Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2011 г. N 11АП-10927/11

г. Самара

01 декабря 2011 г.

Дело N А65-10129/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 декабря 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца - представитель Тюгаев А.С., доверенность от 28.01.2011,

от ответчика - представители Вайгачев Е.Н., доверенность от 27.07.2011, Шарафеева Ю.А., доверенность от 28.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ООО "Челны-Лес" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2011, принятое по делу NА65-10129/2011 (судья Садыкова З.А.)

по иску Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан

к ООО "Челны-Лес" (ОГРН 1031616011030), г. Набережные Челны,

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Челны-Лес" о взыскании 3115376 руб. задолженности, 360797 руб. 20 коп. пени (штрафа), о расторжении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2011 исковые требования удовлетворить частично, с ООО "Челны-Лес" в пользу Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны взыскано 2712298 руб. долга и 20000 руб. пени. Договор аренды земельного участка от 12.09.2003 г. N 2726 расторгнут. В остальной части иска отказано.

Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Поскольку решение принято при неправильно установленных обстоятельствах, нарушении норм материального права, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению ответчика, до сдачи в эксплуатацию строящегося объекта - комплекса "Дом охотника" правовые основания для применения повышающего коэффициента в размере 7,5 отсутствуют. При этом исходит из того, что постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 года "Об арендной плате за землю", постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани N 2298 от 22 июля 2006 года "Об арендной плате за землю в г.Казани" предусмотрен поправочный коэффициент под строительство объектов производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1, который и должен быть использован при определении арендной платы за земельный участок, предоставленный арендатору под строительство комплекса.

29.09.2011 года в судебном заседании представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили ее удовлетворить.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

29.09.2011 года и 27.10.2011 года судебные заседания откладывались в связи с необходимостью истребования дополнительных доказательств.

24.11.2011 года в судебном заседании представители ответчика поддержали ранее изложенные позиции, просили решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.

На основании постановления администрации города Набережные Челны от 28.12.2002 г.. N 3195 ИП Ильясову И.Ф. предоставлен на условиях аренды, сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,2134 га, расположенный по ул. Нариманова, между жилыми домами 32/09 "А" и 32/07, под строительство комплекса "Дом охотника".

12.09.2003 г.. между администрацией г. Набережные Челны (Арендодатель) и ИП Ильясовым И.Ф. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2726, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору на основании постановления администрации города от 28.12.2002 г. N 3195 в аренду земельный участок, общей площадью 0,2134 га, расположенный на землях г. Набережные Челны, на территории 3 зоны, находящийся по адресу: ул. Нариманова, между жилыми домами 32-09 "А" и 32-07 под строительство комплекса "Дом охотника".

Согласно п.6.1 договора, настоящий договор заключен на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации и заканчивает действие в срок, указанный в п.6.2 договора, т.е. 28.12.2051 г.

По акту приема-передачи от 12.10.2003 г. земельный участок передан арендатору (л.д.12).

Пунктом 2.1 договора определен годовой размер арендной платы в сумме 291611 руб., который вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в течение всего срока действия договора с момента передачи земельного участка, если иное не установлено настоящим договором.

Согласно п.2.2 договора, ежегодно в срок до 1 февраля Арендатор в соответствии с действующим законодательством об аренде земли определяет размер арендной платы на текущий год и представляет на утверждение (с приложением документов подтверждающих внесение арендной платы за предыдущий период) расчет Арендодателю. Внесение арендной платы без утверждения расчета Арендодателем не допускается и является существенным нарушением условий договора.

26.11.2003 г.. между ИП Ильясовым И.Ф. и ООО "Челны-Лес" заключен договор перенайма земельного участка, согласно которому ИП Ильясов И.Ф. передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.09.2003 г.. N 2726 ООО "Челны-Лес".

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2003 г.. N 16-52.2-10.2003-13569.

Согласно расчету истца сумма годовой арендной платы за землю на 2008 г. составляет 1435300 руб. (л.д.16), на 2009 г.-2010 г. составляет 976824 руб. (л.д.17).

02.12.2010 г.. истец в адрес ответчика направил письмо N 06/4211 с требованием об уплате долга и о расторжении договора (л.д.19), полученное последним и не исполненное в добровольном порядке.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции при расчете арендной платы по договору аренды, применил поправочный коэффициент 7,5, сделал вывод об имеющейся задолженности и наличии оснований для расторжения договора.

Между тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Ответчик считает расчет арендной платы по указанному договору в части применения повышающего коэффициента 7,5 незаконным, так как применение поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует требованиям законодательства.

Кроме этого, ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда РТ от 14.05.2007 г. по делу N А65-4434/2007 между теми же сторонами, которым расчеты арендной платы за землю на 2006 г. и на 2007 г.. по спорному договору в части применения поправочного коэффициента 7,5 признаны судом недействительными

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Указанное Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан в установленном порядке не отменено и не признано недействительным (незаконным).

Кроме этого, решением Верховного Суда Республики Татарстан от 10.06.2010 по делу N 3-29/10, вступившим в законную силу 28.06.2010, установлено, что применение поправочных коэффициентов, установленных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N74 "Об арендной плате за землю" при расчете арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости, не противоречит федеральному законодательству.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении N 209 от 11 мая 2004 года обязывает арбитражный суд при рассмотрении споров по поводу размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не ограничиваться лишь фактом принятия, уполномоченным органом нормативного акта, которым утверждены коэффициенты базовой ставки арендной платы, а выявлять экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и названных поправочных коэффициентов, на основании многофакторного анализа оценочных характеристик земельного участка.

Вместе с этим истцом не представлены доказательства того, что значение поправочного (повышающего) коэффициента при использовании земли под отдельно стоящим объектом магазина принималось на основании многофакторного анализа оценочных характеристик всего земельного участка предоставленного для строительства комплекса "Дом охотника".

При указанных обстоятельствах довод истца о том, что применение поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка N 2726 от 12.09.2003, соответствует требованиям закона и иных правовых актов, является не обоснованным.

Из материалов дела следует, что при расчете арендной платы истцом применен поправочный коэффициент 7,5, предполагающий предоставление земельного участка под отдельно стоящие объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговыми площадями).

Однако, согласно пункту 1.1 договора аренды от 12.09.2003 г.. земельный участок предоставлен в арендное пользование под строительство комплекса "Дом охотника".

Данный факт также следует из постановления от 28.12.2002 г.. "О внесении изменений в постановление главы администрации города от 02.06.1999 г. N 671, согласно которому земельный участок предоставлен в аренду сроком на 49 лет для строительства комплекса "Дом охотника".

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом установлено, что в договоре аренды установлен твердый размере арендной платы (291611 руб. в год) и не предусмотрен механизм (методика) исчисления арендной платы, в том числе не установлен поправочный коэффициент 7,5. Таким образом, стороны договора согласовали размер арендной платы, поэтому изменение формулы расчета возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме этого, пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено обязательное утверждение расчета (л.д.8).

Вместе с этим, дополнительные соглашения с ответчиком не заключались. Расчеты, представленные истцом (л.д.16-18) ответчиком не подписаны, и не направлялись в его адрес. Поскольку расчеты ответчиком не подписаны, таким образом, оферта, направленная арендодателем в адрес арендатора в форме расчета с изменением существенного условия договора аренды, арендатором не принята. Следовательно, акцепт не произведен.

Из материалов дела следует, что после ввода в эксплуатацию первой очереди комплекса "Дом охотника" магазина изменение разрешенного использования земельного участка не производилось. Согласно рабочему проекту шифр М-32-33/573, указанного в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию следует, что в объемно-планировочном решении магазин представляет собой два блока, соединенные между собой переходом. Данный проект разработан для 1-й очереди строительства. Таким образом, строительство на земельном участке, предоставленном под строительство комплекса "Дом охотника", не завершено, доказательств обратного истец не представил.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением 1.

Учитывая, что ответчик арендует земельный участок под строительство, при расчете арендной платы подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1.

Данная правовая позиция по вопросу применения постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" основана на судебной практике Федерального арбитражного суда Поволжского округа (рекомендации по установлению единообразия судебно-арбитражной практики по делам об оспаривании порядка исчисления органами местного самоуправления платежей по договора аренды земельного участка, утвержденные Президиумом Федерального арбитражного суда Поволжского округа 03.09.2010, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2011 по делу N А65-11826/2010).

Следовательно, применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка 28.12.2002 г.. N 3195 поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 7,5 не соответствует требованиям постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N74 "Об арендной плате за землю" и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации расчет арендной платы в части применения данного коэффициента является недействительным.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части договора аренды земельного участка N 3195 от 28.12.2002 не влечет недействительности прочих его частей.

Из материалов дела следует, что ответчик производил истцу оплату по договору аренды, что подтверждается платежными поручениями (л.д.73-102), согласно контррасчету ответчика переплата на 08.07.2011 г.. за минусом суммы штрафа составляет 170508,8 руб.

Поскольку отсутствует задолженность по договору аренды, следовательно, требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции в части, касающейся применения при расчете поправочного коэффициента 7,5 и имеющегося долга по арендной плате, не соответствуют обстоятельствам дела. Решение в этой части не соответствует требованиям правового акта - постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", что в соответствии с пунктами 3,4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для его отмены, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в редакции информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 139 от 11.05.2010) расходы ответчика по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2011, принятое по делу N А65-10129/2011, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В иске Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан отказать.

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан в пользу ООО "Челны-Лес" (ОГРН 1031616011030), г. Набережные Челны, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Возвратить ООО "Челны-Лес" (ОГРН 1031616011030), г. Набережные Челны, из доходов федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 425 от 01.09.2011 года государственную пошлину в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев