Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2011 г. N 15АП-11484/11

город Ростов-на-Дону

24 ноября 2011 г.

дело N А32-814/2011 15АП-11484/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца - ООО "ФаворитЪ" - представителя Кремлева С.Л. (доверенность от 25.04.2011),

от ответчика - ООО "Согласие" - представителя Голубцова А.А. (доверенность от 16.03.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФаворитЪ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15 августа 2011 года по делу N А32-814/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "ФаворитЪ" (ИНН 2315116122; ОГРН 1052309106728)

к обществу с ограниченной ответственностью "Согласие" (ИНН 2315090410; ОГРН 1022302386710)

при участии третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Салова Романа Анатольевича, Кулишенко Ирины Николаевны, администрации муниципального образования город-герой Новороссийск, Муха Виктории Эдуардовны, муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Новороссийск",

о расторжении договора субаренды,

принятое судьей Савиным Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФаворитЪ" (далее - ООО "ФаворитЪ", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Согласие" (далее - ООО "Согласие", ответчик) о расторжении договора субаренды N 1/4700004359-СА от 03.12.2007.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы, заключением в отсутствие согласия истца договоров долевого участия в строительстве на переданном в субаренду земельном участке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования город Новороссийск, муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства" города Новороссийска, граждане Муха Виктория Эдуардовна, Салов Роман Анатольевич, Кулишенко Ирина Николаевна.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2011 в иске отказано.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 679 кв.м. с кадастровым номером 23:47:03 01 041:0039, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Видова, 16, предоставлен администрацией г. Новороссийска в аренду ООО "Южное товарищество" на 10 лет для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Между ООО "Южное товарищество" и ООО "Согласие" заключен договор субаренды от 03.12.2007 земельного участка на срок до 03.12.2013. в 2009 году право аренду земельного участка уступлено обществом "Южное товарищество" истцу. Субарендатор обязался возвести на арендуемом земельном участке здание общей площадью ориентировочно 1460 кв.м., оформить на него право собственности, передать истцу в счет арендной платы 150 кв.м. нежилой площади. Ответчиком заключены договоры участия в долевом строительстве с Саловым Р.А., Муха В.Э., Кулишенко И.Н. Истец погасил задолженность по арендной плате после получения счета, при этом истец продолжает не выставлять счета на оплату. Судом установлен факт исполнения ответчиком обязательств по предоставлению истцу информации о месторасположении помещений в строящемся объекте. Существенных изменений в проектную документацию на здание после ее разработки и утверждения не вносилось. При этом стороны допускали возможным заключение ООО "Согласие" договоров участия в долевом строительстве с третьими лицами. Срок исполнения обязательства по передаче истцу 150 кв.м. в строящемся здании не истек. Договоры участия в долевом строительстве на подлежащую передаче истцу площадь в строящемся здании не распространяются.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт о расторжении договора субаренды N 1/4700004359-СА от 03.12.2007 в связи с существенным нарушением субарендатором условий договора.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- ответчик в нарушение условий договора не вносил арендную плату, не приостановил строительство несмотря на требование истца, отказался от расторжения договора субаренды в добровольном порядке;

- ответчиком без письменного согласия истца заключены договоры участия в долевом строительстве, которые являются обременением переданного в субаренду земельного участка;

- судом дана неправильная оценка представленным в материалы дела доказательствам.

В дополнении к апелляционной жалобе истец сослался на недостаточную определенность на поэтажном плане местоположения помещений, которые должны быть переданы ответчиком истцу по окончании строительства, в представленной ответчиком поэтажной планировке параметры имущества, позволяющие индивидуализировать его как вновь созданный объект недвижимости, ответчиком не приведены.

Истцом также заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гражданина Чижова Дмитрия Анатольевича, мотивированное заключением между Чижовым Д.А. и ООО "Согласие" договора участия в долевом строительстве в период апелляционного обжалования решения суда по настоящему делу.

Согласно части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Участие гражданина Чижова Д.А. как стороны заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве не является необходимым для рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем с учетом части 3 статьи 266 АПК РФ в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле Чижова Д.А. следует отказать.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить. Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, по договору аренды N 4700004359 от 05.07.2007 администрация города Новороссийска предоставила обществу "Южное товарищество" земельный участок с кадастровым номером 23:47:03 01 041 0039 площадью 679 кв.м., расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Видова, 16, для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Договор аренды заключен на десятилетний срок, до 26.03.2017, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Передача прав и обязанностей арендатора по данному договору предусмотрена положениями его пункта 4.1.18.

По соглашению от 06.08.2009 между администрацией города Новороссийска, ООО "Южное товарищество" и ООО "ФаворитЪ" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 4700004359 от 05.07.2007 переданы обществом "Южное товарищество" обществу "ФаворитЪ". Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 17.09.2009.

На момент заключения указанного соглашения земельный участок с кадастровым номером 23:47:03 01 041 0039 площадью 679 кв.м. был передан обществом "Южное товарищество" в субаренду обществу "Согласие" по договору субаренды от 03.12.2007, зарегистрированному в ЕГРП 11.01.2008.

Согласно пункту 2.1 договора субаренды арендная плата по данному договору представляет сочетание двух форм арендных плат: в виде определенной твердой суммы платежей, вносимых ежеквартально субарендатором на расчетный счет арендатора, полностью соответствующих по размеру и условиям внесения арендной плате, оплачиваемой арендатором по договору аренды N 4700004359 от 05.07.2007; в виде передачи субарендатором арендатору в собственность 150 кв.м. нежилой площади в здании, построенном субарендатором в срок до 01.12.2012 своими силами на передаваемом в аренду по настоящему договору земельном участке. Основанием для оплаты части арендной платы является счет, выставленный арендатором субарендатору.

Согласно пункту 3.2.4 договор арендатор вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при возникновении задолженности по внесению ежеквартальной (денежной) части арендной платы по договору в течение двух кварталов, независимо от ее последующего внесения.

В соответствии с пунктом 4.1.19 договора субаренды арендатор не вправе заключать договоры и сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных субарендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесения права субаренды участка или его части в уставный капитал) без письменного разрешения арендатора.

В случае перехода прав на новое здание, возведенное на арендуемом участке, к другим лицам, арендатор обязан вносить арендную плату до дня расторжения договора (пункт 4.1.20 договора).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 03.12.2007.

Таким образом, истец получил право аренды земельного участка, обремененного субарендой в пользу ООО "Согласие" по договору субаренды с предыдущим арендатором участка.

Условия строительства объекта были конкретизированы ООО "Южное товарищество" и ООО "Согласие" в соглашении к договору субаренды (т. 1, л.д. 35-36). ООО "Согласие" обязалось возвести на земельном участке по ул. Видова, 16 в г. Новороссийске здание общей площадью 1460 кв.м., сдать его в эксплуатацию, оформить право собственности на него в срок до 01.12.2012, в том числе на помещения, подлежащие передаче в собственность арендатору - ООО "Южное товарищество".

В претензии от 22.11.2010 ООО "ФаворитЪ" заявило ответчику о наличии непогашенной задолженности по арендной плате в сумме 55 359 руб. 24 коп. (т. 1, л.д. 59-60).

Платежными поручениями N 32 и N 33 от 24.11.2010 ООО "Согласие" перечислило на счет ООО "ФаворитЪ" сумму задолженности по арендной плате в размере 55 359 руб. 24 коп. (т. 1, л.д. 61-62).

Письмом от 03.12.2010 истец предложил расторгнуть договор субаренды от 03.12.2007 по соглашению сторон (т. 1, л.д. 63).

Согласно выписке из ЕГРП от 27.09.2011 N 21/229/2011-125 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 01 041:0039 площадью 679 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Видова, участок N 16, зарегистрированы ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, договоры участия в долевом строительстве с участниками Саловым Р.А., Кулишенко И.Н., Чижовым Д.А., Муха В.Э. В отношении того же участка зарегистрирован договор аренды в пользу ООО "ФаворитЪ" и субаренды в пользу ООО "Согласие".

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, последствием расторжения договора аренды должен быть возврат объекта аренды арендодателю, при этом суд принимает во внимание возможность такого возврата с учетом интересов прав и законных интересов как самого арендатора, так и третьих лиц, заинтересованных в сохранении арендных отношений. Использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, прекращению деятельности арендатора. В этой связи суд учитывает характер допущенных арендатором нарушений, своевременность их устранения, возможность сохранения договора аренды после его нарушения арендатором.

Как правильно указал суд первой инстанции, действий арендодателя по расторжению договора аренды могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, если они направлены на прекращение деятельности арендатора (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Заявив требование о расторжении договора субаренды, истец не просит обязать ответчика возвратить ему земельный участок, являющийся предметом спорного договора субаренды, оставляя тем самым без внимания последствия расторжения договора субаренды как для деятельности субарендатора, так и для третьих лиц, заключивших с последним договоры участия в долевом строительстве.

Из представленной в материалы дела фотографии ведущейся стройки следует, что на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, в связи с чем земельный участок не может быть возвращен истцу в первоначальном состоянии.

В такой ситуации, с учетом правомерности возведения данного объекта ответчиком и обременения земельного участка правами участников долевого строительства, расторжение договора субаренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства. Возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца за счет ответчика, утрате субарендатором прав на данный объект, невозможности оформления права на него, что будет означать лишение участников долевого строительства возможности приобретения прав на строящиеся для них помещения.

Из материалов дела не усматривается и истцом не приведено обоснование недействительности (ничтожности) договор участия в долевом строительстве, заключенных между ООО "Согласие" и отдельными гражданами, участвующими в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора. Из договора субаренды от 03.12.2007 следует запрет субарендатору распоряжаться правом в отношении земельного участка, в том числе обременять его правами третьих лиц, однако запрет на заключение договоров участия в долевом строительстве не установлен, данные договоры зарегистрированы в ЕГРП как обременение земельного участка, но не права его субаренды. Пунктом 4.1.20 договора субаренды прямо предусмотрена возможность перехода прав на возведенное субарендатором здание к другим лицам.

Негативные последствия для истца от просрочки погашения задолженности по арендной плате в сумме 55 359 руб. 24 коп., погашенной ответчиком в ноябре 2010 года, несопоставимы с отрицательными последствиями расторжения договора субаренды от 03.12.2007 как для субарендатора, так и для привлеченных им дольщиков. Расторжение судом договора субаренды с учетом всех обстоятельств настоящего спора означало бы ущерб больший, нежели те убытки, которые истец мог претерпеть от несвоевременного внесения арендной платы.

Доводы заявителя жалобы о неоднократном изменении проектной документации ответчиком, получении новых разрешений на строительство, внесении изменений в планировку будущих помещений, недостаточной определенности местоположения строящихся помещений, подлежащих передаче истцу, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана правильная оценка. Заявителем жалобы не доказан факт отказа субарендатора от исполнения его обязательств по договору субаренды в части передачи истцу договорной площади помещений в строящемся объекте.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности существенного нарушения договора субаренды от 03.12.2007 ответчиком, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гражданина Чижова Дмитрия Анатольевича отклонить.

Ходатайства сторон о приобщении к материалам дела дополнительных документов отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 августа 2011 года по делу N А32-814/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко