внесения арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы в предусмотренный договором срок надлежащим образом не исполнил, истец правомерно начислил на сумму долга пени.

При этом суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, в удовлетворении требования о взыскании пени за период, предшествующий государственной регистрации договора (18.02.2010), правомерно отказал.

Итак, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Расходы, понесенные уплатой государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителя жалобы на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 августа 2011 года по делу N А60-18473/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М. С. Крымджанова

Судьи

Д. Ю. Гладких Т. Н. Хаснуллина