Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2011 г. N 11АП-12197/11

город Самара

22 ноября 2011 г.

Дело N А72-9435/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Дорониной Л.А., с участием:

от истца - представитель Шишкина И.И., доверенность от 14.11.2011,

от ответчика - представитель Киреев С.В., доверенность от 27.12.2010,

от третьего лица - представитель Киреев С.В., доверенность от 18.06.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06 сентября 2011 года, принятое по делу NА72-9435/2010 судьей Арзамаскиной Н.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" (ОГРН: 1027301577852 ), г.Ульяновск,

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска (ОГРН: 1027301162822), г. Ульяновск,

третье лицо: Муниципальное образование "город Ульяновск" в лице мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск,

об обязании засчитать стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты выкупленного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска (с учетом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ) об обязании Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Мэрии г. Ульяновска засчитать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 066 480 руб. в счет оплаты выкупленного ООО "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" имущества - двухэтажного здания общей площадью 362,66 кв.м. (литеры А, Г), кадастровый номер 73:24:030302:13:0142220001, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10, по договору купли-продажи недвижимого имущества N 17 от 21.05.2009 г..

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.01.2011 г.. в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное образование "город Ульяновск" в лице Мэрии г. Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.09.2011 г. исковые требования удовлетворены.

Суд, ссылаясь на статью 3 и пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159) и согласие комитета на осуществление неотделимых улучшений арендованного имущества, пришел к выводу о том, что общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы также указывает на то, что суд не принял во внимание протокол заседания комиссии по распределению долгосрочной аренды от 12.07.2002 г.., которым предусмотрено, что все неотделимые улучшения останутся после окончания срока аренды в собственности муниципалитета, что также предусмотрено п.6.4 договор аренды. По мнению заявителя жалобы, неправильным является вывод арбитражного суда о наличии у общества права на зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период пользования имуществом, в счет его выкупной цены, поскольку согласно заключенному между сторонами договору текущий и капитальный ремонт арендованного имущества производится за счет общества. Следовательно, ООО "Диана" не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, так как согласно п. 6.4 договора все неотделимые улучшения на момент вступления Федерального закона N 159-ФЗ уже находились в муниципальной собственности.

15.11.2011 года в судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 12.08.2002 г.. между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 7041/2998, согласно которому Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 403, 8 кв.м., расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10, для использования под торговлю непродовольственными товарами.

По акту приема-передачи от 13.08.2002 г.. указанное недвижимое имущество передано истцу.

Дополнительным соглашением от 30.09.2003 г.. в п.1.1. договора аренды муниципального нежилого помещения N 7041/2998 от 12.08.2002 г.. внесены изменения в части размера арендуемой площади. В связи с этим, общая площадь помещения составляет 366,52 кв.м., в том числе: 1-й этаж: 80,92 кв.м. - торговля непродовольственными товарами (помещения N 6,9 по экспликации) 76,83 кв.м. - вспомогательные и складские (помещения N 1-5, 7, 8, 10, 11 по экспликации, в том числе хозяйственная постройка (литера Г) площадью 3,86 кв.м. (без отопления, канализации, водоснабжения) 2-ой этаж: 155, 07 кв.м. - вспомогательные и складские (помещения N 1-9) Подвал: 53,7 кв.м. - вспомогательные и складские (помещения N 1-3).

Дополнительным соглашением от 21.04.2009 г.. в п.1.1 договора аренды муниципального нежилого помещения N 7041/2998 от 12.08.2002 г.. внесены изменения в части размера арендуемой площади. Общая площадь отдельно стоящего двухэтажного здания составляет 362, 66 кв.м. (литеры А, Г), в том числе: 1-й этаж: 80,92 кв.м. - торговая (помещения N 6, 9) 72,97 кв.м. - складские и вспомогательные (помещения N 1-5, 7, 8, 10, 11) 2-ой этаж: 155, 07 кв.м. - складские и вспомогательные (помещения N 1-9) подвал, 53,7 кв.м. - складские и вспомогательные (помещения N 1-3).

21.05.2009 г.. между Комитетом по организации торгов мэрии г.Ульяновска (правопредшественник ответчика) (Продавец) и ООО "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" (Покупатель) в соответствии с постановлением Главы города Ульяновска от 15.05.2009 г.. N 3918 "Об утверждении решений об условиях приватизации" заключен договор N 17 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Продавец продает, а Покупатель приобретает недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10.

Согласно п.2.1. договора стоимость имущества составляет 5 500 000 руб. 00 коп.

По акту приема-передачи от 21.05.2009 г.. вышеуказанное недвижимое имущество передано истцу.

08.06.2009 г.. за обществом зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (73-АТ N 891552, 73-АТ N 891551 (л.д. 57, 58, т.1).

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по распределению долгосрочной аренды от 12.07.2002 г.. (л.д. 26, т.1) за период эксплуатации здание не ремонтировалось, в результате чего на 12.07.2002 г.. находится в крайне неудовлетворительном состоянии, требует ремонта.

Из искового заявления следует, что в период аренды нежилого помещения в 2002 - 2003 г..г. истцом, с согласия арендодателя, произведен капитальный ремонт, повлекший неотделимые улучшения выкупленного имущества на сумму 1314233 руб. 53 коп.

02.04.2009 г.. ООО "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" обратилось в адрес ответчика с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

17.04.2009 г.. на данное обращение ответчик ответил отказом, что следует из письма N 4906-02 от 17.04.2009 г.. (л.д. 52, т.1).

Истец считает, что в соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты приобретенного имущества.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с п.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно отчету об оценке N 2009/280-04 от 17.04.2009 г. рыночная стоимость двухэтажного здания общей площадью 362,66 кв.м. (литеры А, Г), расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10, по состоянию на 17.04.2009 г.. составляет 4 077 000 руб., земельного участка - 1 423 000 руб., итого - 5 500 000 руб.

Согласно заключению эксперта N 4701 от 10.06.2011 г.., стоимость затрат ООО "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" на работы по созданию неотделимых улучшений вышеуказанного здания в результате проведения капитального ремонта за период 2002-2003 г..г. по состоянию на 17.04.2009 г.. составляет 1 235 372 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость.

Данных об иной рыночной оценке стоимости спорного объекта с учетом проведенных неотделимых улучшений и отдельной оценке самих неотделимых улучшений в материалах дела не имеется.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из материалов дела усматривается, что неотделимые улучшения недвижимого имущества были осуществлены с согласия Арендодателя.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Учитывая императивные требования п.6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С учетом вышеизложенного, требования истца являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика в этой части не могут быть приняты во внимание, поскольку принадлежность Арендаторов к субъектам малого (среднего) предпринимательства и отчуждение недвижимого имущества в их пользу предопределяют необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса об отчуждении имущества субъектам малого (среднего) предпринимательства.

Нормы Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, носят императивный характер, поэтому подлежат применению к настоящему спору.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Кроме этого, в договоре аренды муниципального нежилого помещения N 7041/2998 от 12.08.2002 г.. отсутствует условие о том, что Арендатор при прекращении договора аренды, в случае выкупа арендованного имущества, не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Льготы по оплате арендной платы так же не могут исключать возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты имущества по договору купли-продажи в силу вышеуказанных норм действующего законодательства.

Помимо этого, сумма арендной платы, на которую истец был освобожден в период аренды спорного недвижимого имущества, исключена ООО "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" из суммы исковых требований.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на пункт 6.4 договора аренды от 12.08.2002 N 7041/2998 не принимается во внимание. Поскольку из материалов дела следует, что данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой закона - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Распространяя действие закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06.09.2011 года, принятое по делу N А72-9435/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев