Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2011 г. N 15АП-10555/11

город Ростов-на-Дону

14 ноября 2011 г.

дело N А32-5342/2011 15АП-10555/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

при участии:

от истца: представитель Арутюнян Д.Ю., доверенность от 11.10.2011;

от ответчиков: от ООО "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" - представитель Гергишан В.Н., доверенность от 15.07.2010 N 759; от иных ответчиков - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 44963);

от третьих лиц: от ГК Олимпстрой- представитель Сафина Н.Р., доверенность от 02.12.2010 N 7; от Управления Росреестра - явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 44967),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.07.2011 по делу N А32-5342/2011

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

к администрации муниципального образования города-курорта Сочи,

обществу с ограниченной ответственностью "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" (ИНН 7704576153), обществу с ограниченной ответственностью "Международный клуб "Красная поляна" (ИНН 77320252292)

при участии третьих лиц: "Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" ("ГК Олимпстрой"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании недействительными договоров, признании отсутствующим обременения права аренды на земельный участок, признании отсутствующим права собственности,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю (далее территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации МО г. Сочи (далее администрация), ООО "Международный клуб Красная поляна" (далее международный клуб), ООО "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" (горнолыжный клуб)

о признании недействительным договора аренды от 04.06.2008 N 4900004664 земельного участка площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025/0018, признании недействительным договора от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору от 04.06.2008 N 4900004664,

о признании отсутствующим обременения права аренды на земельный участок площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025/0018, зарегистрированное в ЕГРП 28.08.2008 N 23-23- 22/058/2008-039,

о признании отсутствующим права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025:0018,

о признании права собственности Российской Федерации земельный участок площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025:0018.

Заявленные требования мотивированы тем, что договор аренды N 4900004664 от 04.06.2008, заключенный администрацией г.Сочи в нарушение законодательства РФ, а также все последующие сделки по переуступке прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, являются недействительными (ничтожными) и не влекут для их сторон юридических последствий. В связи с этим, у ООО Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" не возникло право аренды на вышеуказанный земельный участок, следовательно, зарегистрированное право аренды общества является недействительным. Государственная регистрация права собственности МО город-курорт Сочи на спорный земельный участок произведена с нарушением законодательства Российской Федерации, поскольку указанный участок является в силу закона собственностью Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2011 суд признал недействительными договор аренды от 04.06.2008 N 4900004664 земельного участка площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025:0018 и договор от 03.04.2009 о передаче прав и обязанностей по договору от 04.06.2008 N 4900004664, а также обязал внести изменение в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части погашения записи об обременение права аренды на земельный участок площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025/0018, зарегистрированное в ЕГРП от 28.08.2008 N 23-23-22/058/2008-039; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения требований, ООО Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить его, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы заявитель привел следующие доводы.

В материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок, который в соответствии с договором 04.07.2008 N 4900004664 арендован обществом Международный горнолыжный клуб "Красная поляна", в связи с чем, данный объект недвижимого имущества отнесен к собственности города-курорта Сочи.

Общество считает, что территориальным управлением пропущен срок исковой давности, поскольку его необходимо исчислять с момента принятия главой администрации г.Сочи постановления от 08.12.2006 N 2202. Пропуск срока служит отдельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

В отзыве ГК "Олимпстрой" с доводами апелляционной жалобы не согласился, указав, что на момент подписания договора аренды правом распоряжения земельными участками, отнесенными к федеральной собственности, обладало Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Довод ответчика о пропуске срока не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции не было заявлено об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Также корпорация указала, что позиция заявителя о необходимости исчисления срока исковой давности с даты вынесения постановления от 08.12.2006 основана на ошибочном толковании норм права.

В судебном заседании представитель горнолыжного клуба доводы апелляционной жалобы поддержал, заявив, что судом первой инстанции необоснованно отклонен довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. На вопрос суда пояснил, что общество никаких объектов на спорном земельном участке не возводило.

Представители ТУ ФАУГИ, ГУ "Олимпстрой" просили жалобу оставить без удовлетворения, обратив внимание суда на то обстоятельство, что договор аренды является подтверждением передачи ответчику земельного участка. Представитель ГК "Олимпстрой" указал, что на спорном земельном участке в настоящее время идут работы по возведению олимпийских объектов.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 04.06.2008 г. между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом ограниченной ответственностью "Международный клуб Красная поляна" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2008 N 4900004664, по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 24395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:04 20 025:0018, расположенный по адресу: г.Сочи, Адлеровский район, п.Красная поляна, в долине р.Ачипсе для строительства спортивно-оздоровительного горнолыжного комплекса.

Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (п. 1. 1 договора). Договор зарегистрирован 28.08.2008 г.в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1,лист дела,25).Срок аренды определен сторонами до 1.10.2046 г.(п.2.1 договора), стороны распространили действие договора на прошлое время - с 08.12.2006 г.( п.2.3 )

Договором о передаче прав и обязанностей от 03.04.2009 года, подписанным обществом с ограниченной ответственностью "Международный клуб "Красная поляна" и обществом с ограниченной ответственностью "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна", последнему переданы права и обязанности по указанному выше договору. Данное соглашение также имеет отметку о государственной регистрации (том 1,лист дела 24).

Ссылаясь на ничтожность договора аренды и соглашения к нему, как заключенных с нарушением норм действующего законодательства, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 04.06.2008 г. N 4900004664,договора от 03.04.2009 г. о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды, признании отсутствующим обременения права на спорный земельный участок в виде аренды, признании отсутствующим право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером участка 23:49:04 20 025:0018,о признании права собственности на указанный участок Российской Федерации.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях) и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон о природных лечебных ресурсах) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Закона об особо охраняемых природных территориях и пункта 2 статьи 16 Закона о природных лечебных ресурсах, границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Законами об особо охраняемых природных территориях и о природных лечебных ресурсах, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Закона об особо охраняемых природных территориях).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в редакции от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие).

Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Закона природных лечебных ресурсах), спорный земельный участок, расположенный г. Сочи, пос. Красная поляна, в долине Ачипсе входит в состав особо охраняемой природной территории, расположен во второй зоне округа.

Вместе с тем, после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Федерального закона N 244-ФЗ.

Однако, Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ вступил в силу 20.12.2008, то есть после заключения договора аренды. Из содержания закона не следует, что его нормы имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленных в дело документов следует, что спорный земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 04.07.2008 N 4900004664, являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона об особо охраняемых природных территориях в редакции, действовавшей на момент совершения сделок).

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация на момент заключения договора аренды от 04.07.2008 N 4900004664 не являлась собственником земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с отсутствием у истца на момент заключения договора аренды полномочий на предоставление участка в аренду (статьи 125, 168, 209, 214, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По недействительному договору от 04.07.2008 N 4900004664 не могли быть переданы права и обязанности арендатора, в связи с чем, договор от 03.04.2009 г. уступки прав и обязанностей по договору аренды также недействителен.

Поскольку, отсутствуют правовые оснований для сохранения записи о государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции правомерно принял решение о погашении записи об обременении права аренды на земельный участок площадью 24 395 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420025/0018, зарегистрированной в ЕГРП 28.08.2008 г. N 23-23-22/058/2008-039.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Реализация этого права заинтересованным лицом возможна в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены его права или охраняемые законом интересы и целью предъявленного иска является восстановление этих прав. Отсутствие интереса в признании сделки ничтожной является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу статьи 16 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ) участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов, предоставляются в безвозмездное срочное пользование организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов.

Как следует из пояснений ГК "Олимпстрой", спорный земельный участок входит в границы территории для размещения олимпийских объектов. При изъятии земельных участков для строительства названных объектов согласно части 32 статьи 15 Закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ гражданам или юридическим лицам, являющимся собственниками изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также иным правообладателям изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества выплачиваются убытки.

Заявленный территориальным управлением иск направлен на исключение выплаты убытков незаконному обладателю земельного участка.

ООО "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" в апелляционной жалобе указало, что основанием для заключения оспариваемого договора аренды послужило постановление Главы администрации города Сочи от 08.12.2006 г. N 2202, в котором выражена воля администрации на предоставление земельного участка в аренду ответчику, заключенный в дальнейшем договор лишь констатировал наличие уже возникшего у ответчика права аренды, в связи с чем, срок исковой давности, по мнению заявителя жалобы, надлежит исчислять с даты выхода постановления администрации г.Сочи, так как именно с этой даты истец должен был узнать о нарушении своего права.

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О применении срока исковой давности Горнолыжный клуб заявил в суде первой инстанции. (том 1,лист дела 75)

Согласно части 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В пункте 1.2 договора аренды N 4900004664 от 04.06.2008 г. указано- договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору. Представленные горнолыжным клубом платежные поручения N 19 от 1.06.2009 г..N27 от 02.09.2009 г.,3 28 от 03.09.2009 г. N 10 от 09.03.2010 г. подтверждают внесение платежей за 2009,2010 г., иные платежные документы к спорному договору отношения не имеют и касаются других договоров аренды, заключенных между администрацией г. Сочи и ООО "Международный клуб "Красная поляна". Таким образом, к исполнению договора стороны приступили после подписания оспариваемого договора. С иском территориальное управление обратилось 11 марта 2011 г., то есть в пределах срока исковой давности.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, оснований для отмены судебного акта в части удовлетворенных требований, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ООО "Международный горнолыжный клуб "Красная поляна" в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена по квитанции от 24.08.2011 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2011 по делу N А32-5342/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов