Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2011 г. N 15АП-12861/11

город Ростов-на-Дону

01 декабря 2011 г.

дело N А32-18313/2011 15АП-12861/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Ветров А.В., доверенность от 29.08.2011 N 310;

от ответчика: Иванов Р.П., доверенность от 25.10.2011

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зимина Виктора Юрьевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 05.10.2011 по делу N А32-18313/2011 (судья Миргородская О.П.)

по иску открытого акционерного общества "Брокерский дом "Открытие"

к индивидуальному предпринимателю Зимину Виктору Юрьевичу

о возмещении стоимости неотделимых улучшений,

установил:

открытое акционерное общество "Брокерский дом "ОТКРЫТИЕ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зимину Виктору Юрьевичу (далее - предприниматель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 232 349 рублей.

Исковые требования основаны на положениях статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. В период действия договора аренды нежилого помещения N ИПЗ/08-004 от 11.04.2008 истцом произведены неотделимые улучшения, а именно: установка структурированной кабельной сети; установка офисной перегородки.

В отзыве на иск предприниматель возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее право арендатора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия. Кроме того, истцом не представлены доказательства выполнения подрядчиками соответствующих работ, не доказано, что произведенные истцом улучшения являются неотделимыми - л.д. 48-50.

Решением суда от 05 октября 2011 года с предпринимателя взыскано 232 349 руб. в возмещение стоимости неотделимых улучшений, 7 646 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. Суд пришел к выводу, что произведенные истцом улучшения являются неотделимыми, признал доказанным стоимость затрат истца на осуществление неотделимых улучшений, необходимость их возмещения ответчиком.

Предприниматель, не согласившись с принятым судебным актом, обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В жалобе заявитель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель ссылается на неверное толкование судом условий договора и дополнительного соглашения к нему с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ; по утверждению предпринимателя условие (расторжение договора по инициативе арендодателя), при наступлении которого истец вправе был бы требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, не наступило. Истцом не представлено доказательств фактического наличия неотделимых улучшений в виде создания компьютерной сети и электроснабжения рабочих мест, прокладки кабеля НТВ+ в помещении; данные улучшения ответчику не передавались, в акте приема-передачи от 10.03.2009 отсутствуют. Также указывает на несогласованность объема предполагаемых к выполнению неотделимых улучшений имущества и стоимости.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы; пояснил: произведенные истцом улучшения не являются неотделимыми; взыскание стоимости неотделимых улучшений не соответствует договору.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что условие договора о возмещении арендатором стоимости неотделимых улучшений в случае расторжения договора по инициативе арендодателя включено в целях подстраховки арендатора; общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений не исключаются. Пояснил, что установка новой перегородки необходима была для профессиональной деятельности истца; акт приемки-передачи содержит краткое описание объекта; сам факт подписания акта возврата подтверждает то, что ответчику было известно о произведенных изменениях объекта.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, с отменой обжалованного судебного акта и принятия по делу нового решения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между обществом и предпринимателем заключен договор аренды N ИПЗ/АН/08-004 от 11.04.2008, по условиям которого обществу предоставлено во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 50,8 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Леднева, 5. Договор аренды заключен на 11 месяцев (п. 9.1).

По акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 11.04.2008 N 004 нежилое помещение передано обществу с указанием в пункте 3 индивидуальных характеристик объекта - л.д. 38-40.

Суд установил прекращение срока действия договора аренды 10.03.2009.

По акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 10.03.2009 N В-001 помещение возвращено предпринимателю - л.д. 35-37.

Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора обществом за счет собственных средств были произведены установка структурированной кабельной сети, прокладка кабеля для НТВ+ и установка офисной перегородки, о возмещении стоимости которых как неотделимых улучшений истцом заявлено требование.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 4.2.5 договора установлена обязанность арендатора не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений объекта без письменного согласования с арендодателем.

Дополнительным соглашением N 1 от 30.05.2008 к договору аренды от 11.04.2008 стороны согласовали пункт 8.2 договора в следующей редакции: "В случае расторжения договора по инициативе арендодателя арендатор вправе требовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта, в том числе стоимости капитального ремонта объекта, произведенных с письменного согласия арендодателя" - л.д. 83.

Из представленного в материалы дела письма от 17.06.2008 N 1 следует, что ответчик дает согласие на произведение в помещении следующих отделимых и неотделимых улучшений: установку структурированной кабельной сети без сверления и других повреждений плитки пола; установку жалюзей; установку офисной перегородки взамен существующей - л.д. 84.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Из материалов дела не усматривается, что истец доказал наличие всех вышеуказанных обстоятельств.

В акте от 10.03.2009 указано, что помещение разделено офисной перегородкой Alutech, изготовленной из алюминиевого профиля длиной 3 870 мм, высота 2 200 мм с одной дверью - л.д. 36.

В подтверждение установки обществом указанной офисной перегородки в материалы дела представлен договор выполнения работ по изготовлению и монтажу офисных перегородок от 17.06.2008, по которому ООО "Альфа-Строй" обязалось обмерить, изготовить, доставить и произвести монтаж офисных перегородок производства Alutech (товар) - л.д. 32. Стоимость товара составила 88 000 руб. Поставка товара подтверждается товарной накладной N 8 от 15.07.2008 - л.д. 64. Платежным поручением от 17.06.2008 N 294 ООО "Брокерский дом "ОТКРЫТИЕ" произвел оплату по указанному договору в полном объеме.

Между тем, истец не представил доказательств того, что офисная перегородка Alutech, изготовленная из алюминиевого профиля длиной 3870 мм и высотой 2200 мм, является неотделимой без вреда для арендуемого объекта. Допустимо предположить, что демонтаж этой перегородки с целью выполнения требований ст. 622 Кодекса, предписывающей арендатору вернуть объект аренды собственнику в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, потребует затрат от арендатора. Однако возможность таких затрат предполагается в силу предписаний той же статьи 622 Кодекса и неизбежность этих затрат, сама по себе, не активирует право арендатора претендовать на возмещение стоимости отделимых элементов. Кроме того, из материалов дела усматривается, что на месте установленной стеклянной перегородки была обычная офисная перегородка, которая и была демонтирована арендатором. Следовательно, не представляется возможным утверждать, что установление стеклянной перегородки вместо обычной улучшило стоимостные и потребительские характеристики объекта аренды.

В материалы дела также представлен договор N 080507/КЭ на выполнение работ по созданию компьютерной сети (СКС) и электроснабжению рабочих мест от 16.05.2008 и дополнительное соглашение N 1 от 23.06.2008 - л.д. 18, 22.

Согласно договору N 080507/КЭ от 16.05.2008 ООО "Дрион-Проект" обязалось выполнить работы по созданию компьютерной сети (СКС) и электроснабжению рабочих мест в офисном помещении по адресу: г. Новороссийск, ул. Леднева, 5. Цена договора определена в 112 600 руб.

Дополнительным соглашением N 1 от 23.06.2008 ООО "Дрион-Проект" обязалось выполнить монтаж дополнительных портов компьютерной сети (СКС) в помещении по адресу: г. Новороссийск, ул. Леднева, 5, стоимость строительно - монтажных работ составила 7 861 руб.

Актами о приемке выполненных работ за июнь 2008 год (формы КС-2) N 1 от 24.06.2008 (л.д. 69) и N 2 от 30.06.2008 (л.д. 65), подписанными ОАО "Брокерский дом "ОТКРЫТИЕ" и ООО "Дрион-Проект", подтверждено выполнение работ по договору N 080507/КЭ от 16.05.2008 и дополнительному соглашению N 1 от 23.06.2008. Справками о стоимости выполненных работ и затрат (формы КС-3) подтверждена цена по договору и дополнительному соглашению - л.д. 68, 77. Платежными поручениями от 14.07.2008 N 520, от 14.07.2008 N 519, от 05.06.2008 N 170 истец оплатил работы на общую сумму 120 461 руб. - л.д. 23, 24, 25.

Кроме того, в материалах дела имеется договор N 080507/КЭ на оказание специализированных услуг по прокладке кабеля для НТВ+ от 07.08.2008 (л.д. 26), в соответствии с которым ООО "Дрион-Проект" приняло обязательство оказать специализированные услуги по прокладке кабеля для НТВ+ по адресу: г.Новороссийск, ул. Леднева, 5.

Цена договора составила 23 888 руб. и подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат (формы КС-3) - л.д. 63.

По акту N 1 от 29.10.2008 (формы КС-2) ОАО "Брокерский дом "ОТКРЫТИЕ" приняло выполненные работы по договору N 080507/КЭ от 07.08.2008 (л.д. 59), которые оплачены по платежным поручениям от 14.10.2008 N 295 и от 25.11.2008 N 968 - л.д. 30, 31.

Применительно к взысканию стоимости работ по созданию структурированной компьютерной сети (СКС) и установке кабеля для НТВ+ истец также не представил доказательств того, что демонтаж вышеуказанных элементов невозможен без вреда для арендуемого объекта. Определяя, являются ли улучшения неотделимыми, суд исходил из письма ООО "Дрион-проект" - л.д. 168. Суд подробно описал состав работ, которые были осуществлены при установке структурированной компьютерной сети. Из состава этих работ видно, что технически работы были сложными, однако вывод об их неотделимости без вреда для арендованного помещения не усматривается. Допустимо предположить, что демонтаж элементов СКС и кабеля НТВ+ с целью выполнения требований ст.622 Кодекса, как было указано выше, потребует затрат от арендатора, однако такие затраты предполагаются в силу предписаний той же статьи Кодекса и не активизируют право арендатора претендовать на возмещение стоимости отделимых элементов. Кроме того, истец не доказал, что установление этих элементов повлекло улучшение стоимостных и потребительских свойств арендованного объекта. По мнению апелляционного суда затраты по установлению СКС и кабеля НТВ+ осуществлены истцом исключительно в целях осуществления собственной производственной деятельности, что и не отрицается обществом, и на значимые характеристики качества арендованного объекта не влияют.

Разрешая спор, суд первой инстанции неправильно оценил дополнительное соглашение N 1 от 30.05.2008 к договору аренды от 11.04.2008.

В указанном соглашении стороны изложили пункт 8.2 договора в следующей редакции: "В случае расторжения договора по инициативе арендодателя арендатор вправе требовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта, в том числе стоимости капитального ремонта объекта, произведенных с письменного согласия арендодателя" - л.д. 83.

Статья 623 Кодекса содержит диспозитивные нормы о компенсации арендатору улучшений, произведенных им в отношении арендуемого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В дополнительном соглашении N 1 от 30.05.2008 года к договору аренды от 11.04.2008 стороны предусмотрели иные правила, отличные от общих правил, закрепленных в статье 623 Кодекса.

В соглашении N 1 от 30.05.2008 к договору аренды от 11.04.2008 стороны реализовали диспозитивную оговорку ст. 623 Кодекса и согласовали юридический факт, при котором эта диспозитивность может быть применена к отношениям сторон - прекращение договора аренды по инициативе арендодателя.

Причем последующее поведение сторон подтверждает намерение сторон исключить возможность возмещения стоимости улучшений, даже если они носят неотделимый характер и произведены с согласия арендодателя, в ситуации, когда договор прекращен по иному основанию, отличному от инициированного арендодателем.

Согласие на производство в помещениях улучшений арендодателем дано после подписания дополнительного соглашения N 1 от 30.05.2008, а именно 17.06.2008 - л.д.53,54.

Согласно материалам дела и доводам иска договор прекращен в силу окончания срока действия.

Апелляционный суд не принимает пояснения представителя истца, согласно которым дополнительным соглашением N 1 от 30.05.2008 стороны не установили иных правил взаимодействия, отличных от общих положений ст. 623 Кодекса, а лишь предусмотрели для арендатора дополнительные возможности.

При сопоставлении п. 8.2 в редакции дополнительного соглашения и п. 8.2 в первоначальной редакции, очевидно, что никаких дополнительных гарантий для арендатора новая редакция не влечет: зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы согласно прежней редакции п. 8.2 возможен только по дополнительному соглашению, то есть по воле в том числе арендатора. В противном случае предусматривалось возмещение стоимости таких улучшений арендатору.

Таким образом:

- наличие возможных затрат арендатора не является свидетельством неотделимости;

- затраты произведены арендатором исключительно в целях своей собственной производственной деятельности;

- в дополнительном соглашении стороны установили возможность возмещения арендатору затрат только в ситуации прекращения договора по инициативе арендодателя, а договор аренды прекратился в связи с окончанием срока.

При таком положении дел у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения заявленных требований, поэтому судебный акт подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Расходы по государственной пошлине по иску и жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца в связи с удовлетворением апелляционной жалобы ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 октября 2011 года по делу N А32-18313/2011 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Брокерский дом "ОТКРЫТИЕ" в пользу индивидуального предпринимателя Зимина Виктора Юрьевича 2 000 рублей в возмещение государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина