Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2011 г. N 11АП-12263/11

г.Самара

11 ноября 2011 г.

Дело N А65-17076/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 9 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 ноября 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Морозова В.А. и Терентьева Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скала" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 1 сентября 2011 года по делу N А65-17076/2011 по иску Исполнительного комитета муниципального образования "Город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740) к обществу с ограниченной ответственностью "Скала" (ИНН 1650155500, ОГРН 1071650006955) о взыскании 4082069 руб. 85 коп. долга по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка, принятое судьей Никулиной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копункиным В.А.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: Ахмадеева И.Е. - представитель (доверенность от 05.10.2011),

установил:

Исполнительный комитет муниципального образования "Город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее Исполком, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Скала" (далее ООО "Скала", ответчик) о взыскании 4082069 руб. 85 коп., в том числе 3267024 руб. 38 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 за период с 01.04.2009 по 31.03.2010, 815045 руб. 47 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.07.2009 по 31.05.2011, и расторжении договора аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 3267024 руб. 38 коп. задолженности и 815045 руб. 47 коп. неустойки и расторг договор аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008, заключенный сторонами.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что сторонами заключен договор N 978-АЗ от 27.05.2008 аренды земельного участка площадью 12160 кв.м. кадастровый номер 16:52:04 03 05:0114, расположенного по адресу: г.Набережные Челны по автодороге 31 в районе питомника собаководства для строительства многоэтажной автостоянки, автосалона, мойки и автосервиса. Обязанность по внесению арендной платы исполнена ответчиком частично. Расчет долга произведен на основании ставок, предусмотренных договором и действующим законодательством, неустойка за просрочку внесения арендной платы предусмотрена договором, расчет задолженности по договору и неустойки ответчиком не оспорен.

Суд первой инстанции, исходя из того, что ответчик доказательства внесения арендной платы и погашения долга не представил, претензия истца об исполнении обязанности по договору и его расторжении в случае непогашения долга в установленный срок возвращена в связи с неявкой ответчика в организацию почтовой связи за ее получением, пришел к выводу, что требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ответчик считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела. При этом ответчик исходит из того, что до момента рассмотрения дела задолженность была погашена. Поэтому требование истца о расторжении договора аренды ответчик считает незаконным. Кроме того, ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно согласился с расчетом неустойки, произведенной истцом.

Ответчик также исходит из того, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание, что земельный участок был арендован по строительство и истец неверно применил при расчете арендной платы коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 4,5 (под объекты автосервиса и автозаправочные станции). Ответчик полагает, что подлежит применению коэффициент 1, установленный для вида использования земельных участков - под строительство объектов производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.), так как земельный участок предоставлен ему под строительство.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

Исполкомом и ООО "Скала" во исполнение постановления руководителя Исполкома N 996 от 21.04.2008 заключен договор аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008, согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок кадастровый номер 16:52:04 03 05:0114 площадью 12160 кв.м., расположенный по адресу: г.Набережные Челны, по автодороге N 1, в районе питомника собаководства, для строительства многоэтажной автостоянки, автосалона, мойки и автосервиса (л.д.9-12).

Земельный участок, являющийся объектом договора аренды N 978-АЗ от 27.05.2008, передан ответчику по акту приема-передачи от 27.05.2008 (л.д.13).

Пунктом 3.1 договора установлено, что договор заключен на срок по 21.04.2013.

Договор 16.10.2008 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента принятия постановления N 996 от 21.04.2008, и арендная плата исчисляется с указанной даты.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендная плата за земельный участок на момент заключения договора составляет 7122136 руб. в год и определена в порядке, указанном в расчете арендной платы.

Согласно расчету арендной платы на 2008 год, размер годовой арендной платы за земельный участок определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 63307878 руб. 40 коп., ставки земельного налога - 1,5%, и поправочного коэффициента - 7,5 (л.д.18).

Пунктом 3.5 договора установлено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан, либо муниципального образования "Город Набережные Челны", регулирующих исчисление арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально на счет, указанный в расчете арендной платы, не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала, следующего за отчетным.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Указанное Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан в установленном порядке не отменено и не признано недействительным (незаконным).

Кроме того, решением Верховного Суда Республики Татарстан от 10.06.2010 по делу N 3-29/10, вступившим в законную силу 28.06.2010, установлено, что применение поправочных коэффициентов, установленных постановлением Кабинета Министров Республике Татарстан от 09.02.1995 N74 "Об арендной плате за землю" при расчете арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости, не противоречит федеральному законодательству.

Согласованный сторонами расчет арендной платы по указанному договору произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

При расчете арендной платы за 6 месяцев и 10 дней 2010 года и за первый квартал 2011 года истцом применен поправочный коэффициент 7,5, предполагающий предоставление земельного участка под отдельно стоящие объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговыми площадями).

Однако, согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен истцу в арендное пользование под строительство многоэтажной автостоянки, автосалона, мойки и автосервиса.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.

Учитывая, что истец арендует земельный участок под строительство, при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1.

Данная правовая позиция по вопросу применения постановления Кабинета Министров Республике Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" основана на судебной практике Федерального арбитражного суда Поволжского округа (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2011 по делу N А65-11826/2010, постановление 01.09.2011 по делу N А65-2931/2011).

Следовательно, применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 7,5 не соответствует требованиям постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет арендной платы в части применения данного коэффициента является недействительным.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части договора аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 не влечет недействительности прочих его частей.

При указанных обстоятельствах, арендная плата за земельный участок в 2009 и 2010 годах составляет 742632 руб. в год (49509440 руб. х 1,5% х 1) и 185658 руб. в квартал. В 2011 году арендная плата составляет 647628 руб. в год (43175174 руб. х 1,5% х 1) и 161907 руб. в квартал.

Арендная плата за земельный участок за 2008 год, 2009 и 2010 годы и 1 квартал 2011 года составляет 2280250 руб. (2008 год - 633079 руб., 2009 год - 742632 руб., 2010 год -742632 руб., 1 квартал 2011 года - 161907 руб.).

Как следует из материалов дела, ответчик в течение указанного периода внес арендную плату в сумме 2461439 руб. 62 коп., в том числе 1660439 руб. 62 коп. 24.01.2011 (л.д.19-21).

Следовательно, на 31.03.2011 долг ответчика по арендной плате отсутствовал, имела место переплата ответчиком арендной платы по договору аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 в сумме 343096 руб. 62 коп. (246139 руб. 62 коп. - 2118343 руб.).

Иск подан в суд 10.07.2011. Принимая во внимание, что ответчик внес арендную плату за I и II кварталы 2011 года авансом (343096 руб. 62 коп. - 161907 руб. х 2), на дату подачи иска долг ответчика по арендной плате за земельный участок отсутствовал.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 удовлетворению не подлежит.

Однако, имеет место просрочка внесения ответчиком арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что истцом неверно определен размер арендной платы за земельный участок за III и IV кварталы 2010 года и I квартал 2011 года, размер пеней за просрочку внесения арендной платы ответчиком за период с 15.07.2009 по 31.05.2011 также определен неверно.

Пени за указанный период подлежат взысканию в сумме 368535 руб. (II квартал 2009 года - 17081 руб. (185568 руб. х 0,1% х 92 дн. (с 16.07.2009 по 15.10.2009) + III квартал 2009 года - 34161 руб. (371316 руб. х 0,1% х 92 дн. (с 16.10.2009 по 15.01.2010) + _III квартал 2010 года - 102483 руб. (1113948 руб. х 0,1% х 92 дн. (с 16.10.2010 по 15.01.2011) + IV квартал 2010 года - 11696 руб. (1299606 руб. х 0,1% х 9 дн. (с 16.01.2011 по 24.11.2011). Просрочка внесения арендной платы за I квартал 2011 года отсутствует.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 в связи с тем, что ответчик не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Принимая во внимание, что на дату подачи иска и дату принятия обжалуемого решения долг по арендной плате за земельный участок у арендатора отсутствовал, а также учитывая, что в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части, касающейся наличия долга ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008, размера пеней за просрочку внесения арендной платы и наличия оснований для расторжения указанного договора аренды не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка N 978-АЗ от 27.05.2008 и частичном удовлетворении требования о взыскании пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 15.07.2009 по 31.05.2011 в сумме 368532 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на истца и ответчика в соответствии с удовлетворенными требованиями. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в размере пропорциональном удовлетворенным денежным требованиям.

Расходы ответчика по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 139 от 11.05.2010) подлежат возмещению ответчиком.

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 1 сентября 2011 года по делу N А65-17076/2011 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине по иску отнести на ответчика в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скала" (ИНН 1650155500, ОГРН 1071650006955) в пользу Исполнительного комитета муниципального образования "Город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740) 368532 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка N 978-АЗ от 27 мая 2008 года за период с 15 июля 2009 года по 31 мая 2011 года.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скала" (ИНН 1650155500, ОГРН 1071650006955) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 3919 руб. 12 коп.

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования "Город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Скала" (ИНН 1650155500, ОГРН 1071650006955) 2000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

В.А.Морозов Е.А.Терентьев