Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 ноября 2011 г. N 20АП-5424/11

г. Тула

25 ноября 2011 г.

Дело N А68-1300/11

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Каструба М.В., Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5431/2011) индивидуального предпринимателя Ягмырова Шохрата Хайтметовича на решение Арбитражного суда Тульской области от 14 сентября 2011 года по делу N А68-1300/11 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Ягмырова Шохрата Хайтметовича (ОГРН 304710607600036, г. Тула, ул. Бр.Жабровых, д.5) к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (ОГРН 1037101129504, г.Тула, ул.Гоголевская, д.73), третьи лица: Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Тульский филиал, общество с ограниченной ответственностью "Тульская аудиторская служба "Харс" о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: индивидуального предпринимателя Ягмырова Ш.Х.- личность удостоверена по паспорту, Порошкова В.А. - представителя по доверенности от 01.03.2011,

от ответчика: Бурмистрова О.Н. - представителя по доверенности N 129 от 27.12.2010,

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил: индивидуальный предприниматель Ягмыров Шохрат Хайтметович обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением в котором просил (с учетом уточнений) условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образование г. Тулы индивидуальному предпринимателю Ягмырову Шохрату Хайметовичу письмом от 30.12.2010 г. N 6757, изложить в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1 статьи 1 договора: продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 38,8.кв.м., расположенное в г. Тула Центральный район, пр. Ленина, д.14, 1 этаж, литер В, номера комнат на поэтажном плане N N 5,6,6а в соответствии с планом ( приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 580 615 руб. 58 коп.;

третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора: в размере 1 580 615 руб. 58 коп. (один миллион пятьсот восемьдесят тысяч шестьсот пятнадцать рублей 58 коп.), что является ценой объекта ( статья 1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 14 сентября 2011 года определено условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образование г. Тулы индивидуальному предпринимателю Ягмырову Шохрату Хайметовичу письмом от 30.12.2010 N 6757, изложив спорное условие в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1 статьи 1 договора: продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 38,8.кв.м., расположенное в г. Тула Центральный район, пр. Ленина, д.14, 1 этаж, литер В, номера комнат на поэтажном плане N N 5,6,6а в соответствии с планом ( приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2 052 000 рублей;

третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора: в размере 2 052 000 рублей (два миллиона пятьдесят две тысячи рублей), что является ценой объекта ( статья 1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Судом судебные расходы отнесены на ответчика, взыскано с комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Тула в пользу индивидуального предпринимателя Ягмырова Шохрата Хайметовича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в сумме 45000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей, Ягмырову Шохрату Хайметовичу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 1376 рублей.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ИП Ягмыров Ш.Х. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части признания необоснованным требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, определить условие о цене договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества, направленного Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы ИП Ягмыров Ш.Х. письмом от 30.12.2010 N 6757, изложив спорное условие в следующей редакции:

первый абзац пункта 1.1 статьи 1 договора: продавец передает в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 38,8.кв.м., расположенное в г. Тула Центральный район, пр. Ленина, д.14, 1 этаж, литер В, номера комнат на поэтажном плане N N 5,6,6а в соответствии с планом ( приложение N 1), именуемое в дальнейшем "объект", а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 580 615 руб. 58 коп.;

третий абзац пункта 2.1 статьи 2 договора: в размере 1 580 615 руб. 58 коп. (один миллион пятьсот восемьдесят тысяч шестьсот пятнадцать рублей 58 коп.), что является ценой объекта ( статья 1). Цена указана без НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание своего представителя не направило.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку ни истец, ни ответчик, ни третьи лица, не заявили о пересмотре решения в необжалуемой части, законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что постановлением администрации города Тулы от 27.12.2010 N 4039 "Об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный район, проспект Ленина, д.14 из хозяйственного ведения МУП "Тулапромконтракт", определении его объектом имущества казны и о продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" постановлено, изъять из хозяйственного ведения с баланса МУП "Тулапромконтракт" нежилое помещение, общей площадью 38,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Тула, Центральный район, проспект Ленина, д.14, 1 этаж, лит.В, номера комнат на поэтажном плане N N 5,6,6а. Продать ИП Ягмырову Ш.Х. арендуемое им нежилое муниципальное помещение, указанное в пункте 1 по цене 2355932 руб. 21 коп., без учета НДС (л.д. 2 3, том 1).

В порядке реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ, ответчиком в адрес истца (л.д. 24, том 1) был направлен проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - нежилое помещение, общей площадью 38,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный район, проспект Ленина, д.14, 1 этаж, лит В, номера комнат на поэтажном плане (приложение N 1), с установлением рыночной цены - 2355932 руб. 21 коп.

ИП Ягмыров Ш.Х. подписал проект договора купли-продажи вместе с протоколом разногласий (л.д. 32, том 1), согласно которого цена объекта составляет 1637000 руб. (л.д. 33, том 1).

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Также истец, ссылаясь на п.6. ст. 5 ФЗ N 159 -ФЗ просил зачесть в выкупную цену стоимость неотделимых улучшений в сумме 471 384 руб. 42 коп.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции определил стоимость объекта в 2 052 000 рублей (два миллиона пятьдесят две тысячи рублей), в удовлетворении требований о зачете в выкупную цену стоимости неотделимых улучшений в сумме 471 384 руб. 42 коп. отказал.

Обращаясь с апелляционной жалобой, истец соглашается с выкупной ценой объекта недвижимости определенной судом в 2 052 000 рублей (два миллиона пятьдесят две тысячи рублей) однако просит уменьшить ее на стоимость неотделимых улучшений в сумме 471 384 руб. 42 коп.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Судом первой инстанции для определения рыночной стоимости объекта была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Федбел", эксперту Доценко Андрею Владимировичу. Из экспертного заключения эксперта N 2 (л.д. 126-148, том 3) следует, что рыночная стоимость объекта (нежилого помещения общей площадью 38,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный, пр.Ленина, д.14, 1 этаж, литер В, номера комнат на поэтажном плане N N 5,6,6а), по состоянию на 28 июня 2011 года составляет 2 052 000 руб. без учета НДС или 2 421 000 руб. с учетом НДС (л.д. 148, том 3).

Таким образом, суд первой инстанции определил рыночную стоимость объекта в 2 052 000 рублей (два миллиона пятьдесят две тысячи рублей) и сторонами указанная сумма не оспаривается.

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил судьбу улучшений арендованного имущества. В силу названной правовой нормы произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также части 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений предоставлено арендатору только в рамках заключенного им с арендодателем договора аренды и при условии согласия последнего на такое возмещение. Кроме того, в рамках настоящего спора истцу надлежало доказать, что произведенные им улучшения являются неотделимыми.

Изучив материалы дела суд апелляционной инстанции полагает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Ягмыров Ш.Х. не доказал те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

16.02.2005 между ООО "Ида" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Управы г.Тулы (арендодатель) и МУ "Городская Служба Единого Заказчика" (балансодержатель) был заключен договора аренды недвижимого муниципального имущества N Ц-2005122, по условиям которого, арендодатель с участием балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду встроенные нежилые помещения, расположенное по адресу: г.Тула, пр.Ленина, д. 14Лит. В, В1, общей площадью 39,3 кв.м, для использования под аптеку сроком с 01.01.2005 по 31.12.2007 (л.д. 165-171, том 1).

01.03.2008 между Комитетом (арендодатель), ООО "Ида" (арендатор 1), ИП Ягмыровым Ш.Х. (арендатор 2) и МУП "Квартал" (балансодержатель) заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N Ц-2005122 от 16.02.2005 (л.д. 179, том 1).

12.05.2010 между МУП "Тулапромконтракт" (арендодатель) и ИП Ягмыровым Ш.Х. был заключен договор арены недвижимого муниципального имущества N Ц-10189 (л.д. 150, том 1), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду расположенное по адресу: г.Тула, пр.Ленина, д.14, лит. В 1 этаж, комн. С N N 5,6,6а, всего общей площадью 38,8 кв.м, являющееся муниципальной собственностью г.Тула.

24.08.2010 ИП Ягмыров Ш.Х. направил в адрес арендодателя Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы письмо N 2,в котором просил дать разрешение на проведение перепланировки арендуемых нежилых муниципальных помещений, расположенных по адресу: г.Тула, пр.Ленина, д.14 (л.д. 29, том 4).

01.09.2010 Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы письмом N 4557 ответил ИП Ягмырову Ш.Х., что согласно договору аренды N Ц-10189 от 12.05.2010 нежилое помещение по адресу: г.Тула, пр.Ленина, д.14, передано Вам с условием проведения капитального ремонта за счет средств арендатора, что соответствует пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет не возражает против проведения ремонтных работ в помещении за счет собственных средств арендатора и при условии согласования с соответствующими службами (л.д.30, том 4).

24.08.2010 (л.д. 39, том 3) истец также обратился к МУП "Тулапромконтракт" с письмом N 1, в котором просил дать разрешение на проведение перепланировки арендуемых нежилых муниципальных помещений по адресу: г.Тула, пр. Ленина, д.14 и сдачи их в субаренду.

Письмом N 1541/сх от 24.08.2010 МУП "Тулапромконтракт" указало, что не возражает против проведения перепланировки помещения и ремонта нежилого помещения. Перепланировка не должна вести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарного состояния, а также затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Перед проведением перепланировки необходимо разработать проектную документацию, согласованную с уполномоченными организациями, которую необходимо согласовать с инженерной службой арендодателя МУП "Тулапромконтракт", а по окончании работ предоставить в МУП "Тулапромконтракт" план из БТИ для перерасчета стоимости арендной платы в связи с возможным возникновением изменения площади после перепланировки (л.д. 40, том 3).

Поскольку в момент обращения Арендатора к МУП "Тулапромконтракт" и к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы - 24.08.2010, арендодателем являлся МУП "Тулапромконтракт", то именно его ответ надлежит оценивать на предмет дачи или отсутствия согласия Арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Из представленного письма видно, что МУП "Тулапромконтракт" дает согласие на проведение реконструкции под условием - перед проведением перепланировки необходимо разработать проектную документацию, согласованную с уполномоченными организациями, которую необходимо согласовать с инженерной службой арендодателя МУП "Тулапромконтракт", а по окончании работ предоставить в МУП "Тулапромконтракт" план из БТИ для перерасчета стоимости арендной платы в связи с возможным возникновением изменения площади после перепланировки, что не было выполнено истцом. Указанный факт не оспаривается апеллянтом.

Кроме того, истцом не представлено ни одного доказательства из которого следует, что им в указанном помещении проводилась перепланировка.

В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истец представил договор подряда от 20.08.2010, в соответствии с которым подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению ремонтных работ в помещениях N 5, 6, 6а в г. Тула, пр. Ленина, д.14, а также товарные чеки и товарные накладные (л.д. 61-89, том 3).

В соответствии со сметой ремонтных работ к указанному выше договору в состав работ входили: демонтаж подвесного потолка, демонтаж старого напольного покрытия, устройство стяжки, демонтаж окон и дверей, облицовка стен, монтаж перегородок, устройство откосов, установка межкомнатных дверей, грунтование стен, шпаклевка стен и перегородок, монтаж подвесного потолка, укладка плитки, грунтование стен, покраска стен, установка плинтусов из плитки. Указанные выше работы являются ремонтными работами и в соответствии с условиями договора аренды и п.1 ст. 616 ГК РФ должны быть произведены за счет средств арендатора.

Из представленных товарных чеков и товарных накладных (л.д. 61-89, том 3) видно, что истцом закупались материалы для проведения ремонта (в том числе скотч, краски, валики, кисти для покраски). Данная сумма материалов необоснованно засчитывается истцом в счет неотделимых улучшений.

Таким образом, арендатор не представил доказательств того, что проведенные работы в сумме 471 384 руб. 42 коп. являются неотделимыми улучшениями. С ходатайством о проведении экспертизы истец ни в суд первой, ни в суд второй инстанции не обращался.

Представленное в суд апелляционной инстанции заключение строительно-технической экспертизы не может быть принято судом апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку частью 2 указанной статьи кодекса дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными. Однако, уважительности причин заявитель не представил, кроме того, дата указанного заключения позже даты решения суда первой инстанции.

Таким образом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Ягмыров Ш.Х. не доказал те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку судом установлено отсутствие согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, требование о возмещении истцу стоимости неотделимых улучшений по праву оставлено без удовлетворения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-1300/11 от 14 сентября 2011 года в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 АПК РФ кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

М.В. Токарева М.В. Каструба