Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2011 г. N 15АП-9749/11

город Ростов-на-Дону

09 ноября 2011 г.

дело N А32-16843/2010 15АП-9749/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представителя Левентюка А.В. по доверенности от 25.07.2011 N 01-02-25/81,

от ответчика: представителя Калединой Л.П. по доверенности от 08.12.2010,

от третьих лиц:

от МОУ ДОД "Центр дополнительного образования для детей "Хоста" директора Чолакян К.Д.,

конкурсного управляющего ООО "ЖКУ" Бондаренко В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гардымова Кирилла Германовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2011 года по делу N А32-16843/2010

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к ответчику индивидуальному предпринимателю Гардымову Кириллу Германовичу

при участии третьих лиц: муниципального образовательного учреждения дополнительного образования детей "Центр дополнительного образования для детей "Хоста", конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное управление" Бондаренко Веры Ильиничны, Чепрасова Александра Станиславовича, Крашевского Владимира Геннадьевича

о признании права собственности на нежилые помещения отсутствующим,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гардымову Кириллу Германовичу (далее - ответчик, Гардымов К.Г.) о признании права муниципальной собственности на нежилые помещения N N 1-5, 5-1, 6, 7, 7-1, 8-16, 16-1, 17-26, 26-1, 27-29, 29-1, 30, 30-1, 31, 32 общей площадью 462,21 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, 13; прекращения права собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N 1-11, расположенные по указанному адресу, путем аннулирования записи в ЕГРП от 29.09.2009 N 23-23-19/086/2009-352.

К участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования детей "Центр дополнительного образования для детей "Хоста" (далее - образовательное учреждение).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2010 администрации в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 решение арбитражного суда первой инстанции от 29.09.2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования вопроса, кто является фактическим владельцем спорных помещений.

При новом рассмотрении дела администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила исковые требования, просила признать отсутствующим право собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N 1-11, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, 13, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-19/086/09-352 от 29.09.2009 (л.д. 124 том 2).

Исковые требования администрации мотивированы тем, что спорные помещения являются муниципальной собственностью согласно постановлению главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 "О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО "Жилищно-коммунальное управление" в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи" и решению Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 "Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав". Гардымов К.Г. фактически во владение спорными помещениями не мог вступить, так как помещения не поступали во владение Чепрасова А.С. и Крашевского В.Г., являющихся продавцами спорных помещений, поскольку они находятся во владении третьего лица.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2011 года исковые требования администрации удовлетворены.

Суд признал отсутствующим право собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N N 1-11 первого этажа в здании литер А, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, 13, и погасил в ЕГРП регистрационную запись от 29.09.2009 N23-23-19/086/09-352 о государственной регистрации права собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения.

Суд установил, что 01.01.2006 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сочи и МУП "РЭО-1" по договору N 822 передали образовательному учреждению в безвозмездное пользование нежилые помещения общей площадью 461,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, 13. Договор купли-продажи помещений N 1-11 общей площадью 210,80 кв.м., расположенных в указанном здании, между Крашевским В.Г. (продавец) и Гардымовым К.Г. (покупатель) подписан 10.09.2009, переход права собственности на помещения к Гардымову К.Г. зарегистрирован 20.09.2009. Реального исполнения договора купли-продажи от 10.09.2009 по передаче помещений не было ввиду нахождения спорных помещений в безвозмездном пользовании образовательного учреждения.

Гардымов К.Г. обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- факт включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности сам по себе не является доказательством возникновения права муниципальной собственности. Согласно постановлению главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 "О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО "Жилищно-коммунальное управление" в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи" передаче в муниципальную собственность подлежал только жилой фонд. Спорные помещения не относятся к категории жилого фонда. Судом не исследован вопрос нахождения на балансе МУП "РЭО-17" спорных помещений, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие передачу указанных помещений в муниципальную собственность. Обязательства ООО "ЖКУ" и Чепрасова А.С. по договору купли-продажи от 04.08.2003 возникли до возникновения права муниципальной собственности на помещения.

- образовательное учреждение владеет спорными помещениями незаконно, так как первоначально помещения были предоставлены образовательному учреждению решением Городского собрания г. Сочи N 321 от 27.12.2007 сроком с 01.01.2008 до 31.12.2008. Доказательства принятия решений о передаче спорного имущества образовательному учреждению в 2009 году не представлены. Судом не исследован вопрос, какими конкретными помещениями владеет третье лицо.

- вывод суда о приобретении права собственности на имущество с момента фактической его передачи не соответствует пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. В подписанном сторонами договоре купли-продажи отражено, что договор является одновременно передаточным актом.

- истцом избран ненадлежащий способ защиты. Предъявление исковых требований о признании права отсутствующим предполагает отсутствие спора о праве. Администрация не доказала возникновение права муниципальной собственности на спорные помещения. Посредством заявленных требований истец фактически оспаривает сделки, послужившие основанием для регистрации права собственности ответчика, чем нарушаются права всех сторон сделок по продаже спорных помещений.

Определением апелляционного суда от 11.10.2011 к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены конкурсный управляющий ООО "Жилищно-коммунальное управление" Бондаренко Вера Ильинична, Чепрасов Александр Станиславович и Крашевский Владимир Геннадьевич, являющиеся сторонами сделок, совершенных в отношении спорных помещений (л.д. 155-160 том 3).

В судебном заседании представитель Гардымова К.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы, представила акт передачи помещений от 10.09.2009 и акты осмотра помещений и его технического состояния от 05.09.2009 и 21.09.2009, указав на наличие уважительных причин невозможности их представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Дополнительно пояснила, что жилой дом, в котором находятся спорные помещения, относился ранее к собственности профсоюзов. Нежилые помещения в доме не подлежали разграничению в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1. Администрация не является надлежащим истцом по делу, так как не владеет спорными помещениями.

Представители администрации и образовательного учреждения доводы апелляционной жалобы не признали, пояснили, что никто из покупателей спорных помещений не мог вступить во владение ими ввиду нахождения в помещениях образовательного учреждения. На момент заключения договора купли-продажи от 04.08.2003 между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С. согласно данным технической инвентаризации помещения с такими индивидуализирующими признаками как N N 1-11 отсутствовали, что подтверждается письмом ФГУП КК "Краевая техническая инвентаризация" N4885 от 04.12.2008.

Представитель учреждения также пояснила, что доказательством владения учреждением помещениями на момент заключения договора купли-продажи между Чепрасовым А.С. и Гардымовым К.Г. являются договоры, заключенные в 2008-2009 годах с управляющей компанией на возмещение эксплуатационных затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в которых общая площадь принадлежащего учреждению помещения указана в размере 461,5 кв.м.

Конкурсный управляющий ООО "ЖКУ" Бондаренко В.И. пояснила, что жилой дом N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи находился на балансе ЖКК Совета курорта, в последующем было зарегистрировано право собственности на помещения за ООО "ЖКУ". В процессе конкурсного производства в отношении ООО "ЖКУ" все помещения первого этажа в указанном жилом доме были включены в конкурсную массу, пустующая часть нежилых помещений (на схеме на л.д. 81 тома 1 обозначены как комнаты N N 1-11) была с согласия конкурсных кредиторов продана Чепрасову А.С., ему также были переданы ключи от помещений. Указанные помещения были свободны и находились в разрушенном состоянии. Детский центр занимал другую часть помещений первого этажа на основании договора аренды, заключенного с ООО "ЖКУ".

Третьи лица Чепрасов А.С. и Крашевский В.Г. в судебное заседание не явились, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Направили в суд отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили удовлетворить апелляционную жалобу Гардымова К.Г. и рассмотреть дело без их участия.

Чепрасов А.С. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что он приобрел спорные помещения свободными, в них никто не размещался. После приобретения спорных помещений он освободил их от имевшегося мусора, помещения находились в закрытом состоянии, ключи имелись у него. В последующем помещения были проданы Крашевскому В.Г. свободными от чьего-либо присутствия в них.

Крашевский В.Г. в отзыве указал, что при заключении договора купли-продажи спорных помещений с Чепрасовым А.С. они были свободны от присутствия третьих лиц, детский центр в указанных помещениях не размещался. Крашевским В.Г. помещения использовались для размещения в них отдыхающих. В последующем, при продаже помещений Гардымову К.Г. ему были передана вся техническая документация на помещения и ключи. До заключения договора купли-продажи продавцом и покупателем был произведен осмотр помещений, нахождение детского центра не было установлено.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Узунян Аэлита Аршавировна пояснила, что в период с 1981 по 1992 годы в спорных помещениях размещались детские ясли, с 1992 года помещения занимает центр образования детей.

Свидетели Брендаус Виктория Вильямовна, Мялкина Дина Борисовна, Мелентьева Наталья Викторовна, Джавахидзе Кетеван Георгиевна пояснили, что они являются работниками центра образования детей. Центр располагается в спорных помещениях с 1992 года.

Свидетель Хачатуров Артур Владимирович суду пояснил, что при заключении с Гардымовым К.Г. договора от 10.09.2009 купли-продажи спорных помещений он представлял интересы Крашевского В.Г., совместно с Гардымовым К.Г. осматривал помещения, при осмотре они были свободны.

Свидетель Ярыжко Е.А. суду пояснила, что с 1985 года работала мастером в эксплуатирующей организации, а с 1999 года - начальником структурного подразделения ЖЭУ-1, входившего в состав ООО "ЖКУ". Спорные помещения, расположенные по адресу: ул. Дивноморская, 13, находилось в эксплуатации ООО "ЖКУ", которое несло бремя их содержания и осуществляло деятельность по предоставлению коммунальных услуг. Пояснила, что в спорных помещениях была неоднократно по долгу службы, следов нахождения в данных помещениях центра дополнительного образования детей и осуществления им там своей деятельности не было.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, свидетелей, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.09.2009 за Гардымовым К.Г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 210,8 кв.м. (на поэтажном плане N N 1-11), расположенные в доме N 13 по ул. Дивноморской Хостинского района г. Сочи. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 10.09.2009 (л.д. 9 том 1).

По указанному договору купли-продажи продавцом помещений выступил Крашевский В.Г. (л.д. 43 том 1), за которым право собственности на помещения было зарегистрировано 31.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2005 серии 23-АА N 235775 (л.д. 113 том 1).

Основанием регистрации права собственности Крашевского В.Ш. на спорные помещения указан договор купли-продажи от 22.04.2005. По указанному договору Крашевский В.Г. приобрел помещения у Чепрасова А.С. (л.д. 114-115 том 1).

В свою очередь, Чепрасов А.С. приобрел спорные помещения по договору купли-продажи от 04.08.2003, заключенному с ООО "ЖКУ" (л.д. 121-123 том 1). Возникновение у Чепрсова А.С. права собственности на помещение подтверждено вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда Краснодарского края от 09.12.2004 по делу N 2-1041/04 (л.д. 117-120 том 1).

Указанным решением договор купли-продажи недвижимости от 04.08.2003, заключенный между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С., признан состоявшейся и действительной сделкой с указанием на регистрацию права на недвижимое имущество в Хостинском филиале УФРС по Краснодарскому краю.

На основании решения суда Чепрасовым А.С. проведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, о чем 31.01.2005 выдано соответствующее свидетельство серии 23-АА N 036706.

Администрация, ссылаясь на факт включения спорных нежилых помещений в реестр муниципальной собственности, обратилась в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Гардымова К.Г. на помещения путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.09.2009 N 23-23-19/086/09-352 (уточненные при новом рассмотрении дела требоавния).

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22 от 29.04.2010), разъяснено, что факт нахождения недвижимого имуществ в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица само по себе не являются доказательством права собственности или законного владения. Право собственности на недвижимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Право собственности муниципального образования г. Сочи на спорные помещения не зарегистрировано, следовательно, включение спорных помещений в реестр муниципальной собственности при наличии спора о праве не может иметь правового значения и не освобождает администрацию от обязанности доказать наличие оснований для приобретения права собственности и наличия титула, дающего право на оспаривание титула Гардымова К.Г. на спорные помещения, подтвержденного регистрацией в ЕГРП.

Администрация указывает, что основанием включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности явились постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 и решение Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 "Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав" и сам факт передачи помещений.

Из материалов дела следует и истцом данный факт не оспорен, жилой дом N 13 по ул. Дивноморской в Хостинском районе г. Сочи являлся профсоюзной собственностью, принадлежал Сочинскому территориальному Совету по управлению курортами профсоюзов, находился в ведении ООО "ЖКУ" (л.д. 107-131 том 3).

Факт отнесения спорных помещений к профсоюзной собственности также следует из содержания текста постановления главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 "О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное управление" в хозяйственное ведение и на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи" (л.д. 11-13 том 1).

Согласно регистрационному удостоверению N 1084 от 30.12.1999, выданному МП "Бюро технической инвентаризации" администрации г. Сочи, домовладение N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи было зарегистрировано на праве собственности за ООО "ЖКУ" (л.д. 126 том 1).

Из содержания постановления главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 также следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2000 по делу N А32-3736/2000-1/210-Б ООО "ЖКУ" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыто конкурсное производство. Конкурсному управляющему ООО "ЖКУ" Бондаренко В.И. предписано передать безвозмездно в муниципальную собственность жилищный фонд согласно приложениям к постановлению. В приложении N 9 к постановлению указан жилой дом N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи (л.д. 14 том 1).

Между тем, из содержания данного постановления не следует о возложении на конкурсного управляющего обязанности передать в муниципальную собственность и нежилые помещения, находящиеся в жилых домах.

Довод администрации о том, что в муниципальную собственность был передан жилой дом N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи, включая все нежилые помещения первого этажа, материалами дела не подтверждается.

Акт передачи в муниципальную собственность нежилых помещений, составленный в установленном законом порядке, отсутствует. Представленное в материалы дела авизо от 01.09.2003, составленное между ООО "ЖКУ" и МУП "РЭО-17" в подтверждение проведенных бухгалтерских операций, свидетельствует о факте передачи в муниципальную собственность лишь жилых объектов (л.д. 15 том 1).

К моменту составления указанного авизо, сделка по отчуждению помещений площадью 210,8 кв.м., находящихся в жилом доме 13 по ул. Дивноморской, между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С. уже была совершена (04.08.2003), по акту от 05.08.2003 помещения были переданы Чепрасову А.С. во владение (л.д. 121-123 том 1).

О том, что на момент совершения сделки с Чепрасовым А.С. спорные нежилые помещения оставались во владении и распоряжении ООО "ЖКУ" свидетельствует также письмо первого заместителя главы г. Сочи - руководителя Комитета по управлению имуществом г. Сочи от 12.09.2003 N К.01/3749, направленное в адрес конкурсного управляющего ООО "ЖКУ" (л.д. 130 том 2).

Письмом от 14.07.2004 конкурсный управляющий ООО "ЖКУ" уведомляла ГУП КК "Крайтехинвентаризация" о том, что помещения первого этажа жилого дома N 13 по ул. Дивноморской в муниципальную собственность не переданы, а включены в конкурсную массу (л.д. 125 том 1).

Согласно представленной в обоснование искового требования выписке из реестра объектов муниципальной собственности основанием внесения спорных помещений в реестр муниципальной собственности указано постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 (л.д. 10 том 1). Между тем, к моменту принятия данного постановления, сделка между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С. в отношении указанного имущества уже была совершена (04.08.2003).

Как пояснила в судебном заседании третье лицо Бондаренко В.И. (бывший конкурсный управляющий ООО "ЖКУ"), при проведении процедур конкурсного производства было принято решение о передаче жилого фонда, числящегося за ООО "ЖКУ", в муниципальную собственность. Нежилые помещения, находящиеся в жилых домах, в муниципальную собственность не передавались, а включались в конкурсную массу, в том числе в конкурсную массу были включены спорные нежилые помещения первого этажа жилого дома N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи. С согласия конкурсных кредиторов помещения N N 1-11 площадью 210,8 кв.м. были проданы Чепрасову А.С. по договору купли-продажи от 04.08.2003 (протоколы судебного заседания от 4-11.10.2011 и от 01.11.2011).

Бондаренко В.И. также пояснила, что другая часть помещений площадью 250,3 кв.м. (N N 12-32) первого этажа жилого дома в 2003 году сдавалась в аренду управлению образования и науки администрации г Сочи для размещения кружка центра дополнительного образования, в подтверждение чему представила договор аренды N 8 от 01.01.2003 (л.д. 1-6 том 4).

Наличие данный договора опровергает доводы руководителя образовательного учреждения и свидетелей о том, что спорные помещения с 1992 года находились во владении и пользовании детского центра по воле администрации г. Сочи.

Представленные в материалы дела договоры N 822 от 01.01.2006, N 1238 от 01.06.2008 о передаче помещений общей площадью 461,5 кв.м., расположенных в доме N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи, в безвозмездное пользование образовательному учреждению (л.д. 27-39 том 1, 131-132 том 2); договоры о возмещении эксплуатационных затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, заключенные между ООО "РЭУ-17" и МОУ ДОД "Центр дополнительного образования "Хоста" (л.д. 27-32 том 3); договоры на выполнение работ по монтажу систем АПС и оповещении о пожаре N 247 от 07.09.2009 и N 254 от 14.09.2009 (л.д. 76-86 том 3); договор N 258 от 14.09.2009, заключенный образовательным учреждением с ООО "Рубеж-С" на изготовление поэтажных планов занимаемых помещений (л.д. 87-91 том 3); договор энергоснабжения N 266827 от 01.01.2008 с дополнительными соглашениями (л.д. 93-99 том 3); договор подряда на изготовление технической документации на помещения от 20.11.2008 (л.д. 101-103 том 3) не могут быть оценены как достоверные и бесспорные доказательства возникновения права муниципальной собственности на спорные помещения в 2003 году.

Не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств, подтверждающих возникновение права муниципальной собственности на спорные помещения также показания допрошенных судом свидетелей Узунян А. А., Брендаус В.В., Мялкиной Д.Б., Мелентьевой Н.В., Джавахидзе К.Г. (протокол судебного заседания от 4-11.10.2011). Возникновение титула собственника на недвижимое имущество не может быть подтверждено свидетельскими показаниями.

Все представленные муниципальным образовательным учреждением хозяйственные договоры и свидетельские показания могут иметь доказательственное значение в рамках рассмотрения иска Гардымова К.Г. к образовательному учреждению в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В любом случае, опосредованное владение администрацией в настоящее время спорным имуществом через муниципальное образовательное учреждение в отсутствие на то каких-либо правовых оснований и при наличии зарегистрированного права собственности Гардымова К.Г. на спорные помещения само по себе не легитимирует право муниципальной собственности на эти же помещения.

Доводы администрации относительно наличия разночтений в нумерации помещений первого этажа в доме N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи на момент принятия Хостинским районным судом решения по делу N 2-1041/04 опровергаются представленным в материалы дела техническим паспортом, подтверждающим, что по состоянию на 17.06.1993 (согласно экспликации) на первом этаже имелись помещения с N N 1-11 (л.д. 106-108).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица, т.е. доказывание отсутствия оснований для регистрации права.

Право собственности на недвижимое имущество возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, в том числе в силу различных сделок с недвижимым имуществом

Сделки купли-продажи от 04.08.2003, 22.12.2004 и 10.09.2009, совершенные в отношении спорных помещений никем не были оспорены, что свидетельствует о действительности оснований возникновения права собственности Гордымова К.Г. на спорные помещения.

Удовлетворяя иск администрации, суд указал, что переход титула на спорные помещения от Чепрасова А.С. к Крашевскому В.Г. и в дальнейшем к Гардымову К.Г. не сопровождался реальной передачей помещений, в силу чего сделки фактически не исполнялись.

По мнению суда, действующее законодательство связывает момент приобретения права собственности на имущество с передачей этого имущества, что предполагает вручение вещи и вступление приобретателем во владение данной вещью.

Данные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм права.

По смыслу положений статей 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации этим лицом.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 25.07.2011 по делу N 1689/2011, в случае, если приобретенное недвижимое имущество находится в незаконном владении третьих лиц, не являющихся стороной сделки, к покупателю недвижимости вместе с титулом собственника переходит и право на предъявление к этим лицам требования, основанного на положениях статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гордымовым К.Г. такое право реализовано в рамках дела N А32-4193/2010, им предъявлен иск об истребовании спорных помещений от муниципального образовательного учреждения (л.д. 88-100 том 2).

Вывод суда о том, что заключение всех сделок со спорными помещениями не сопровождались реальной передачей помещений, также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Факт передачи спорных помещений по договору купли-продажи от 04.08.2003 подтверждается актом от 05.08.2003. В материалах дела отсутствуют доказательства, что на указанный момент помещения N N 1-11 общей площадью 210,80 кв.м. находились во владении и пользовании администрации либо образовательным учреждением.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, что на момент совершения сделки в отношении спорных помещений между Чепрасовым А.С. и Крашевским В.Г. (22.01.2005) спорные помещения не находились во владении Чепрасова А.С. и реальная передача помещений во владение Крашевского В.Г. не производилась.

При совершении сделки между Крашевским В.Г. и Гардымовым В.Г. в договоре купли-продажи от 10.09.2009 в пункте 8 договора стороны предусмотрели, что договор имеет силу передаточного акта. Актом от 10.09.2009 подтверждается передача Крашевским В.Г. ключей, позволяющих иметь реальный доступ к помещениям (л.д. 43-44 том 3). Актом осмотра технического состояния помещений от 21.09.2009, составленного с участием представителя незаинтересованного лица - ООО "РЭУ-17" (л.д. 42 том 3), и свидетельскими показаниями Хачатурова А.В. (протокол судебного заседания от 4-11.11.2011) подтверждается факт получения Гардымовым В.Г. реального доступа к приобретенным помещениям.

Администрация в рамках рассмотрения дела не представила достоверные доказательства, бесспорно подтверждающие возникновение права муниципальной собственности на помещения N N 1-11, расположенные в доме N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи. Отсутствие у истца подтвержденного титула вещного права на спорные помещения и неоспоренность в установленном законом порядке основания возникновения за Гардымовым К.Г. права собственности на спорные помещения препятствует удовлетворению иска о признании отсутствующим зарегистрированного за Гардымовым К.Г права собственности на указанные помещения.

Исходя из изложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца, который в силу закона освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2011 года по делу N А32-16843/2010 отменить, принять новое решение.

Администрации муниципального образования город-курорт Сочи в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу индивидуального предпринимателя Гардымова Кирилла Германовича (ОГРН 307784720600165) 2 000 руб. государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе