Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2011 г. N 09АП-29218/11

г. Москва

"02" декабря 2011 г.

А40-14431/11-41-120

Резолютивная часть постановления объявлена 30.11.2011 г..

Полный текст постановления изготовлен 02.12.2011 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ЗАО"Трансстройторг" и ИП Остафийчук З.В.на решение Арбитражного суда г. Москвы от "07" октября 2011 г., принятое судьей О.А. Березовой, по делу N А40-14431/11-41-120 по иску ИП Остафийчук З.В. (ОГРНИП 306503133500070) к ЗАО"Трансстройторг" (ОГРН 1027739189554), третьи лица - конкурсный управляющий ЗАО"Трансстройторг" Авагимян Г.А., Росреестр, Управление Росреестра по Москве, ДЗР г. Москвы, о признании права аренды на земельный участок и о государственной регистрации договора и по встречному иску о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Фомина Я.И. по доверенности от 25.07.2011

от ответчика: Евстигнеев О.Ю. по доверенности от 22.11.2011

от третьих лиц: от конкурсного управляющего ЗАО "Трансстройторг" Авагимяна Г.А. не явился, извещен, от Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен, ДЗР г. Москвы - не явился, извещен

Истец, индивидуальный предприниматель Остафийчук З.В. обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании за ним право аренды земельного участка, приобретенного им по договору купли -продажи от 23.11.2010 года и государственной регистрации права (с учетом уточнения исковых требований).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.08.2011 года судом принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление о признании договора купли-продажи права аренды земельного участка от 23.11.2010 года недействительным.

Исковые требования по основному иску предъявлены на основании ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по встречному иску на основании ст.ст. 168, 615 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Земельного кодекса РФ, ст.131,139-140 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Города Москвы от 07.10.2011 года в удовлетворении основного и встречного иска отказано. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что в силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако суд не занимается государственной регистрацией. Кроме того, при заключении договора купли-продажи права аренды сторонами не получено согласие арендодателя Департамента земельных ресурсов города Москвы на передачу права аренды истцу.

В удовлетворении встречного иска отказано, поскольку довод ответчика о несоответствии договора купли-продажи права аренды нормам Федерального закона от 26.10.2002 N 167-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" судом отклоняется, поскольку утвержденное общим собранием кредиторов ЗАО "Трансстройторг" Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО "Трансстройторг" предусматривает, что с открытых торгов производится продажа имущества, балансовая стоимость которого составляет более 100 000 руб. В данном случае право аренды оценено сторонами в 99 981 руб. 06 коп., 117 977 руб. 65 коп. представляет собой стоимость права, увеличенную на сумму налога на добавленную стоимость по налоговой ставке 18%.

С решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении основного иска не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, его исковые требования о признании за ним права аренды земельного участка и государственной регистрации сделки удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована ст.ст.8,12, ч.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ.

С решением суда первой инстанции также не согласился ответчик ЗАО "Трансстройторг" в лице конкурсного управляющего Авагимяна Г.А., подал апелляционную жалобу в части отказа в удовлетворении встречного иска. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что при заключении сделки нарушена ст.ст. 7,126,131,140 ФЗ "О несостоятельности (банкротстстве)". Продажа имущества должника производится конкурсным управляющим только в форме торгов (аукциона). Договор с ИП Остафийчук З.В заключен без проведения торгов, а также без одобрения кредиторов ЗАО "Трансстройторг".

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика полностью поддержали доводы своих апелляционных жалоб. Представитель Департамента земельных ресурсов города Москвы заявил возражения против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Третьи лица конкурсный управляющий ЗАО "Трансстройторг" Авагимян Г.А. и Управление Росреестра по г. Москве в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.12.98 года между Москомземом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора заключен договор аренды земельного участка N М-04-013163, согласно условиям которого арендатору предоставляется в аренду на 49 лет земельный участок площадью 2 000 кв. м по адресу: г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 34-38, - для размещения и эксплуатации открытых автостоянок для служебного автотранспорта, площадки для отдыха и благоустройства территории.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдать арендуемый участок в субаренду, совершать сделки с правом аренды участка (долями в праве аренды) в порядке, предусмотренном договором, нормативными актами Российской Федерации и г. Москвы, и возлагает на арендатора обязанность для получения согласия арендодателя о совершении сделок с правом аренды представить арендодателю соответствующие документы для их экспертизы. Договор аренды прошел государственную регистрацию 09.11.99 года, о чем свидетельствует отметка на стр. 7 договора.

23.11.2010 между истцом в качестве покупателя и ЗАО "Трансстройторг" в лице конкурсного управляющего Руденко Ю.А. в качестве продавца подписан договор купли-продажи права аренды земельного участка, согласно которому продавец передает покупателю право аренды земельного участка площадью 2 000 кв. м с кадастровым номером 77:04:02013:048 по адресу: г. Москва, Рязанский пр-т, вл. 34-38, - предоставленный ответчику в аренду по договору аренды от 16.12.98 N М-04- 013163. Цена договора установлена разделом 3 и составляет 99 981 руб. 06 коп. (с учетом НДС в размере 17 996 руб. 59 коп. - 117 977 руб. 65 коп.). Указанная сумма перечислена истцом платежным поручением от 24.11.2010 N 287 на счет ответчика в банке.

Пунктом 2.3 установлено, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к покупателю в полном объеме после государственной регистрации.

Как разъяснено в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г.. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (ст. 422 ГК РФ).

Согласие арендодателя на передачу права аренды получено не было. Поскольку на заключение Договора от 23.11.2010 г.. согласие арендодателя получено не было, соответствующих ему правовых последствий заключение договора не породило. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы истца о неправомерности отказа в удовлетворении основного иска являются несостоятельными.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 15.06.2007 г.. по делу N А40-23255/07-74-93Б в отношении ЗАО "Трансстройторг" возбуждено дело о банкротстве ЗАО "Трансстройторг", Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2009 года ЗАО "Трансстройторг" признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением от 02.02.2010 года конкурсным управляющим был назначен Руденко Ю.Я. Согласно статья 131 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Таким образом, право аренды на земельный участок по договору долгосрочной аренды N М-04-013163 от 16.12.1998 года вошло в конкурсную массу ЗАО "Трансстройторг".

Согласно ст.126 ФЗ "О несотоятельности(банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 настоящего закона.

Согласно статье 140 Закона конкурсный управляющий вправе с согласия собрания кредиторов (комитета кредиторов) приступить к уступке прав требования должника путем их продажи. Продажа прав требования должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке и на условиях, которые установлены статьей 139 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом или не вытекает из существа требования.

Статьей 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки предприятия должника, имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения. В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Продажа имущества должника производится исключительно в форме торгов (аукциона).

Как следует из материалов дела оценка стоимости права долгосрочной аренды земельного участка конкурсным управляющим не производилась, цена договора купли-продажи права долгосрочной аренды земельного участка от 23.11.2010 года установлена сторонами сделки без проведения соответствующей оценки, без одобрения кредиторов. Сделка совершена без проведения торгов.

Исходя из изложенного, договор купли-продажи права аренды земельного участка от 23.11.2010 года, заключенный ЗАО "Трансстройторг" в лице конкурсного управляющего Руденко Ю.Я. и индивидуальным предпринимателем Остафийчук З.В., противоречит нормам ст.ст.110,111, 139,140 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и является недействительным (ничтожным) в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о недоказанности требований истца по основному иску и правомерно отказал в удовлетворении иска. Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежит отмене.

Госпошлина встречному иску и по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от "07" октября 2011 г., по делу N А40-14431/11-41-120 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Признать недействительным договор купли-продажи права аренды земельного участка, заключенный между ЗАО "Трансстройторг" (конкурсный управляющий Руденко Ю.Я.) и индивидуальным предпринимателем Остафийчук З.В. от 23.11.2010 года. В остальной части решение Арбитражного суда г. Москвы оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Остафийчук З.В. в пользу ЗАО "Трансстройторг" 6000 руб. в возмещение расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Е.Е. Кузнецова Н.И.Панкратова